关于我国发展分时度假业的思考，本文主要内容关键词为：我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、关于分时度假
20世纪70年代美国由于经济紧缩，为盘活积压的房地产，引入了分时度假形式，并对它进行了改良加入了交换系统。具体做法是将一度假房产分为52个星期作为52个单位，将其中的51个单位分时销售给旅游者，每个单位的分时度假产品就是旅游者在约定的时期（一般为20-40年）在这个住所享受一周度假的权利。交换公司则可为不同地点的消费者在时间和地点上进行交换提供服务，满足分时度假产品购买者方便求变的需要。这种旅游与房地产结合的产物，使那些无力独自购买度假地房产或不愿购买固定的度假房产的人提供了“第二个家”（基本上每年都可去享受）或“流动的家”。进入90年代之后，随着全球互联网络技术的应用推广和众多知名酒店集团的加入，分时度假业务的发展极为迅速。1999年，全球分时度假营业额高达67.2亿美元，并以16%的速度增长，表现出很大的潜力。
二、我国发展分时度假业的可行性
随着我国经济持续高速的发展，在一些经济发达地区如珠江三角洲、长江三角洲、京津等地区产生了一批为数不少的高收入人员，同时内地也有一部分人先富了起来，这些人的日常生活住房问题已经解决，其恩格尔系数较低，有较高的可自由支配收入。国务院实行了新的休假制度，每年多达114天的公共假日，带薪休假即将实施，为人们外出度假提供了时间上的可能。更为重要的是，许多人对以前的观光旅游经历过多次，越来越失去兴趣。由于工作或经营中承受着很大的竞争压力，精神紧张，生活节奏很快，非常希望利用假期到一环境优美之地松弛一下，恢复一下身心健康，这就产生了休闲度假的需求。这种由观光旅游需求向度假旅游的转变，为发展度假旅游业提供了客源。可是购买度假地房产却价格不菲，往往无力独自承受，因此分时度假的出现既能满足他们创建“第二个家”的需求，使其在度假之余享受家庭的温馨，又能满足他们休闲度假的需求，当然交换系统的加入可以使他们有更多的选择。
我国90年代初期，开始兴建旅游度假村，目前已形成以12个国家级旅游度假村为核心，100多个省级旅游度假村为基础，1000多个各种类型的旅游度假村、度假区为补充的金字塔式的旅游度假产品体系。自80年代以来我国的饭店业发展迅速，截止2000年全国共有旅游饭店10481家，全年客房出租率平均为55.85%，其中星级饭店达6029家，全年客房出租率为57.6%，饭店总量上呈供过于求状态，正常时期多闲置，造成资源浪费。而且2008年奥运会在北京举行，北京的星级饭店将达800余家，可满足彼时旅游者的需要，可奥运会后肯定会有大量的酒店、公寓闲置。另一方面，有房地产商投资兴建的各类房产由于种种原因积压达8000多万平方米，很大一部分集中在风景优美和经济发达的海南和东南沿海一带，这些积压的房产急需解套，需要一个出口。分时度假产品一定程度上可以缓解酒店公寓供过于求的矛盾和季节性的矛盾，也可盘活一些积压的房产，为他们提供一个出口，在传统的住宅领域日趋饱和的今天，为房地产开发商提供一个新的开发方向。
三、发展分时度假业的思考
从国际上来看，分时度假业的历史也不过是40年左右，在我国历史更短，直至90年代后期，在我国一些发达省区才出现了分时度假的概念。分时度假旅游对于大部分人来说还很陌生，不知其为何物。
首先由于许多人尚不知晓分时度假，作为经营或准备经营这一产品的企业，一方面既要了解我国的实际情况，学习国外的先进经验；另一方面，更要在社会上宣传、推广，让消费者了解这一产品的性质、内容，意识到它的存在并关注它。在宣传的时候，既要突出它的度假实用性，满足人们休闲，恢复身心健康的需要，又要强调其前卫性，购买第二房产，建造第二个家，满足其求新、猎奇、炫耀的心理。这个阶段可以说是分时度假业的必经之路，也是培育市场的阶段。
其次要有针对性地开发分时度假产品。尽管我国拥有丰富的度假旅游资源，如三亚、庐山、大连等地，但从实际经营效果上看，这些产品对国际游客的吸引力并不是太大，他们更愿意到夏威夷、加勒比海地区、地中海沿岸地区度假，所以首先要选定自己的目标市场，其次又要提高产品的质量，丰富产品的内容，增强产品的竞争力，同时要大力宣传，让世界了解自己，并加入国际性交换系统，实现与国外产品的交换。开发国外市场，了解旅游者的实际需求和消费能力，推出在档次、户型、设施、价位等方面适合消费者的产品，并加入交换系统，让购买者有更多的选择余地，享受到更多地方度假的乐趣。现阶段，有能力而且愿意购买分时度假产品的旅游者其家庭成员不是太多，因此，户型的设计要充分考虑这些因素，不必追究多套室、大面积。囿于支出能力及对未来生活的预期，会使他们考虑产品的价格及购买后的管理费用问题，因此若开发非豪华型的分时度假产品，其价格门槛不宜过高。同时要具备完善的辅助设施，如网球场、游泳池等。
再次要进行品牌化经营、集团化经营。尽管我国刚发展分时度假业，但作为开发企业一定要树立品牌意识。品牌意味着质量、信誉，当然也意味着客源、收益。国际饭店连锁集团如史丹特、万豪、希尔顿等都已涉足分时度假业，并凭借其品牌优势扩展势头很强劲，且占有了很大的市场份额，获取了巨大的经济效益，如万豪国际度假俱乐部1998年销售额达4.25亿美元，占分时度假业总量的7%。随着我国成功的入世，这些企业肯定会涉足进入我国这一刚起步的行业，并依靠品牌、经验、资源及其在我国酒店的优势（分时度假产品的购买者一部分就是酒店的客人）与我们竞争。要想在竞争中不被挤垮，就要强化自己的品牌意识树立自己的品牌。集团化意味着规模，意味着资源利用率提高，开发成本交易成本下降，产品的竞争力增强。在我国旅行社业、旅游饭店业等都强调集团化经营的今天，经营开发分时度假业务的企业也有必要集团化，以增强自己的竞争力。
最后要充分利用信息网络等资源，为分时度假产品的交换提供服务，创造便利。
四、开发分时度假应注意的几个问题
1.避免误区。开发分时度假业可以为积压的房地产找到一个出口，但是并非全国积压的8000多万平方米的房产都可以改造成分时度假产品销售，只有那些具备度假条件且有良好的度假设施的地方，经营销售分时度假才有出路。不分青红皂白，不考虑自己的实际情况，一哄而上，将普通住宅房商品房用来发展分时度假产品，其成功的可能性极低。另外要考虑我国居民的实际购买力，避免重复建设、供过于求，造成资源浪费。
2.法规问题。由于分时度假法规尚未出台，这样在销售分时度假产品时，旅游者购买的是房产的使用权还是所有权，或是暂时的所有权难以界定，经营公司在卖出该永恒的分时度假卡后是否还有所有权？而且《商品房销售管理办法》第十二条明确规定：商品房按套销售不得分割拆零销售。这对于将一处房产分为52个单位，把其中51个单位向不同旅游者销售分时度假业而言是明显的限制。因此。分时度假业的发展需要制定一些法规来提供依据和保护。
3.防止以销售分时度假产品为名而进行的非法集资。分时度假业在其历史上曾出现过强迫性销售和欺骗性销售，给消费者造成了很大的伤害。因此，应避免这些消极和非法的现象出现，尤其是要杜绝为销售产品而进行的集资。正如中国经济体制改革研究会副秘书长张路雄所强调的那样：在我国分时度假业起始阶段决不可卖虚拟的会员卡，必须要以一定房产权为依据。为防止经营者卷款而去，对于经营分时度假企业所收的价款中超过房地产价格以上的部分，建议象美国政府那样对其实行监管。
4.交换分时度假产品的障碍问题。对于国内市场间相互交换不存在这个问题，但是不少渴望到国外度假的旅游者却有许多不便。世界上许多国家尚未成为中国公民自费出境旅游的目的地，即使是对中国居民开放了市场的国家和地区，也有多如签证、护照、换汇等方面的不便。因此，即使是加入到如RCI这样的国际交换系统，也不能保证中国公民赴夏威夷、加勒比海地区等旅游度假的顺利进出。这样在一定程度上将影响旅游者的购买兴趣，阻碍我国分时度假的发展。
总之，分时度假业在其发展过程中，需要用概念引导市场，法规规范市场，而且面临着一些需要解决的问题。它在我国会随着度假旅游业的兴起而前途光明。