商品房：积压、需求分析与对策，本文主要内容关键词为：商品房论文,对策论文,需求论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
对我国商品房积压与需求分析若老是停留在表层做就事论事的分析，恐怕对于消除我国经济生活中的“泡沫”也将无济于事，我国商品房积压的一些深层的原因至今尚未被人们发现正是一个例证。本文仅对此事予以剖析探讨。
一、商品房积压率已进入危险区
商品房积压率也称空置率，对商品房积压率的计算，通常是依据当前空置房量（积压商品房量）与近三年商品房可供量之比来得到的。根据多数发达国家的研究与经验结论，商品房积压可允许的合理区间（也称合理积压率或合理空置率）应当是3—10%，超出10 %意味着积压率已进入危险区。上海社科院的专家根据统计部门的房地产统计年报计算的结果，也认为商品房空置率的警戒线应当是10%。①
不过，将多数发达国家使用的合理积压率指标完全照搬到我国来，也有欠妥的一面，原因在两方面：其一，我国人均GNP仅为840美元，约等于发达国家人均GNP的1／40，至于人均收入水平与发达国家相比差距更大，这就意味着由于公众实际购买力的严重不足，开发商陷入销售危机的程度也更深，一旦“泡沫”破裂，整个金融领域必将深受其害；其二，我国人口多，商品房潜在需求又很大，这方面也与发达国家的情况完全相反，因此商品房可能的积压率只应该比发达国家更低一些才属正常，如果在某一时期我国商品房积压率与西方发达国家的积压率同为10%，那只能说明我国存在的情况更严峻。根据上述分析，我认为我国商品房空置率警戒线必须略低于10%才更合理。②国内少数专家曾提出，由于我国房地产业起步迟，市场机制对商品房开发与流通的调节功能尚未完善，因此，合理的积压率区间应当比多数发达国家更高些，可以达5—14%。根据上述二方面原因的分析， 将我国商品房空置警戒线由10%人为地扩大至14%显然缺乏足够的依据，因此也是不合理的。
根据国家统计部门的调查结果，截止1997年底，全国共有空置商品房为7038万平方米，1995年、1996年、1997年三年的商品房可供量（即峻工房屋面积）为44018万平方米， 按前文述及的积压率计算方法可得：
7038
我国商品房积压率＝───×100%＝15.99%
44018
如此积压率水平无论以何种标准来看，都已超出警戒线进入危险区。1998年1—9月份，商品房空置状况又比上年同期增长了27.3%，可见我国商品房积压率仍然呈增大趋势。
二、商品房需求分析
1、根据凯恩斯的消费倾向原理， 人们包括购买商品房在内的总消费，主要取决于总收入水平，以及商品房价格与其他商品价格的对比度。消费与收入按相同的方向和不同的幅度变动，其中消费增长的幅度应当低于收入增长的幅度。消费与收入的这种函数关系被凯恩斯称为消费倾向，也就是宏观经济分析中的所谓消费函数。消费倾向又可分解为平均消费倾向与边际消费倾向。用C表示消费，Y表示收入，APC 代表平均消费倾向，则有：
APC＝C／Y
由于通常情况下收入总是大于消费，故平均消费倾向的正常值应当在0与1之间，即：0＜APC＜1。同理，用MPC表示边际消费倾向，即每一单位收入增量中消费增量所占的比重为：
MPC＝ΔC／ΔY
0＜MPC＜1
凯恩斯认为“总消费量主要是决定于总所得量”，而且“当所得增加时，人们将增加其消费，但消费之增加，不若所得增加之甚。”③换言之，随着收入的增加，消费在其中所占比重应当是下降才是正常的，这就是所谓消费倾向递减。凯恩斯用这一重要的心理法则解释有效需求不足的原因，故一般而言，APC与MPC都应小于1， 只有在绝少数的特殊条件下，APC才会大于1，如由于战争爆发使收入迅速下降，APC 才会趋近并大于1。美国在1929年—1938年间，由于严重危机的出现，使APC高达0.987。可以这样认为， 消费倾向递减是公众物质文明发展的重要标志。在我国居民的消费需求分析中，如果暂且将商品房的消费不计在内，则APC必然小于1，平均消费倾向与边际消费倾向也具有明显的递减趋势。当商品房消费已成为居民消费量中最主要部分时，消费及其增量迅速并远远超出收入及其增量，平均消费倾向与边际消费倾向递减的规律也就破坏了。此时APC＞1，MPC＞1，在实际经济生活中表现为绝大多数依靠工薪收入的阶层，从购买商品房的第一个月起，每月有限的收入中不仅消费会大幅上升，而且使多年的储蓄也迅速转化为消费，形成消费倾向递增，同时将抑制对其他商品的消费需求。
2、整个社会包括对商品房在内的需求， 关系到货币市场与商品市场的均衡，因此需求曲线可以从IS—LM模型中引出。先看下图的下部，设价格在P[,1]模型中引出。先看下图的下部，设价格在P[,1]水平，所对应的收入为Y[,1]。把Y[,1]引入上部的IS—LM模型中，Y[,1] 所对应的利率水平为R[,1]，E[,1]为两市场均已出现的均衡状态。
如果价格下降到P2，相应地在IS—LM模型中曲线LM1 就要向右移至LM2，此时要实现新的均衡，应当扩大收入并降低利率，然后与IS 曲线交于E2，E2所对应的收入为Y2，所对应的利率为R2。Y2再往下图移，与较低的价格水平P2得到新的组合A2，A2与原先收入与价格的组合点A1连接起来便是包括商品房在内的需求曲线。这条需求曲线的斜率为负值，表明要刺激包括商品房在内的需求上升，必须有价格下降与收入上升的配合才能成功。当然，LM曲线的右移也会有利率下调的原因在内。但在实际商品房市场中，利率的调整所起的作用极微弱，根本无法与收入、价格等因素相比。
3、 商品房价格过高及消费者收入偏低共同制约了目前商品房市场的销售，并导致商品房积压率超出警戒线。其中还有一个极重要的原因一直被人们所忽略，这原因在于：商品房的价格构成中土地价格占主要部分，而我国由于从计划经济体制向市场经济体制转换，土地原来不是商品，人们的货币需求中本来不包括对使用土地的货币需求。1992年起受政策的推动全国突然出现空前的房地产投资热情，土地一下子成为商品，这过程不是逐渐的，土地价格迅速上涨，而人们的收入水平除了为适应80年代内通货膨胀而出现的变动以外，根本无法与土地价格的上升保持同步。可以说，我国商品房有效需求不足与积压的原因，在很大程度上是土地使用价格迅速上涨致使消费者的收入水平难以承受而形成的。
三、可供选择的对策
房地产业形成的“泡沫”不仅与体制转轨期内土地价格迅速上升有直接关联，而且与原计划体制下政府父爱主义的“无限量支持”也密切相关，这种“无限量支持”与市场经济下金融对房地产业的渗透在很大程度上是矛盾的。无论从何种角度来看，谨慎地消除“泡沫”、防止由此而导致的银行不良资产引起整个金融业的震动，都应当是政府与金融界必须尽早考虑对策的大事。近年来研究人员在消除“泡沫”和解决过度积压方面已提出不少建议，这些建议本身就方向性而言当然无可非议，如发展住房金融与消费信用，降低贷款利率，二、三级市场的启动等，但这些建议明显地将按揭贷款、分期偿还等信用手段在消除过高积压率与经济“泡沫”中的作用夸大了。在西方发达国家，居民的现期收入与未来收入往往受消费决策的影响，这是经济高度发展的结果，但在我国依然是收入决定消费，尤其是在商品房价格与居民工资收入差距过于悬殊的情况下，购房决策更是被收入状况所约束，商品房的先消费后付款，即抵押贷款的功能也被夸大了。在我看来，不能期望这些缺乏力度的对策建议能将商品房积压率下降到危险区以内，而且在一段时间内积压率即使开始下降，也不能使APC＜1，只有将APC与MPC都控制在大于零小于1的区间内的前提下，实现将商品房积压率下降到警戒线以内， 商品房市场的发育才能趋于稳定。
真正有效而且必须采取的对策，是普遍降低商品房价格并提高公众的收入水平，根据上文商品房价格中土地价格上升过快并与居民收入不对称的分析，商品房价格下降具有较大的空间。降价是解决商品房积压的必由之路，但目前许多城市降低的幅度太小。商品房降价并非单纯因供求关系的现状所决定权宜之计，而是因在居民收入较低的情况下使住房消费与收入的比例关系符合APC＜1的道理，这是住房市场发育的根本动因。商品房降价的具体方法是：（1 ）地方政府在土地使用权出售的收益中向购买者退回（承担）一部分房价。具体做法可以由政府向购买者根据退回的土地使用价格，给予一定的现金补偿或支付一定的地方政府债券作弥补；（2）开发商的利润率应当大幅下调， 一些不善经营管理的开发公司甚至应当是零利润或负利润；（ 3）在地方政府监督下，取消商品房生产中全部不合理收费或调低一些过高的收费标准，商品房降价是一种无法回避的选择，否则房地产市场价格经暴涨后趋向暴跌将悔之已迟。“狼来了”的警告并非危言耸听。
从根本上讲，商品房价格下降仍不能算最理想的方法，商品房进入消费，由于我国经济发展水平还较低，必须有一个较高的收入水平与之相适应。前文已述及，我国人均GNP约等于发达国家人均GNP的1／40 不到，以1997年而言，我国城镇居民人均可支配收入为5160.3元，如果除去一部分先富起来的大腕明星与私营业主不算，绝大多数靠工薪收入的居民人均可支配收入还远远低于这一数字，（同年农村人均收入为2090.1元），而全国平均消费水平仅为2936元。如此低的收入水平与消费水平当然无法支撑起一个商品房市场。即便少数靠工薪收入的居民购买了商品房，也会形成连续多年对其他商品的需求抑制。因此，在我国要扩大商品房需求必须增加公众的收入水平，在一部分人已富起来的今天必须再形成一个队伍更大的中产阶层，其实这也不仅仅是商品房市场的需要，也是整个宏观经济扩大内需以保证经济增长的需要。总之，要解决商品房积压的现状仅依靠银行信用或住房金融是根本无法奏效的，住房金融必须发展，但在近期内无限夸大住房金融的作用则对住房市场乃至宏观金融的稳定而言都是不明智的。