物业税：住宅权实现的一种制度抉择——以宏观调控为视角，本文主要内容关键词为：宏观调控论文,视角论文,物业税论文,住宅论文,制度论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年住房分配货币化改革以来，住房日益成为全社会普遍关注的焦点。随着商品房市场的发展与房价的不断攀升，房屋的不可承受性将居民住宅权问题引入大众视野。国务院2007年8月公布的24号文中明确提出“住房是重要的民生问题”。同年10月，胡锦涛总书记在党的十七大报告中明确指出“着力保障和改善民生，推进社会体制改革”。其中，住房被列为五大民生问题之一。这充分体现了党和政府把改善人民群众的居住条件，使他们能拥有最基本的生存权作为自己的职责和经济社会发展的根本方向和目的。[1]此后，党和政府推出了一系列住房调控措施，力图对房地产市场进行积极有效的干预。物业税作为一种税收调控手段再次成为学界和坊间热议的话题。
一、宏观调控：现代税法(税收)价值功能之取向
“与古代农业社会税收制度不同，现代工业社会税收法律制度在基本的财政目的之外，还肩负着调节经济的重任，这就是现代税法的经济干预目的”。[2]宏观调控价值目标之实现应是其题中之意。正如黎江虹(2004)所言：税法发展到今天，它的价值目标已趋于多元化。税法既要保证征税主体对财政资金的需求，也要满足纳税主体对于完备的公共产品的需要；税收既有筹集财政资金的职能，也具有宏观调控、调整纳税人收入的职能。[3]
经济学范畴的“宏观调控”意指通过运用经济手段、法律手段或行政手段等措施，对市场经济的整体运行从总量、结构上进行调节和控制，以期达到社会经济结构运行的总体平衡。在经济法视野中，“宏观调控”则是国家从社会整体利益出发，对国民经济和社会发展的总体活动依法展开的一系列调节和控制。将“宏观调控”引入文章的命题即在税收领域中进行探讨，这一概念的抽象个性将会得到具体化的释放。现代税收作为国家实现其职能的工具，除了通过国家强制性地向纳税人征收货币，达到组织财政资金的目的以外，国家更加倾向于运用税收经济杠杆达到调节社会经济的总体协调、健康运行之目的。因为，税收对社会经济总量的调节具有内在稳定器的功能，政府可以运用税收手段调控经济结构。此乃税收之宏观调控功能在经济学范畴的概念体现。
值得注意的是，现代税法作为经济法律规范的重要组成部分，其主要是调整在税收活动中发生的国家征税机关与纳税人之间的税收关系的法律规范的总称。作为经济法的重要构成部分，税法在经济法的宏观调控中居重要地位。[4]40税法的制定，不仅为纳税人设定了强制性的义务规范，使纳税人在利益驱动下对自己的经济行为进行及时调整，政府进而得以实现其宏观经济调控目标，而且亦为国家提供了依照税法对社会经济进行宏观调控的法制基础，并在税收调控手段的实施过程中同步地实现其宏观调控的功能。一般认为，税法和税收的关系可用形式与内容的关系来表达。作为一种社会经济关系，税收是税法之实质内容；作为调整特定的社会经济关系的规范，税法只是税收的表现形式。在此意义上，税收和税法在保持着内容与形式统一的同时，又自觉地实现了经济学范畴与经济法意义上的宏观调控功能的一致。
张文显教授(2002)认为，凡是可以借助于法律上的权利、义务来加以保护和促进的美好事物，都可以被视为法的目的价值。[5]212据此，可以如下界定税法宏观调控之目标价值，即通过税收关系在税法上的相关权利、义务之体现来实现国家对宏观经济进行调控的美好目标。经济学理论认为，市场在资源配置中起着基础性调节作用，作为一种极为有效的资源配置机制，它在人类的经济发展史上创造了无数的奇迹。但市场机制并非完美无缺，“看不见的手”有时会出现种种失灵的情况，市场的失灵又会导致诸多严重的经济和社会问题，这些问题仅靠市场自身的力量根本无法解决，从而可以存在着政府治疗这些疾病的职能。[6]78-79但政府的调控同样并非万能，它有着许多局限性，且容易产生严重的弊端——政府失灵。国家调控乃是国家权力的运用，“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不变的一条经验。有权力的人们使用权力一直到遇有界限的地方才休止”。[7]154因此，为了预防和纠正政府失灵，首先需要全体民众(通过宪法)授权，并需要制定相关法律对其进行规制，明确规定政府宏观调控的范围、事项、方式和程序，并明确各有关主体的法律责任。[8]63即通过相关法律制度的设计来为政府权力的行使设置一个界限，以此约束与调整政府的宏观调控行为。税收法律法规的制定便是其中之一。通过税收调控现代市场经济，可以起到弥补市场失灵、提高资源配置效率的作用。当然，调控效果的好坏还取决于具体税制设计的合理程度，亦即相关税收权利、义务关系的设置能否起到保护和促进国家宏观调控价值目标的实现。
可见，现代国家应在尊重市场基础调节作用的前提下积极主动地对经济进行适当的干预。涉及调控手段的选择，应充分利用税收中性的相对性理论，通过新税种的开征、原有税种的调整、税目和税率的变化、减免税等的规定来实施对经济资源的有效分配，调整有关收入分配关系，从而在一定程度上实现宏观调控之目标。税收中性是指税收要减少对市场配置资源效率的影响，降低超额负担。[9]21其基本前提是经济在一个纯粹竞争性的结构中运转。因此，在课税时，国家除了使人们因纳税而承受的税收负担外，最好不要再使人们遭受其他额外的负担或经济损失。一个理想的税收制度，应对个人的生产、消费决策皆无影响，亦即资源的配置不被扭曲。[10]207税收中性思想是基于理想的市场机制建立起来的，而现实的市场经济存在很强的“外部性”，具有宽广的市场失灵领域。[11]68-70所以，在现代市场经济条件下，绝对的税收中性只不过是人们所追求的一种理想状态，它为我们在市场化的进程中制定有效的税收政策指明了一个前进的方向，它的存在可以促进我们每一次税制改革都朝着这个方向靠近，但终究无法到达。税收中性思想在强化市场在资源配置中的基础性作用、限制政府对市场的干预范围方面，有其积极、合理的一面。但不得不正视的是，正因为税收中性的非绝对性，即税收中性的相对性，使政府在通过税收手段获取财政收入的同时，必然会产生收入效应和替代效应，对纳税人的行为产生抑制或激励的作用。因此，税收中性的相对性使政府宏观调控成为可能。
二、物业税：宏观调控房价、保障居民住宅权实现的一种制度选择
(一)物业税宏观调控房价的时代诉求
2003年10月，党的十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产征收统一规范的物业税，相应取消有关收费”。由此可见，物业税在我国政策层面的最初提出，是伴随着中央税费改革的议事日程，并承载着完善我国现有房地产税收体制改革的重任。2005年10月，党的十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展十一五规划建议》中提出的“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”，再次印证了这一点。然而，伴随着我国房地产市场价格的急剧攀升，人们却更多地赋予物业税宏观调控房价的重任。近些年来，面对居高不下的房价，中低收入群体只能望房兴叹，居民住宅权实现面临严峻挑战。通过开征物业税来抑制疯涨的房价，也就成为包括普通百姓在内的社会各界热议的话题。2009年两会期间，有关房地产市场的提案占据了半壁江山，几乎个个提案剑指居高不下的房价，建议推出物业税。①所有这些都充分反映了望房兴叹时代住房需求者对物业税的强烈诉求。对于中低收入群体而言，置身于脱缰的房地产市场之中，仅靠自身的经济积累很难实现“居者有其屋”的梦想。在此情形下，国家有义务采取一系列的措施来保障居民住宅权的实现。正如Rajindar Sachar(1996)所言：用法律术语来说，所有那些负有与该项权利相关的国家都不能逃避其创造有利条件，以促成、帮助住宅权实现的责任。[12]3
(二)国家保障居民住宅权的现实责任
马克思认为，住宅是人类生存的第一需要，满足人的需要是社会主义的生产目的。美国著名心理学家马斯洛在其人的动机理论中指出，包括住宅在内的生理需求是人类最低层次的需求。可见，住宅在人类的生命发展史中居于至关重要的地位。所以，1948年《世界人权宣言》将其上升到人类的基本人权。然而，房地产市场的独占型竞争性质决定了该类市场失灵的必然性，其后果则是市场机制的调节作用难以有效发挥，房地产价格难免会出现严重偏离，居民可支付住房能力备受重挫，自有住宅难以得到满足。大多市场经济发达国家在此特殊历史阶段，都有效地启动了积极的经济干预措施。以理性思考著称的德国在1959年《哥德斯堡纲领》的社会责任篇中清楚地宣称：“在住房领域，人人都有权得到一个合乎尊严的居所，住宅必须得到社会的保护，而不仅仅是私人谋取利润的对象，土地投机必须制止，必须通过税收抑制土地攫取非正当利益。”[13]
可见，我国应该借鉴国外之先进经验，认真履行现代国家的基本保护责任，确立并实施以保障住宅权为价值核心的住宅政策，对房地产市场进行有效调控，从而保障公民住宅权得以实现。“这不仅体现中国市场经济制度是人道市场经济，社会主义市场经济的基本判断点，同时它还意味着，作为一个开放的、负责任的现代政府在公民治理发展环境下的国际身份认同”。[13]值得庆幸的是，我国政府不仅已经清醒地认识到了这一问题，还在发展和促进住宅权方面采取了一系列的重大举措。如，2004年《宪法修正案》第33条将“国家尊重和保障人权”作为公民的一项基本权利第一次入宪，体现了我国政府对公民基本人权的尊重与重视，住宅权作为公民的一项基本人权当在宪法保护之列。1999年《中华人民共和国合同法》和2007年《中华人民共和国物权法》又明确提出并完善了公民住宅财产权制度，进一步体现了对居民住宅权的法律关怀。国务院在《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确宣布，要把“改善群众居住条件”作为“城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的”。
(三)物业税宏观调控房价、保障住宅权实现的可行性分析
面对宏观调控房价的时代诉求与保障居民住宅权的现实责任，物业税能否担当重任呢？本文认为有其可行性。
1.关于物业税的林林总总的报道和讨论，主流观点是赞成开征物业税
其理由是通过物业税的开征，可有效抑制投机行为，增加住房需求的有效供给，从而达到稳定房价，相对增强中低收入阶层住房消费支付能力的目的。本文亦赞同此观点。除了消费性需求之外，在我国的房地产市场中还存在着旺盛的投机性需求。现阶段投机需求的旺盛在对房价形成推拉助长之势的同时，又严重抑制了居民对住房的消费性需求。对于中低收入阶层而言，持续高涨的房价使得他们拥有住房的梦想在不足的实际购买力面前化为乌有。物业税的开征，对于房地产投机者而言，意味着保有成本的增加和更多的资金流占用，这不仅影响到他们的资金使用效率，而且更增加了他们的投资成本。因此，为减少保有成本并减少因而可能带来的投资风险，投机者们将会选择减少对现有房屋的囤积量，进而促进房地产市场上房屋的流通，增加了流通中的房屋供给，在一定程度上使上涨的房价得到抑制，相对增强中低收入者的住房支付能力，满足其居者有其屋的梦想。
2.造成房地产价格居高不下的又一原因是现行的重流转、轻保有的税费体制
除了各种税费之外，单是我国房地产流转环节的税就多达十项，涉及房地产开发流转环节的税，约占建设成本的9%，各类收费占到了41%。[14]其中，土地出让金占有较大的比例。也就是说，在我国土地实行批租的制度环境中，住房消费者所支付的房价包含了包括土地出让金在内的近50%的相关税费。大额税费的存在意味着房地产开发成本的提高，而房地产开发商无不以实现利润的最大化作为其经营目的。为了保障利润在最大限度上实现，提高房价以弥补成本提高所带来的利润损失会成为他们的首要之选。相对于税费较重的流转环节，我国房产保有环节存在的税费种类则少之又少，而且税费负担较轻。较小的保有成本又会增加投机者对住房的投机性需求，刺激房地产价格的上涨。而物业税的开征不仅能在合理整改开发和流转环节的税费基础上减轻开发商税费成本负担，而且保有环节税负又会增加投机者的囤积成本，从而在正税负与反税负的合力推动下，实现房地产市场供给的增加和房地产价格的下降，相对减轻住房消费者的购房负担。
3.从收入效应与替代效应的角度分析
征收物业税后，会在很大程度上增加房产保有者的保有成本，这种额外的保有成本的出现相当于房产价格的上升。从房产作为资本品的角度来看，投资者将会选择以其他资本投入来代替房产资本投入，从而产生替代效应。从房产作为消费品的角度分析，房产价格的上升，意味着普通消费者的实际收入水平下降，虽然房屋具有一定的刚性需求特点，但对于改善性住房需求者而言，此时定然会选择消费其他商品而放弃对改善住房的需求，从而产生收入效应。对于普通的商品房而言，收入效应和替代效应与物业税或者税率呈反方向变动。正因为如此，普通商品房的需求曲线应该是向右下方倾斜的常态需求曲线。其含义为：征收物业税，会导致投资者和非必要消费群体在房价的需求方面出现税率越高，则对需求的影响越大。因此，从某种程度上讲，物业税会推动拥有多套房产者主动积极地出清其现有之空置房产，抑制房产投机行为的发生，降低居民对房产的盲目需求。需求的降低使房地产市场价格在较低的需求水平上形成新的房价均衡点，增强居民住房消费的相对支付能力，解决急需住房者的需求问题，促进居民住宅权的实现。当然，宏观调控能否达到预期的效果，当视物业税具体制度之建构。
三、制度构建：物业税调控实效发挥之基础
(一)制定物业税法，划定国家在物业税领域的宏观调控行使权限
从理论层面分析，物业税的开征应该会在抑制房地产市场投机行为、增加存量房产的供给、满足中低阶层的住房需求方面发挥积极的调控作用。但是，“税捐乃是公法人团体为获取收入之目的，而对于所有满足法律所定给付义务之构成要件之人，以高权所课征无对待给付之金钱给付，因此税法乃是侵害人民权利的法律，有关税捐的核课与征收，均必须有法律的根据”。[15]37此乃税收法定主义原则。该原则倡行初始，其意旨在促使公民财产得到基本安全保障，同时亦对政府的侵权行为营造一个有效的抗逆机制。[16]在当代市场经济条件下，税收法定原则虽已经发展成为一项宪法原则和“支配税法全部内容的基本原则”。[17]47然而，该原则却尚未在我国真正确立，现行的税收授权立法体制不仅影响了纳税人对税收规则的遵从度，而且更为国家机关及其工作人员滥用征税权，进而肆意侵犯公民财产权提供了合法的空间。
具体到物业税领域，国家通过开征物业税，增加不动产保有者的税负，以期在其增持不动产财产的选择方案之前进行冷静的成本分析，并借以实现其对房地产市场的调控目标。然而，这种调控过程的实现是完全建立在公民财产权的无偿让渡之上，这种财产权的无偿让渡性无论如何都将形成对不动产保有者财产权的强制性限制与剥夺。国家通过开征物业税取得的收入越多，则中低收入阶层对住房保有者的额外负担就越大。通过开征物业税，对公民不动产财产权的过多的肆意介入，势必产生事与愿违的调控效果。因此，应改革我国现有的税收授权立法模式，在宪法中明确规定“税收法定原则”，并在该原则的指导下制定物业税基本法和相关法律。这是国家税收活动行使的权力界限。它们直接决定着物业税法律制度的结构、内容和发展，制约着税收征管活动及税收利益的收入与分配，影响着国家利用税收杠杆对市场进行宏观税收调控的力度与效果。
(二)整改相关的租税项目，提高居民的住房可获得性
我国在1994年税制改革的基础上形成的现行房地产税制，具有轻保有、重流转的特点。其结果是极大地刺激了各类投资者对房地产的需求，大量闲散资金流入房地产市场，以推波助澜之势拉动房价的持续飙升。在居高不下的房价面前，富有阶层“狡兔三窟”，中低收入阶层却一屋难求。因此，必须开征物业税，整改相关的租税项目，提高中低收入居民的住房可获得性。
1.改革现有的土地批租制度，将土地出让金纳入物业税范畴
土地批租制度设计的初衷在于为政府提供一项稳定的财政收入来源，同时使有限的土地资源得到合理的配置与有效的利用。现状究竟如何？在巨额的土地收益驱动下，土地出让金制度日益异化成地方政府聚集财政收入的一种工具。这势必导致对土地拥有垄断权力的政府无畏地提高土地初始批租价格，形成房价与地价互为推动力的房产怪圈，导致居民合理的居住需求难以得到满足，住宅权利得不到保障。将政府一次性收清的土地出让金纳入物业税，转由纳税义务人在50～70年的期限内分期以物业税的形式缴清，可以起到以下调控效果：一方面，对于广大的中低收入群体而言，土地出让金的转换可以极大地降低商品房的价格，增强居民住房消费的可支付能力；另一方面，土地批租制的改革和物业税的开征，将有利于打击房地产市场的投资投机炒作行为，抑制房价，收到较好的宏观调控效果。
2.取消土地增值税，土地增值收入由所得税单一调整
为了有效抑制炒卖“地皮”获取暴利的投机行为，防止国家土地增值收入流失，保障房地产开发商的合法权益，促进房地产市场的健康发展，此乃土地增值税开征之政策目的。这样，形成了个人有偿转让不动产的行为既要负担个人所得税，又要缴纳土地增值税的重复征税局面。面临出售房产时，个人所得税和土地增值税的重复征收，个人转让不动产的净收入会因此大幅降低甚至落空，以至于房产所有者通过房屋租赁的形式来实现保值增值之目的。其结果是房地产市场交易活跃程度受到抑制，房地产二级交易市场供应量减少。面对旺盛的需求现状，供需矛盾被现行税制人为地加大。供需缺口的加大给房地产开发商哄抬房价创造了可乘之机，影响着人们对房价的预期，预期又推动着新的需求增长以及房价的进一步推高，加之其他因素对高房价的促成，最终导致居民住房消费不堪重负。因此，建议取消土地增值税，将土地增值收入由所得税单一调整。
3.取消城镇土地使用税，避免物业税的重复征收
自1990年开始，我国土地有偿使用制度在全国范围内推行。此后，建造房屋的价值构成中自然包含了为获得土地使用权而负担的土地出让金部分。此外，城镇土地使用者还要因使用土地再缴纳城镇土地使用税，其结果是构成实质上的重复征税。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经缴纳了土地出让金，故不应再次缴纳地租性质的城镇土地使用税。[18]348另考虑到将土地出让金并入物业税后，对居民、单位拥有的房地产既从价征收物业税，又从量计征城镇土地使用税，其无论是在形式上还是在实质上都将构成重复征税。这无疑会加大居民拥有住房的成本，阻碍居民住房权的实现。再有，物业税从其属性来看是一种财产税，是针对纳税人所持有物业保值增值而设立的税收。[19]在房产的价值构成中，建筑材料等价值由于自然损耗逐年折旧，而唯独土地的价值因资源的稀缺性和政府对周边环境的公共投入不断上涨，随着时间的推移，物业税的征税基数逐渐地由房地产的市场价格过渡到实质上的土地使用价格(数量)，此时的物业税征收就演变成了基于土地使用权的使用税的再次征收。
(三)合理安排物业税的课税要素，防止物业税成为居民保有住宅的负担
整改不合理的租税项目，将会降低居民的一次性购房支出，增强居民获得住房的相对支付能力。但物业税的征收又增加了居民保有住房的成本。因此，对于个体居民而言，征收物业税，是否超额地增加了他们的税负，主要取决于整改的原有租税项目和保有环节税费所形成的差异，即负差异额的形成说明物业税的征收增加了居民的居住成本，而正差异额则反映居民居住成本的降低。居民住宅权的保障目标所期待的应该是正差异额的出现。这不仅取决于我们对相关租税项目的改革力度与强度，而且更取决于物业税相关课税要素设计的科学合理程度。
1.纳税人设计
税收公平原则要求税收负担在纳税人之间进行公平分配，受益原则和量能原则是衡量税收公平的两个主要标准。受益原则的核心内容是：政府的基本职能是执行公共事务，提供公共产品，政府通过执行公共事务和提供公共产品为社会成员带来了利益。而每个纳税人从不同的公共产品中所获得的利益不同，导致纳税人之间的福利水平不同。因此，每个纳税人应该按其从公共服务中获得的利益大小来负担政府的税收，受益大者多纳税，受益少者少纳税，这才是公平。[20]154诚然，作为一种受益税，房产所有者在以税收为代价享受地方政府提供的公立学校、道路、公共安全、消防等公共服务时，就像自己付费从私人部门那里得到这些服务一样，具有支出和受益的公平对等关系。[21]因此，从该方面来看，对房地产所有者课征物业税比较符合受益原则。量能课税原则要求税收的征纳不应仅仅拘泥于形式，而应在考量纳税人负担能力的基础上实现实质课税，以实现税收负担在全体纳税人之间的公平分配。即有相同纳税能力的人承受相同的税负，纳税能力强的人多纳税，纳税能力弱的人少纳税，缺乏纳税能力的人不纳税。伴随着市场经济的发展，我国居民的财富积累日益增加，在居民个人的财产构成中，以土地、房屋等有形不动产存在的财产形态占有较大份额。此时，通过征收物业税，使拥有较多存量不动产的人多纳税，拥有较少存量不动产的人少纳税，无不动产的人不纳税，基本上能反映纳税的客观能力，符合量能课税原则。
因此，从公平税负的角度看，物业税的纳税人应确定为在我国拥有不动产的个人、单位和组织。具体规定如下：产权属于个人或单位的自用房，以公民个人或单位为纳税人；产权为全民所有的，以经营管理人为纳税人；产权为共有的，以共有各方为共同纳税人；将土地、房屋有关产权出典的，以承典人为纳税人；房产产权不明确或租典关系纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人；未成年人拥有的房产，以其法定监护人或收益拥有人为纳税人。
2.计税依据设计
从国外物业税的实践来看，计税依据主要采用房地产的市场评估价值或租金。我国现行房产税是以房产原值和实际租金为计税依据的。以房产原值为计税依据，虽然可以减轻纳税人的纳税负担，但却难以达到通过增加房产保有者的合理税负来抑制非刚性的住房需求，并借以实现保障中低收入者住房权的目标。随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的长足发展，房地产的市场价值呈现大幅上升的趋势。在此情形下，与依房产原值为计税依据相比，按房地产的市场评估价值作为计税依据，将有利于客观反映不动产的价值和纳税人的承受能力。采用市场价值不仅适应土地、房屋等不动产的自身特点，而且也更加符合市场经济的改革方向。这不仅是发达国家物业税成功的经验，更是物业税发展过程中不可阻挡的趋势。以租金作为计税依据，在国外不乏其例，但具体到我国物业税，不宜采用此种计税依据。虽然我国房地产租赁市场在近些年来蓬勃发展，但与发达市场经济国家相比，我们所缺乏的是对房地产租赁市场的健全规制体系，隐性租赁大量存在，这势必加大税收征管的难度，在现有征税技术条件下，导致税收的大量流失，难以有效实现物业税的宏观调控房价的目标。另外，不动产保有人从政府提供的公共服务中所获取的收益更近似地体现在其拥有的物业价值中而非物业的规模上。基于面积的计征，又会使拥有同等面积的低收入者比高收入者承担更大的税收负担。因此，应当以受益原则为主，兼顾纳税人的纳税能力，在以市场价值作为物业税的计税依据的前提下，力求减轻中低收入房产保有人的税收负担。
3.税率设计
物业税的开征有助于降低购房成本，实现居民拥有自有住房的梦想，这切实加强了对居民住宅权的保障措施，但开征物业税又同时会加重居民对住房的保有成本。因此，科学合理地设计物业税税率，最大限度地降低居民持有房产的成本，不仅关系到物业税的顺利推进与有效实施，而且关系到居民住宅权的切实保障。
税率的设计应从以下方面着手：第一，考察税率的三种基本形式在世界各国的适用情况，可以发现目前大多数国家主要选择比例税率形式。其原因在于比例税率计算起来比较简单且便于管理；虽然累进税率更加符合量能课税原则的要求，但计算过程过于复杂，目前仅有极少数国家选择该种形式；由于定额税率是从量征收，因此，其公平性和效率性都比较差，很难满足物业税公平与效率的要求，该税率形式仅在那些以房地产的物理特征为计税依据的国家采用。[22]因此，在物业税税率形式的选择问题上，应综合考虑我国房产税从价计征的历史传统、定额税率自身缺乏公平效率的税收优化选择、现有的征管水平约束以及国际上的成功经验等因素，建议选择比例税率。第二，在世界范围内，实行比例税率的国家在实践中又根据房地产的性质、用途和区位等的不同，选择使用差别税率模式。在这种税率模式下，地方政府有权在不同房地产等级之间分配税负，并决定纳税人的总体税负规模。[23]203因此，建议联系我国物业税设计所应实现的宏观调控目标价值，通过差别比例税率的选择来体现税收公平原则，以期实现物业税在房产保有者之间的公平合理分配。具体而言，相对于居民自用住房，应对非自用住房设置较高的比例税率；相对于居民普通住宅，应对别墅等高档住宅设置较高的税率；相对于农村住宅，应对城镇住宅设置较高的税率。第三，涉及物业税税率的决定权，一般来说，发达国家通常由中央政府来制定物业税税率的上下限，地方政府在规定的税率幅度内享有较高的自主决定权。宏观调控是国家站在社会总体的立场上对宏观经济运行所实施的调节和控制，因此，在宏观调控的价值目标下，物业税税率的制定权应该被赋予国家的最高政权机构，而不是地方政府。但是，中央政府统一制定的税率又将难以适应我国地域广阔、地方差异极大的实际国情。反之，如将物业税税率的决定权完全赋予地方政府，将会导致在地方利益驱动下，地方政府不切实际地制定较高的物业税税率的局面，其结果是直接加重房产保有者负担。为了充分发挥物业税的宏观调控功能，并同时考虑各地方的具体情况，且达到限制地方政府滥用权力的目的，应当本着统一与灵活相结合的原则，由中央政府统一制定差别比例税率的最高额和最低额，再由地方在统一规定的比例税率的幅度范围内自主选择适合各自特点的税率标准。需要注意的是，地方政府税率的自主选择权的确立，应该建立在居民既买得起又养得起房子的基础上。
4.征税范围设计
要解决物业税的征税范围问题，首先需要明确物业税征税范围与开征物业税的目标、征收依据之间的关系。因为，物业税的目标决定了国家以何种依据为主征收物业税，物业税的主要依据又决定了如何设计包括征税范围在内的税收制度。税收制度的设计是否合理，又会影响到其开征目的能否实现。[24]物业税的征税范围应放在宏观调控房地产市场、保障居民住宅权实现这一整体框架内研究。宏观调控房价应当从房地产市场的供给和需求做起，在房产供应量不变的假设条件下，过多的需求量必然导致需求价格的飙升。因此，宏观调控的落脚点应当放在抑制非自住需求的投资需求和投机需求上。增加保有房产者的成本，可以对不恰当的房产需求起到较好的抑制作用。但是，目前我国的房产税的征收对象只涉及城镇的营业性房产。根据受益原则，将规模巨大的居民住房列入物业税的征税范围，可以增加房屋保有者的保有成本，抑制投资性和投机性的房产需求，使降低的房价切实地满足中低收入者的住房需求，从而达到政府宏观调控房价的目标。
注释：
①重庆市市长黄奇帆提出，因为美国有物业税，所以，美国房价在泡沫当中发展都不涨，我国应该向高端房产征收物业税以打压房价。上海银监局局长阎庆民建议以税收手段来抑制开发商的囤地行为，并认为物业税是抑制房价的有效措施。于炼声称，物业税对控制房地产价格有作用，也是房地产市场历史发展的必然。郭松涛则建议，通过开征房地产保有税来调节房地产市场，使富人减少对房地产资源的占有，以期增加房产供应，从而达到调节房价的目的。孙继业亦提出，很多城市房屋空置率已远远高于10%的国际警戒线，在房地产保有环节征收物业税，提高房产的持有成本与风险，是抑制购房投机最有效的方法。参见《政协提案剑指高房价，建议推出物业税试点》，2010年3月3日新华网。
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