王菲
枣庄市市中区综合行政执法大队 277100
摘要：近年来，随着城市的大规模扩张，旧城改造拆迁工程越来越多。拆迁工程既满足率城市建设对土地的需求，又改善了城市的居住环境，提升了城市的形象。但在旧房拆迁过程中，被拆迁方与拆迁方常常因为拆迁补偿发生矛盾，因此应建立完善的补偿保障措施和制度，不断加强征地拆迁补偿费用管理，维护社会稳定。本文在此从城市房屋拆迁补偿中存在的问题出发，对如何有效完善城市房屋拆迁补偿问题提出了几个实践措施。
关键词：房屋拆迁；问题；补偿措施
前言
城市房屋拆迁包括新城区的建设、旧城改建、城中村的改造等。而城市拆迁补偿范围是指在城市拆迁活动中，对那些由于拆迁活动造成的损害应依法给予补偿。由于我国现行拆迁补偿范围的规定较为简略，同国外相比存在一定差距，因此，随着城市建设的发展需要，为维护被拆迁人的利益，完善拆迁补偿范围势在必行。
一、城市房屋拆迁征收补偿概述
城市房屋拆迁征收补偿是政府以公共利益的需要为出发点，取得国有土地上法人、其他组织及个人的土地所有权，并用国家财政针对被征收人的合法权益损失给予公平补偿的行政行为。城市房屋拆迁征收补偿的特征为政府是实施征收补偿的主体，城市房屋拆迁征收补偿须遵守正当的程序。城市房屋拆迁征收以补偿作为前提条件和核心要件，补偿构成城市房屋拆迁征收必要条件。征收人基于公共利益的需要对被征收人的土地进行征收，被征收人做出让步。
随着城市规划和建设发展，现有的城市国有土地使用权必须实行再分配，以达到土地资源的合理配置和高效利用。拆旧建新是实现这一目的的主要途径。就城市房屋拆迁本身的属性看，拆迁本身可以分为两类，一类是为了公共利益之需要，由国家对私有房屋进行征收或对国有企业的房屋进行征用，应当属于国家行为，是公权力的行使；一类是非公共利益拆迁，房地产项目开发或以旧城改造或以土地储备名义搞的房地产开发拆迁，这一类属于民事行为。
二、当前我国城市房屋拆迁补偿实践中存在的主要问题
1、拆迁补偿的标准不合理
补偿标准的确定涉及到拆迁各方的利益，有些地方政府为了追求单纯的业绩，不惜损害被拆迁人的合法权益，一味降低补偿标准来维护开发商。另外，拆迁估价委托程序上也存在着不公平，许多地区还是由政府或拆迁人选择拆迁估价机构。
我国现阶段采用的征地拆迁补偿方式主要有货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合等形式，但不管是哪一种补偿方式，都是一次性给付全部补偿金额。实际上，正是由于这种一次性给付的补偿金额偏低，导致了征地拆迁中的各种矛盾。
2、补偿程序有失透明性
旧房屋从被规划到拆迁，需要经历一些列的程序，比如说补偿价格的商量、协定等等，而这个价格的商议却严重的有失透明，举个例子来说，在旧房屋拆迁的过程中，先答应拆迁的用户利益往往明显的低于钉子户。不仅如此，拆迁单位主体性的地位与拆迁户的被动地位存在着地位上的不平等，有的拆迁单位甚至与政府挂钩，使得拆迁变得具有强制性，进而造成被拆迁户心理上的不公平，最终影响工作的顺利展开
3、土地使用权没有完全补偿
修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定，按被拆迁房屋的区位、用途进行补偿。虽已隐含了地价补偿，但毕竟其还是以房价形式出现，法律上没有把地价明确列入补偿范围。单纯的土地使用权无法补偿，实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿，以致出现补偿价和建成房价的巨大反差，有的地方甚至出现拆十平方米房屋，还买不到一平方米房屋的现象。
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三、有效完善城市房屋拆迁补偿问题的几个实践措施
1、完善土地使用权补偿制度
征收补偿不应回避国有土地使用权收回问题，即应对被征收人进行完全补偿。由于被征收人在城市房屋征收中所受的损失是为了满足公共利益的需要，征收的最终结果是实现了更大的利益：政府不仅改善了城市环境，还获取了大量的土地使用权出让金；不特定的社会公众则享受了居住条件和生活环境的改善。而且土地使用权具有财产属性，土地在使用中，由于资源稀缺和基础设施的逐步完善，土地处于一种动态的增值过程中，增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回，都是有失公平的。事实上，城市房地产权利是包含土地使用权在内的，离开上地使用权的房屋是不存在的，有人称之为“房地一体化”。从严格法治的要求来看，除了一些例外性的征收，行政补偿应当采用完全补偿的原则，以达到填补被征收人因征收所受损害的目的，实现平等保护的法治主义原则和社会公平正义的客观要求。因此必须明确在城市房屋征收补偿中应当包括土地使用权的补偿。
2、界定房屋拆迁补偿的范围与内容，明确房屋拆迁补偿的标准与方式
首先补偿的范围有房屋产权、土地使用权，还包括收益权，即依法收取房屋所产生 的自然或法定孽息的权利。收益主要有三种：租金、生产经营预期收益和因拆迁产生的费用等，应把对土地使用权的补偿纳入对房屋所有权补偿的体系中，被拆迁人的土地使用权的补偿也应作为拆迁安置补偿的一个重要部分在立法上予以明确。在房屋拆迁立法中，应根据土地管理法的有关规定，明确规定被拆迁人对土地使用权享有补偿权，并且确定补偿的具体操作标准。可参照有关土地征收补偿政策，对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估，以切实地维护房屋被拆迁人的完整的合法财产权。
对于土地的增值价值、预期收益、无形损失也应纳入补偿的范围：在补偿的评估中全面考虑影响土地与房屋价值的因素，同时应确定一个补偿评估的时点。为满足被拆迁人的不同需要，除了货币补偿、产权调换这两种基本补偿方式，可以引入奖励、功能性补偿、社会保障、土地人股等补偿方式。
此外，应当尽快对评估机构进行清理整顿，使评估机构与主管部门在人、财、物上彻底脱钩，并从法律上明确管理部门与评估机构的关系：建立健全被拆迁人对评估事务所的选择机制。拆迁评估机构应由开发商与被拆迁人共同选定，取消由开发商聘请评估机构来评估的做法，采取公开、公正的程序如招标等方式来选择评估机构，保障公正评估。
3、规范补偿的程序
从我国的《宪法》第13条、《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条中，我们可以得出要通过征收获得公民房屋的所有权，必须具备三个法定条件，也就是为了公共利益、依据法律规定的条件和程序、给予补偿。由此可以看出，补偿是征收的构成要件之一。正是因为这样，相关企业、单位在进行征地活动之前，应该预先做好群众的遇见征集工作，保证被拆迁居民的知情权和异议权，对于出现的矛盾和问题及时给予解释、说明和解决，双方自愿谈妥相关补偿条件之后才能够进入到征收环节，进而才能够由拆迁主管部门正式发出拆迁公告。
4、建立多样化的补偿方式
前面提到过拆迁补偿的方式过于单一，因此，在拆迁补偿过程中应当充分体现补偿的多样化原则。货币具有很强的社会流通性，因此补偿时应确定以货币补偿为主，辅之以实物补偿、安排就业、提供培训及生产优惠政策等方式，给予被拆迁人充分的选择权，满足他们不同的需求。对于被拆迁地的困难群众更要注重提供基本生活补偿、养老补偿、就业补偿、子女教育补偿等，保证其生活水平不会由于拆迁而下降。建立多样化的补偿方式不仅可以保障被拆迁人的利益，还可以使被拆迁人享受到城市发展带来的好处。
5、严格按照相关规章制度进行补偿费用管理
一方面，各级地方政府要严格按照《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》和其他相关法律法规进行土地拆迁工作和补偿费费用管理工作，保护农民的合法权益。当与农民产生冲突时，不要采用暴力，而是要对其软硬兼施，先采取动之以情、晓之以理的方式争取农民的理解和认同，若是实在行不通要按照法律程序进行（一般最好采取软措施）。
另一方面，实行责任制度。把征地拆迁补偿费用管理内容明确到各级地方政府、政府划分到部门，部门落实到个人，实行层层责任制，把征地拆迁补偿费用管理落到实处，提高管理效率，为农民服务。
四、结语
综上，针对城市房屋拆迁，制定并完善相关的补偿制度具有非常积极的现实意义。实际工作中要完善城市房屋拆迁行政补偿制度，规范城市房屋的征收及拆迁程序，确定合理的拆迁补偿标准，化解拆迁矛盾，促进城市房屋拆迁补偿工作的顺利进行。
参考文献：
[1]杨晓玲：《房屋拆迁征地补偿全程操作》，法律出版社，2007.
[2]王玲美.论城市房屋征收补偿的法制完善；知识经济；2011年
论文作者:王菲
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第28期
论文发表时间:2019/8/26
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