关键词：不动产；登记；制度完善
引言
随着社会不断向前发展，我国不动产登记制度中存在的不足日益突显出来，分散登记与多部门登记的体制已经背离了市场经济所要求的权责明确清晰原则，两者存在着根本上的矛盾与冲突，因而越来越无法与社会发展的要求相适应。因此，认真分析我国不动产登记制度中存在的各种不足，并努力探索出进一步完善我国不动产登记制度的新途径显得尤为重要。
一、我国不动产登记的概念
对于不动产登记概念，我国学者还没有形成一致的观点，其中王利明与孙宪忠教授提出的观点被视作典型，笔者认为不动产登记的本质在于提前登记请求权，指的是为了明确现在还未发生，但不久将来产生的物权更改可以顺利推动为本登记，而对相应债权请求权实行提前登记，值得注意的是，此债权请求权自然是将物权更改视作主要内容的。
二、我国不动产登记制度存在的不足
2.1不动产登记的适用领域较为狭窄
纵观国外立法，我们不难发现不动产登记主要涉及以下几项适用领域，即第一，将不动产物权转变、设立或取消视作内容请求权；第二，以附有始期条件与停止条件相关物权更改的债权请求权；第三，不动产权利顺序转变的请求权。然而，我国的法律法规仅将第一项内容视作不动产登记适用领域，排除了第二项内容与第三项内容，可见，我国不动产登记的适用领域有待拓展。
2.2不动产登记法律制度较为散乱
我国不动产登记制度在《物权法》实施前较为零散，各司法解释与行政法规中都存在一些不动产登记制度，并提出了相应规定，然而这些规定较为散乱，存在互相冲突之处，不少规定出台的原因都是为了满足行政需求，没有考虑现代物权市场情况，所以难以保障交易安全。《物权法》出台之后，不动产登记制度被单独列出，这无疑推动了我国不动产登记制度的发展，使之在立法进程上前进了一大步，需要注意的是，此法中不少条文都是笼统概括的，虽然后来出台的《房屋登记办法》等为其进行了补充，但仍缺乏一部可以全部包罗不动产登记制度的完整法律。由此可见，我国需要尽快创建统一、完整的不动产登记制度。
2.3不动产登记申请条件较为模糊
《物权法》明确提出了不动产登记的申请条件，即只需双方当事人对不动产登记事项表示满意与接受即可。然而，在实践过程中，常会出现以下两种情形，即首先，双方当事人难以完成不动产登记申请约定；其次，尽管双方当事人达成了不动产登记申请约定，但其中一方当事人背离了此约定，不再愿意继续申请不动产登记。对于这些情况的处理，我国法律还没有明确的规定，所以，在具体实践过程中当事人的合法权益难以得到全面保障。
2.4不动产登记效力尚未明确
不动产登记制度的核心在于自身效力的明确，一般来说不动产登记具备保全权利、限制处分与破产保护三种效力，但只有保全权利得到了正式确定，即《物权法》第二十条有所明确规定，限制处分的产生主要取决于保全权利，破产保护则没有得到明确规定，由此可见，不动产登记效力的不明确是我国不动产登记制度的重要缺陷。
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三、我国不动产登记制度的完善建议
3.1拓展不动产登记适用领域
我国不动产登记制度适用领域仅涉及房屋交易与其他不动产，没有对除合同之外缘由形成的获取物权请求权是否可以适用不动产登记制度有所规定。众所周知，请求权不仅仅可以依据合同而产生，还涉及因不当得利与无因管理而产生的请求权，这部分请求权同样需要保护。总而言之，我国不动产登记适用领域较为狭窄，无论从理论角度还是实践角度来说，不动产登记适用领域都有待拓展与完善，笔者认为，不动产登记适用领域的拓展势在必行，除了需要保护权利变更请求权，还需要保护将不动产物权取消视作目标的请求权及以附有始期条件与停止条件的请求权、顺位转变的请求权等，从而充分发挥不动产登记制度的作用。
3.2制定统一的不动产登记法律
我国不动产登记制度的正式确立取决于《物权法》的实施，需要注意的是，该法律都是以概括性条文的方式进行不动产登记制度规定，预告登记制度规定的条文极少，且忽视了相关程序，如义务人辨别权等，这无疑增加了这些问题在实践中的解决难度。因为《不动产登记法》有需改进之处，所以即便是健全的《物权法》想获取良好的成效也较为困难。《民法典》的效力位阶较高，若在其中融入不动产登记制度，则可以较好的展现此制度的必要性，需要注意的是，《民法典》的制定是一项繁杂的工作，需要不断归纳、调研与改正。就我国目前立法实况来说，针对不动产登记制度立法复杂、散乱问题，我们需结合实际发展情况从根本上采取相应措施进行补救与完善。
《物权法》第十条明确规定：“对于不动产，我国需实施统一登记制度，由行政法规与法律法规规定统一登记方式、登记领域、登记机构，”此条款为《不动产登记法》制定奠定了良好的基础。在我国，相关规定已超过了《物权法》规定领域，如《土地登记办法》、《房屋登记办法》等，这些规定在一定程度上细化了《物权法》规定，虽然此方式同样适用于《不动产登记法》，但在实际使用时需要合理解决好和《物权法》的附属性关系。《不动产登记法》的制定落后于《物权法》，在一定程度上为《物权法》的全面审视提供了依据，并展现出独立的一面，尽管《物权法》、《不动产登记法》的内容存在实体与程度之分，但《物权法》存在不足之处，《不动产登记法》应充分发挥自身补漏功能，补充规定《物权法》没有给予规定的事情。
3.3确立不动产登记适用条件
我国《物权法》限制了当事人申请不动产登记的条件，也就是说只有在双方当事人对不动产登记事项表示满意与接受的情况下才可以申请不动产登记，从表面上来看，该规定为当事人提供了自主选取权，但事实上是限制了当事人对不动产的登记条件，以致会出现双方当事人难以完成不动产登记申请约定，或尽管双方当事人达成了不动产登记申请约定，但其中一方当事人背离了此约定，不再愿意继续申请不动产登记的现象，从而使弱势一方的权益难以得到保护。解决此问题需要从立法入手，我国立法可以规定在特定情况下，一方当事人能够单独进行不动产登记申请，无需征求对方当事人建议，这样一来，不动产登记适用条件便可得以确立。
3.4明确不动产登记法律效力
当前，我国不动产登记法律效力仅对保全权利与限制处分这两种效力进行了明确规定。我国产业正以飞快的速度升级与更新，相比于以往，破产现象越来越多，此时的影响交易风险的因素逐渐增多，若债权人得不到有效保护，那么经济的再发展将会受到阻碍。所以，增设不动产登记破产保护效力至关重要，不仅可以维护交易安全，推动经济健康发展，而且可以完善不动产登记制度效力，发挥不动产登记制度功能。
四、结束语
综上所述，在当前新形势背景下，要想使我国的不动产登记制度得到进一步完善，则必须对我国不动产的登记范围进行进一步明确、对不动产登记制度的体系性进行不断完善以及对不动产登记制度的体系性进行不断完善。
参考文献：
[1]王虎,刘垚.我国不动产登记制度存在的问题及完善方法[J].时代金融,2016(14):191+203.
[2]马莉娟. 我国不动产统一登记制度的困境及其对策研究[D].青海师范大学,2016.
论文作者:闫伊晨
论文发表刊物:《建筑实践》2019年38卷23期
论文发表时间:2020/4/3
标签：不动产论文; 制度论文; 我国论文; 物权法论文; 请求权论文; 当事人论文; 领域论文; 《建筑实践》2019年38卷23期论文;