房地产企业内部审计优化对策研究
洪 亮
（长沙高新控股集团有限公司，湖南 长沙 410205）
摘 要： 内部审计对于解决房地产企业中的信息不对称等问题有着重要的价值，针对当前房地产企业内部审计存在的环境不佳、人员不优、手段不高、特殊性强等情况，提出要从提高内部审计地位、扩大内部审计范围、完善内部审计制度、增强内部审计能力等方面，优化房地产企业内部审计工作。
关键词： 房地产企业；内部审计；优化对策
随着城镇化进程的加快以及城市人口的增长，国内房地产市场快速发展，在此背景下，房地产产业已经发展成为国民经济支柱产业。面对较为激烈的市场竞争环境，房地产企业有必要完善内控体系，构建完善的企业治理架构，打造核心竞争力，从而在市场竞争中立于不败之地。内部审计是企业内控体系的重要组成部分，是独立监督和评价本单位及所属单位财务收支、经济活动的真实、合法和效益的活动，以提高运营效率和促进实现企业目标。探讨内部审计对于房地产企业运转的价值，分析当前房地产企业中内部审计存在的问题，研究房地产企业内部审计优化对策，对于增强房地产企业竞争力，促进房地产产业的健康发展，有着重要的意义。
一、房地产企业内部审计的价值
按照现代公司治理理论，有效的公司治理应该以董事会、经理层、外部审计和内部审计为基础，进而构建起较为完善的权利制衡机制，以促进公司的有效运行。内部审计作为公司内控体系的重要组成部分，是解决公司治理“内部人控制”等突出问题的有效手段，是完善公司治理的重要保证，是实现公司科学管理的重要举措。对于房地产企业而言，其主要的价值体现在以下方面：
1.解决房地产企业管理者与投资者信息不对称的重要措施
按照委托代理理论，现代企业中，投资者委托管理者利用专业技能提升公司管理效率，实现公司发展目标。但是在企业实际的运行中，管理者作为自利的经济人，因负责公司的日常管理，相对于投资者，拥有包括财务信息在内的所有公司运行的信息优势，有可能为了自身利益的最大化，凭借信息优势做出损害公司或者投资者利益的“逆向选择”行为。由于内部审计可以对公司财务和运营情况进行相对独立的检查和监督，得以凭借“第三方”的身份，对管理者的经营绩效和会计信息披露进行监督，帮助投资者更为透明、全面地掌握公司的财务信息和其他管理信息，缓解管理者与投资者的信息不对称情况，使两者之间形成更为良性的关系。
将棱镜摆设至A、B两点上，然后在A、B的中间位置的轴向上P点处架设全站仪，分别观测A点与B点后，可以得到仪器到A、B点的直接高差，那么A、B两点之间的间接高差为：
2.内部审计是增加房地产企业价值的重要保证
内部审计通过评价并改进企业治理程序为企业增加价值。企业的治理程序是界定和配置投资者与管理者之间权利和责任关系的一系列制度安排，内部审计以“内部人”的视角和“外部人”的身份，从追求效益和控制风险、短期收益和长远目标、经济效益和社会影响等方面进行评价，对治理程序是否完整、合理、有效作出结论，并提出改进建议。同时提请投资者、管理者共同遵守制度，推进企业依法依规管理经营，帮助企业完成各项治理目标，从而实现为企业增加价值。
3.内部审计是弥补房地产企业外部审计不足的重要补充
提高内部审计的地位，首要在于完善房地产企业的治理结构，要实行所有权和经营权的清晰分离，使投资者和管理者的权力界限分明，要培育职业经理人队伍，实行经营权的逐步移交，构建董事会与管理层明确的权限，进而为内部审计的独立提供可能。其次要逐渐增强内部审计人员的独立性，在房地产企业内部，要将内部审计人员从经营活动中解放出来，可以参照美国或者国内一些企业中，在董事会下设立审计委员会的做法，确保内部审计能够独立于公司管理层之外，对公司活动进行事前、事中、事后的全过程审计控制。
二、房地产企业内部审计存在的问题
式中：U—速度矢量（m/s）；P—压力（Pa）；I—单位矩阵； —黏性系数（Pa·s）；F—体积力矢量（N/m3），ρcp —定压比热容[J/(kg·K)]；n —流固界面的法向量；—密度（kg/m3）；T—温度（K），q—热流密度矢量（W/m2）；Q—包含黏性耗散和压力功在内的热源项（W/m3）；k—热导率[W/(m·K)]。
1.房地产企业内部审计环境不佳
有关调查显示，国内房地产企业内部审计工作人员的综合素质普遍不高，内审部门的人员结构搭配也不尽合理，缺乏复合型高级内部审计人才。一些房地产企业中，内部审计人员多是从原有的财务人员转岗而来，这类财务型的内部审计人员，转岗不彻底，只能根据财务思维进行简单的查账，与管理审计的要求差距较大，加上房地产开发涉及行业和专业广泛，对内部审计人员的业务素质要求也更高，要求内部审计人员能够对房地产项目的前期调研与策划、中期实施与管理、后期营销与回款等有全面的认知与了解，但目前在房地产企业中普遍缺乏这类复合型高级内部审计人才。
2.房地产企业内部审计人员不优
内部审计环境是是指管理层对内部审计的关心与指导以及相应的政策支持等，还包括公司成员对内部审计重要性的认知与了解，是内控体系有效性的重要因素之一。在房地产企业中，内部审计的权威性不足，其受重视的程度与其应该发挥的作用不相匹配，公司成员对内部审计的认知仍停留在财务审计阶段，没有形成管理审计的概念，甚至公司内部的其他部门，还存在较为严重的认识偏差，认为内部审计是挑毛病找麻烦，存有抵触排斥情绪，严重影响了内部审计工作的有效开展，导致内部审计作用难以发挥。
3.房地产企业内部审计手段不高
由于目前房地产企业中内部审计人员多来自于财务部门，导致所使用的审计方法大多是单一的财务审计方法，比如核查有关的报表、凭证以及账本等，分析财务数据，盘点实物资产等等。房地产企业内部审计人员还不能从管理效率、内部控制、经济责任等方面开展较为专业深入地审计，尤其是在信息化背景下，房地产企业内部审计人员的信息技能手段不高，不能利用信息化技术对房地产公司集团化、规模化的发展进行有效审计，特别是对一些异地开发的建设项目，没有信息化手段监控管理，导致内部审计的准确性、时效性以及完整性出现较多漏洞。
当前，房地产企业内部审计中存在的问题，既有一般企业内部审计中出现的人员素质不高、内部审计环境不佳等共性问题，又有房地产行业本身的一些特点。具体而言，主要表现在以下方面：
4.房地产企业内部审计特殊性强
从推进房地产产业健康发展，提升房地产企业的管理水平角度出发，针对当前房地产企业内部审计中存在的问题，优化房地产企业内部审计的主要对策有：
三、房地产企业内部审计的优化对策
由于房地产业务的复杂性，决定了房地产企业内部审计的复杂、多样和专业性，这使得房地产企业内部审计具有特殊性强特点。房地产企业内部审计必须对经营全过程进行审计，包括事前审计、过程审计和结果审计，因为舞弊行为可能出现在招投标、预决算、投融资或合同签订等任一环节，审计人员不仅要懂业务，了解各项工作的风险和关键控制点，还要善于运用专业手段和措施对各环节进行监督和控制，从而杜绝舞弊行为的发生，这是房地产企业内部审计区别于其他企业的特殊性。
1.提高房地产企业内部审计的地位
对房地产企业的外部审计是一种事后的监督，多是在经营行为发生之后，具有不完整性以及滞后性。内部审计的独特地位以及内部审计人员了解企业生产经营状况的独特优势，加之内部审计人员作为企业成员的强烈责任感，使得内部审计能够持续有效地监督公司运营的过程，发现公司运营可能存在的风险，帮助管理者指出公司运营中存在的问题，为分析和解决问题提供有效的管理信息，从而促进公司运行的科学化、正常化。有研究认为，内部审计凭借其自身深入了解企业经营情况和公司文化的优势，不可避免地成为实施道德审计的最佳人选，被誉为是维护企业道德的最后一道防线。
2.扩大房地产企业内部审计的范围
要改变房地产企业内部审计职能局限于财务审计的弊端，以为公司管理决策提供有效信息的角度出发，不断拓展内部审计的范围。首先，内部审计应对企业内部控制制度予以评价，要将内部审计贯穿于企业计划、执行、协调的全部管理过程，评价企业内部控制体系是否健全，控制过程是否有效，并对存在的问题给出改进建议，帮助企业完善内控改善管理。其次，要关注企业的风险管理，应建立风险管理制度，检查风险管理过程，评价风险管理的有效性，规避并减少企业风险。最后，应重视经济效益的审计，按照现代内部审计防弊、兴利、增值的理念，由内部审计人员深入企业生产经营一线，调查搜集一手数据，综合运用财务、工程等审计方法，结合其他专业意见，对企业经营进行客观科学评价，提出增进企业效益的方案。
3.完善房地产企业内部审计的制度
内部审计制度建设是加强房地产企业内部审计的根本性举措。加强内部审计制度建设，能使内部审计工作按照制度规定正常运转，而不是按照企业中个别负责人的命令执行，凸显内部审计的独立性。同时，制度建设能强化公司管理层和普通员工对内部审计的认识，增强公司高层对内部审计的重视度。在具体的制度建设中，制度设计要体现在公司治理结构中的重要地位和作用，明确内部审计的职能和职责，规范内部审计的流程和操作，并采取有效措施确保内部审计的客观、独立性。此外，对于内部审计与其他部门的沟通协调也要合理安排，使得内部审计工作能顺利开展。
秦铁崖左手持铁尺，见招拆招，不管对方是什么来头，只管找准来势砍砸过去。看上去好像是笨招，但对花五奇造成的压力并不小。花五奇所怕的不是秦铁崖左手里的铁尺，而是他虚张的右手。那不是一般的手，是江湖中力道最大的分筋错骨手和龙爪手！分筋错骨手倒还罢了，龙爪手，那可是碎骨裂石的硬功夫。
4.增强房地产企业内部审计的能力
主要是从技术和人员方面，增强房地产企业内部审计的能力。在技术方面，房地产企业应该适应信息化发展形势，引入必要的内部审计信息化软硬件设备，凭借大数据处理模式，实现内部审计从手工处理模式向信息化、云处理模式的转变。在人员方面，房地产企业既要注重对现有的财务转岗审计人员工作能力的提升，又要引进或者培育复合型高级内部审计人才，提高内部审计的专业化程度；同时，也要提高内审人员对自身工作的认同感，通过适当的激励来肯定内审工作的重要性和取得的成绩，以提高内部审计人员工作的积极性和效能。
where K = 0.9 is the shape factor, λ is the X-ray wavelength of CuKα radiation (1.5406 Å), θ is the Bragg’s angle, and β is the full width at half maximum of the peak.
参考文献
[1]刘霞.内部审计的新业务——公司道德审计[J].商业文化（学术版），2010，（11）：42-43.
标签：房地产企业论文; 内部审计论文; 优化对策论文; 长沙高新控股集团有限公司论文;