城镇低效用地再开发政策对土地利用效益的影响研究
——基于双重差分方法的验证
周 滔 1，2，韩丽娜1
（1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400044；2.重庆大学建设经济与管理研究中心，重庆400044）
摘要： 本文的研究目的为利用全国254个地级市2009-2016年面板数据，考察实施城镇低效用地再开发政策对城市土地利用效益的影响，并分区域、分类型对不同城市政策影响的差异性进行分析，以期为完善城镇低效用地再开发政策体系提供参考。通过双重差分法（Differences-in-Differences Method）和双向固定效应模型，得出研究结果为：（1）实施城镇低效用地再开发能明显提升城市土地效益，其能提升相应城市的地均GDP约4.36个百分点；（2）政策实施存在明显的阶段性效应，土地利用效益的提升作用在政策开展第3年最为显著；（3）城镇低效用地再开发政策效应存在异质性，东部城市土地效益提升最为明显，中部次之，西部则不显著，平原城市土地效益提升尤为显著，山地城市则不显著，此外，城镇低效用地再开发对重工业城市的土地效益提升作用也比较明显。得出的研究结论为政策制定应考虑不同地域、不同类型的城市基础情况，政策实施应注重阶段性效应，并对政策实施进行不断反馈与调整。
关键词： 城镇低效用地再开发政策；双重差分法；土地利用效益
引言
人多地少、耕地资源稀缺是我国土地资源基本国情，随着工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步加快推进，建设用地供需矛盾日益突出，耕地占用持续高位态势，保护难度不断加大[1]。为此，我国实行最严格的耕地保护制度和节约集约制度，这对土地的利用方式和利用效率都提出了更高的要求[2]，“精耕细作”是城市由发展增量转为盘活“存量”的必然要求[3]，节约集约利用土地、转变土地利用方式是我国当前形势下的重要工作。围绕节约集约用地，我国出台了一系列政策文件，涉及规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等多个方面[4]，建立了完善的节约集约用地政策体系，其中，推动城镇低效用地再开发是减少城市闲置低效用地、优化城市土地利用方式、盘活城市存量建设用地的重要手段[5]。近十年来，我国城镇低效用地再开发政策的实施经历了三个阶段：2008年起，原国土资源部和广东省共同开展节约集约用地试点示范省建设，推进“三旧”改造；2013年2月原国土资源部下发《关于开展城镇低效用地再开发试点指导意见》，确定内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西等10个省份开展城镇低效用地再开发试点；2016年11月，原国土资源部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》，至此，城镇低效用地再开发在全国层面推广开来。可以看出，政策的作用对象由个别至普遍，十分适合对政策的实施效果进行定量比较与评估。
目前UACS的机制及治疗还需要进一步的实验研究。就现今而言，无论是中医的辨证治疗还是西医的病因机制的研究及治疗都存在其各自的优点与不足。在以后的临床治疗中能否进行中西医结合的方式来弥补其各自的缺点，提高其治疗的效果也是可以进行研究发展及运用的一种选择。
目前对于城镇低效用地再开发的相关研究相对较少，以提炼地方经验为主，如唐健以理论分析结合佛山和深圳城镇低效用地再开发案例提出政策建议[6]；刘新平、严金明等人提炼了广东、浙江、辽宁3个省份的城镇低效用地再开发经验，提出政策建议[7]；周武夫和谢继昌[6]则介绍了温州城市更新的理论与实践案例，为其他地区的城市更新实践提供参考[8]。对于城镇低效用地再开发政策的研究侧重于对政策本体的分析[9]、政策风险评价[10]以及管理制度优化[11]等方面，较少针对政策实施效果的定量研究。在“五大发展理念”的指导下，我国城市建设逐渐走向内涵式的发展阶段，分析城镇低效用地再开发政策的实施效果对于进一步完善促进城镇存量建设用地的集约化利用，提高土地利用效益具有重要的现实意义。
1 研究方法
定量研究政策的实际影响不能通过直接比较政策实施之前和之后某类指标的差异（即单差法）来衡量[12]，因为在推行政策的前后，还有很多其他非政策因素会叠加，且同一时期的其他政策也会对相应指标产生影响。因此，研究城镇低效用地再开发政策的实施效果需要在更为科学的方法下进行。
麦小秋陶醉地朝远处看着，不知什么时候他已经环住了她的腰身，已经在迷蒙中听着她青草一样的呼吸，暖色的灯光更衬托出一个女孩的轮廓，胸部在夜影中高耸，脸蛋像一只正在熟透的苹果，逗人想挂上去的小嘴里含着两排明亮的牙齿。饶哥低低地对小秋说：“告诉你个好消息，我在竞争一个重要职位，如果成功，也许能帮你更大的忙，解决更大的问题。”
小狗包弟的故事发生在“文革”期间，巴金写作此文是“文革”结束之后。“文革”对学生来讲只是个概念，是历史教科书上短短的几行字；学生对此既没有感性认知，也没有理性认识。时代背景对学生来说无疑是一个盲点，也是理解文本的一个难点。如果不了解时代背景，就不可能很好地理解文本，通过阅读文本来认识巴金反思的价值和意义也就无从谈起。文本本身并不难，而且文本中就隐含着时代背景的大量信息，因此，我就采用了通过对问题的思考、对文本的解读来了解时代背景的方式。
分别采用普通标准误和回归标准误进行回归可知，前者大约是后者的一半。由于每个城市不用时期之间的扰动项一般存在自相关，普通标准误计算方法假设扰动项是独立分布的，故应采用聚类稳健标准误的结果。由表中回归结果可知，在5%的显著水平下，城镇低效用地再开发可提升城市土地利用效益约4.36个百分点。
2 数据、变量和描述性统计
本文研究的重点是城镇低效用地再开发政策的实施对当地土地利用效益的作用，并对城镇低效用地再开发政策效果的地区差异性进行分析。除此之外，考虑到其他经济因素也会影响土地利用效益，本文还引入了其他控制变量，变量设置如下：
被解释变量—城市土地利用效益。土地利用效益广义是指包括社会、经济和生态环境效益在内的综合效益。狭义仅指土地利用的经济效益。本文取其狭义概念。按照文献中的普遍做法，本文将城市建成区地均生产总值psgdp（per square kilometer GDP）作为被解释变量。
所有原始数据都来源于各年《中国城市统计年鉴》、《中国城市建设统计年鉴》，表1为主要变量的描述性统计结果。
采用双重差分法来评估城镇低效用地再开发政策影响的一个重要假设是，如果不存在政策的冲击，处理组和对照组之间的发展趋势是一致的，并不随时间而发生系统性差异。在样本中，最有可能受到质疑的一点是，国家根据各地经济社会状况、城镇化水平、土地管理工作基础等情况选定了内蒙古、辽宁等作为城镇低效用地再开发试点省份，而每个省份试点城市由地方政府自行确定报批准后开展试点工作。很有可能，开展低效用地再开发的城市和未开展的城市之间，本身的土地效益发展趋势就是不一致的。为了解决这个问题，需要检验不同城市之间是否存在系统性的差异。本文采用两种方法对样本进行平行趋势检验。
双重差分法（Differences-in-Differences Method，DID）源于自然科学中对比较样本组在实验前后差异进行比对的研究，目前也被运用于对政策实施效果的评估。周黎安和陈烨[13]对中国农村税费改革政策效果的研究是国内利用双重差分法评估政策效果的首例，目前国内DID方法应用也呈现快速增长态势。相比单差法，双重差分方法既考虑了个体随时间推移的自身变化，又考虑了不同个体之间的个体差异，因而可以更为准确地测度城镇低效用地再开发政策的净影响。自2013年起，除十省试点城市外，陆续有城市先后出台城镇低效用地再开发专项文件，开展城镇低效用地再开发相关工作，这为本文提供了一个良好的“准自然实验”来应用双重差分方法。根据各城市相关政策出台时间，我们设置了Urban renewal（UR）变量，城市在当年开始实施或已经实施城镇低效用地再开发政策，则赋值为1，否则赋值为0。这样本文可以构造双向固定效应计量模型来实现双重差分方法，检验城镇低效用地再开发对土地利用效益的影响：
通过对各城市相关部门官方网站进行直接检索，对文献资料、政策文本中的相关内容进行回溯检索等方式获取公开颁布的城镇低效用地再开发政策文本。最终梳理出截止至2016年6月，全国（除广东省）共有77个城市先后开展了城镇低效用地再开发，构成了实验组。全国288个地级市及直辖市在剔除了广东省及数据缺失城市外，剩余177个城市构成对照组。
控制变量。为了控制其他因素的影响，在综合考虑本文研究对象、已有文献的基础上，选取以下4个控制变量：①产业结构：二三产业占地区生产总值比重 stip（Secondary and Tertiary Industry as Percentage to GDP）；②经济发展水平：市辖区人均地区生产总值pcgrp（Per Capita GDP）；③人口密度：城市人口密度pd（Population Density）；④经济强度：建成区地均固定资产投资 psinv（Per square kilometer Fixed assets investment）。
城镇低效用地再开发进程变量。以“城镇低效用地再开发第i年”URi(i=1,2,3,4)这一变量衡量城镇低效用地的开展进程，当该地级市处于低效用地再开发第i年时等于1，否则为0。值得说明的是，由于相关政策文件一般颁布于年内特定时期，而GDP统计发生于年末，且在城镇低效用地再开发政策颁布之前，相当一部分城市已开展了相关土地工作，给后期的开发再利用奠定了基础，加快了相关工作的进程。因此我们假设低效用地再开发的效果在当年能够反映出来，因此政策出台当年即为“城镇低效用地再开发第一年”，以此类推。
其他虚拟变量。反映用地类型的虚拟变量：山地城市（Mou）、平原城市（Plain）；分地区虚拟变量：东部（D1）、中部（D2）、西部（D3）；反映城市产业类型的虚拟变量：重工业城市（HI）、非重工业城市（NHI）。
核心解释变量—城镇低效用地再开发政策虚拟变量（UR）。自2016年11月国土资源部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》，城镇低效用地再开发政策由试点阶段上升至全国层面，2016年后全国各地陆续开展了城镇低效用地再开发，无法再构造双重差分法模型衡量该政策的实际效果。故本文选取《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》颁布前后各4年的数据时段，即2009～2016年进行研究。自2013年起，除十省试点城市外，陆续有城市先后出台城镇低效用地再开发专项文件或开展城镇低效用地再开发相关工作，综合考虑，我们依据以下三点设置实验组：①入选为城镇低效用地再开发试点城市；②未入选试点城市，但出台了城镇低效用地再开发专项规划、工作方案、指导意见等；③未出台专项规划，但在相关政策文件中明确提出推进城镇低效用地再开发，并开展了低效用地认定处置利用工作。
3 计量结果分析
3.1 城镇低效用地再开发与城市土地利用效益：基本结果
采用Stata15.0软件进行分析，在进行计量分析前，对模型进行霍斯曼（Hausman）检验，模型检验结果显著拒绝原假设，因此，本文利用面板固定性效应方法估计DID模型是合适的，可以纠正数据的选择性偏差问题。模型总体回归结果见表2。
式中，Yit为被解释变量，本文选取了城市建成区地均GDP对数值这一指标来衡量城镇低效用地再开发对土地利用效益的影响，下标i和t分别表示第i个市和第t年，δt代表时间固定效应，μi代表各城市的个体固定效应。Zit为其他控制变量。对于上述模型，系数β1的估计值是我们关心的重点，它度量了城镇低效用地再开发对土地利用效益的净影响。
板栗花具有独特的香气，是一种精油含量中等的香料原料，可以优化提取工艺，并进一步挖掘其精油具有驱蚊作用的特性，研究板栗花驱蚊有效成分[28，34]。安全、高效的蚊虫驱避剂拥有巨大的市场，板栗花固有的驱蚊特性早已在民间应用，说明其精油中含有相应的驱避成分，板栗花精油源自天然，具有安全的天性，通过功能配伍，有望开发出安全无毒、性能优良和香气怡人驱蚊产品。
事实上，最终确定为试点城市的大多数是各省经济发展水平相对更靠前的城市，城市建设用地指标不足，盘活存量低效用地积极性更高。这类城市本身城镇化和工业化的水平更高，因此实验组的土地利用效益明显高于对照组。但两条线的走势基本一致，即实验组和对照组的土地效益有共同的增长趋势，故平行趋势假设是满足的。
3.2 城镇低效用地再开发政策阶段效应
由政策分阶段回归结果表明（表3），城镇低效用地再开发政策存在阶段性效应，政策效应在第三年最为显著，提升土地效益7.06个百分点。城镇低效用地再开发具有周期性。
表1 变量描述性统计
表2 模型总体回归结果
3.3 模型设定合理性检验
另外考虑到广东省先于其他省市，率先开展“三旧改造”，城镇低效用地再开发起步早、力度大、范围广，各方面成效显著，在节约集约利用土地方面优于其他省市，为满足双重差分方法的平行趋势假定，广东省21个地级市不在本文研究范围之内。
方法一：政策冲击发生在2013年，选取实验组和对照组在政策冲击发生前即2009-2012年数据，对实验组和处理组年度地均生产总值（分别取实验组和对照组所有城市的平均值）做趋势图，如图1所示。
2)“学生为主体”的角度考虑。围绕学生的学习需要，在每次课后设置学习情况调查问卷，及时获取学生的课堂学习反馈信息，根据学生的掌握情况补充调整微课设置。
最后，财税预算管理人员要及时了解新技术。随着信息技术的革新与发展，很多新兴的管理模式或理念，如财务共享管理中心、财务共享管理理念等，已经逐渐运用到财税管理的工作中，如果财务人员不能及时转变观念，掌握一些新的财务理念和技术，那么就不能对各类财务数据资源进行整合与分析，也无法得出科学准确的预算结果。
纠正孕产妇及其家属对重男轻女思想的错误认识,为孕产妇提供详细、全面的关于选择分娩方式的知识,观察孕产妇的心理情绪变化以及家庭和睦情况,疏解其焦虑、抑郁等不良心理情绪,树立自然分娩的自信心。
表3 政策分阶段回归结果
图1 2009-2012年实验组与对照组年度地均生产总值趋势图
方法二：本文还通过加入政策实施前各年的时间虚拟变量(dt)构造回归模型（2）进行平行趋势检验，当年份为2009时，dt取值为1，反之为0。模型（2）中dt与分组虚拟变量Treat的交互项的系数βk反映的是政策实施前的某一年实验组和对照组的差异。
回归结果如表4所示。由回归结果可得，这4个交互项都不显著，说明政策实施前实验组和对照组不存在明显的差别，从而实验组和对照组的平行趋势得证。
为了进一步检验结果的稳健性，我们借鉴已有研究[14]的方法，通过改变政策执行时间进行反事实检验。除了实行城镇低效用地再开发这一政策变化外，一些其他土地类政策或随机性因素也可能导致城市土地利用效益产生差异，而这种差异与政策的设立没有关联，最终导致前文的结论不成立。为了排除掉这类因素的影响，我们假想各城市推行城镇低效用地再开发的年份统一提前一年或两年，如果此时城镇低效用地再开发变量（UR）变得显著为正，则说明城市土地利用效益的提升很可能来自于其他政策或者随机性因素，而非研究对象政策的实施。反之，则说明城市土地利用效益的增量贡献来自于城镇低效用地再开发政策的执行。表5中第1和2列分别表示假想政策出台时间提前一年和提前两年的情况。各项检验表明，假想的政策变量并不显著，这从另一方面表明城市土地利用效益的改变不是由其他因素导致的，而是主要来自于城镇低效用地再开发政策的具体实施。
表4 平行趋势检验模型回归结果
表5 反事实检验结果
表6 城市分区回归结果
3.4 异质性分析（分地区和城市类型）
在进行异质性分析时，对城镇低效用地再开发政策对不同地区土地利用效益的提升效应进行估计，估计结果如表6。结果表明，不同地区政策的效应存在显著差异。在东部地区，城镇低效用地再开发政策的实施可以显著提高土地利用效益5.41%，在中部地区，可以促进土地利用效益提升4.46%，在西部地区，城镇低效用地再开发的政策效应不显著。从系数大小来看，东部地区低效用地再开发的政策效应最明显。我国各个地区之间存在着资源禀赋、经济发展水平、产业结构等方面的显著差异，初始的要素禀赋不同导致同一政策发挥出不同的效果。
此外，初始的用地类型、用地结构差异会导致城镇低效用地再开发对城市土地利用效益的作用不尽相同，低效用地再开发对土地利用效益的提升作用是边际递减的，初始土地集约水平越高的地区从低效用地再开发政策中获得的效益提升将低于土地利用效益低的地区。在我国，相比平原城市，山地城市建设用地不足的现状使得其更加注重土地节约集约利用，人均建设用地低于同区域的平原城市，因此可以假设山地城市的低效用地开发所带来的土地利用效益提升相对平原城市更不明显。另一方面，我国大量的重工业城市核心区域广泛分布了建设密度和建设强度相对较低的大量工业区，因此有理由认为重工业城市开展的低效用地开发再开发政策的作用效果更明显。
走入金杯印刷有限公司位于东莞的生产车间，印刷机械整齐地排列在车间里，灯光明亮，地面干净，没有一丝刺鼻的油墨味。要不是机器运转的轰鸣声和操作台上偶尔闪过的工人身影，我会以为自己正置身于窗明几净的实验室。我把问题抛给了一直陪在我们身边的金杯印刷董事长杨金溪。他笑答道：“因为金杯印刷一直使用不含乙醇的植物油墨和水性油墨，同时配以无水胶印工艺，所以闻不到异味。”言语中，杨金溪透着自豪。
为区分上述区域的差异，特此选取山地城市、平原城市、重工业城市、非重工业城市四个（典型山地城市和重工业城市选取见表7）分类指标，构建如下回归方程。
其中，citytype代表城市类型，在不同的方程中，分别代表山地城市（Mou）、平原城市（Plain）、重工业市（HI）和非重工业城市（NHI）。其他符号的含义和方程（1）中相同。在不同的方程中β1分别表示在山地城市、平原城市和典型重工业城市三类城市开展城镇低效用地再开发对城市用地效益的作用。
观察回归结果（表8），山地城市的交互项为负并且不显著，而且系数较小；平原城市的交互项显著为正，且系数大于全样本回归估计结果。这表明开展城镇低效用地再开发的实施对平原城市土地利用效益的提升作用更显著，也证明了低效用地再开发对城市土地利用效益的提升作用存在边际递减。
此外，回归结果表明，城镇低效用地再开发可显著提升重工业城市土地效益约6.46个百分点，高于总体效用，对于非重工业城市，这一效应不太显著，且贡献百分点仅为3.56，低于总体效应。由于产业结构的不同，重工业城市的土地利用更加粗放，实施城镇低效用地再开发有利于加快产业转型升级，促进节约集约用地，能够从城镇低效用地再开发中获得更多的用地效益提升机会。
表7 山地城市和重工业城市样本选择
表8 城市分类回归结果
4 结论和政策启示
通过研究表明，城镇低效用地再开发相关政策的实施能明显提升政策作用区域的土地利用效益，实施了该类政策的城市地均GDP能够提升约4.36个百分点，而政策也存在明显的阶段性效应，土地利用效益的提升在政策开展第3年最为显著。同时城镇低效用地再开发政策效应存在异质性，政策作用下，东部城市土地利用效益提升最为明显，中部次之，西部则不显著，平原城市土地效益提升尤为显著，山地城市则不显著，此外，城镇低效用地再开发对重工业城市的土地效益提升作用也比较明显。
2016年11月，原国土资源部印发了《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知，拉开了全国范围内开展城镇低效用地再开发的大幕，本文的研究表明，开展城镇低效用地再开发的相关工作确实可以有效提升城市土地利用效益，但政策实施的不同时间作用效果不同，不同地域、不同产业结构的城市对于政策的反馈亦存在差异，因此在政策实施中应注重结合自身特点，针对性地提出相应的路径与模式。在政策实施前期，应注重做好总体策略与实施规划的制定与相应工作开展的时序安排，在政策实施中后期，应对前期的政策效果进行评估与反馈，针对性地修正政策。对于平原城市与老工业基地城市，低效用地再开发所能获得的土地利用效益提成效果较为明显，应在合理提升土地利用强度的同时注重生态修复和城市修补，以及各类设施的完善、产业的升级等，而对于山地城市而言，原有的土地利用强度较高，使得更新改造难度加大，应以促进设施完善和业态升级为主。
参考文献：
[1]刘纪远，张增祥，徐新良，等.21世纪初中国土地利用变化的空间格局与驱动力分析[J].地理学报，2009，64（12）：1411-1420.
[2]吴得文，毛汉英，张小雷，等.中国城市土地利用效率评价[J].地理学报，2011，66（8）：1111-1121.
[3]唐燕.“新常态”与“存量”发展导向下的老旧工业区用地盘活策略研究[J].经济体制改革，2015，（4）：102-108.
[4]吕晓，牛善栋，黄贤金，等.基于内容分析法的中国节约集约用地政策演进分析[J].中国土地科学，2015，29（9）：11-18.
[5]董景林.关于城镇低效用地再开发的思考 [J].国土资源，2014，（10）：50-51.
[6]唐健.城镇低效用地再开发政策分析 [J].中国土地，2013，（7）：41-43.
[7]刘新平，严金明，王庆日.中国城镇低效用地再开发的现实困境与理性选择[J].中国土地科学，2015，29（1）：48-54.
[8]周武夫，谢继昌.有机更新视角下城镇低效用地再开发思路——以温州为例[J].规划师，2014，（s3）：203-207.
[9]严伟.城镇低效用地再开发政策研究——以浙江省嘉兴市为例[J].科技资讯，2014，（31）：205-206.
[10]刘锐.城镇低效用地的再开发风险及城中村改造——基于湖北 X 市“两改”调查[J].上海城市管理，2015，（3）：22-27.
[11]李娟，张晓蕾.城镇低效用地再开发的土地市场调控建议初探[J].上海房地，2014，（7）：34-35.
[12]金承刚，李佳，陈丽，等.政策、项目干预效果评价的不同设计及内部效度比较研究[J].中国卫生经济，2012，31（4）：79-82.
[13]周黎安，陈烨.中国农村税费改革的政策效果：基于双重差分模型的估计[J].经济研究，2005，（8）：44-53.
[14]刘瑞明，赵仁杰.国家高新区推动了地区经济发展吗?——基于双重差分方法的验证[J].管理世界，2015，（8）：30-38.
Impact of urban inefficient land redevelopment on land use efficiency——Verification based on DID approach
ZHOU Tao1，2et al
(1.School of Construction Management and Real Estate,Chongqing University,Chongqing 400044,China;2.Research Center for Construction Economy and Management,Chongqing University,Chongqing 400044,China)
Abstract: The purpose of this study is to provide a reference for improving the urbaninefficient land redevelopment policy system based on the analysis of the impact of urban inefficient land redevelopment on land use efficiencyand the heterogeneity of the influence,usingthe paneldata of254 citiesin 2009-2016.Differences-in-Differences method and the two-way fixed-effects model were employed.The results show that:(1)the implementation ofurban low-efficiency land redevelopmentcan significantly improve the urban land use efficiencyand the GDP of unit urban land increased by about 4.36%.The redevelopment of urban inefficient land has obvious phase effects.(2)The improvement ofland use efficiency is most significant in the third year of policy implementation,and the GDP of unit urban land is increased by about 7.20%.(3)The effect of urban inefficient land redevelopment policy is heterogeneous.The land use efficiencyin the eastern cities improved the most,followed by the central cities and the improvement of land use efficiencyin the western cities are not significant.The land use efficiency in plain cities has increased significantly,while that in mountainous cities are not significant.In addition,the re-development of inefficientland in urban areas is also more effective in improving the land use efficiency of heavy industrial cities.The research suggests that policy makers should consider the basic conditions of different regions and differenttypes ofcities.Policy implementation should pay attention to the phase effects and continuously feedback and adjust the implementation of policies.
Key words: Urban inefficient land redevelopment;Differences-in-Differences Method;Land use efficiency
中图分类号： F301.2
文献标识码： A
文章编号： 1003-7853（2019）05-0024-06
基金项目： 国家重点研发计划专项项目（2018YFC0704902）；重庆社科重大项目（2017ZD07）
作者简介： 周滔（1978-），男，河南南阳人，教授，博士，主要研究方向为城市经济与城市土地利用。
（2019-7-15收稿 刘晓佳编辑）
标签：城镇低效用地再开发政策论文; 双重差分法论文; 土地利用效益论文; 重庆大学建设管理与房地产学院论文; 重庆大学建设经济与管理研究中心论文;