【摘 要】 改革开放以后，随着市场经济的飞速发展，我国房地产企业在政府的扶持下已经被纳入支柱性产业之中，成为推动我国经济发展的中坚力量。在房地产开发业务中，公司需要通过具体的融资方式获得资金来支持公司的发展。尽管目前我国房地产企业已经形成了不少融资方式，但是仍然存在着许多融资风险，这些潜在的风险可能会对我国的经济发展造成损失。针对房地产市场的需求前景，在外部融资相对良好的环境下，如何通过融资市场激烈竞争中的风险预防和控制来争取生存、筹措资金、有效稳定得保持企业发展，是每一家房地产企业都亟待解决的问题。
本文在分析房地产企业融资成本和风险控制理论的基础上，以恒大地产集团为例，结合我国房地产企业财务风险的当前特征，归纳出我国房地产企业融资风险的类型和成因，对房地产企业的财务风险提出建议和有效措施。通过对本文的调研，可以为房地产企业融资风险的控制和防范提供指导，使项目顺利开发，以此来保证房地产业发展的稳定。
【关键词】 房地产企业 融资风险 风险控制
中图分类号： F253.7 文献标识码： Ａ文章编号：ISSN1004-1621（2018）06-048-05
一、研究背景及意义
改革开放以后，随着市场经济的飞速发展，我国房地产企业在政府的扶持下已经被纳入支柱性产业之中，成为推动我国经济发展的中坚力量。在房地产开发业务中，公司需要通过具体的融资方式获得资金来支持公司的发展。尽管目前我国房地产企业已经形成了不少融资方式，但是仍然存在着许多融资风险，这些潜在的风险可能会对我国的经济发展造成损失。研究房地产企业融资成本及风险控制有助于我国房地产企业在当前竞争激烈的市场环境下进行有效的融资并且规避风险。强化其加强融资风险控制意识，及时的发现威肋企业健康发展的因素。企业应居安思危，时刻关注国家政策和金融法律变革对房地产企业带来的影响，从而可以使企业加强防范规避一些不必要的风险，促进我国该行业健康有序的发展。
本文以分析房地产企业风险控制相关理论为出发点，选用恒大地产集团出现的各种融资问题进行分析，恒大地产集团是我国房地产行业的龙头企业，结合当前我国房地产企业融资风险的特征，归纳出恒大地产集团房地产企业融资风险类型及成因，进而对房地产企业融资风险的控制提出有效建议和措施。通过本文的研究可以为房地产企业融资风险控制和防范提供一些指导，使项目的开发得以顺利进行，保障我国房地产业健康稳定发展。
二、房地产企业融资理论概述
（一）基本概念的界定
1.房地产企业
房地产企业是指通过房地产开发、行政管理、运营维护、服务等经济活动来盈利的一种能够独立自主经营的经济组织。房地产是指土地、建筑物及其所拥有的各种权益和建筑物上不可分割的部分所附。由于其不可移动的地理位置和不动产性质，房地产在经济上也被称为不动产。 它不仅增加了社会和国家财富，而且促进了市场经济发展，调整了不利因素和消费结构，从而带动了许多相关产业的发展。
2.融资
融资指的是资金的融通，即将资金融通于持有者和使用者之间来达到调整剩余差距的目的，是一种对社会上闲置资金进行信贷周转的经济活动。一般来说，融资有一个固定的期限：在其任务结束时，资金的所有者不仅可以收回自己的资金，还可以获得资金的利息和额外的报酬，相对的，资金需求者要偿还资金提供者的本金利息及其他额外报酬。
3.房地产企业融资
房地产企业融资是指为了支持房地产项目的开发建设，促进房地产的流通和消费，企业通过各种方式来筹集和融通资金，并将资金投入房地产生产、再生产和销售的一项金融活动，是一种研究以多种方式运用资金的理论，是一种可以筹集资金和流通资金的工具。
（二）房地产企业融资特征
房地产企业融资不但有一般企业融资的特性，其本身还具有一些特征：
1.对开发资金需求量大，对外源资金依赖性高
由于房地产行业是典型的资产密集型行业这一特点，就决定了开发房地产项目所需资金数量巨大，不通过各种途径进行外源性融资，但是仅靠企业的自有资金不可能成功开发项目的。故银行贷款就成了主要的开发资金来源，房地产企业对银行借款过于依赖，体现了房地产企业融资渠道、融资模式较为单一的问题，我国房地产企业依赖银行贷款的事实在短期内不会改变。
2.项目开发周期长；资金流动效率低；投资回收期长.
对于各种房地产开发项目，从最初选择地块到最终完成出售，这一过程一般需要3-5年的周期，发展投资的回收周期也需要一定的时间。如果是靠租赁来获得这笔资金，那就需要更长的时间。
3.土地和房产的抵押是重要条件
在国家不断地浒出台各种政策对房地产业进行宏观调控的环境下，恒大地产以其物业、厂房及设备、土地使用权、开发中物业、投资物业等作抵押从银行取得了大量的借款，2015年国家总理在论坛发表了"对房地产刚醒需求是长期的"，观点，随后央行多次实行降准降息，并联合财政部、住建部出了楼市新政，希望能稳住房价，在这样的宏观经济调控的影响下，恒大用作借款抵押的的房地产价值也会受到影响。不仅如此，市上对土地的需求随着我国经济的发展在不断增加，由于土地是稀缺资源，房地产的价值也随着对土地的需求而提升。各种融资方式对金融机构来说都存在一定风险，而土地使用权和房产所有权的抵押能降低这种风险，于开发商而言，抵押贷款融资是一件相对来说较为容易的事情，于金融机构而言，这两项抵押贷款也是一个相对安全的举措。
4.资金会面临较大的财务风险、利息支付较大。
房地产企业的销售额会随着经济周期、政府宏观调控、市场结构和竞争地位的变化而产生相关波动，进而导致利润不足以支付负债，那么我国房地产企业负债率就会上升。此外，由于我国金融体系还不发达，金融结构尚显单一，房地产项目开发和短期融资对营运资金的需求巨大，企业就必须进行债权融资，长此以往，我国房地产企业所面临非常大的财务风险。
（三）房地产企业融资主要方式
作为资产密集型行业，房地产企业要运转需要数量巨大的资金，如果资金供应不足又会使房地产开发陷入困境，因此房地产企业生存的第一要素就是资金。不同的房地产企业融资方式将对企业的开发成本、融资风险和企业效益等各种问题产生直接影响。房地产企业融资主要分为以下几种方式：
1.内部融资
内部融资指的是房地产企业用来开发和建设项目的资金来源于企业本身。当房地产项目可以得到的利润率比房地产开发商的银行存款利率高很多时，房地产企业就可以根据自身情况适当地投资自己的资金，即自有资金融资。
自有资金主要包括房地产企业的库存现金、其他流动资产及近期内收回的各项预收款项。其他流动资产包括可以获得抵押贷款的债券和股票；应收票据；已移交或可立即出售的其他自建房屋。近期的预收款包括物业买卖的短期支付和己签合同的预收售楼款等。
2.外部融资
外部融资是指房地产企业利用外部资金开发和建设项目。外部融资主要分为以下几种方式：
（1）银行贷款
银行贷款是指房地产企业通过商业银行或金融机构筹集大量资金以满足企业所需并在约定的时间内偿还利息和本金的行为。银行贷款主要是房地产抵押贷款和信用贷款两种。房地产抵押贷款已经主导了银行信贷业务，因为它要求开发商使用自己的房地产作为抵押，从而大大降低了信贷风险。信用贷款则主要依靠企业的信誉历史和历史业绩，房地产企业并不需要使用在建工程来作为抵押，然而这种方式几乎已经消亡殆尽。
银行贷款贯穿于房地产项目开发、建设和销售的整个过程，同时也是房地产企业融资的主要方式。但是就银行而言，如果房地产公司过于依赖银行，它们将会把房地产的产业风险都集中在银行身上。因此，为了使银行能规避房地产融资风险，我国实行银行紧缩政策，允许房地产企业通过银行贷款获得一定的融资限制，从而降低银行信贷风险，有利于房地产企业融资方式的多元化发展。
（2）上市融资
上市融资是指房地产企业通过发行股票上市的方式迅速筹得巨额资金。上市融资的优势就在于资金的筹集速度速度相对较快，不同于需要按时支付的借贷方式，没有固定的还款期限，并且还可以作为注册资本使用。这对于一些资金需求量较大的项目，尤其是商业地产开发项目来说具有很大的优势。商业地产的开发需要大量的资金和长期的投资。上市可以提供稳定的资本流动，从而确保开发时期的资本需求。
（3）债券融资
债券融资是指房地产企业为融资而发行必须在规定时期内还本付息的债券。主要分为政府、金融界和房地产企业三种方式发行。它利用社会上的部分闲散资金集中投资于土地开发和房地产项目等，但债券到期时，债券发行者必须向购买者支付本金和利息。另外，对房地产企业来说，如果自身想要发行企业债券，就必须要符合一些对房地产企业有限制性的规定。但是由于目前我国证券市场运作机制尚不健全，国家对证券融资的控制相对严格，房地产项目资金量大、风险高等原因，通过债券融资获得资金的方式相对来说较为困难。
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（4）租赁融资
租赁融资是指出租人依据承租人对要租事物和供货商的选择，进行融通资金向供货商购买，并由承租人向出租人支付租赁物租金的租赁交易。在国内房地产业却较少运用此方式，但是在国外却是一种司空见惯的融资方式。
（5）房地产信托融资
房地产信托融资是指信托投资公司通过参与房地产投资或者向开发商发放信托资金等直接或间接的方式参与投资运作的融资方式。这种方式可以非常快速有效的为房地产企业筹集到资金，在美国早已经发展成一种相对来说较为成熟的房地产证券化模式。房地产信托融资与银行贷款融资相比较来说对降低房地产企业的融资成本更有帮助，也使融资更加方便灵活，是最佳的房地产企业融资方式。信托融资与银行贷款融资也可以结合在一起形成组合融资。然而信托融资在发展过程中还存在着一些问题，比如法律的建设、信托产品的流通、基金的管理和审批等，但是信托融资在未来必将发展成房地产企业的主要融资方式。
（6）夹层融资
夹层融资突破了抵押贷款的界限，是一种介于股权和优先债券之间的投资方式，在房地产融资领域通常指的是其他次级债或优先股，它们不是抵押贷款的一部分，而是有不同债权的股票投资组合。这种方法的优点在于它突破了按揭贷款的界限，方便了业主的引入，它不仅可以获得债权收益，而且还可以获得股份性质的股息，同时还实现了债转股。其不足在于融资成本较高、程序复杂、法律框架复杂。
（四）房地产企业融资原则
企业可以采用多种形式的资金整合来解决资金短缺问题。然而，资本的可偿还性和融资成本的要求，使企业始终考虑并满足资本与自身实际相结合的条件。同时，在保证融资的安全性、经济性和可行性的基础上做出科学决策，不断降低融资成本和风险，实现利润最大化，是十分必要的。因此，房地产企业融资应遵循以下几条原则：
1.合法性原则
随着经济金融体制改革，国家允许企业进行多种形式、多种渠道的资金整合，但要通过法律手段进行资金整合。企业经营和融资都要合法，国家法律不允许非法集资、变相集资、高息定作等会对国家金融市场造成冲击，对金融秩序产生破坏，最终阻碍国民经济发展的行为。因此，企业必须从国拓展融资渠道，资多元化路径。
国外的实践表明，发达国家房地产融资市场发达，房地产融资公司可以分为：银行贷款，公共融资，抵押贷款融资，债券融资，融资性融资房地产业，值得信赖的房地产融资。从全球融资角度看，金融，信贷和证券的演变经历了三种基本形式的融资，第一种是低效的财政融资；二是信贷融资的效率，这是目前中国房地产业务融资的主要手段；三是证券有效融资，资本运作。全球金融行业的融资方式也经历了间接融资融资角度看，金融，信贷和证券的演变经历了三种基本形式的融资，第一种是低效的财政融资；二是信贷融资的效率，这是目前中国房地产业务融资的主要手段；三是证券有效融资，资本运作。全球金融行业的融资方式也经历了间接融资直接融资到融资渠道多元化的过程。
房地产公司必须了解时间机器的真实情况，敢于寻求突破性融资，努力拓展唯一的房地产融资渠道，实现资金渠道多元化尽可能为公司发展找到强大的资金支持，才能立足于激烈的市场竞争环境中。
从国外房地产金融市场运作模式来看，房地产证券化是房地产融资的重要形式。随着我国财政状况日益恶化，业内众多人士纷纷呼吁尽快开放房地产证券化市场，部分房地产公司也已开始尝试。显然，房地产证券化融资应成为未来房地产企业融资的主要方式。房地产的所谓资产证券化，其含义是指证券发行，如股票，债券，基金，投资债券及其他证券通过房地产为对象或与资产相关的权利要求的保护房地产证券，以筹集资金的房地产资金市场融资机制。因此，我认为要大力发展资本融资，信托投资基金融资，公司债券融资和其他证券融资。除了大力发展房地产证券融资外，房地产公司还可以利用项目融资灵活使用资金。
（二）房地产企业融资风险的微观对策
1.房地产企业要提高自身的竞争力
对于房地产企业来说，实现融资多元化并不是一件简单的事，它需要房地产企业、政府和金融机构的共同努力，所以这也要求房地产企业必须提高综合实力，房地产项目规范化运作，采取科学融资战略，及时了解战略资本运作。因此，对于房地产企业来说，至关重要的是在新形势下管理诚信，先具备融资的实力。在下一个时期，如果要在竞争中求得生存和发展，必须顺应市场变化，企业要做大做强，增强实力，竞争性的房地产市场将在房地产业中具有竞争力，逐渐走上了规模化，专业化，品牌化之路。
同样，公司规模也因此降低运营成本，增加市场份额和获得土地等优势。有竞争力的房地产公司和运营标准、项目的潜在市场前景始终是重视效率原则的各金融机构的追求。综上所述，房地产公司想筹集资金来为创新融资，就必须要提高行业整体实力和竞争力。
2.依靠内源，利用自有资金融资
房地产公司通过扩大自己的资金来融资。房地产公司可以通过金融机构变现自筹资金、自有资金、应收账款、收据等，或者依靠内部资源，使用自己的资金，这种融资风险较小，成本较低。如果房地产公司资金较少，不可能从一些金融机构获得大笔资金，房地产公司可以在项目和其他开发商的帮助下获得稳定的财务支持，以减少融资风险，并确保良好的进展项目。
结 论
房地产业作为我国国民经济的重要基础产业，对我国社会主义市场经济的发展具有重大影响。作为资本密集型行业，重要的是为房地产公司募集资金。但是，由于有几个因素，比如单一的资金结构，自有资金严重短缺，金融危机，法律法规不健全等诸多问题，房地产融资往往伴随着巨大的风险。
本文立足于此背景进行研究，以达到有效防范房地产融资风险的目的。本文从分析房地产企业融资风险的理论入手，分析了我国房地产企业的财务状况，分析了房地产企业财务风险的类型和成因，提出了融资风险因素为房地产公司提供有效的风险防范措施。指出房地产企业可以完善房地产融资与环境体系，完善法律法规建设，拓宽融资渠道，多元化融资方式，利用自有资金融资，理性融资和企业必须提高自身竞争力，有效防范房地产融资风险研究对于房地产企业融资发展具有理论指导意义和实践操作性，为房地产企业发展提供风险控制指导，确保项目的合理开发促进房地产开发，促进我国房地产企业健康稳定发展。
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论文作者:王子璇 郞思宇 崔卓琦
论文发表刊物:《科学教育前沿》2018年06期
论文发表时间:2018/10/19
标签：融资论文; 房地产论文; 房地产企业论文; 资金论文; 风险论文; 企业融资论文; 是指论文; 《科学教育前沿》2018年06期论文;