摘要：近年来，房地产开发商以精装修来获得市场。住宅精装修中成本管理关系到房地产开发的利润空间，是精装修项目管理中体现管理水平的中坚成分，是建筑企业提高市场竞争力的重要保证。因此房地产企业在夯实市场竞争力的同时，要加强成本管理，特别是住宅精装修成本管理，实现全员参与，全面预算，全过程控制的”三全”方案，才能合理调配资源，降低开发成本，提高竞争优势，实现战略式发展。
关键词：住宅精装修；施工成本；管理；研究
引言
自从2002年建设部开始在全国推广精装修住宅，住宅装修就开始引起人们的关注。哥本哈根会议后，人们的目光又一次投入到绿色低碳住宅，房地产的精装修的话题也开始成为住宅装修的主要话题。住宅的精装修在推行的过程中遇到了很多问题，其中如何将广大消费者的需求与装修成本的控制进行有效的结合成为装修中最受关注的问题之一。因此寻找既能够满足消费者对住宅功能的要求，又能对装修成本进行有效控制的装修体系是当前房地产商品房全面推进精装修的过程中需要解决的主要问题。
1 住宅精装修的设计定位
住宅装修定位主要以市场需求为基准，开发楼盘层次为导向，装修设计才能获得市场的认可。精装修设计要结合项目成本和住宅功能特性以及市场预期价位来确定装修的精化程度。通常情况下，楼盘规模大、户型大、档次水平居上时，精装修设计的标准就要高，否刚楼盘的水平就会被拉低，市场定位就会失准，导致一系列损失。而对于要求较低的市场而言，精装修设计要偏向简装、经济、耐用。因此，为了迎合市场，楼盘规模较大时，通常设置较多的户型来占领市场，此时的精装修也需要低、中、高配套，并设计出多个方案使业主可选性多。对于别墅类地产，定位在高端市场，消费人群通常财力强，全部精装修无法显示个性化，因此，可以提供精装修样房或毛坯房两种设计形式供业主参考。
2 精装修住宅的设计方法及设计范围
精装修一般可分为两个部分，一是装修；二是装饰。前者住宅交房的标配水平。在进行装修设计时，要做好卧室、客厅、厨房、卫生间等结构的墙面、顶棚、灯具、地面以及必备家具的摆放设计，使整体混然一体，和谐而优美；后者是楼盘为吸引业主入住的附加装修内容，如生活电器、家具、摆设等等。特别是橱柜设计，属于装修范围，不能推给室内设计，而是要结合房型和安放地点的特征来综合考量，设计出合理的尺寸和位置，为后续的室内设计打下坚实的基础；后者是楼盘为吸引业主入住的附加装修内容，如生活电器、家具、摆设等等。通过装饰设计，业主的生活风格与房屋混然一体，环境静谧详和，尽显不同的生活情调。
3 精装修工程成本管理的通用方法
精装修工程成本管理时，采用通用的成本管理方法，即通过目标的设定来限制成本增加，成本管理包含在精装修的各个流程中，如造价预算、精装修招投标、产品设计、工程验收结算等。
3.1设定精装修成本目标、指导精装修设计
精装修成本管理是项目管理的重要内容，需要目标化、过程控制化和全面管理化才能既保证质量又保证成本可控。因此，预定成本目标对成本管理作用很大，能够更好地指导精装修设计效果优美而利润达到最高化。在目标的指导下，成本和装修效果能够形成一个平衡点而使装修既高端，成本又较低，挖掘出精装修的最大价值为企业创造利润。
3.2精装修成本测算
成本管理和控制时，首先要根据装修方案和工艺等对精装修成本进行测算，测算时要尽细勿粗，形成相对准确的测算结果，将其与成本目标进行比对，然后不断修改装修方案和设计，使其既达到装修要求，又能够将耗材成本控制在成本目标之内，实现低成本，精装修，档次高，效果好。
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3.3工程招投标、竣工结算
在这两个阶段的成本控制中，先进行成本竞价来选择最佳的施工企业，实现成本管理。再在竣工结算时在保证质量和效果的前提下，运用优惠政策来降低结算成本。
4 提升精装修工程成本管理能力建议
4.1 做好精装修样板管理
精装修要以市场为导向，因此推出样板房至关重要，是市场调研和楼盘预售的重要手段。精装修样板房要保证实体楼装修，实体数展示，才能发现美中不足，并及时进行弥补和完善，避免规模化装修时产生成本较高，效果不好的问题。有了实体楼板间，精装修成本管理有的放矢，针对性更高，而且能够体现装修的水平和能力，发现不足，能够在后期批量装修中加以改正，还能够将市场反馈进行搜集和整理，为交楼做好必要准备。
4.2 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位
精装修涉及的材料多，品质要求高，相应的市场价位也较高。为了降低精装修成本，避免过多的资金浪费或私吞，一般采取集团采购、区域采购的供应模式。前者包括装饰涂料、电源面板、空调等等；后者包括入户门、地板、所有柜、洁具等等。这种采购模式不但可集中购进降低成本，还能够保证材料质量，从而保证装修质量和装修效果，使楼盘与装修表现出相同的精品定位。因此，在精装修工程中，加强集团彩色和区域采购十分必要。采购的质量标准更倾向于环保无害化，对产品进行全程评价，不合格者淘汰出局，质量合格者建立战略合作关系，全方面地开展深入合作，构建战略发展联盟，共同追求可持续发展。
4.3 加强过程管理，保证装修品质
过程管理是精装修管理的有效方法，也是成本管理的重要控制手段。通过对精装修项目的始末环节控制与管理，能够有效提高施工质量，保证工期，做好成品保护，降低装修成本。其中工序管理和成本保护相对较难。对工序而言，不同工序由不同单位完成，进行管理时，人员杂难管理，不同的工序进行协调需要投入较大的精力和过多的人员才能完成。因此，需要对所有装修工序进行过程管理，确定先后顺序，做好成品保护，从而提高装修工程的科学合理性和有效性，使装修保质保量按期完成。
精装修施工中，成品保护存在一定的困难性，主要是因为工序多而混杂，不同工序施工单位不同，各自为政，导致装修成品很难得到有力保护，有时甚至无法追溯到责任单位。因此，成品保护不仅仅是保护工作成果，还是降低反工率，降低工程成本的最要措施。必要时增设保护人手和研究保护措施，并将保护效果纳入工作业绩之中，各单位施工完毕后将成品交至精装修施工单位统一保护，建立跟踪追溯体系，当成品破坏后，能够快速定位和追溯出破坏单位，从而进行相应的索赔。
4.4加强精装修工程成本学习研究
当前阶段，虽然建筑企业纷纷把目光放在精装修管理上，但其管理水平并不高，管理能力还有待完善和规范，统一管理的理念并未形成。因此，精装修成本管理需要不断摸索，不断与同行进行横向交流，像当地乃至全国的成熟的开发商水平看齐，将成熟的科研成果不断转化为现实技术来提高成本管理水平。
5 结束语
精装修成本管理是精装修工程管理的主要内容，是企业管理水平的重要体现，也是市场竞争力的重要体现。工程利润是市场发展的动力因素，因此，精装修工程要做好成本管理，执行预算控制，全过程成本管理和全员参与，使装修成本最低，装修质量过关，装修效益最大，从而提升企业的发展能力。
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论文作者:崔雪莲
论文发表刊物:《基层建设》2019年第16期
论文发表时间:2019/8/30
标签：精装修论文; 装修论文; 成本论文; 成本管理论文; 住宅论文; 市场论文; 工序论文; 《基层建设》2019年第16期论文;