浙江杭州 310004
摘要：随着我国经济的发展，涌现出越来越多的房地产行业，如何在房地产开发过程中提高房地产企业的社会效益和经济收益就成为房地产开发公司最为关键的问题。加强房地产企业的工程造价管理是解决这一问题关键的方法之一。
关键词：房地产，项目工程，造价
引言
随着我国房地产行业的快速发展，行业竟争越来越激烈，这给各房地产企业带来了巨大的压力和挑战，如何加强房地产工程造价的管理和控制，如何在激烈的竞争中脱颖而出，是当代许多房地产公司面临很重要的问题。
1 房地产项目工程造价控制与管理概述
1.1 房地产项目工程造价控制与管理的现状
房地产项目工程造价的控制与管理就是将房地产项目成本控制在合理的范围内，达到人力、物力和财力利用的最大化，获得更好的投资成果。而当前很多房地产开发商只注意到了房地产开发的高利润，没有看到其背后隐藏的危机；把更多的精力放在房地产的经营上，而忽视对房地产项目建设过程中的工程管理，缺乏科学的成本管理概念，也没有建立健全完善的工程造价管理体系。此外，还存在很多房地产企业认为控制工程造价就是一味地降低项目成本，造成了房地产项目的质量低下，在后期的使用中出现了很多问题，不仅影响了房地产企业形象，也影响了项目的整体经济效益。当前我国房地产工程技术人员缺乏成本控制理念，设计思想保守，也在一定程度上增加了房地产项目的工程造价，加上很多工程造价人员往往不熟悉工程技术知识，而且对项目进展情况的了解也较少，很难有效控制项目成本。
1.2 房地产项目工程造价控制与管理的必要性
房地产项目工程造价的控制管理对工程质量以及提升效益的意义重大，在房地产项目开发前期进行工程造价控制管理，以科学的方式制定发展规划，进行项目可行性分析，可以及时停止可行性较低的项目开发，为房地产项目的正确决策提供了有效可靠的依据。另一方面，房地产项目的工程造价控制管理属于主动控制，可以及时预测和分析房地产项目的可行性，考察房地产市场情况，分析房地产项目面临的各种影响因素以及风险，以便及时发现问题采取有效的应对措施，使得房地产的开发计划更加科学合理，实现更好的经济投资效益。房地产项目工程造价的控制是成本管理和战略管理的产物，是一种适应当前市场的变化，这也是当代成本管理发展的必然趋势。
2 现阶段房地产项目的造价管理存在的问题
2.1预算管理机制不健全
房地产项目内容很繁杂，在预算造价管理中，不同房地产企业的管理方式是有所差异的，而房地产市场上也缺乏统一、规范的定额标准对项目工程量进行科学准确的计量、计价，以致于建筑项目预算造价管理效果上有较大差异。此外，管理体系不完善使得房地产项目造价预算管理有诸多漏洞，使得预算编制真实性不够，直接影响到造价管理的效果和质量。在造价预算编制时，要以物资耗费实际为基础，编制人员以真实数据进行计算，保证预算数据的准确、合理及完整，同时和工程量清单充分结合，明确每个分项的预算金额。但在实际操作中，由于每个地区所用的定额不同，给一些跨区项目带来很大的不利影响。同时因编制人员对房地产项目预算造价认识不到位，使施工预算不合理，出现超预算的情况。
2.2 定额选用不合理
在房地产项目工程的施工设备和技术不断发展的今天，以往的定额已无法适用于现代工程预算造价管理的需要。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时，各类型生产资源的消耗量日益增加，即便减少定额应用时间，但受工程所用材料类型的影响，或不同区域所用定额差异，使工程定额管理者难以在短时间内顺利完成定额编制及审定，这使得额定效率降低，不利于房地产项目预算造价管理的开展。
2.3 招标管理不完善
在房地产项目招投标管理中，一些施工单位为能够拿到标，会盲目降低报价。但在实际施工中，为了企业盈利及施工质量能够在验收中得到通过，必须不断进行各种索赔及材料、做法的变更最终使房产企业增加建造成本。
3 房地产项目工程造价控制与管理的措施
3.1 规划决策阶段工程造价的控制与管理
建设项目规划决策阶段是选择和决定投资行动方案的过程，对投资行动方案做出正确的选择和决定是整个建设项目顺利实施的前提条件，并且规划决策阶段工程造价的控制管理对建设项目经济效益的提高有着决定性作用。对于规划决策阶段的工程造价控制管理应从以下几方面做起：一是确定建设项目合理规模，一个建设项目的规模不能因为开发商的个人主观意愿而决定，应从多方面考虑该建设项目的规模效益，另外还应考虑市场、技术以及环境三方面因素对项目规模的制约性，使得经济效益得到提高；二是确定建设标准水平，建设项目中所涉及到的各项分部工程都有着不同的建设标准，故应根据实际情况选择最符合的标准水平，以确保工程造价的合理性.另外还应考虑到生产工艺方案的确定、设备的选用等方面，从而确保建设项目规划决策阶段工程造价控制管理的合理性和有效性。
3.2 项目施工阶段的工程造价控制与管理
房地产项目的工程造价控制管理与项目的工程质量联系密切，在进行房地产项目施工阶段的工程造价控制管理需要充分尊重业主的需求，考虑到项目建设的客观实际条件，市场状况等方面，制定一套切实可行的施工计划，确保房地产项目建设质量。确定合理的成本控制目标，对项目具体施工过程采取有效的针对性措施，形成完善的成本控制体系。另一方面，在施工阶段的工程造价控制要确保施工合同的顺利实施，这样可以有效减少施工纠纷，避免出现施工索赔现象，降低项目成本。此外，通过优化施工组织设计、选择先进技术、经济合理的施工方案，都可以在降低项目施工成本上发挥巨大的作用，创造更高的经济效益。
4 竣工阶段工程造价的管理和控制
在房地产企业项目竣工阶段的结算同样重要，因为这是控制和管理工程造价的最后阶段，这一阶段主要要做好工程的竣工验收工作。对已完工项目且符合验收条件的要及时验收，对不符合验收条件的项目则不能盲目的进行验收、匆忙竣工，否则就会留下安全隐患和经济纠纷，给双方造成损失。如果验收质量和结果合格，符合合同规定，应及时同施工单位进行工程结算，在结算过程中，要严格执行相关程序，对未完成的零星工程部分要审核删减，这里面主要包括对合同条款的验证与核对，验收记录的检查，变更项目的落实情况和实际按图纸设计完成的工作量等，通过这些审核手段确保结算资料的完整和准确，从而真实有效的计算出整个项目的工程造价。
结束语
房地产工程的造价控制和管理要遵循市场的变化规律，以实际的信息为控制基础，进而实现项目管理中的成本控制、工程造价、招投标等活动，并将工程造价贯穿到整个建设过程，总的来说对建筑工程项目的成本进行最有效的管理方法就是在工程决策阶段进行静态控制，并在工程实施阶段实行动态管理，在材料、技术、管理等层面进行结合，将建筑工程的造价控制在投资的预算范围之内，从而达到投资的最大化。
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论文作者:黄力琼
论文发表刊物:《建筑科技》2017年第15期
论文发表时间:2018/1/10
标签：工程造价论文; 房地产项目论文; 项目论文; 阶段论文; 定额论文; 预算论文; 建设项目论文; 《建筑科技》2017年第15期论文;