摘要：针对房低产项目的开发风险问题，对前期建筑策划给房地产项目运营经济性的影响进行分析，提出加强前期建筑策划科学管理，以此提高房地产项目运营的经济效益。重点论述了前期建筑策划，给房地产项目运营，所造成的经济性影响，结合前期建筑策划工作存在的问题，提出了具体的解决措施，以提高房地产企业的市场竞争力。
关键词：前期建筑策划；房地产；建筑项目；经济性；影响
市场经济转型给房地产行业造成一定的影响，加之虚拟经济市场的发展，使得房地产项目的经营风险有所增加，这使得房低产企业开始重视企业预算财务管理，加强建筑前期策划环节的成本风险控制。房地产项目的前期策划，不仅需要重视建筑成本控制，还需要重视项目的后期营销，前者重控制建筑成本，后者重扩大经济利益。
一、前期建筑策划概述
房地产项目的前期建筑策划主要内容包括：取得建设用地；市场调研；项目定位；投资分析；项目设计等。主要是基于房地产行业的宏观发展情况，结合区域经济情况，基于企业自身的建设实力，选择合适的建筑地点，取得建筑用地，开发建筑项目。基于房地产市场消费需求，进行房地产市场预测，提高开发的科学性，以建造能够满足消费者需求的产品。前期策划工作需要对项目进行定位，不仅需要满足消费者对产品的需求，还需要能够弥补市场空白。针对市场需求以及消费者心理需求，做好项目规化设计与建筑风格设计，同时还需要合理策划绿化系统与配套设施等，力求能够满足消费者的需求。房地产项目建设周期较长，而市场变化较快，因此做好市场定位与投资分析预测，能够提高房地产企业的经济效益。
二、前期建筑策划对房地产项目的经济性影响
（一）项目前期设计的经济性影响分析
对建筑项目进行整体设计前，需要对建筑项目的整体情况有着充分的了解，由于建设设计环节是建筑成本控制的主要环节，因此需要做好充足的前期策划准备工作。注意了解建筑项目的地理位置特点，以及建筑施工场地的整体环境等。其中场地环境资料信息主要包括自然环境资料、场地社会环境资料等。具体包括场地的地质情况、地形特征、周边环境与基础设施布设等情况。对建筑项目整体情况，做充分的了解极其必要，尤其是高层建筑的前期策划工作，必须要加强数据调查工作，确保策划的合理性与可行性，进而加强建筑成本控制，提高房地产项目开发的经济效益。譬如：若建筑地形的坡度在10%内，则可以充分的借助地形优势，来减少建筑的成本；若坡度＞10%，则采取挖补填平，以此节约物料，来节省建筑成本；若坡度＞25%，则采取垂直等高线斜交方式，来规划建筑，进而有效的控制建筑成本。
（二）建筑整体规划的经济性影响分析
1、前期规划的经济协调原则
房地产建筑前期策划工作，主要是由建筑师负责，多数建筑师过于重视项目的营销策划，而忽略了建筑前期策划，未能做好全面的策划工作，使得建筑施工成本得不到有效的控制。对此需要建筑师在进行策划时，将建筑开发地成本与建筑项目的后期销售策划工作，有机的结合在一起，尽量实现建筑目标与建筑用地限制的协调，取得适合的建筑用地，不仅能够给房地产商节约建筑成本，同时还能够增加其后期收益，对房地产项目开发有着积极的经济性影响。
2、建筑规划的经济性影响体现
合理的规划能提高房地产项目的经济效益，譬如：以高层建筑为例，在对其进行规划时，则需要考虑城市高层建筑规定，若控制高度为60m，每层楼的高度为3m，则能够建设20层，看似规划设计较为合理，但是需要考虑高层建筑的配套设施要求，对20层的建筑，则需要建造两部电梯，以及两个消防楼梯，基于建设成本在而言，控高在60m，对房地产商而言，最佳的建筑层数为18层。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在进行规划时，基于经济性考虑，前期策划还需要重点考虑建筑的日照与楼距，提高建筑的使用效率，合理的房屋设计能够提升建筑的价值，进而给房地产开发商带来更多的效益，这需要建筑策划师能够合理的完善总平面设计，从专业角度出发，规划房地产开发的主要方向，或者重住宅、或者重商务、或者商住两用。结合建筑用地的大小，合理的设计，利用建筑设计软件，构建建筑平面模型，并且不断地加以完善。
（三）建筑单体策划的经济性影响分析
1、建筑单体布局策划的经济效益分析
建筑的前期策划影响着建筑单体的设计与经济效益。在进行策划过程中，需要考虑楼盘的户型设计，以及户型面积与类别等。因为户型大小将会影响建筑平面布局，进而影响墙体的尺寸设计，目前建筑单体布局采取的是紧凑型，以此缩短建筑墙体长度，进而能够减少建筑的施工成本，提高建筑项目的经济效益。同时面积相同，那么占地越小，则建筑费用就越小，经济效益则越大，因此在建筑平面策划当中，多采用矩形平面，以此确保房地产开发商的经济利益最大化。
2、建筑单体风格策划的经济效益分析
建筑前期策划中，风格设计也是主要内容。建筑风格在一定程度上影响着建筑项目的经济效益。因为风格策划决定着建筑材料的选择，进而决定着建筑造价，决定着建筑档次的高低，进而影响着建筑的销售价格。若能够合理的策划建筑风格，利用经济性合理的建筑材料，也能够建设出高档建筑的效果，这需要建筑策划师，能够熟练的利用现代色彩搭配手法，利用色彩调的方法，来突出建筑风格的差异，进而打造具有特色的建筑风格，提高建筑的价值，增加建筑的经济效益。
（三）建筑配套设施策划的经济效益分析
建筑前期策划中，需要对建筑的配套设施进行规划，打造建筑项目的内在品质，需要考虑社区的相关配套设施。合理的布局社区主次，基于楼盘分布情况，以及道路分布与制备覆盖情况等，既要满足消费者的居住需求，还需要满足房地产项目开发的成本控制要求，合理的规划建筑区域内的道路与地下车库与车位，遵循适度的原则，最大程度上满足消费者的生活需求，同时节约建筑成本。
三、加强前期建筑策划的具体措施
基于前期建筑策划对房地产项目的经济性影响，结合前期建筑策划存在的问题，提出以下策划措施建议：转变房地产开发理念，树立科学的建筑发展观念；加强房地产开发项目经营体制的优化；将建筑前期策划独立出来，作为房地产开发项目研发时期的主要内容；建筑师应该拓展自己的视野，丰富自身的建筑策划能力；做好市场调研与开发，充分的了解消费者对建筑的需求，基于市场经济的发展，合理的定位建筑项目，对类似楼盘要加强调查分析，了解其建筑单体的造型风格设计、付款手段、销售方法等，进而优化自身设计方案，弥补市场的不足，进而提高自身的市场竞争力；实时把握房地产行业的发展政策，遵守国家的相关法律法规，加强建筑项目成本控制与管理，实现经济效益最大化。
结束语：
建筑前期规范工作中，主要涉及到对项目前期设计、项目整体规划设计、建筑单体策划等内容，上述环节与房地产项目开发的经济效益，有着直接的影响，若在策划过程中，若未能充分的考虑，则可能会增加建筑的成本，或者造成建筑项目存在缺陷，使得建筑项目的价值难以突显，进而影响其后期销售价值，难以为房地产开发商谋取更多的经济效益。
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论文作者:郭浩夫
论文发表刊物:《基层建设》2016年30期
论文发表时间:2017/1/16
标签：建筑论文; 项目论文; 房地产项目论文; 经济效益论文; 经济论文; 成本论文; 情况论文; 《基层建设》2016年30期论文;