摘要：我国不断的提高城市化的建设，建筑工程在飞速发展的同时，施工的质量也在不断的进步，想要快速的提高项目建设效益，就需要做好施工成本的把控问题，运用好项目工程造价来制定合理的项目预算。项目合同是施工项目建筑时所需要考虑的因素，此篇文章仅针对项目合同管理在房地产造价控制的作用上 进行研究和分析。
关键词：项目合同；管理；房地产；造价控制
引言：
我国的建筑施工项目在进行承包时会通过招标以后直接发包给承包方，承包方的法人要和施工项目达成一定的协议和权利，表明建设项目施工的目标和要求，而且需要以书面的形式作出一定的约定，就是项目合同的订立。项目合同的签订在房地产施工项目的建筑当中有着非常广泛的运用，有效的对项目进行控制约束和管理，有效的控制房地产施工项目的成本的减少、增加工程项目经济收益。
一、房地产项目合同管理的主要内容和特点
首先，房地产项目合同管理具有长期性的显著特征，在项目开发期间需要投入较多的资金，很多的技术要求和巨额资金的投入让房地产开发建设周期拉长。从一般角度来分析，小型房地产项目建设周期为二年，大型的房地产项目建设周期可能是几年。所以，这种连续性和长期性逐渐成为房地产开发项目的显著特征，也让房地产企业合同履行时间逐渐边长，涵盖到项目开发的周期，从获得土地签订转让权、进入到建设勘察设计合同、施工合同工、材料采购以及安装、项目贷款等，合同管理一直贯穿其中。
其次，房地产项目合同主体具有限制性和多样性的显著特征，一方面，房地产项目合同主体多样性，城市房地产项目开发涉及到很多方面，例如资金借贷、施工、勘察设计、材料采购、监理和销售等。房地产开发企业要能够和不同的主体进行合同洽商和谈判，每个合同也需要涉及很多专业知识，具有不同的特征。而且，项目合同主体具有显著的限制性，例如《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》都提出开发建设活动的施工、开发商、设计以及监察单位都要能够具备相应的资质，在获得资质证书之后才能够具有从事和建设相关活动的权利，因此，在合同管理期间，需要对合同主体是否具有相关的资质进行审核，从而保证合同的真实性和有效性。
最后，房地产项目合同执行标准所具有的法定性和强制性，房地产项目质量和民众的生命安全有着直接的影响，我国针对项目勘测、设计、验收等环节都制定了相应的强制性标准，并要求严格执行，不允许合同当事人另外约定或者修改。房地产项目合同管理存在较多的风险，合同从签订到履行都需要承受较大的风险，若房地产合同签订之前没有进行事先防范，则合同履行中不进行中间控制，则可能会给房地产开发商和相关的承建单位带来较大的经济损失。
二、项目合同管理在房地产造价控制的方法和作用
（一）首先，做好合同管理前期基础工作
房地产项目合同管理的基础工作就是要能够事先了解国家的相关法律法规以及行业规定，并且要能够熟悉施工图纸、技术方案，并掌握原材料价格、设备价格，在进行充分的市场调研的基础上了解各种施工技术，明确合理的工程造价。而且，需要结合施工经验来对常规合同可能出现大各种情况进行系统科分析，并补充清晰明确的合同条款和处理方案，做到事先控制。合同管理基础工作具有长期、琐碎的显著特征，其也是动态管理和不断完善的过程。基础工作越细致，则可能会导致合同双方出现的纠纷越来越少，从而增加额外造价，总体降低整个工程造价。
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（二）做好合同施工阶段的管理
施工阶段的合同管理比较重要，合同管理人员需要做好施工阶段的合同管理，对工程造价进行控制。首先，需要做好常规的合同管理工作，合同管理人员需要建立相应的技术档案，针对工地会议纪要要能够适当进行补充，针对合同的制定情况进行动态的评价和分析，根据合同进行必要的工程管理；其次，合同履约评价，发包人除了需要对工程的质量、进度和安全、投资进行必然的日常管理，还需要适当地进行合同履约管理，从而让合同履行方能够按照合同来办事，避免低价竞标、管理问题滞后现象的出现。定期对合同的履行状况进行评价，在分析优缺点的同时，促进合同实现改进。再次，对索赔工作进行公证的处理，房地产项目工程耗时相对较长，受到环境变化、工程变更、合同缺陷的影响，工程索赔作为房地产施工中不可避免的问题，合同管理期间管理人员需要适当地预见各种索赔问题，并且有效及时地核对变更合同的资料，保证工程合同的完整、法律的有效性，还要能够按照法律法规的相关要求来进行搞工程索赔。而且，合同管理期间还要做好签证管理，针对工程造价变化进行有效的控制，建设单位需要做好现场施工管理，针对材料的代用、现场签证、额外用工、各种因素进行相应的控制，掌握工程造价变动，避免工程结算期间出现的扯皮现象，减少施工期间出现的经济损失。
（三）加强工程结算管理
合同管理人员需要根据合同来办事，针对工程预算费用需要进行严格有效的控制，根据竣工图纸计算完成工作。首先，监理工程师、造价工程师、甲方工程师需要进行严格审核，并针对违约进行相应的减款，针对现场签证、设计变更甲乙审核，建设单位还要能够在施工期间对材料用量的结算书、明细进行编制，保证工程结算工作的客观、合理以及公正性；不可随意调整中标的综合单价，针对计算过程中存在的误差、工程量清单出现遗漏的项目则需要进行合同约定原则来加以计算。所以，合同管理、工程造价控制等全过程动态中的工程地点、承包方式、内容等都会引起合同管理以及造价控制出现变化，利用加强合同管理、工程实施的有效控制来提升房地产项目造价工作的有效性和针对性。建筑项目在施工建设的过程中，由于主体结构过于庞大，施工工程的面积大，因此，在项目施工的过程中需要投入大量的设备和施工器械。由于在房地产建设当中不同的施工阶段需要对其进行不同施工作业要求，所使用的建筑材料也非常的繁杂，需要有效的做好材料的实际使用和对材料的价格调查，房地产项目施工总体的工程量较大，也导致了项目合同在进行制定和履行时有着很长的准备时间[6]。
结语：
项目合同是在进行房地产建筑施工管理的一种合同文件，其中主要包括了施工项目的一整套的施工和运行。项目合同管理在房地产施工工程造价当中，还有很多需要进行完善的地方，所以，此篇文章就借助项目合同管理在房地产造价控制的作用，展开分析和深入的研究调查，所言所写皆是笔者的一些粗浅的认识和看法。以提供业内人士以及相关的管理人员参考和借鉴。希望能够给读者带来一丝帮助和灵感，也希望能够给我国房产行业合同管理知识添砖加瓦，贡献一份自己薄弱的力量。
参考文献：
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[5]顾圣建. 基于建设承包商视角的PPP项目风险控制研究[D].西安理工大学，2017.
[6]何海梅.高校基建项目合同管理的探究——基于工程合同审计的案例分析[J].智能城市，2017，3（06）：247-248.
论文作者:周昊磊
论文发表刊物:《防护工程》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/25
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