房地产泡沫成因、危害及防范措施论文_杨鹏飞

房地产泡沫成因、危害及防范措施论文_杨鹏飞

(河南省平顶山市新华区河南城建学院,467000)

摘要:新中国成立到改革开放前,由于实行严格的户籍制度等原因,住房问题并不突出。改革开放后,被压抑的需求被释放出来,房地产行业逐渐发展为国民经济的支柱性产业。行业的发展使百姓的住房条件得到改善的同时也带来很多问题。本文从各地房屋高空置率现象入手,通过研究发现,房地产泡沫成因包括:购房者与投资者对未来价格的预期、土地的稀缺性、大量的投机行为、非理性行为、金融机构过度放贷。房地产泡沫的影响有:致使经济和社会结构严重失衡、抑制其他产业的发展、导致金融危机的发生。基于以上发现,笔者认为对于预防房地产泡沫的产生应采取三方面措施:运用税收,金融手段,控制房地产热钱流量、完善住房供给结构鼓励发展住房租赁市场、建立土地要素市场。

关键词:房地产泡沫;危害;成因;防范

正文

有记者盘点中国十大鬼城:康巴什新区、京津新城、营东新城、常州新城、温州新城、十堰东部新城、海南三亚、张掖、嘉峪关、威海。所谓鬼城,不是闹鬼的地方,而是近年来房地产行业火爆,无论是北上广等一线城市还是一些三线城市都在大兴土木。房地产商家,着迷于一线城市房价动辄千百万而又一房难求的火热场面,不考虑地区实际情况,一味地推高房价。但并不是每一个城市都是北上广深,有些地方反而是人少了,房子多了,即便是卖出去了,却也很少人来住。房地产高空置率的城市,影响的不只是城市配套设施,城市的整体发展也会被拖累。以上这种城市被称之为鬼城。从西南财经大学2013年的调查报告中可得出:全国城镇家庭住房空置率达到22.4%,其中重庆25.6%、上海18.55%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。2015年的调查报告显示我国城镇已购买和竣工住宅空置率在20%到25%之间。2018年3月份,国家电网公布了空置率的调查结果,按一年一户用电量不超过20度即为“空置”的标准可知,2017年,大城市和中等城市房屋空置率为11.9%,小城市空置率为13.9%,农村房屋空置率为14%。按照国际惯例,空置率10%以下为合理区间,房屋供求基本平衡;10%到20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。空置率越高房屋使用率越低,投机炒房的氛围浓,房地产泡沫就越大。从数据中知,我国的房地产泡沫是存在的并且已经发展到危险的地步。

一、房地产泡沫的形成原因是什么?

(一)购房者与投资者对未来价格的预期

很多人对房地产价格升降趋势的看法是相同的,现阶段认为房地产价格将会不断上涨,这种预期是形成泡沫的基础。

(二)土地的稀缺性

人们对美好生活的向往是无穷尽的,对土地的使用也同样如此,居者有其屋是一个社会最基本的福利要求。正是由于土地的稀缺性,不断减少的可利用土地更显得弥足珍贵。

(三)大量的投机行为

过分的投机行为是房地产泡沫产生的主要原因,可以说,投机行为是房地产健康发展的一个巨大阻碍。一方面,城市化发展速度远远低于房地产发展的速度,这就造成了市场需求与供给严重不平衡。另一方面,土地交易制度并不健全,行业监管主体责任没有落实,形成监管的盲区,助长了大量投机行为的产生。

(四)非理性行为

房地产热,股票热,期货热,彩票热等都是发财致富催生的欲望,具有盲目的从众性,当然也是一种非理性的冲动。投机者购买房产时,从众心理会暗中发生作用。

(五)金融机构过度放贷

价格的升降,与资金来往密不可分。如果没有金融机构,如银行的配合,开发商和购房者的积极性就会严重受挫,降温后的房地产市场泡沫的产生就会比较困难,金融机构在房地产无序发展过程中负有很大的责任。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

(六)地方政府的利益

地方政府出于地方利益的考虑,过度依赖“土地财政”,放松监管,以不合理的价格批地给开发商。

二、房地产泡沫的危害

房地产泡沫终究逃不出所有泡沫的最终归宿——越是膨胀越是接近于破灭。就如同价值规律中价格围绕着价值上下波动一样,价格最终是不会跳出价值的掌控的。20世纪20年代的佛罗里达房地产泡沫,可以被认为是房地产泡沫的滥觞,这次危机直接引起了股市崩盘,人心惶惶之下,20世纪30年代的经济危机不期而遇。日本的房地产泡沫更为典型,它对日本经济的危害极为严重。发生在上世纪70-90年代的这次泡沫危机,即便是到现在,日本仍旧没有走出阴影。房地产泡沫的产生:

(一)致使经济和社会结构严重失衡

老百姓持有大量收益率较高的商品——土地,使得严重稀缺的土地却被大量闲置或低效率的使用,使供求矛盾激化。相关数据显示,中国现在的房子数量已经足够40亿人口居住,而我国只有十几亿人口。房子的数量已经足够多,为什么人们还在拼命买房?因为房产持有不均,有的人一套也没有,有的人却持有几十套,上百套!

(二)抑制其他产业的发展

房地产行业在国民经济中占有很高比重,显而易见,其他产业的发展空间受到了严重挤压。在调整和升级产业结构的背景下,这种状况对我国经济发展极为不利。房地产泡沫是经济发展的一大“炎症”,应给以足够的重视,一旦泡沫破灭将会产生极大地影响,这种影响是灾难性的。

(三)导致金融危机的发生

房地产业和银行之间为什么会如此密切呢?显然,主要是由于房地产行业资金投入多,风险大,价格高,而银行作为金融机构能够提供大量资金。调查发现,普遍情况下,房地产开发企业项目投入资金中约有二到三成是银行贷款;建筑公司往往要对项目垫付三到四成的资金,而这部分资金从哪来呢?竟然也是从银行贷款!再者,一半以上的购房者是通过抵押贷款才买到的房,他们只是在银行的帮助下付了首付而已。这几项累加,得到房地产生产交易过程中来自于银行的贷款就占了约60%。因此,银行承受的风险很大,一旦房地产泡沫破裂,银行将承受大部分损失。银行与其他企业和金融机构不同,安全性对它尤其重要。银行倒闭,不仅仅是银行自身的事情,它是个风向标,造成极大的社会恐慌不可避免。

三、房地产泡沫破裂防范措施

(一)运用税收,金融手段,控制房地产热钱流量

房地产泡沫能否出现?市场上是否有大量的资金存在,是一个硬性条件。釜底抽薪是解决房地产泡沫的最有效手段,当进入房地产市场的资金过多时,提高银行利率,减少大规模进入房地产领域的资金量。对房地产商征收暴利税和房产空置税,降低开发商利润率和房屋空置率,增加市场供给,进而稳定市场。

(二)完善住房供给结构,鼓励发展住房租赁市场

发展住房多种供应形式,重点鼓励发展经济适用房,提供廉租房和公共租赁房,让不同的住房需求得到满足。对低收入者购房和租房税收优惠,让购房成本降到最低。完善居民住房条件,让“居者有其屋”增强民众的的幸福感,满足感。

(三)建立土地要素市场

建立土地要素市场就是要以市场为导向,通过市场来确定土地的价格。在农村土地征收过程中,土地往往被压得很低;而土地价值被高估,往往是在城市征地过程中。要把房地产市场的主导权交还给市场,让房地产市场在更透明更清爽的环境下成长。

参考文献

[1]双德会.《论新时期下我国房地产经济的发展趋向》[J]2013(11)

[2]王明娟.《房地产泡沫与信贷扩张的相关性研究》[D]河北:河北经贸大学,2013

[3]顾朝林 郭婧等.《京津冀城镇空间布局研究》[J]2015(1)

[4]贾艳.《浅析我国房地产经济发展现状及发展趋势》[J]2016(15)

[5]徐萌.《房地产经济发展的现状及发展趋势研究》[J]2018(6)

论文作者:杨鹏飞

论文发表刊物:《知识-力量》2019年7月中

论文发表时间:2019/4/22

标签:;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  

房地产泡沫成因、危害及防范措施论文_杨鹏飞
下载Doc文档

猜你喜欢