中国房地产市场泡沫化程度分析及对策，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,中国论文,对策论文,泡沫论文,程度论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1001-6198(2014)03-0080-08 在影响经济长期波动的各类变量中，房地产投资及其导致债务泡沫的破灭是一个难以回避的重要因素。远溯至1990年前后日本房地产泡沫破裂引发的经济危机、1997年东南亚金融危机，近到2008年席卷全球的美国次贷危机，房地产泡沫破灭引发的经济危机不断发生，使围绕房地产泡沫化程度的研究日益受到各国学者的普遍重视。近年来，中国房屋价格出现了持续大幅上涨的行情，房地产泡沫问题同样引起了学术界的极大关注。客观地说，在经济快速增长期，房地产的内在价值往往会同步提升。然而，房地产价格如果脱离其实体价值过远，房地产泡沫破灭的风险就会越大。要有效地预警和防范由房地产泡沫破灭引发的经济危机，必须理性地分析房地产泡沫化程度，并采取针对性的措施。 一、对中国房地产泡沫化程度的估算 房地产泡沫是虚拟经济脱离实体经济的产物。一般而言，房地产泡沫呈现为房地产价格连续上涨所产生的上涨预期及与其相应的投机资本的持续增加，从其客观后果上体现为房地产的价格远远高于与之对应的实体价值。[1]也有学者从资产估值的偏离原因出发，将理性经济人因其预期导致的泡沫归为理性泡沫，而将社会和心理作用、信息不对称及投资者对信息理解的差异基础上产生的资产高估现象界定为非理性泡沫，认为后者是导致经济危机的原因。[2]房地产泡沫虽然是一种价格现象，但根源在于其价格对价值的偏移和背离。如果其幅度超过一定限度，泡沫就会产生。 (一)国内外对房地产泡沫化的主要测量方法 国外对房地产泡沫化的测量研究，最早始于日本学者野口悠纪雄，他在19世纪80年代末运用了收益还原价格的测量方法，对日本房地产泡沫破灭进行实证研究，发现正是房地产价格严重偏离了均衡水平，才导致日本房地产最终崩盘。[3]Allen C.Goodman在美国次贷危机爆发后，搜集了大量数据，对美国房地产市场的投机型泡沫作了测量。[4]一些学者还采用资本注入的动态模型法，测算房地产泡沫化程度。 在具体实践中，目前测量房地产泡沫最为常用的方法为指标法。主要包括以下几种：房价增长率与GDP增长率之比、商品房空置率、住宅销售额增长率与社会消费品零售额增长率之比、房价与房租之比以及住房存量占GDP总量之比和房价收入比。在中国当前经济运行模式下，前四种测量方法存在局限性。原因在于：第一，在中国高增长背景下，存在着房地产泡沫被虚高的GDP掩盖的情况，通过房价增长率与GDP增长率之比可以看出，这也是一些人认为中国房地产不存在泡沫的理由。第二，房屋空置率是国外常用的判断指标之一，但在目前的中国并不能真实反映房地产泡沫程度。适度的房屋空置率固然可以维持房地产市场的供求均衡，然而在房地产投机过热状态下，房屋的实际空置率如果超出了消费层面的自然空置率，则不能真实反映房地产泡沫情况。第三，住宅销售额增长率与社会消费品零售额增长率之比，是从消费领域衡量房地产泡沫的指标。但在中国有效需求不足的经济背景下，消费品零售额增长的速度，与刚性需求及投机性需求双向驱动的较高的住宅销售增长速度相比，并不在同一水平上。显然，二者的比值很难真实反映出中国房地产泡沫化程度。第四，房价与房租之比，是国外常用的一种测量房地产泡沫的指标。但中国近年来以一线城市为代表，受学籍政策等因素影响房租呈现不正常的上涨过快态势，有些地方的房租涨幅甚至高于房价涨幅，导致房价与房租之比失真。如果承认房地产的最终消费属性，则通过居民收入衡量的房价水平往往更能反映真实的泡沫化程度。世界银行中国局的首席经济师安德鲁·哈默在20多年前研究中国住房问题时，提出“比较理想”的比例：房价应该为城镇居民家庭年均收入的3—6倍。[5]这个测算方法得了许多学者的认可。 比较而言，住房存量价值占GDP总量的比值，以及房价与收入的比值是国内外最为通用，也是能够较科学地衡量中国房地产泡沫的指标。通过分析两个指标，参照国际上合理的比值规定，可以更客观地考察中国房地产市场是否存在泡沫及泡沫化程度。 (二)基本住房存量价值占GDP比值的估算 住房存量价值占GDP的比重，是理论研究中衡量房地产是否存在泡沫的一个重要指标。目前对住房存量价值的计算方法如下：用一国开始公布年度住房竣工数据开始那一年的住房总面积，加上此后的住房累积竣工面积，再乘以适当(一般取3%)的折旧率，最后得出的数据就是调整后的住房存量面积。而住房存量面积与当年新建商品房的市场价格的乘积，即为全部住房存量价值。考虑到改革之前中国住房存量估算存在的误差、改革开放之初建造的质量较差的宿舍房、城市拆迁掉的房屋以及大量农村自住房等因素，要准确估算住房存量总价值有相当的难度。不过，改革后新建的城市商品房的价值较易估算，可以为测算奠定基础的参照。 对中国住房存量价值占GDP比重的估算，不同学者得出的结论存在着差异，有时数据出入很大。不过，根据《中国证券报》2009年9月15日的报道，该年度中国农村住宅总市值为15.98万亿元，城市住宅总市值为75.98万亿元，全国住宅总价值约为91.48万亿元，而目前我国的GDP累计值约为31.4万亿元，全国住宅总价值已经超出GDP近二倍。空头基金尼克斯掌门詹姆斯·查诺斯称，据其试算，从建设成本来看中国房产市场的价值已升至GDP的300%—400%，而1989年日本的这一比例为375%。[6]而根据丁峰的研究，截至2012年底，全国存量住房约179亿平方米，合计总市值约100万亿元，算上农村房产、小产权房和城市商用房产，总值达到200万亿元。则该年中国住房存量价值占GDP的比重高达385.1%。[7] 我们的测算如下：2013年的中国两会工作报告显示，2012年底中国城镇和农村人均住房面积分别为32.9平方米、37.1平方米；国家统计局的数据显示，2012年末中国城镇人口71182万人，乡村人口64222万人，城镇人口占总人口比重达到52.57%。可以推算出，2012年底中国城镇建筑总面积为243.2亿平方米，农村建筑总面积为238.3亿平方米；全国城镇平均房价一般采用本年度商品房销售总额除以销售总面积(也可按年初和年末均值计算)得出，2012年度为5791元/
；农村住房按建筑成本1500元/
；综合上述两项数据可以测算出，2012年末中国住房总市值为171.1万亿元。其中，城镇住房总价值约为人民币135.6万亿元，农村住房市值为35.7万亿元；国家统计局的数据显示，2012年中国国内生产总值达519322亿元。以此为基数，则该年度中国住房存量价值占GDP的比重为329.4%。 客观地说，当前中国住房存量价值占GDP比值已经接近于20年前日本泡沫破裂前的水平。而美国2006年次贷危机爆发前，住房存量占GDP的比重仅为170%。从中国房地产市场泡沫成分不断增大的情况看，有步日本经济危机后尘的迹象。美国次贷危机爆发前，其住房存量占GDP的比率就已过高，日本20世纪80年代爆发的经济危机，也是与住房存量比重过高有关。与美、日等发达国家相比，当前中国房地产市场的泡沫程度并不低。 (三)基于房价与收入比的估算 按国际惯例，一个国家的“房价收入比”，是用一个地方或城市家庭年平均总收入与所购房屋的平均价格进行比较，或者计算住宅套价中值与家庭年收入中值的比值。房价收入比值与居民的真实支付能力成反比，过高的房价收入比意味着较普遍的群体性投机行为。在我国，“房价收入比”具体算法为：房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入(其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的算法为：每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格；每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入)。 依据前述测算方法，世界银行曾对全球几十个国家“房价收入比”进行了考察，发现发达国家比值一般在5—6倍左右，发展中国家一般在3—6倍区间。按世行的统计测算结果，家庭户均收入在999美元以下的欠发达国家(地区)，“房价收入比”平均为13.2；家庭户均收入在3000—3999美元的中等收入国家(地区)，“房价收入比”平均为9；家庭户均收入在10000美元以上的高等收入国家，“房价收入比”平均为5.6。国际惯例认为，当一个地方房价收入比为5时，该地区房屋购买力被视为“极低”；当房价收入比超过6时，该地区属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以上，该地区为“国际房价最难承受区”。如果房价收入比超过8倍，则被视为收入分配严重不公的地区。相比较以上标准，美国房价收入比为2.7，英国房价收入比为4.1，日本为5，澳大利亚为6.9，韩国为6。 表面看起来，2000年以后中国平均的“房价收入比”介于6—9，处于上升和下跌交织的波动期，波动幅度似乎并不大。但是由于住房大宗商品的性质和住房领域的市场化改革，中国房价水平一开始就相对处于高位，导致全国总体反应的房价收入比高于国际公认的正常水平(见表1)。经过十多年房地产市场快速发展，中国房价过高问题现在集中反应在相对低收入阶层的购房压力上，在住房贷款已经将大多数中层收入群体的购买力耗尽后，没有低收入群体对住房市场的购买力支撑，房地产市场持续发展是不可能的。
鉴于中国不同地域发展的不均衡性及收入分配差距拉大的国情，尽管全国平均的“房价收入比”已脱离合理区间，但以全国平均水平判断泡沫程度仍没有全面反映泡沫的全貌。应该看到，由于上述计算是基于国家统计部门公布的数据，其中包括经济适用房、限价房、棚改房、动迁房等保障性住房的价格，计算结果显然会小于纯商品住宅的价格。否则，房价收入比水平将更高。我们认为，如果按家庭收入分成不同的层次，对中国“房价收入比”进行分层次测算，则反映的房地产泡沫化程度会更准确(见表2)。
表2表明，根据2012年中国房屋价格的差别、居民家庭资产的层次、家庭收入的具体档次对“房价收入比”进行测算，如果把房屋面积因素考虑进去，中国“房价收入比”最高值为10，购房价格一般低于100万元，“房价收入比”最低值为1，购房价格在1亿元左右。根据以上测算结果，中国“房价收入比”最高值是最低值的十倍左右。 2007年次贷危机爆发后，受其冲击中国房地产价格曾一度下滑，导致房价收入比在2008年时暂时回落。但受经济刺激计划及投资需求扩大的影响，2009年中国住房价格急速上涨，导致“房价收入比”达到历史峰值(见图1)，并维持在相对的高位。2013年10月中国指数研究院发布百城房价指数报告显示：该年9份全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨1.07%，连续第16个月环比上涨。国家统计局公布的数据显示，2013年11月份全国70个大中城市住宅销售价格与上年同比，价格下降的城市仅1个，上涨的城市有69个；同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低仅下降1.2%。北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。由于房价基数的庞大以及房价的区域性特征，使得同期居民收入水平特别是大中城市居民收入增长速度要远低于房价的增长。
资料来源：国家统计局：《中国统计年鉴》，北京：中国统计出版社，2002-2012年。 图1 2002-2012年中国商品住宅“房价收入比”情况 2013年初美国一份关于全球最贵房产的调查显示，以北京、上海为代表的“房价收入比”最高值达133.72，位居77国第四位。从区域发展的状况来看，中国“房价收入比”在一线城市及二、三线城市也存在着差距。京、沪、深、杭等一线城市“房价收入比”均远超出国际学术界公认的正常区间。中国房地产泡沫成分不仅高，且在不同区域、不同住房种类间呈现出较大的差异性。 二、影响中国房地产泡沫化程度的主要因素分析 在市场经济条件下，尽管供需关系直接决定着房地产价格的走势，但由于土地的自然属性以及住房兼具投资和消费的双重性质，其价格决定又具有不同于普通商品的特点。从国外的经验看，影响房地产泡沫衡量指标过高的因素是多方面的。就中国情况而言，由于房地产发展与经济转轨的特殊历史阶段的结合，造成泡沫化程度过高的因素更为复杂。具体来说，收入分配失衡、住房消费需求向投机性需求的转化、宽松的货币政策、土地供给制度及住房交易费用等因素，是造成中国房地产泡沫衡量指标过高的主要原因。 (一)收入分配失衡恶化了房地产供需关系 分析房价过快上涨现象，收入分配是不可忽视的影响因素。已有的国外研究表明，收入分配的扭曲对房价泡沫具有决定性作用[8]，收入差距拉大会导致房价加快上涨。如，Rodda在其对收入差距对影响房价的研究中，利用美国1970、1980年的普查数据，发现两者之间呈正向显著相关[9]，Quigley和Raphael的研究也证实了这一观点。[10]在国内，尹向飞、陈柳钦通过分析中国城镇居民收入差距和房地产价格的相互作用，指出二者间存在协整关系。[11]而胡晓则从房地产同时具有消费属性和资产属性的特征出发，通过理论模型论证了收入差距对房地产价格的正向影响机制。[12] 其实原因很简单，房地产无论作为大宗投资还是大宗消费，都需要具备一定的门槛。不仅如此，房地产投资还会导致收入差距的进一步拉大，从而加剧其投资性。瞿晶、姚先国利用国家统计局城镇住户的调查数据，分析了2002-2007年城镇居民收入不平等现象。[13]他们指出，与金融资产投资相比，房产投资更能扩大城镇居民收入差距，原因在于其需要更高的投资门槛。不过，也有学者认为，收入差距与房价之间的正向互动关系对不同地区具有不同的效应，在西部地区收入差距与房价之间的互动影响会促进消费和经济增长。[14] 实际上，在中国房地产进入全面市场化改革的同时，房价的高涨并非一个孤立现象，而是更多地依赖于资本过度侵蚀工资的背景。以我国城镇收入分配情况为例，1990年以来我国城镇收入中工薪收入占全部收入的比重从75.8%下降到2009年的65.7%，而主要为被资产阶级主导的经营性收入和财产性收入占比之和则从不到2.5%上升到10.4%(见表3)。
表3数据反映的是当年的收入结构状况，而没有反映存量(即资本或财产积累量)的对比。如果考虑到普通劳动者工薪收入的主要部分用于当期消费，则经过多年发展贫富差距将更大。卫兴华在其分析中指出，当前中国低收入或穷困群体的形成，主要原因在于劳动收入所占比重减少、劳资收入差距不断拉大以及国企改革中不规范操作导致的大量国有资产流失。[15]显而易见的事实是，中国劳动报酬比重在1983年达到56.5%的峰值后，22年间下降了近20个百分点。而反观美国劳动报酬的比重，一般维持在70%左右，其他发达资本主义国家也普遍在54%—65%之间。所以发达国家房地产市场的资金来源，大多以劳动报酬为主。 作为收入差距拉大的必然结果，过低的劳动报酬比重抑制了中国普通居民的住房购买能力，增加了购房负担。在住房几乎全面商品化的压力下，大量工薪阶层不惜动用几代人的储蓄解决住房这一基本生活问题。这必然恶化房地产市场的供求关系，并同时迫使普通工薪阶层为越来越高的杠杆率买单。此外，在过去的十年里，中国灰色收入的不断扩大，也成为拉高房价的隐性动力。根据王小鲁发布的《灰色收入与国民收入分配》报告，中国隐性收入高达9.26万亿，占GDP的30%，在全部隐性收入中，大约10%的高收入家庭拿走了63%的财富。[16]而房地产的高额回报率吸引了巨额隐性收入投资，进而在政府控制土地开发的情形下进一步拉高房价。 (二)政策错位与投机因素助涨了房价攀升 正如通常所认识到的那样，房地产这种资产本身具有消费品和投资品的双重特性[17]，这一区别于其他资产的特性，使得政府在推进房地产市场化时需要相应的配套制度。在国外的实践中，政府提供的保障性住房或廉租房是缓解住房市场供应紧张的良药。不过，在中国房地产市场发展中，政府在这方面承担的责任却因过于关注增长而被淡化。 作为一个进入快速城镇化进程的发展中大国，中国住房的短缺本来是一个长期而又现实的问题。在住房供给不足的约束条件下，将保障性住房和商品房合理区分，并使保障性住房切实成为普通工薪阶层解决和改善住房的现实选择，才能从根本上缓解住房领域的内在矛盾。同时，针对特别困难的社会群体，通过提供廉租房这种基础性的社会保障性住房更是合理地选择，这样更利于实现“居者有其屋”。然而，中国房地产制度设计中却出现了政策性的错位，表现在政府过于关注商品房的发展，而忽视了民生改善的需求。这也是民众对地方政府“土地财政”不满的重要根源之一。保障性住房建设滞后主要体现在：供给量太少，建设资金难以保障，无法满足一般民众的现时需要；申请条件过于严格，大多数工薪阶层的人群被隔离于保障之外；布局不合理，配套建设不足，使部分城市保障房建设不能发挥应有的作用；由于严格的审批和建设工作的不透明，易诱发腐败现象，导致民众对政府提供的住房保障失去信心。 真实需求向投机性需求的转化，也是刺激房价攀升的一个重要因素。一个产业成为泡沫经济的载体，除了供求关系不平衡外，还须具备两个条件：一是真实需求向投机需求的转化，二是投资于泡沫资产的理由充分。投机活动是经济扩张的发动机，当市场对一种产品的真实需求转化为投机需求时，就意味着泡沫经济扩张开始了。当人们购买商品不仅仅局限于满足自身消费需要和再生产需要时，真实的需求就存在向投资需求转化的可能。而当人们对未来的生活产生更高的预期时，必然会产生对财富增值的更大的愿望，在这种更高的愿望驱动下，消费者往往会减少消费的愿望，转而追求资产长远收益最大化。由于中国居民投资渠道较少，房地产投资或投机的高盈利性，便具有巨大的吸引力。有学者指出，在对中国房地产泡沫形成原因的分析中，逆向选择的解释效力最强。[18]尤其是房地产投机活动中获利的投机者，在获利套现后，在更高的投资回报率的诱惑下，会重返市场进行滚动式投机活动，使得进入泡沫经济中的流动性投机资金不断增加，为房地产泡沫的进一步扩张增加新动力。 (三)货币政策的宽松为房地产投机创造了条件 银行等金融业在房地产升温的过程中，起到了推波助澜的作用。资产泡沫积聚与货币因素具有内在的关联性。从理论上说，当房地产市场存在群体投机行为时，房地产价格将高于基础价格，并且会随着金融支持力度的增加而不断上升。[19]周京奎认为，银行作为房地产市场的既得利益者，常常会利用利率等金融杠杆手段，间接地对投机产生影响。[20]谭政勋也提出，信贷扩张和房价波动相互影响，但信贷扩张对房价的影响远远大于房价上涨对信贷扩张的影响。[21] 从现实来看，中国适度宽松的货币政策受制于经济增长和解决就业的现实政策目标。不过，在经过多年快速增长后，因产能过剩导致的非金融部门利润率的下降，迫使中央政府在保增长和控制信用扩张之间选择了前者。但在实践中，由于货币宽松政策新增的信用货币并没有服务于调结构的政府目标，反而游离于实体经济之外。可以说，信用在金融系统内的自我循环，是中国房价上涨的主要推动力之一。根据中国中央银行发布的《2012年第四季度中国货币政策执行报告》，截止到2012年底，中国金融机构本外币存款总额为94.3万亿元，同比增长14.1%，在中国投资渠道单一的条件下，居民储蓄以银行贷款的形式流向楼市，成为推高楼市价格不断上涨的又一主力。 可见，虚拟经济泡沫成分的虚高，只能带来一个后果，即源源不断地将实体企业的投资吸入房地产泡沫的漩涡中。在某些地区，投资于房地产市场一年的收益，相当于实体企业同样投资收益的30倍左右，这样必然导致实体经济大量失血，进一步吹大房地产泡沫。 (四)较低的交易费用抬高了住房存量价值 中国房屋空置率排名世界最高，这也是中国泡沫化程度居高不下的一个反映。在发达国家和地区，大多采用累进税率中高额的交易税、房产税、租赁税、空置税，以及征收各种“惩罚性税收”，用以抑制房价非理性上涨，防范房地产市场投机行为。一些发达国家和地区还用抵税、免税的方式鼓励居民自住住房。相比之下，中国房屋持有成本处于较低水平，这造就了中国式囤房，加大了房屋购买力，抬高了中国住房存量价值，进一步掩盖了房地产泡沫成分，形成大量的空置房屋囤积在炒房者手里，急需住房的消费者却买不起房的恶性循环。 中国当前的房产税征收体制极不健全，缺乏征收房产税、空置税以及各种“惩罚性税收”的征收机制。中国目前房产税的品种仅有契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、企业所得税、物业服务和维修基金等小品种，这些税收品种和数额相对偏低，较低的交易成本使得买卖房地产的利润越来越高，又进一步刺激了房地产的投机活动。一些具有垄断能力的利益团体，会积极参与到房地产投机活动中去，进一步刺激房地产泡沫的扩张，为原本运行缓慢的房地产投机行为推波助澜，加速房地产价格的飞涨。 三、中国房地产市场抑制过度泡沫化的策略选择 自2005年开始，稳定房价成为中国房地产调控的重要目标之一。为抵制房价过度上涨，国家制定了一系列的宏观调控政策，其中包括：2005年3月为稳定房价出台的“国八条”；2009年12月颁布的抑制投资投机性住房的“国四条”；2010年1月严格二套房贷管理的“国十一条”；2010年3月对土地进行调控新政的“国十九条”；2010年出台的“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的“国十条”；2011年1月出台的“新国八条”，以及2013年2月国务院常务会议明确稳定房价的“国五条”等等。一系列房地产宏观调控政策的制定和实施，在不到十年的时间里，掀起了四波宏观调控的高潮。这些调控政策对防止中国房价过度上涨起到了一定作用，但国家对房地产业的宏观调控，还应借鉴日本房地产泡沫破灭的经验教训。 (一)建立“房价收入预警机制”，健全住宅分类供应体系 中国房地产宏观调控应建立“房价收入比”预警机制，使房地产调控更具针对性。“房价收入比”的预警机制，应使房价上涨速度不得超过人均可支配收入增速。中国“房价收入比”的合理区间应参照国际惯例，定在6—7之间。以此为参照，经济发展程度不同的城市和地区，可适当调整“房价收入比”，对于不同收入层次的群体，也相应调整“房价收入比”，国家要在房屋供给上，充分考虑消费区域和消费层次的差异，加大商品性住宅和保障房的供给，缓解供需矛盾，以满足不同“房价收入比”层次的需求。 未来一段时期是中国深化改革的时期，也是推动经济增长再平衡的一个历史过程。房地产泡沫的化解，需要建立在统筹推进收入分配公平、民生改善与经济发展的基础上。从供给角度，需要借鉴日本的经验，建立住宅分类供应体系，扩大针对普通民众实际需求的房屋供给量。在房地产泡沫程度较高的非常时期，日本政府为解决穷人住房问题，建立住宅分类供应机制，建造低价公房，以调节住房市场价格。其中包括针对中低收入阶层的政府公营住宅，针对中高收入阶层的由私营发展商经营的商品住房。此外，在购房资金筹措上，日本成立了由财政拨款和邮政储蓄贷款组成的住宅金融公库，可为居民提供住房抵押贷款，并为政府及住宅公团提供房屋建设资金。这些经验可以作为中国的借鉴。具体做法是强化政府特别是地方政府在住房问题上的责任。在多元化的住房分级制基础上，通过构建完善的、明确分级的新建住宅供应体系，切实解决中低收入阶层的住房安置问题，减缓居民住房压力。从需求角度，则应从根本上促进分配公平，规范私营经济发展，提高劳动者的工资集体协商和议价能力，遏制劳动收入在国民收入中占比下滑的趋势，从而为劳动者解决和改善住房问题创造必要的条件。这样，才能逐步化解房地产泡沫过度带来的矛盾，使房地产回归合理的发展轨道。 (二)积极调整信贷结构，加快房地产业去杠杆化进程 从各国的经验看，房地产业的杠杆率过高是宽松货币政策的产物，也是导致房地产泡沫过大的诱因之一。由于中国现行房地产开发制度与销售，中国房地产业杠杆率主要表现在土地储备贷款、土地出让环节首次缴款比例、土地增值税清缴、房地产开发与销售等环节。以土地储备为例，土地储备贷款条件比照项目融资，自有资金比例低限仅为30%，助长了囤地行为。再如，土地增值税清缴环节，房地产开发企业往往较长时间保留尾盘，拖延项目竣工清算进程，而将预提的土地增值税转用于新项目建设。房地产开发企业的融资和个人住房按揭贷款等也是加大杠杆率的一个因素。房地产业总体杠杆率过快上升，会增大宏观经济金融运行风险。为了去泡沫化的需要，有必要提高房地产开发企业的信贷准入门槛，并严格审查和控制个人房贷。 加快房地产去泡沫化，需要综合运用多种货币政策工具组合，积极推动信贷结构调整，使银行体系新增信贷向小微企业、科技企业倾斜，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。而对商品房、商业地产、基建投资等产能过剩领域则要严格控制。完善信贷政策，控制政府融资平台、房地产开发贷款等高风险行业贷款，有效应对房地产泡沫领域的潜在违约风险。 (三)防范高增长转为稳增长背景下汇率变动的影响 综观各国房地产泡沫破灭的历史可以发现，房地产泡沫程度较高一般形成于经济起飞后，而破灭往往紧随高速增长期，处于经济转型的关口，且一般均受国际游资冲击而爆发(拥有国际货币霸权的美国例外)。以日本为例，上世纪80年代的经济高速增长加剧了其房地产市场泡沫程度。自第一次石油危机始，日本的实质GDP增长率由10%下降到4%左右。随着日本经济发展中的重工业化和城市化的基本结束，以产能过剩为特征的经济增长方式难以为继，“广场协议”的签订及自由金融政策的实施，推动了日元大幅升值，缩小了外需规模，日本经济增长方式被迫由“投资导向型”向“出口导向型”转变。以日元升值为标志的汇率放开政策，引入了大量国际资本，国际热钱随之涌入日本房地产业，推高了日本房价的快速增长，房地产泡沫程度加剧。而泡沫破灭后，日本经济受到沉重的打击。据瑞穗证券的数据统计，1992-2004年，日本企业和银行处理泡沫经济的成本高达208万亿日元，年均处理泡沫成本占GDP的比重高达3.5%；失业率超过了其他发达国家。其实质GDP增长率由1990年的4%左右，下降到不足1%，房价和股市量价齐跌至历史新低，银行净损失达十万亿日元。 目前，中国进入了由高增长向稳增长的转型阶段，应吸取日本当年为了刺激内需、不顾房地产泡沫的膨胀、单纯固执地实施低利率政策的经验教训。尽管房地产泡沫由内因而起，但在经济全球化的条件下却往往因外部的冲击而破灭。因此，我们对人民币汇率升值预期所导致的游资泛滥及其对中国房地产过热的助推器作用，要保持清晰的认识。一方面，要运用行政干预手段缓解过剩流动性、抑制经济过热；另一方面，还要保持人民币汇率的相对稳定，防范国际投机资金对中国经济的冲击。 (四)提高房屋交易费用，遏制和打击投机 从国外成熟的房屋交易税费征收机制来看，多种税负的征收提高了房屋持有成本，平衡了市场供求。这种税收调控法以市场化手段，迫使囤房者释放出多余房子，增加了市场供给，消减了房价上涨预期，挤出了房地产市场过度出现的泡沫成分。对此，发达国家的做法值得我们参照：例如，德国为了抑制房地产投机，对房屋投机活动设置了“防火墙”，成为欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一。德国政府规定购房不满十年就卖出者，政府将对收益部分征收15%的“投机税”，此外，除了交纳给中介的费用之外，还要负担3.5%的交易税和公证费。这些额外的费用占交易额的10%左右。较高的交易费用降低了投机者利用短线炒房而获取暴利的机会。相比较于德国，日本的交易费用更高，交易费用品种包括印花税、登记证税、不动产取得税、每年一次的固定资产税。不动产税税率相当于土地和住宅建筑的3%。在美国，各种房屋税高达30%，占家庭收入的21%。如果美国的房价上涨低于10%—15%，则无法覆盖购房和卖房的交易成本，炒房者就会亏本。 可见，较高的交易费用是确保住房作为消费品的前提，也是发达国家和地区房价稳定的一个重要原因。中国需要借鉴这一做法，对超过规定标准面积的房地产拥有者，应通过征收累进税的方式进行调节，打出炒房和囤房囤地行为，遏制房地产投机。另一方面，政府要加强监管，规范房地产市场秩序。如：加强住房销售价格管理，加大对闲置土地和违法违规用地的处理力度，打击偷漏税和规避限购等行为，进一步加强商品房预售资金监管，维护购房人合法权益。这样，才能使房地产的发展真正服务于长期经济增长和持久的民生改善。
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