预防我国房地产泡沫的若干思考，本文主要内容关键词为：泡沫论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着中国房地产业的高速发展，房地产行业也出现了很多问题，局部地区出现了不同程度的“过热”和“泡沫”现象：土地供应过量、价格过高、商品房结构不合理、房地产投资增速过快、商品房空置过多、投机成分增多、二级市场不发达、自有资金不足和对银行依赖较大等。这些问题的出现必须引起我们的高度重视，如果不及时采取措施或者处理不当，问题就会变成灾难，不仅影响房地产市场的健康发展，而且也会影响金融秩序和国民经济的健康运行。
党的十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目标，要实现这个奋斗目标，健康发展的房地产业将会起到很好的带动作用。我国房地产业有很大的发展空间，我国所处的快速发展时期也为房地产业提供了难得的历史机遇，同时，我们也应该正视及正确对待现阶段房地产存在的问题，预防和遏制房地产泡沫现象的出现，确保我国房地产业的长远发展。因此，对预防房地产泡沫进行深入、细致的研究，无疑具有重大的意义。
一、房地产泡沫形成的原因
房地产泡沫是指房地产本身的价格脱离市场基础价值而持续不断的上扬。表现为在经济繁荣期，房地产开发过热，土地需求量过大，地价飞涨形成泡沫现象，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。房地产泡沫形成的原因主要有以下几个方面。
1．预期过高
经济学中的预期，本质上是对同当前决策有关的经济变量未来值的预测。然而现实生活中的经济主体并不知道所有相关变量的前期值及真实经济模型的结构参数。因此，在泡沫形成与崩溃阶段，经济主体的预期方式有两个明显的特点：(1)同质预期。经济主体对于价格走向具有共同预期，一大批人对于房地产价格的涨跌方向看法相同。对资产价格看涨的共同预期是形成泡沫的基础。(2)需求预期与价格预期的正反馈。一般情况下，价格上升，需求会下降。但在投机泡沫形成时，预期价格越高，投机者预期的资本收益率会愈大，因而增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出，这样，需求量反而增加了。需求的增加造成市场的“繁荣”，引起进一步涨价的预期，这样就形成了一个起自我强化作用的正反馈环，最终使价格膨胀为泡沫。
2．投机过度
投机活动对市场可能产生稳定或不稳定作用，如果投机者的群体看法或大多数投机资本的运动方向与未来价格的走向相同的话，就容易形成泡沫。例如，如果大多数投机者认为地价会上涨，他们就会大量买进以期在未来抛出，从而需求增加，地价被抬高。如果此时价格的市场走向本身是上扬的，则投机者的群体活动就会使地价以更快的速度加速上涨，放大了市场的波动，这样就有可能形成泡沫。
3．非理性行为
经济学中的非理性是指对“最大化”的偏离。许多个人的非理性行为就表现为市场的非理性，使市场产生非均衡性、更大的不确定性、无序性甚至异常震荡。
早期的经济学家提出的自身泡沫理论认为：储蓄存款的所有者喜欢追逐不确定的东西，当这些东西可能带来高利息或较大差价收益时，这些投资者就紧紧追随，使买卖风蔓延，追逐利益的最大化，这种冲动带来了地价和房价的上涨，这又诱使人们接着购买，最后形成泡沫。
4．道德风险
在投资决策中出现的道德风险是指：假设投资人的投资损失可以有另外的人来承担，而自己则是从风险投资的收益中获得好处，就会导致投资人不顾风险进行投资。在这种情况下，大量的资金就会流向高风险投机市场，资金涌入会促使价格急剧上扬，产生价格泡沫现象。
5．政策不当与权力寻租
这是地产泡沫形成中的“非市场因素”，其中“政策不当”是中国地产泡沫产生的最主要原因之一。“政策不当”因素，具体是指在土地市场不成熟、不健全，以及相应的经济体制不完善的客观条件下，土地供应采取的“双轨制”，政府对土地市场的运作干预过多、政府计划干预失灵、市场主体结构不合理、存在着政企不分、国有企业软约束等。
权力寻租就是在不完善的市场机制中，少数拥有特权的人凭借其权力进行不平等竞争从而获得超经济收入的行为，一般伴随着所谓“权钱交易”现象。转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权力寻租的根源。权力寻租者炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权力，以权谋私，权钱交易，为土地投机、地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤，权力寻租成为中国地产泡沫形成的一个推动因素。
二、对待房地产泡沫问题的正确态度和思路
在对待房地产泡沫上，一方面，要正视问题的存在。只有正视了问题的存在，才能采取行之有效的政策措施，消除隐患，为国民经济增长和居民居住水平的提高做出更大的贡献。另一方面，也不能夸大问题的严重性。目前出现的问题都是局部的和发展中的问题，我国房地产前景看好，应以发展为主线，规范和防范是为了更好地发展，现存的问题都会在发展中逐步得到解决。因此，不能把局部问题扩大为全局问题，把个别现象看成普遍现象，把行业发展水平低的问题等同为泡沫，也不可以将上一轮房地产泡沫现象遗留的历史问题算在这一周期的头上。
对待房地产泡沫问题除了有一个正确的态度外，还要有一个正确的思路。本轮房地产业的繁荣，对于促进经济增长发挥了显著作用，来之不易，应予珍惜。如果置房地产业对国民经济的巨大贡献于不顾，夸大房地产泡沫，过分打压，将会破坏房地产业带动经济增长的大好局面，加剧国民经济的通货紧缩。如果说房价的过度上涨带来市场泡沫，那么由于政策的不当压制了房地产的消费，就会使房价过度下跌，造成的负面影响会更大。房价持续小幅上涨是符合社会整体利益的。为此，应从加强宏观调控和实现房地产业健康发展入手，实现房地产的“软着陆”。
三、预防房地产泡沫的具体对策与建议
1．优化产业结构
抑制房地产投机，从根本上来说，要优化产业结构，增加投资机会，从资金源头上预防房地产泡沫。这是因为资产泡沫往往是由过度投机引起的，而投机的目的是为了追求利润，产生资产泡沫的投机行为需要巨额投机资金的支持，而投机资金和投资资金都来源于国民储蓄。在国民储蓄达到一定量的情况下，用于投资的资金越多，用于投机的资金就越少。因此，在投资机会增加时，国民储蓄中就会有更多的份额转化为投资资金，同时转化为投机资金的份额就减少。随着经济货币化和金融资产的迅速扩张，传统产业的投资机会变得越来越少，这就逼迫资金流入投机领域，并逐步转变为脱离实际生产的游资。巨额游资的出现将会成为导致出现大规模泡沫的原因。因此，为了预防大规模投机资产泡沫，就必须从资金源头入手，分流投机资金。要达到分流资金的目的，就必须优化产业结构，开辟新的高回报投资领域，为投机资金分流创造投资机会，最终达到减少投机资金，预防泡沫的出现。
2．改变土地出让金的交纳方式
抑制房地产泡沫可以采用制度创新的方式：改变土地出让金的交纳方式，由地方政府开征土地财产税。开征土地财产税可以带来五大益处：
(1)可以抑制土地的炒卖。开征土地财产税，规定即使开发商土地闲置，也必须每年按评估的财产价值交纳财产税，这样就加大了囤积土地的成本，开发商囤积土地就会无利可图。
(2)可以推动产业结构调整，使城市土地向真正有效的使用者手中转移。如果根据土地的增值征税，每年提升在城市中心区的成本，就会迫使大量低效率占用土地的单位考虑搬迁，将土地转让给能支付高地价的商业、服务业及高等居住地，从而推动城市空间结构和经济结构的同步调整。
(3)可为城市今后的基础设施建设开辟财源。开征土地财产税后，政府的所有投入，都可以从现有财产的增值中逐渐收回，每卖出一块土地，都意味着为政府增加了收入。
(4)降低房地产门槛。现在购房者普遍反映城市房价太高，之所以价格如此高，主要原因之一是土地价高。按照国际上一般情况，住宅的建设成本中72％是建筑和安装，地价和其他只占28％，而我国住宅建设成本构成中建筑安装成本只占42％，地价，税费和其它占到58％。如果改用财产税的形式分期支付地租，现在的房价就可以大幅下降。
(5)可以抑制开发过热。现在的做法实际是将后50至70年政府的土地收益一次性收取，这样就导致下届政府为了维持和发展，不得不卖出更多的土地。如果土地继续高价卖出，一旦经济减速，过高的土地价格会导致土地需求不足，从而产生经济泡沫。开征土地财产税可抑制泡沫的产生，避免政府资产流失，同时可以反映当时政府服务的质量和土地市场的真实价值。
3．正确评估房地产抵押价值
金融机构在发放贷款时，应根据保守、确实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查，以避免呆账、坏账与信用膨胀。考虑到银行将来处理抵押房地产有可能会低于抵押的价值，评估价值应该低一些。正确评估房地产抵押价值，有利于减少金融机构风险。
4．加强市场信息和政府政策的透明度
投机性资产泡沫是过度预期的投机行为导致的，因此，预防市场过度预期是预防房地产泡沫的一个关键环节。加强国民经济运行数据的收集和整理，完善政务公开制度，有利于减少人们对市场的过度预期，从而有助于对未来房地产价格走势形成合理的预期，降低不确定性，减少房地产泡沫。
我国应该建立政府和企业合办的房地产指数系统，这样把二者的长处结合起来，既发挥了政府部门在数据取得、政策导向上的优势，又可利用企业对具体项目和交易的详细了解，以及对微观的真实把握。这样一个指数将会真实合理、及时准确的反映房地产业的运行状况，合理引导企业正确投资。
5．严格控制土地出让市场
政府部门要加强政务公开制度的建设并将政务公开法制化，严格土地招投标的管理。
本次房地产周期中，一些地区土地炒卖现象严重，地价上涨幅度大。因此，需要对土地市场严格控制，规范土地供应，加强存量土地的管理，严格控制土地供应总量。这方面可以借鉴香港地区的经验，滚动编制全国和各地区的土地供应计划，对每年土地供应量进行严控，所有土地进入市场都必须进入招投标，对土地供应计划严格执行。严格限制土地炒卖和土地闲置，通过税收手段提高土地炒作和土地闲置的成本，对闲置土地长期不开发的要执行收回制度。建立土地二级市场。土地二次转让必须通过二级市场进行，使有关部门对整个土地市场的供求关系有一个全面了解和监控。
6．抑制房地产投机
针对我国房地产中存在的投机性消费比例增大的问题，要采取措施抑制房地产投机，主要有两种办法：提高税收和交易成本。政府可以通过加重税收，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易；此外，为了限制炒买炒卖房地产，也可限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数。同时，加强房地产信贷管理，严格规定金融部门向房地产开发贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件。针对目前居民多套购房用于投资投机的情况，可以试行多套购房抵押贷款递减制度。从而加强对房地产投机者的管理，控制房地产市场中的投机者数量。
7．提高产业集中度
我国房地产业发展中的一个重大问题是：房地产企业的数量多、规模小，产业集中度低。产业集中度低是市场化程度低的表现，容易导致市场的无序竞争，导致房地产泡沫的产生。应鼓励房地产企业的资产重组和收购兼并，培育大型房地产企业集团。积极组建房地产上市公司，发展房地产资本市场，降低行业负债水平，提高抗风险能力。应该适当限制开发商的贷款成数，淘汰实力较小、水平较低的房地产开发商，以提高产业集中度，防止房地产泡沫的产生。
8．建立房地产业多渠道融资方式
为解决房地产开发企业自有资金不足和对银行依赖较大的问题，需要加速推进房地产证券化，鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资，建立房地产业多渠道融资方式，减轻银行风险。
房地产抵押贷款证券化，是将房地产抵押贷款的债权转化为可以在市场上公开发行的有价证券，使投资人和房地产投资标的物之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。房地产证券化就是将巨额房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产的资本大众化和经营专业化的目标。
9．调整商品房屋开发结构
对目前房地产中所存在的结构性不合理和房价过高问题，可以鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，提高低收入家庭的购房能力，满足普通市民改善居住条件的愿望；在鼓励建设中低价房的同时，要压缩高档项目的用地供给，增加高档项目开发、交易和炒作的成本。但要从根本上解决问题，还应着眼于发挥市场机制作用，政策应通过市场机制起作用，而不能完全依赖行政手段来干预。
10．鼓励消化空置商品房
在适度控制开发增长速度、严格监控新增空置商品房的同时，政府应鼓励消化现有的空置商品房。政府可以将海南处理空置商品房的经验经改进后在全国推广，也可以将空置年限长的商品房改为经济适用房。对烂尾楼的处理，政府也可以出台优惠政策，鼓励社会资源接盘开发。