房地产公司精细化管理及成本控制研究
亓秀亮
【摘 要】 在当前物价不断上涨、国家经济调控力度不断增大的形势下，房地产行业也受到了较大冲击，房地产公司必须从自身的管理和控制入手，向管理要效益。需要从楼盘策划、楼盘设计、施工管理、营销服务等方面进行精细化管理，同时从房地产开发项目的投资策划阶段、设计规划阶段、施工建设阶段、工程验收阶段进行成本控制，确保公司管理上等级、施工成本降数量、施工质量提档次，实现公司效益的迅速增加，确保房地产企业能够在激烈的市场竞争中获得更大的竞争力和存活力，推动公司更为迅捷地发展。
【关键词】 房地产公司；精细化管理；成本控制
我国自从改革开放以来，经济发展势头迅猛、综合国力不断提升，整个国家呈现出一派生机勃勃的良好局面，同时房地产行业经过多年的锤炼与发展，已经成为当前我国经济的重要支柱。但是以万科为龙头的房地产公司却面临了更大的挑战，因为当前我国房地产业是一个巨大的“泡沫”，同时国家对于房地产业的管控也越来越严格，导致当前房地产公司经营逐渐步入僵局。就拿万科集团的负债率来说，近年来持续攀升，甚至超过了百分之八十，说明资金绝大部分来源于债务。故此需要在各个环节加大对成本的控制，尽量减少浪费资金、增加成本的环节，在房地产市场价格已经既定的前提下将成本控制到最低，确保效益的最大化。
一、房地产公司精细化管理策略
（一）楼盘策划工作做到精细化
房地产开发项目正式立项之前，必须进行充分的调研，开展精心的策划，确保楼盘能够更加切合周边居民的实际情况，保证客户买得起、住得好。首先需要对客户进行详细分类，将此作为楼盘策划的基础。在此过程中需要将楼盘所处的地理位置、周边社会情况、人口居住及分布情况、潜在客户的心理因素等方面进行充分的调研，将客户划分成不同的细分层次，以此确定楼盘的定位。其次需要对客户的价值进行定位，主要需要对客户的购买响应程度、楼盘销售情况、整体利润把控、楼盘挂售业绩推动等方面进行策划，借此选择那些价值最高的客户，以此设定楼盘的整体层次。最后需要以最具有价值的客户的整体需求为基础，以客户的个性需求为导向，来制定企业的业务开展流程，进行更具个性化的销售。因为客户的群体是流动的，所以对客户的调研和定位也是不断变化的，企业需要依据市场和客户的变化来及时调整整体的策划方案。
像女人身上的体味，从前那个男友和新结识的老板杨剑都这样对她说过。说她的身上有薄荷的味道，女人就反问他们薄荷的味道是什么味道？杨剑的解释令她满意。杨剑说是一种清爽，远离奇香浓郁的脂粉气。从前那个跟她耳鬓厮磨了将近五年的男朋友说那种味道是寡淡，极其的寡淡，言外之意就是没有味道。
（二）楼盘设计工作做到精细化
楼盘设计的最优化，其核心就是要能够最大限度节约成本，同时能够给予业主最为人性化的关怀，这也成为整个项目施工的关键环节。将楼盘设计工作做到精细化，就是要对楼盘所处地块进行选择，对楼盘的整体造型进行精心设计，对建筑风格进行科学择取，对户型结构进行合理谋划，对建筑细节进行细致关注，这样确保楼盘的设计达到最优化。譬如部分楼盘地处黄金地段，但是在进行设计时没有过多考虑到楼盘周边的生态环境以及人文环境的和谐相处，导致楼盘的价值大大降低。再如某些楼盘中对于空间的设计不是十分合理，部分空间被浪费，部分设施设置但是不能发挥真正效用，却让客户白白花费了大量资金，后期的维护、维修费用也居高不下。故此在楼盘的设计阶段将工作做到细致化，可以保证整个楼盘的锦上添花、精益求精。
（三）施工管理工作做到精细化
施工质量是整个楼盘的生命线，杜绝质量问题是房地产公司赖以生存的生命线。为了将施工质量做到精细化，首先需要保证建材的质量符合国家标准，能够符合施工的需求。房地产公司需要把打造高品质的楼盘作为发展的目标，严格把控建材关。譬如选择墙体材料，就可以使用蒸压轻质砂加气混凝土砌块，免去了做保温的工序，这样不仅成本低，同时还能取得良好的施工效果，故此选材对于施工过程和施工质量来说至关重要。其次还需要保证建筑工艺精优、建筑质量突出。对于楼盘来说，施工质量是必须确保的最低红线，是绝对不能突破的，房地产企业需要不断追求更高的施工标准，打造精品楼盘，打响自己的品牌，让楼盘成为城市的一道靓丽的风景线。
设计费用在整个工程投资成本中占据的比例不是很大，但是设计环节的地位是绝不容忽视的，往往能够对超过百分之七十的成本起到决定性作用。设计阶段会对楼盘的户型、结构、材料、设备等进行规划，因此整个工程的规模大小、投资多少、成本结构等就已经基本成型了，因此整个工程的造价成本也就已经基本确定了。在设计规划阶段，房地产公司需要采取招投标方式，选择那些资质优、能力强、成效高的设计公司合作。此外还需要将工程主体施工和配套设施的施工打包一起进行招投标，从招投标中的、设计工作谋划开始就进行成本的测算，并将成本控制操作规范化，便于后期的成本控制工作有序开展。
（四）营销服务工作做到精细化
项目施工质量决定着整个公司的发展，一旦发生质量问题出现返工，那必将大大增加成本投入，故此强化施工质量是控制成本的重要环节。房地产公司需要对工程承包单位的资质进行认真审查，对其以往的业绩与在业内的口碑进行综合考量，同时还需要深入到承包单位进行实地考查，认真选择承包商。在合同制定过程中要尽量采取具有标准制式的承包合同，尽量减少并弥补合同中的漏洞，签订包干合同，明确甲乙双方的责任和义务，由律师进行评审，强化合同法律效力，通过此种方法将风险进行明确及转移，以严格控制成本。
二、房地产公司成本控制研究
（一）投资策划阶段进行成本控制
在投资策划阶段中，企业需要详细搜集取得地块的基础资料，了解周边环境，预测地块及周边未来发展的趋势，进而制定初步投资规划，协调好开发的诸项事宜，并预先进行市场定位，进而对整个项目的成本进行预算，对利润的取得方式、取得途径、取得总量进行分析。同时整个企业的各个部门应当深度合作，共同为成本控制铺平道路。例如预算部门应当协同施工部门、策划部门等准确计算土地的使用成本、工程的整体造价、投入资金以及管理方面的费用等，让公司决策层能够对项目的成本投入规模有一个初步的感知，为投资策划的准确制定打好基础。
（二）设计规划阶段进行成本控制
SuperMap城镇地籍数据建库平台结合全国土地调查的实际情况，并严格遵守相关技术标准，实现了建库工作的数据处理与转换、数据检查、各类要素采集、成果输出等功能。SuperMap 城镇地籍调查数据建库平台的空间组织结构如图1所示。
（三）施工建设阶段进行成本控制
营销与服务是将楼盘推广向市场、让更多客户认可的必要手段，将营销服务工作做到精细化是确保客户满意、提高客户对于企业认可度与忠诚度的重要途径。为了实现这一目标，房地产企业需要精准了解客户的需求，对市场行情及客户的消费趋势进行科学分析，制定并不断完善营销服务规章制度，加大对营销人员的培训力度，确保营销人员能够业务熟练、服务精湛，推动楼盘营销工作的顺利开展。
（四）工程验收阶段进行成本控制
工程竣工之后，需要进行验收工作，此时还需要依照合同、变更交底对施工单位报送的施工合同、结算书等材料进行逐一审核，一旦发现和实际施工不符的要一律剔除；同时工程材料核查人员还应当深入到施工现场，在现场测量之后计算出工程总量，和设计图纸进行核对。这样核算的结果才是真正的工程造价总量，也更能够保证对成本的严格控制。
当室内环境温度高于设定温度时，开启定频压缩机制冷对环境进行降温；当室内环境温度达到设定温度时，压缩机关闭。
三、结语
总而言之，房地产公司在实行精细化管理以及成本控制的过程中，必须要注重实际、突出实效，将企业制定的各项制度、措施不折不扣地切实执行起来，杜绝“雷声大、雨点小”的现象出现，杜绝表面文章、不究深理的行为，务真务实，将企业的管理作出成绩，提高企业的效益，确保企业在市场上立于不败之地。
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（威海市滨海新城建设投资股份有限公司，山东 威海 264210）
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