摘要：随着国家对房地产市场的宏观调控，房贷政策的收紧，房地产企业也告别了高利润、高回报的时代。因此房地产开发项目的造价控制显得尤为重要，是房地产企业获取最大经济效益的必要手段其战略意义甚至比规模扩张更为重要。
关键词：房地产；开发项目；造价控制
引言
目前房地产企业在工程造价方面的管理缺乏一定的主动性与预见性及动态管理能力，事后算账是很多房地产开发企业的通病，造价控制没有有效发挥作用，要使房地产企业利益最大化必须对建设项目实行全过程、全方位的造价控制。
一、项目决策阶段的相关造价控制
在房地产开发项目中，随着人们需求的增多，很多的房地产项目在造价方面出现了很多的问题，这些相关的问题对于房地产企业的后续发展有着很大的负面作用，在一定程度上还会影响到企业经济利益的获得。所以基于此，必须对相关企业在房地产项目的开发上进行一定的管理，特别是在造价方面进行一定的控制措施地运用，保证房地产项目的造价符合市场价格，能够在市场竞争中获得优势。首先需要进行的就是在项目决策阶段进行一定的造价控制，项目决策阶段的工作对于整个工程的造价控制有着很重要的作用。在这个阶段如果不进行相应的造价控制措施，就会在这方面出现决策失误的情况，最终就会使得企业的运营受到影响，甚至还会对企业的人力以及财力方面造成极大的浪费。所以必须在项目的决策阶段进行一定的项目控制措施的施行，首先组建专业团队配备专业的市场研究人员以及具有专业技能的工作人员或委托策划公司，对拟开发项目周边实际情况进行调研，比对近几年的房屋销售、建设、收益数据及走势，对拟开发项目进行SWOT分析，结合本企业自身的现状，持有资金情况，未来对项目开发的收益回报期、收益回报率做出计划，针对计划对项目进行初步定位。根据定位进行一定的市场评估，在对各方面的情况进行充足把握的基础上进行投资方面的预算。在进行准确预算的基础上进行后续的施工工作，准确预算必须立足于对项目环节以及企业自身经济能力、技术方面的各项指标进行详细的分析上，掌握实际情况，保证这个项目决策阶段的项目造价得到一定控制，保证企业在市场竞争中获得经济利益与社会利益。
二、设计阶段的相关造价控制
在项目决策阶段进行一定的造价方面的控制之后，还要保证在设计阶段的造价方面得到一定的控制。而且在完成项目决策之后，对项目投资方面影响最大的就是设计阶段的决策工作。所以在设计阶段，必须采用一定的造价控制措施来保证设计阶段工作的顺利进行。
在设计阶段，首先要根据销售定位确定符合要求的方案，还要对选择的方案进行优化、比选，在此基础上选择资质齐全的设计施工单位，避免由于设计单位缺少资质导致需要再委托造成的设计衔接缺陷。比如：有些设计单位缺少人防设计资质或压力容器设计资质，导致人防建设与建筑结合出现纰漏，或地下换热站摆不到拟定的设备间内，后期出现大量变更，不仅加大施工难度也增加了建设成本。其次，还要在设计阶段把握好设计方案的的变化，不断进行创新、优化，各专业之间紧密结合，避免出现超规格设计、缺漏项、二次深化设计、各专业之间不匹配，导致成本的不可控。同时还要相应的专业人员对设计方面的图纸与工程项目的概算进行严格的审查，在此基础上控制费用标准，以此来规避预算不合理的情况与相应的造价问题。
三、招投标阶段的相关造价控制
在房地产开发项目中，工程造价方面的影响因素有很多，在招标阶段的工作也会影响到建设项目的造价。在招标过程中如果采取一定的控制措施来进行造价方面的控制，就能够把握好施工建设的相应造价工作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆使得房地产项目企业在市场竞争中处于有利地位，同时还能够降低房地产项目的成本。所以招标过程中一是对施工企业的资质、项目负责人、业绩、技术能力、资金状况严格把关；二是编制招标文件及招标控制价要严谨，避免或减少缺漏项、工程量计算不足、项目描述不清给施工单位不平衡报价可乘之机，同时明确相应的技术标准；三是聘请专业咨询企业在投标有效期内对中标候选人的经济标给予详评及澄清，提前避免不平衡报的发生，有效控制建设成本。
四、合同签订阶段的相关造价控制
签订合同时对合同条款及风险的把控要严格，虽然工程量清单计价规范及13版的施工合同均已出台，考虑的因素比较全面，符合实际发生的情况较多，但还存在一些工程中特殊事项，应在合同中约定明确。如：不实施的部分项清单或单位工程扣除时，若中标人的综合单价高于控制价的综合单价，按中标人的综合单价扣除，若中标人的综合单价低于控制价的综合单价，按控制价的综合单价扣除。再有可以约定对已标价工程量清单中分析出来的材料消耗量，若与控制价分析出来的消耗量在±15%以内时，按已标价工程量清单的消耗量为准找差，若超过±15%时以控制价分析的消耗量×（1+15%）确认消耗量进行找差。还有对材料品牌的更换，扣除原品牌单价时可以约定按控制价编制的材料单价扣除等，应在合同中约定的清楚。
五、项目施工阶段的相关造价控制
1、重视相关的计划变更等问题
施工阶段出现变更的因素有很多，设计本身的缺陷、建设方的要求、施工单位弥补报价缺陷等等，在一定程度上增加了相应的施工成本，因此严格执行设计变更、签证会签程序显得尤为重要，只有层层把关减少变更、签证量才能有效控制成本。
2、优化施工方案与监督工作
施工方案的优化也是控制造价的有力手段，只有合理调配人员、机械、布置加工场地，按照流水节拍组织施工，合理控制施工质量，才能保障工程项目的正常运行。在此基础上还要进行资金方面的监控，施工方案执行方面的监督，不断进行分析做出一定的技术经济分析，才能保证房地产企业的运行高效低耗，促进企业的后续发展。
五、竣工验收阶段的相关造价控制
房地产开发项目中，要进行相应的控制工作就要把握各个阶段的控制工作满足工程项目的要求。在竣工验收阶段，也要进行相应的造价控制，进行竣工结算审核，出具竣工结算报告。在这一阶段要求造价人员能够熟知计算规则及规范，同时多研究合同、签证、报价、索赔、规范、法律法规、政策性文件，灵活应用规范有效控制不平衡报价。以此来促进房地产企业经济利益与社会利益的增多，保证企业获得更多的利益，保证工程项目的顺利完成，同时还能够保证房地产企业的稳定运行。
结语
总而言之，对于房地产开发项目，很多的项目造价方面的问题，都需要企业在项目进行的各个阶段进行投资方面的控制，以期能够降低工程开发成本，使得企业在市场竞争中取得良好经济效益，同时还能够促进企业在造价管理方面的完善，保证各个环节的准确与高效，在一定程度上促进企业在投资与造价方面提高工作方面效率，优化投资效果，提高企业的核心竞争力，促进企业的后续发展。
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[4] 2013-7-01住建部颁发的《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013
论文作者:赵青青
论文发表刊物:《防护工程》2017年第15期
论文发表时间:2017/10/18
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