试析我国房改中的问题和推进房改的方略，本文主要内容关键词为：方略论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
至1995年底，全国城镇商品房累计空置5031万平方米，比1994年底增加了52.99%。在空置商品房中商品住房占77.15%，其中还有“安居工程”房空置210万平方米，占当年竣工“安居工程”房面积的21.8 %。1996年虽经在房价、贷款等方面采取措施，但销售并不理想。而我国城镇尚有400万户人均居住面积在4平方米以下的住房困难户。
这种一方面几千万平方米新建的成套住房空置着，而另一方面有几百万户居民苦于住房困难的矛盾、尴尬局面，是我国住房关系没理顺和房改中存在诸多问题的集中表现。这些问题大体是：
一、住房融资体制没转换，传统住房体制未破除
传统住房体制的要义，大体是低工资、低成本、住房基金通过利润收归国家，公共融资建房，政府直接以实物形式配给职工福利居住。住房体制改革的实质，是住房融资体制由公共融资转换为个人融资。房改进行了十几年，住房公共融资基本上没有转换，住房的提供依然是过去的行政形式和再分配做法。
首先，现在各地的房地产开发公司建造的商品房、“安居工程”房，从表面看是市场商品买卖关系，但严格讲并不完全符合商品生产和商品化精神，更近似代办住房建设。一是开发公司开发建造什么住房是政府意志；二是开发公司没严格规范成本核算，一切费用打入成本，公司不担任何风险；三是开发公司所获经济效益，主要不靠经营好坏，更多靠政府土地、贷款、税费等方面的含金量政策；四是开发商在某地开发前，一般是先找预订客户，由客户先交房费而后开工建设。在交款预购住房者中主要的不是个人，而是国家机关、国有企业事业单位。据有关城市调查，开发热时期商品房的购买者中，私人和私营企业购买的量仅占20.1%，三资企业占2%，国有单位购买近80%的商品住房。据1993 年11月武汉房地金融资料，上海12宗商品房，其中11宗为单位购买，只有一宗是个人购置。1992年在住房建设总投资中，个人占17.1%，国有企业事业单位投资占59.5%。国有单位融资购回住房，有的对职工搞无偿分配，有的将住宅以象征性价格对个人“出售”。可见，住房缺乏真正的开发经营商，住房传统的公共融资体制基本上没有转换。
其次，住房资源的动员、配置和管理，依然是过去行政化的形式和做法，并助长不正之风。住房行政化是由住房福利化决定的，但福利化是靠行政化来维持的。住房体制改革要求改政府提供为市场提供，改行政分配为市场分配。但现在各地住房资源的动员，住宅建设的多少，不同规格住房的数量比例，住房价格的确定，都不是以市场调节为基础，而是由政府决定。住房的分配仍然按行政级别、职务、职称，而不凭个人购买力和市场交换分配。房改至今，可以说基本上没改变住房提供、分配、管理的行政格局，并且在某种程度上强化了行政化和福利化倾向。
二、住房价格过高与居民收入水平形成巨大反差，远远脱离购买力水平
1995年有的地方房价涨到每平方米8000元甚至10000元。 全国各类商品房平均每平方米售价1640元，商品住房1507元。 按此推算， 一套50平方米的住房，需要8万元左右。1995 年全国城镇居民人均年收入为4288.1元，人均年消费支出为3537.6元，扣除消费支出， 每年节余750元。就是将每年全部节余用于购房，一个人积攒100年左右， 二个人要积攒50年左右。据有关材料，1994年北京城乡住房价格平均为每平方米2400元，上海为1900元，天津为1681元。而同年北京城乡居民年均收入4298元，其中高收入为6270元，中等收入为4004元，低收入为2087元。一套50平方米的普通住宅价格在8—12万元， 房价与家庭收入的比例高达20∶1或30∶1。这远远高于世界银行所提供的关于住房市场形成、房价与家庭年收入3∶1—6∶1的比例关系。尽管有房屋供给和需求，但构成两者关系的比例不当，房地产市场供求关系不能形成。
我国房价过高，其原因有两方面。一是由于住房行政化，而各地政府为发展本地经济，创政绩，偏好投资，而房地产土地收入和税费收入，是政府财力的重要来源。北京地价从过去每亩5—8万元，升至25万元，有的涨到每亩百万元。各地对房地产开发所收税费多的达100项左右， 一般也有80项左右。二是房地产开发商利润过高，成本开支不规范。国际上房地产业平均利润基本上在6—8%，少的为2%， 我国房地产开发商平均利润不低于30%，房地产热时高达50—100%。 即使近年房地产市场不景气也在20—25%。现在的商品房价中，建筑安装费不足房价的40%，60%以上为土地费、税费、高昂的流通费和管理费及利润。
三、房改形式多为售房，实现住房商品化的形式单一
多年来我们房改的思路和出台的方案，多是以房价和售卖为主题。1982年在沙市、郑州、常州、四平四个城市进行房改试点，是以“三三制”即住宅标准价的1／3售房。1988年下半年到1989年上半年以“住房优惠价格出售，推进住宅私有化”进行房改。1991年以来，提出以标准价、优惠价出售公房形式改革。近两年又推出“增量改革”，主要内容是新房（含新建住房、新购商品房、腾空成套住房）实行“只售不租”。
住房改革和住房商品化，就是要以个人收入融资解决住房消费，改变国家福利配给。正像衣服以自己收入购买或买布回来制作衣服一样，住房商品化可以到市场购房，可以租房，还可以自己建房，都是改革福利住房，住房商品化的实现形式。条条道路通房改，硬要房改过独木桥的简单做法，不仅不利于推进房改，而且还会带来社会经济生活不便和混乱。
四、房地产市场是个体系，我国房地产市场体系尚未形成
房地产市场是一个包含土地市场、房屋市场、地产金融市场、房地产价格评估市场、房地产经纪人市场、法律签约市场、房地产典当市场、房地产信托市场、房地产证券市场以及住房管理市场等等复杂的市场体系。缺少其中那一个市场，都会影响房地产市场运行和住房出售。例如：我国没有专门的住宅银行，其它金融机构过去也不愿为买房人贷款。现在开始进行，但贷款比例比国外小，还款期比国外短，利息率不比国外低，加之我国城镇居民收入低，房价高。这当然不利于住房销售。
五、住房既是经济问题又是社会问题，房改偏重经济方面，忽视了社会方面
住房体制改革是一个复杂的系统工程，涉及包括收入分配制度、土地制度、企事业管理体制等方方面面的改革。其中收入分配和土地制度既是经济问题，又是社会问题。在国际上，居民取得合适的住房是基本人权，为保障贫困者得到体面廉价的住房，各国政府都采取了措施。但就是美国这样的富国，仍然有人流落街头，无家可归，说明住房问题复杂，不是简单经济问题。我国是社会主义国家，房改目的在于“居者有其屋”。但在房改的具体过程中，我们偏重房改的经济方面，忽视房改的社会方面。例如：根据我国有全显性、半显性两种工资制度，还有私人企业主和其他高收入者的实际情况，房改推出了住房商品价、标准价、“安居工程”价。这都是从经济方面考虑的，以不同房价对应高低不同收入者，既可以各得其所，并可调节收入分配不公。但是，房改忽视了住房价值大，又是生活必需品，社会上确有少数收入甚微，生活无着的贫困者，房价再低也置不起。对于这些贫困者，政府应从社会方面实行“住房保障”制度。“住房保障”制度属政府行为，不属经济范畴。然而我们过去忽视了这个问题，试图以不同房价，以安居工程的优惠房价，用经济手段解决复杂社会问题，实现“居者有其屋”。结果贫困者还是买不起，好多优价房被高收入者买走了，国家补贴了高收入者。
对我国住房体制改革中存在诸多问题，从推进房改角度讲，根本上解决问题，应改革工资收入分配制度，让住房基金在国民收入初次分配中完全进入工资，工资收入货币化、透明化。住房市场调节，职工凭家庭收入到市场选购。但近期无论从理论上，还是从实际上都不现实。从现在的实际出发，我以为采取以下措施，有利于房改推进。
1、严格政企职责分离。土地是稀缺资源， 住房关系居民生活必需品的满足，整个房地产业关系城市规划建设布局和宏观经济平稳运行，政府应加强管理。但政府管理的主要手段是城市规划、建筑条例、土地批租出让的闸口、税法、房地产管理的法律、法规等。不必要的行政干预不利于住房供需关系形成。土地批租出让是管好房地产依法有序运行的关键和闸口。土地一般以拍卖、招标、协议三种形式批租出让。对开发一般居民住宅用地，其价格应遵循国际做法，地价适宜，既不能为了吸收投资贱价出让，也不能为获得土地收入，漫天要价。至于房地产开发公司开发什么规格房屋，价格高低，他们通过市场调查，自己决策，自负盈亏。政府只要求开发合乎法律、法规，并为他们提供信息。
2、规范政府税费。房地产业作为商品生产投资和经营， 政府应从中取得财政收入，但不能为本地利益乱收税费，应对现在所收税费逐项研究，应该征收的依法征收，不合理的应减除。政府已减除四十多项收费，但还有些值得考虑的。例如契税，属流动财产税。开发公司出售商品房，是作为商品出售，已交了营业税，还要向购买者征契税。理由是购置房是财产流动，应交契税。按此道理，人们到商店购买金银首饰和其它商品，也是财富，也是财产流动，为什么不需要交契税。应该说房地开发企业出售的房屋，企业是当商品出售，不是个人和个人，单位和个人的财产转移，既作商品流通征了营业税，就不应征财产税了。如果是财产转移，征契税，怎么能征营业税。另外属于政府应该征收的税费，属于政府行为，收费标准不由价格规律决定，而是以有利社会管理确定的，收费的标准要适宜。
3、规范房地产开发公司管理。为什么解放前上海、 武汉房地产公司，大都长线投资。解放前夕，汉口经租房屋2526栋。为什么香港的房地产巨头也是长线投资，大量经租房屋。而我国现在有几万家房地产公司，均短线投资。关键原因是资本不多，实力不大，以少量资金，投机赚钱。这不利于房地产市场稳定和结构合理。所以应对开发公司获得开发经营权的资本金制定应有标准，并严格把关。另外，严格规范开发公司的成本开支范围，不能什么费用都进成本。这既有利于国家税收，又有利于降低房价，还应将开发公司过高的利润降下来，使之正常经营，一般能获得比国际上稍高的利润率。利润低了不利于吸收外资，利润奇高实际上是额外对我国劳动人民的剥夺，同时不利房价降低。
4、废除住房多种价格，实行统一的商品价格； 废除以行政级别直接实物分房。办法是将职工多年工资中不足的部分住房基金，一次性返还职工和干部，无论局长、办事员，还是教授、讲师，根据自己家庭货币购买力到市场选购商品住房。住房的规格和好坏，可能出现与行政级别、职称高低错位，只与家庭购买力相适应。这正是在社会主义现阶段存在马克思讲的“事实上不平等”。与以上的改革相适应，住房市场要废除商品房价、优惠房价、“安居”房价等多元房价，代之以开发公司根据家庭不同购买力层次，开发建筑出不同的规格、不同价值和价格的住房，满足不同经济条件家庭的需要。
人们会说现在国家财政困难，返还住房基金不可能。我们认为，可能，一是改革以来城镇居民收入不断增长，住房基金已部分进入工资，返还的只是不足部分，有的城市这样做的，大部分是返还几万元。二是如果仍由单位以十几万、几十万元一套，购建住房，然后以万元、两万元的“有限产权出售”给个人，国家会投资更多。相比之下，返还基金减轻政府负担。三是职工、干部得到补足的住房基金，依靠自己融资到市场购商品房，家庭一般会拿出更多资金。有利货币回笼和经济稳定，也有利房地产投资和房地产市场发展。
5、住房规格要合乎国情；发展住房金融，进行抵押贷款。 我国经济不发达，人口多，人均收入不多，住房规格与国情适应，才能房价与购买力适应。不能住房越盖越宽，越盖越豪华。这是从总的讲的。另外，发达的住房市场一定要与发达的住房金融相适应。实行住房市场购置，一定要大力发展抵押市场相配合，才能协调运行。
6、结合我国国情，利用合作住房形式，实施“住房保障”制度
1995年综合各种资料测算，城镇约有1200万至1500万人生活处于贫困状态，其中很多家庭人均月收入不足100元。 近两年我国城镇居民减收面不断扩大，其减收户主要集中在低收入群体之中。这些处于贫困状态家庭购买“安居”房也困难。大连去年竣工安居房36万平方米，实售出54%，桂林市60%的安居房空置，北京的安居房也难出售。若实行住房商品价购卖，国家应变传统的住房普遍补贴制度为对贫困户“住房保障”制度。鉴于我国财力困难，建议对合作住房进行改造，利用合作住房形式实施贫困家庭“住房保障”制度。现在的合作住房，城市政府在土地、税费、配套设施方面优惠，有的职工所在单位还在机械、材料方面支持，加上住房无流通，房价低廉，一般低收入者有能力购买。贫困家庭属低收入、更困难的家庭，有的甚至无收入。利用合作住房施行“住房保障”制度，其内容设想：1、土地费、税费、配套费政府全免； 2、职工单位、街道（无职业）在机械、劳力等等方面支持；3、保障对象有劳动能力者参与劳动；4、房价由城市政府、单位（或街道）、 保障对象各支出三分之一。若保障对象赤贫，政府支出房价三分之二。这样，政府“住房保障”费用支出负担可以减轻。