近代上海“花园洋房区”的形成及其历史特色，本文主要内容关键词为：洋房论文,上海论文,近代论文,特色论文,花园论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：K25;G122;F299.21 文献标识码：A 文章编号：0257-5833(2004)10-0092-09
旧上海有两大租界系统，一为由英美租界合并而成的公共租界，一为法租界。公共租界一向以商业繁华闻名，以南京路为主干道的市中心区即是其最大的闹市街区；法租界历来以拥有高级住宅区而著称，其西部高雅、幽静的“花园洋房区”，就是它为人称道的明显标志。以往对公共租界及其商业的兴盛多有研究和描述，但对法租界及其高级住宅区的状况却少有考察和叙述，尤其对后者的兴起和在上海城市发展中的历史特色，可谓极少注意。本文试对这一主题进行初步的探索，使人们对它的形成过程和环境特征建立一个基本的了解，并由此而引发一些启示。
一、上海法租界的设立和西扩
1848年1月，法国首任领事敏体尼到达上海，其时英国人已在洋泾浜（今延安东路）和苏州河南之间建立了英租界，敏体尼便迫使上海道台将余下的洋泾浜和县城之间的空地划给法国人，1849年法租界遂在这一地带成立。
租界的经济发展很快，人口大幅度地增长，用地日趋紧张。借着这些理由，为扩大自己的统治地盘和利益，无论是英租界、美租界（1848年初现于虹口），还是法租界，以后都屡次向中国政府要挟提出扩界的要求，还采用“越界筑路”的方法，先行将界外的筑路地区纳入自己的势力范围，以后再在条约上将其正式确认。
法租界方面所实行的第一次扩张是在1860年，法租界当局取得了小东门外沿江的一片土地；第二次扩张是在1900年，西界由今西藏南路向西推展到了今重庆中路和重庆南路。当局其时的意图越来越明显：它要尽力地将自己的版图由东向西大举推进，最终目的是要与徐家汇衔接起来。因为法国天主教早在那里建立了江南教会中心，这是法国在华开辟的一个重要基地。
在刚刚实现第二次大扩张，不便于再正式提出扩界要求的情况下，租界管理机构公董局为着上述的目标，便采用了“越界筑路”的方法，越境向西建造马路。1901年便开筑了宝昌路（今淮海中路）、善钟路（今常熟路）、圣母院路（瑞金一路），1902年开筑了华龙路（雁荡路）、陶尔斐司路（今南昌路）、薛华立路（建国中路）、宝建路（今宝庆路）、杜美路（今东湖路）、毕勋路（今汾阳路），1907年开筑了金神父路（瑞金二路）、巨籁达路（今巨鹿路）、福开森路（今武康路）、姚主教路（今天平路），1911年开筑了宝隆路（今宝庆路），1912年开筑了祁齐路（今岳阳路）、福履理路（今建国西路）、1913年开筑了贾尔业爱路（今东平路）、恩理和路（今桃江路）、古拔路（今富民路），1914年上半年，发起辟建了辣斐德路（今复兴中路）、马斯南路（今思南路）、高乃以路（今皋兰路）、莫利哀路（今香山路）。当这些马路筑成以后，法租界的水、电等公用设施、房地产及其他事业便逐步渗进，这些地区也就变相地落入了法租界的势力范围。
到1914年下半年，法租界的最根本目的在一种极其特殊的政治局势中得到了完全的实现。这正是中国北洋军阀统治的大动荡、大混乱时期，因大批的革命党在法租界内从事反对彭世凯的活动，袁世凯政府为去除这个心腹之患，决定同意让法租界当局在界外所筑之路上拥有警权，以此换取法租界将藏匿在界内的众多“乱党”驱逐出境，或引渡给袁政府的警察厅。1914年4月双方就这一交易正式签定《上海法租界推广条约》，此条约于同年7月14日，即法国的国庆日对外公布、生效。这样，今重庆中路和重庆南路向西至徐家汇原法租界当局开筑道路的所在地区，便全部划给了法租界管理。这次的扩张，法租界净增的面积为13015亩（注：参见上海档案馆编《上海租界志》，上海社会科学院出版社2001年版，第101页。）。
二、法租界西部高级住宅区的形成
近代上海对外开埠以后，位于法租界以北的英租界和美租界，在1863年合并成“公共租界”，在历史上它们同样也实现了数次的扩张，其最后一次是在1899年完成的。前述的1914年扩张既是法租界实现的最后的一次大扩充，从整个上海租界来说，也就成了上海租界最后完成的一次扩充。因这是最迟的一次，也就决定了这一地区属于法租界和整个上海租界最晚开发，但也就有可能成为开发最为成熟的地区。
1914年的法租界新扩充区域，当时虽然已有数条马路穿越入境，但基本面貌仍还处于浜河纵横、村舍点布的郊野状态。如果我们将其称为法租界西区的话，其时早已建立了60多年的法租界东区和已建立了10多年的中区此时已经完全城市化，尤其是东区已颇为繁荣和热闹。
当时的东区，有干道公馆马路（今金陵东路），东接外滩。法国领事署、法租界公董局、法租界总巡捕房即位于是路，且商业兴旺、人流滚滚。东区显然是法租界的政治和经济的中心所在。而在中区，1901年起造的宝昌路（宝昌路为纪念第一次世界大战中的法国民族英雄霞飞元帅，于1915年改名为“霞飞路”（注：参见郑祖安《霞飞元帅来到霞飞路》，《海上剪影》，上海辞书出版社2001年版，第273页。）），从公馆马路西头开始，为法租界开辟了一条向西的大通道。这条通道正渐渐地显出它在法租界的远大意义：它不仅将成为一条法租界的东西交通主干道，而且还在孕育着变成法租界的一条新兴的商业兴盛的繁华名街。
在这样已成的格局中，法租界新获得的西区，显然没有政治和经济方面的基础和发展需求，它的功能只能另辟蹊径了。其时正逢上海已跃为中国的第一大城市，并正在向国际的大都市衍变，上海的城市人口突飞猛进（注：1910年上海的总人口为128.9万，两租界的人口为61.7万。到1915年总人口已达200.7万，两租界的人口为83.3万。参见邹依仁《旧上海人口变迁的研究》附表一，上海人民出版社1980年版，第90页。），租界中心区的人口必须向外疏散，而法租界西区处于尚未城市化的空白状态，正好能提供大批的空地，容纳大量的人口。于是大为有利可图的房地产业便快速地挺进到这一区域里来。
1914年后，随着各条道路的开辟、延长、加宽，大批的房屋便在西区沿路破土而出、拔地而起。上世纪10年代、20年代、30年代，这个势头一直在向前发展，此地终于形成为法租界及整个上海租界地区的一个面积广大的住宅区。
然而此地还不仅只是一个面积广大的住宅区而已，因法租界当局对这一地区的重视，对其特别的导向和管理，使之还形成为上海其他地方很难相比的大型的高级住宅区。在这个高级住宅区的发展历程中，法租界当局有三个大的方面的情况，对这一地区最终的定位和环境风貌的形成，应该说是有决定性的影响的：
(1)法租界当局对于中区以西地区的建筑，越来越趋向限制中式房屋的出现，后极力提倡建造欧式建筑，也即通常所称的“洋房”。其理由除了文化背景、景观欣赏上的原因外，最主要是认为中式房屋质量差，防火、安全等方面有问题。公董局最早是在1900年作出如下决议的：在今嵩山路以西的扩充区内，除非得到总领事的同意，禁止建造木材和土墙组成的中式简陋房屋，而必须以欧洲的习惯采用砖头和石块做建筑材料，房屋的设计图则要经工程师的批准。1914年，又规定在顾家宅公园（今复兴公园）周围的辣斐德路、华龙路、金神父路和宝昌路之间的四方区域内，只准建造西式房屋。到1921年，公董局又再次作出决定：在公馆马路、爱多亚路（今延安东路）、霞飞路、福煦路（今延安中路）、贝当路（今衡山路）等主要的道路上，如要申请建造中式房屋，该房屋的外立面必须是西式样子，才能发给营造许可证（注：上海档案馆编：《上海租界志》，上海社会科学院出版社2001年版，第571页。）。
在法租界的东区和中区，限制建造中式房屋的规定，实际受到了中国人的反对和抵制，但是，在西区，因为这是新开发的土地，是高级住宅区，又是外国人和有钱人集中的区域（后详），因此法租界当局要实施这一理念就比较容易，这也就造成了在今肇家浜路以北的区境内，西式房屋特别多和较集中的状况。
(2)租界的管理机关公董局长期以来一直驻在公馆马路上（今黄浦公安分局局址），1934年此址让给了法租界总巡捕房，公董局迁往中区霞飞路，即解放后的比乐中学旧址。但实际上公董局对这一处于商业大街中心的新址并不满意，故在西区内寻找适当的土地，意欲另建新局址。
他们看中并购下了霞飞路、劳尔东路（今襄阳北路）、亨利路（今新乐路）之间的一块土地，并且请设计师完成了对新公董局大楼的全部建筑设计。可惜1937年“八一三事变”爆发，租界局势也动荡不安，因此新局大楼的建筑计划也就不得不停顿下来。这一停便停了几年，到1941年公董局眼见建新楼已不可能，也已没有必要，因此郑重决定放弃原地，将其改为公共花园。公园于同年就辟成对外开放，这个公园就是“蓝维霭公园”，也就是现在的襄阳公园。
假如法租界因公董局迁入西区，该区本将成为法租界的行政中心所在。西区以内的区域功能或许就此会跟着发生一系列令人意想不到的重要变化。但最后此事从此作罢，这样实际上也就摆脱了各种可能而来的其他干扰，使西区仍能保持为一个单纯的住宅区和高级住宅区的旧有格局及其面貌。
(3)法租界当局对西区住宅区的高度的重视，主要体现在将其整体性地提升为一个租界特定区。1938年，在总领事的指令下，公董局拟定了一个《整顿及美化法租界计划》（注：《上海法租界公董局公报》，1938年12月29日。），这一计划的主导思想为：将整个法租界划分为几个有区别的区域；对各式建筑物划分出不同的类型；在不同的区域不同地控制建筑物的式样；在不同的区域对不适合该区的已建房屋制定处理办法等。最为重要的是，这一计划为法租界划定了一个特别高级的住宅区，其界限大致如下：
西为海格路（今华山路）、姚主教路（今天平路）
南为福履理路（今建国西路）
东为拉都路（今襄阳南路）、古拔路（今富民路）
北为福煦路（今延安中路）
在这一特定的区域内，应专留给建造以下类型的房屋：
一是“连幢房屋”，墙身间宽度须在6.1米以上，有暖气设备（或壁炉）和卫生设备。二是“单宅或双宅房屋”，分两种：一为分租大厦或写字间、公共场所所用，必须有暖气设备（或壁炉）和卫生设备；二为私人住宅，同样必须有暖气设备（或壁炉）和卫生设备。
在当时，一个能附有暖气设备（或壁炉）和卫生设备的建筑物，必然就是高档的房屋。这个计划规定，如不符合这样的标准，要在这一区域申请建房，将不再核发营造大执照。也就是说，不是高档的的房屋，从此将不能再出现在这个地区了。又规定，对这一区域原来已建成的旧房屋，凡不符合上述标准的，除公董局特准的以外，均不再发给修理执照，这就意味着，那些不符合上述标准的老房子，如果坏了，不准再大修，只能自行消除。
1938年底，这个计划由法国总领事署作为署令对外公布。到1939年5月，经过修改，法国总领事署对这一计划再行发出署令（注：《上海法租界公董局公报》，1938年5月11日。）。这次的修改主要是将前计划所定的区域正式划为A区，但在这个A区之外，又增加了一个B区和一个C区，B区的范围很小，仅是顾家宅公园（今复兴公园）附近一圈，C区的范围是今卢湾区西部和徐汇区东部的相连地带。B区和C区的建筑标准也与A区一样，也必须有暖气设备（或壁炉）和卫生设备。这一修改显示了法租界当局决心要扩大境内高级住宅区的范围，将原先基础特别好的地方，也纳入到这个范围里。
因这A、B两区的划定，今延安中路以南，重庆中路、重庆南路以西，肇家浜路以北、华山路以东的大部分地区，就在法律上成为法租界的高级住宅区，这一区域从此也就更明确了一个统一的高标准，以后，它必须按照这个所定的高标准继续去开发、建设。由此，一个大型的高级住宅区，在法租界的西部逐渐定型。
三、近代上海“花园洋房区”的环境特色
在整个法租界内，比较注重市容环境，法国领事馆以及由其控制下的市政机关公董局对其在财力上投入很大，管理上也颇为严格，平时不断通过制定、发布各种法规，来推出各种具体措施。同时公董局机构完善，所属各处的管理人员、派出人员职责分明，使各项措施能得到相应的落实。实际上在整个法租界地区，市容环境的总体状况要比北面的公共租界明显好得多，这在当时是得到大家公认的。而A、B、C三个区域因是高级住宅区，自然更受到特别的重视和精心的管理，面貌特色必然就更为出众和出色。
以下是法租界高级住宅区的一些主要特色：
1.广泛的绿化
法租界地区的绿化投入量是惊人的，公董局专门设有一个“种植培养处”，负责为公共场所（包括公园、公墓、体育场所、公共空地等）和公董局及其所属机关栽种花卉树木。以下特别选择抗战爆发后的若干年份中的若干月份该处栽种的数字（抗战爆发前还未进入艰难时期的情况当还要好），即可见法租界的绿化情况为什么从此在上海最为人称道的原因。
法租界地区的绿化投入量
年份月份栽种数（本或株）
1937 5 32714
1937 6 13865
1937 7 63490
1937 8 35693
193810 16093
193811 24794
193812 40750
1939 7 49150
1939 8 37270
1939 9 10418
1940 5 33693
1940 6 38500
1940 7 16372
资料来源：1937-1940年《上海法租界公董局公报》。
应该注意的是，以上的数字并不包括马路两旁的行道树，以及私人和机构在自己的花园里、空地上栽种的花卉树木数。如果加上这个数字，那么法租界的绿化投入量更为惊人。
关于行道树的种植，在1932年7月法国领事署曾专门发布了一个《法租界公董局管理路旁植树及移植树木章程》，其中明确规定：“各树本相互间之距离，得依树之种类及事之可能，定为七公尺至十公尺。”（注：《上海法租界公董局公报》，1938年9月20日。）从这个规定可知，法租界内所有的道路的各边人行道上，是少则7公尺，多则10公尺的间距，就有一棵树。这个量也是可观的。众所周知，法租界还引进法国梧桐树，作为行道树的主要品种。这种树树身高大、树冠茂密，是非常有特色的树种。
在各个公共场所和各种机关内一直不断地栽下巨量的花木，在道路的两侧又到处是浓荫对接、叶密成盖的梧桐树，法租界地区的绿化自然是众口称誉了。而西区的高级住宅区因拥有大量的住宅庭院和空地，必然要布置足够的绿化。这样，在大的绿化环境中，更增添有无数个小的绿化环境，这一带，自然就变得花木扶疏、芬芳扑鼻，成为绿的世界、姹紫嫣红的世界，上海滩的一个新天地了。
2.高度的整洁
整洁包括两个方面：整齐与清洁。
整齐方面可举两个典型的例子。前面已谈到行道树的距离必须保持统一，另外法租界公董局还明确觌定：人行道上的“所有柱杆、自来水龙头、帮浦汽油站，以及其他设备，都不得在距离路旁树木1公尺半以内设置，并应与各树木整齐并列”（注：《上海法租界公董局公报》，1938年9月20日。）。这就是说，在人行道上所有柱杆、自来水龙头以及其他各种公建物，都要和行道树保持为一条直线，这就在很大程度上避免了可能出现的设施杂然无章的状况。
另一例为：尽管在那时法租界的交通并不成问题，尤其是西区地多人少，车辆过境也不是很多，但在1936年法租界当局就作出规定：汽车在路中“有必要停车时，驾车人应将其车停于沿人行道左旁交通方向处，以不致妨碍交通”（注：《上海法租界公董局公报》，1936年5月7日。）。又规定：绝对不准停在两路的转角处。这样的规定不仅有利交通的畅通，实际还使道路停车形成一条直线，显出了整齐。
在清洁方面法租界当局的管理力度更大。《清洁人行道章程》规定：“各房屋前人行道，应常使之便利交通及保持清洁。如有妨碍或危害交通之物件，尤其是行人所遗弃之物及包扎所用之材料，于发现之顷应随即移去。人行道面至少每日应冲洗一次，水沟亦应每日以之水冲洗之。”这些事由谁来做？章程规定：“由楼下住户之家长负责履行之，其楼下住有多家者，由各该家长共负连带责任。”（注：《上海法租界公董局公报》，1938年9月1日。）
实际上这个章程的目的，仅要住户方面也能负起日常的清洁人行道的责任。公董局方面对卫生工作是有专门的管理的，它安排有清道夫清扫街道，还设有“卫生巡路队”，每天“往各路里弄及公厕等处，洒扫消毒”。在早先，西区还未完全城市化的时候，一些地方还处于农村状态，有很多偏远的、无人管理的空地、荒地，公董局还组织了“卫生特务队”，专门到那里去清除垃圾。
垃圾不仅是地上有，还会出现在墙上、电线杆上、车身上等等的地方，例如招贴（包括广告）、告示等的到处乱贴及其残迹处处，这在现在都是严重的问题。法租界总领事署在1938年6月发布《告白章程》规定了：禁止有碍“公共秩序或善良风俗”的告白；张贴告白必须向捕房呈送样张和纳税；非经所有人同意，不得在私车上粘贴告白等等。除这些以外，在清洁方面特别规定了一条：“告白因气候变迁而损坏或经发贴者自行除去者，其残滓概应自行撤清，不得留弃于公路上。”（注：《上海法租界公董局公报》，1938年6月23日。）对以上各个规定，如果谁违反了，都将受到5元至100元的处罚。
3.分外的幽静
近代上海已是全国的工业中心，尤其是进入20世纪的二三十年代，上海工业大发展，各类工厂企业大量开办，无孔不入地到处寻找可以利用的土地。法租界自然也受到了这个冲击。为避免西部高级住宅区内的空地和建筑也受到影响，法租界设立了“工业划定区”，“凡营业具有特殊的危险性、妨碍卫生或不适宜”（注：《上海法租界公董局公报》，1941年4月30日。）的企业均只能在划定区内开办。这个“工业划定区”，主要定位在法租界中区的南部，西区的东部也涉及到一些，但边线是划在福履理路（今建国西路）、拉都路（今襄阳南路）和徐家汇路，也即将A区排除在外，在A区内是完全不可开设这样的工厂企业的。高级住宅区没有了这类工厂的干扰，这就根本性地排除了由工业生产可能带来的噪音和脏乱。
法租界对于声音的管制确实是很严格的。对路上的车辆，公董局规定：“行车喇叭，应适当按鸣。不准在住宅区及夜间滥按喇叭，尤其不准同时并用多种喇叭。”对那些以声音做广告者，公董局则严厉规定如下：“凡商店或其他一切公开性质之机关，利用有声乐器，姐留声机、无线电播音机及其他乐器等，以其号召过路人注意者，应予因其乐器招集群众致碍交通时，或因其乐声妨及附近邻居时，即遵照巡捕之通告，立行停止发音。”（注：《上海法租界公董局公报》，1933年5月8日。）违反此规定者是要受到巡捕罚款的。
道路上的噪音除了上面两者之外，实际还有一个很大的来源。那就是小摊小贩。法租界在1933年专门制定了一个《管理摊贩章程》，在这个章程里，规定了摊贩在人行道上营业应该所在的位置，以及摊子可有的最大尺寸面积。最重要的为了保护住宅区，特别是高级住宅区的良好环境，还将摊贩限制到专门的道路上去营业，即全境只允许少量的马路才能设摊。在西区内可以设摊的道路仅以下几个路段（注：《上海法租界公董局公报》，1933年4月10日。）：
蒲石路（古拔路至劳尔东路），即今长乐路（富民路至襄阳北路）；
西爱咸斯路（甘世东路至拉都路），即今永嘉路（嘉善路至襄阳南路）；
福履理路（亚尔培路至拉都路），即今建国西路（陕西南路至襄阳南路）；
劳尔东路（亨利路北面），即今襄阳北路（新乐路北面）；
甘世东路（雷米路至西爱咸斯路），即今嘉善路（永康路至永嘉路）；
雷米路（甘世东路至拉都路），即今永康路（嘉善路至襄阳南路）；
海格路部分地段，即今华山路部分地段；
徐家汇路。
没有工业的噪声、很少有摊贩的吆喝，凡有碍于路人、邻居的响声，实际都要受到巡捕的警告或罚款，在这样的管理下，再配之于如波似海的夹道浓荫、花木拥围的幢幢奇美洋房，法租界的西区便滋生出了其他地方所难以得到的那种特别的幽静。
4.“五多”的特点
一是有钱人和外国人多。
高级住宅区内有钱人多，自不在话下，凡租得起、买得起、造得起这里的花园洋房、新式里弄者，必是富人。
而法租界内的外国人居民在法租界的总人口中，比例很高。以1941年为例，外国人为29767人，占总人口854380的3.5%，也就是说，当时法租界的100个居民中，有3个半人是外国人，这个比例也可说是惊人的。根据1941的统计，法租界中的外国人，最多的是俄国人，第二位才是法国人，第三位是德国人，第四位是英国人。除这些外国人以外，其他涉及到的国家如北欧、东欧、中亚、北美、南美等大小国家都有，至少在40国以上。
这些外国人住于西区高级住宅区的，明显要比中区和东区多得多。当时法租界的巡捕房共有6个，西区所在的捕房为福熙捕房和贝当捕房，两捕房在1941年统计的外国人为15529人，该人数占外国人总人数的52%（注：《上海法租界公董局公报》，1942年3月5日。），也就是说，法租界有一半以上的外国人是住在西区的，只有一半不到的外国人住在中区和东区。法租界西区在上海真正称得上是一个国际居民区。
附带提一下：由于旧上海有地位、有成就的人多为富人、大员，因此不少这类人自然就居住于这个环境特别优良的地区，在现今来说也因此，那里就留下了大量的历史名人住宅。
二是医院多、疗养院多。
既然是中外富人集聚的高级住宅区，为他们医疗、保健，同时也为整个上海的中外富人提供优质服务的大小医院、诊所和疗养院就在此和在周围应运而生，并且越办越多。比较闻名的如有：中比镭锭治疗院、圣心医院、虹桥疗养院、沪江疗养院、上海压院、西门妇孺医院等。
三是体育设施多。
外国人喜好运动，促使各种体育设施在西区大量开办。这些体育设施有运动场、网球场、棒球场、足球场、排球场、篮球场、羽毛球场、游泳池等。境内比较著名的场所有：法国体育会运动场、游泳池，东华体育会体育场，上海网球场，菁菁网球会，青岛球会，兰园游泳池等。
四是宗教、文化、科研机构团体多。
因这里外国人多，环境又好，因此各种宗教、文化、科研机构团体陆续进入西区。宗教方面，主要是教堂和教会团体；文化方面有学校、电影公司、影戏院、图书馆等；科研机构重要的有：国立北平研究院药物研究所、上海自然科学研究所、国立中央研究院上海分院、中国国际经济研究所等。
五是树园、菜园、草地多。
根据上海的历史地图所示，在法租界的西区内，散落着不少名为“树园”、“菜园”、“草地”的地块，这些地方的大部分，可能就是为法租界投入巨量绿化的苗圃，培植基本的花卉、林木、草坪的。它们是一个个绿化的孵化基地，同时本身也是法租界大规模绿化的一个组成部分。
四、上海城市建筑文化之一——“花园洋房区”的启示
近代上海的大门被西方打开以后，欧美的城市建筑文化也随之而来。黄金水道黄浦江边外滩的高楼大厦，绵绵成带，推出了名扬天下的宏大气象；法租界西部的“花园洋房”，如撒落的颗颗珍珠，生成了赏心悦目的高雅格调。在一百多年的历史发展中，高楼大厦和“花园洋房”，铸成了上海的一种别致的城市风貌，同时也造就了上海浓重的国际性色彩。上海，由此而有了“万国建筑博览会”之誉。
法租界西部因位置相对偏离市中心及后开发性，更由于法租界当局对这一地区重点的规划和管理，因此这里便形成为具有绿、洁、静、雅浓郁特色的一个特别的高级住宅区。这个住宅区在上世纪20年代刚刚成型、初具规模时，就在上海展现了非凡的形貌和独特的魅力，一份外国人的报告当时是这样高度评价这个高级住宅区的：“法租界西区是上海唯一经过精心设计的住宅区”，“道路建设在全市首屈一指”（注：《上海近代社会经济发展概况(1882-1931)——海关十年报告》，上海社会科学院出版社1985年版，第216页。）。
非常幸运的是：这一高级住宅区尽管历经不同时代的种种磨难，其一大片的花园别墅、新式里弄多还存留，住宅功能基本不变，并且由于内部的商业和交通相对城市的其他区域处于弱化的状态，故大部分地区仍能遗存旧时环境的基本格调。在现今，这一地区的良好建筑成了我们这个城市的优秀建筑遗产，这一地区的大部分，已被划为上海市的12个历史文化风貌保护区之一。
现在我们的任务是一定要将这个历史文化风貌区重新清理好、整治好、保护好，以能延续上海城市的历史文脉。同时，我们目前正处于一个大规模的开发和建设的新时期，在大批新建筑如雨后春笋般地破土而出的时候，从历史上“花园洋房区”的建筑及区域的形成和管理中，仍可得到诸多启示。
1.由于上海城市发展特定的时代背景，上海“花园洋房区”过去也被打上了西方侵略的屈辱烙印。以往，人们还总是将“花园洋房”与资产阶级联系起来。虽然1949年以后它们逐步为人民所接收，但旧有的观念，加之从解放初期到上世纪80年代中国经济发展的状况，使得上海城市规划中，“花园洋房”的保护与利用始终排不上应有的位置，高级住宅区的建设在这一时期成为断层。直到改革开放后的上世纪末，随着中国经济的高速发展、大量外资和海外人士的进入、上海小康目标和人均收入水平目标的实现，以及随之而来的房地产业的繁荣，上海市内一幢幢新颖高层、新“花园洋房”拔地而起，周围的绿化布置越来越美妙多姿。人们的观念也为之一变，先富起来的一批人已将“花园洋房”作为追求的目标。在上海市内和周边的各个区域已形成了初具规模的新的别墅建筑群。这是改革开放的良好结果，也是上海城市历史与文化发展的必然趋势之一。
2.上海“花园洋房区”，已经不仅仅是单纯的建筑问题。经百多年的积淀，它成了一种文化，有着丰富的文化内涵；它记录了历史，包含了深厚的历史底蕴。“花园洋房”区具有的特殊的文化价值和历史价值以及塑造出的城市特色，使得延续这一历史文脉，已是我们这个城市应当高度重视的一项任务。
3.“花园洋房区”的布局，千姿百态的造型、风格、装饰以及周围幽静、美观的绿化环境、人文环境等，对当前方兴未艾的上海房地产业，对规划、建筑的设计和研究者来说、仍具有一定的借鉴意义。现今我们正在大踏步地迈向国际化，那么，利用历史上形成的国际特色，尽力打造新的国际风貌，这在我们的规划、设计工作中，同样也是需要一起考虑的。
4.历史上法租界当局对“花园洋房区”的管理方法及经验，不无可取之处。上海新兴的区域管理、物业管理产业正在努力探索和建立自己的制度和方法，那么推陈出新，以积极的态度吸收和运用历史发展中的有价值的东西，必会有利于建成一个个真正称得上舒适、安宁，令人向往和留恋的居住环境。
最后，对于现今新建筑和新住宅区的优化问题，在许多人的心目中，实际有着对一种完美结合的深切向往：即它们既要有历史的神韵，又要有现代的气象；既是经典的，又是清新的。相信经过人文学者对历史文脉的不断梳理和深入研究，经过规划师、建筑师们对旧新建筑的一切良好因素的不暇探索和精心运用，这样完美结合的建筑和区域，一定会越来越多地出现在我们的城市之中。
收稿日期：2004-06-08