摘要：在我国经济不断增长的前提下，使得各个市场的竞争力也越来越大，作为国民经济主力的房地产行业也受到了很大的冲击。对成本的控制贯穿于房地产开发项目的全过程，各个方面，在建设过程中做到实事求是，不克扣建设经费的前提下要做到有经济效益，只有战略的对成本进行控制。
关键词：房地产项目；全过程；成本控制；成本管理
引言
房地产业是我国重要的经济支柱，自1998年国家启动房改以来，房地产行业进入了发展的快车道，为我国国民经济高速发展做出了巨大贡献。但是在经济发展的同时诸多问题也逐渐浮出，房地产市场秩序不完善，房价过高等现象严重影响了经济平衡发展。2016年，我国出台了有史以来最严厉的房地产调控政策，对房地产行业进行了深入的调控，房地产企业所处的环境愈加艰难。在当前市场经济下，房地产企业若想在市场经济中占据重要位置就必须对开发项目的成本进行控制，完善成本控制体系，从而提高企业核心竞争力及经济效益。
1房地产开发项目全过程成本控制的重要性
近几年，随着我国经济的迅速发展，房地产也随之兴起，更加促进了我国的经济的发展。任何一个房地产开发项目都存在一定的风险，也可以带给企业很大的利润，每一个房地产开发项目的目的都是为了追求最大程度的利润，在企业的房地产开发项目中，每一环都是紧密相扣的，任何一个环节出现问题，都会导致此项目的开发失败。在整个的环节中，成本控制是至关重要的，成本的控制是贯穿房地产开发项目的始终，在项目开发的每一个环节都要考虑到成本问题。在房地产项目开发的前期，要根据选择的地方，建筑的面积以及项目的融资都要进行详细的预算，以保证成本的控制。
2房地产项目开发的全过程成本控制分析
2.1前期调研阶段
2.1.1做好市场调研
应该准确的把握市场需求和未来的趋势；要预测产品销售可能发生的情况，判断产品的竞争力，准确制定市场价格，预测市场的前景；对项目方案展开全方位的考虑，包括市场、环境以及技术等，使项目技术、经济的可行性以及其规模均能得到保障。
2.1.2科学确定建设标准
建设标准应该基于目标市场的整体经济水平和客户的接受度，综合考虑不同地区、不同等级、不同消费能力群体，科学的制定建筑材料标准、质量要求以及建筑材料的价格等。
2.1.3准确编制投资估算
工程建设投资估算可以为以下几个方面提供准确可靠的参考：①项目投资；②工程设计招标；③资金筹措；④工程限额设计等。编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费；也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累投资估算经验；实时收集有关估算指标信息。并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。
2.2加强决策阶段的成本控制措施
为了提高决策阶段的成本控制，企业决策者就必须充分认识到决策的重要性，对决策阶段的成本进行管理。首先，房地产开发商在确定建设项目前，需要对市场行情进行具体的分析和调研，准确分析市场环境和政策形式，确定项目规模和建设位置。决策阶段在对成本进行控制时，房地产开发企业不应仅仅控制成本，一味的压低成本，而是应该在确保决策制定科学、合理符合发展的前提下尽量的减少使用资金，只有这样才能确保后期几个阶段的成本管理顺利进行。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆与此同时，在对房地产决策阶段的成本进行控制时需要预先编制相应的预算，准确估算预计使用成本，制定出详细的策划方案，对拟建项目的利润空间和成本费用进行详细的描述和分析，便于决策者进行决策，以保证项目顺利进行。
2.3设计阶段的成本管理与控制
设计阶段的成本考虑以及管理问题是必须的一个方面，在进行项目投资之前要对成本进行预算，确定次项目应融资的金额是多少。在成本的管理控制上，应提倡并积极推行限额设计，每一个房地产的投资项目都面临一定的风险，而这些风险是不可避免的，只能通过一些渠道将风险降低，限额设计就是降低风险的措施，限额设计师按照批准的研究报告和投资估算控制初步设计，在进行预算时要根据所提供的报告，在报告的基础上进行限额预算，以保证风险降到最低。在房地产企业中还应设立审查部门，对报告进行严格的审查，避免一些遗漏，导致不必要的造价浪费。
2.4施工阶段
在施工阶段更要注意成本的控制，施工阶段也是房地产企业的一个重要阶段，也是风险存在的一个阶段，在这个阶段控制工程成本开发阶段的单位的工作人员要时刻提高警惕，注意监工，要多看工程的施工组织方案以及现场的施工的实际情况，在施工过程中遇到的一些疑难问题，如果自己不能很确定的情况下，不能盲目做定论，要谦虚请教，向专业人员和专业的工程师进行咨询和学习，相关工作人员要调查市场上的建筑材料价格，客观的看待建筑材料价格这一问题，在某一时间段市场上的材料价格较高，有可能在购买材料后，它的价格在原价上降低，这在一定程度上造成资金的风险。这是在房地产企业中，随时都存在的一个问题，也会影响房地产的项目的开发。在工程建设中，工程的材料费占工程总成本的一半以上，因此，材料费的高低直接影响着的此项目工程的总成本，随意，在购买材料之前，要建立价格信息网络，保持信息畅通，随时了解市场上材料的价格。
2.5加强销售阶段的成本控制措施
销售阶段的的成本控制是判断前期成本控制效果的重要阶段，这个阶段的成本花费主要是人员费用，故而在这一阶段，企业既要建设科学的人员管理体系和成本控制方案，还需要加强活动策划和市场推广，从而尽可能的缩短销售周期，使资金尽快回笼，招聘素质较好、全方面发展的人才，促进企业发展。
2.6竣工结算阶段
工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关。同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。应当依托合同以及设计图纸完成竣工结算，竣工验收单是必不可少的。验收单中应当注明是否有甩项，结算时据此进行相应扣减。应对预算的增减帐进行清理并保证工程洽商签证能够较好地完成。把审核并确定竣工调价以及材料价差作为重点。审核时应当对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现。应严格遵守合同以及协议的相应规定，对于下述费用进行合理说明，比如：优质奖、技措费以及提前奖等，并对工程尾款的会签与结算复审等制度认真进行推行，从而使结算的质量得到保证。
结语
对房地产开发项目的成本控制是十分有必要的，毕竟一项工程耗资巨大，为了避免不必要的支出，使建设项目的经济效益最大化，就应当控制成本。但这也需要方法，不能盲目的缩减对重要要素资金的投入，应当统筹全局，对建设项目的全过程进行分析，然后再制定方案来进行成本控制。
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论文作者:李君
论文发表刊物:《基层建设》2018年第9期
论文发表时间:2018/6/12
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