广州市城市规划勘测设计研究院 510060
摘要：改革开放以来，随着我国经济迅速发展，城市化进程加快，住房制度深入改革，房地产市场得到迅猛发展，房地产业已经成为各级地方政府的支柱产业，地价和房价不断创新高。建筑面积作为计算楼面地价和房价的基础性指标，越来越受到房地产公司和购房者的关注。由于建筑面积从国家到地方层面都有不同的计算规范或标准，并且存在一些差异性和问题，因此，分析不同的建筑面积计算规范间的差异性及其对策，具有非常重要的意义。
关键词：城市规划；房产测绘；差异性；规范；房地产
2000年以来，随着我国经济的高速增长和城镇化的不断推进，国内房地产业迅速壮大，成为了大部分城市最重要的支柱产业。经过近二十年的迅猛发展，在北上广深等一、二线大城市可以用“寸土寸金”一词来形容，而且地价、房价还在不断创新高。在这种形势下，建筑面积作为计算楼面地价和房屋总价格的基础性指标，与房地产公司的经营发展和市民的购房需求紧密相关，越来越受到各方的关注。而建筑面积的计算，从国家部委到地方政府都有不同的规范或标准，笔者以广州市为例，通过对广州市行政部门使用的建筑面积计算规范或规定进行逐一比对，并结合规划管理、产权登记等主管部门在实际使用过程中遇到的建筑面积计算差异问题，从行政管理角度提出相应的对策。
1 建筑面积的名词解释与作用
1.1 建筑面积的名词解释
建筑面积也叫建筑展开面积，是指建筑物外墙勒脚以上外围水平面测定的各楼层平面面积之和，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面布置中，可直接为生产或生活使用的净面积之和。辅助面积是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和，使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱、垃圾道、通风道、附属烟囱等结构所占面积的总和。
1.2 建筑面积的作用
建筑面积是城市开发建设的一项重要经济、技术指标，是我国地价核算、城乡规划、税费征收、房屋交易、拆迁补偿、产权登记等经济、社会活动中最重要的计量单位，也是房屋测量中主要测定的关键要素。房屋建筑面积的多少是衡量我国建筑行业和房地产行业发展态势最重要的指标之一，也是衡量我国的工农业生产发展状况、人民生活居住条件改善情况和文化生活福利设施配备程度的主要指标。
2 建筑面积计算的重要性与差异性
2.1 建筑面积计算的重要性
任何一个建设工程都是一个复杂的系统工程，需要通过投资立项、土地出让（划拨）、建筑设计、规划报建、工程招（投）标、施工建设、房屋预售、竣工验收、产权登记等政府众多部门的行政审批、监督管理。各个行政部门的审批流程均涉及一项非常重要的工作，这就是对建筑工程的建筑面积计算，如项目立项面积、规划报建面积、计算容积率面积、施工预算面积、房屋预售面积、竣工验收面积、房屋测绘面积等。因此，建筑面积计算贯穿建筑工程从“出生”到领证的整个行政审批流程，具有非常重要、无可替代的作用。
2.2 建筑面积计算的差异性
建筑面积的计算绝对不是一项简单的计算工作。前述提到的各项审批流程分属政府不同的行政部门，不同的行政部门对于建筑面积的计算依据各自不同的规范或规定。如，各地规划、建设部门主要依据国家住建部《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积；而房屋管理、产权登记部门主要按照国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》计算建筑面积。
由于上述两个规范存在一些差异，使同一建筑物在不同行政部门审批环节中核定的建筑面积不同，无法闭合，最终导致了行政审批、工程施工、产权登记之间的建筑面积差异，甚至有些建设工程的计算结果差别很大，从而在政府部门、开发商、购房者三者之间容易引发争议或矛盾。因而，分析研究建筑面积计算规范的差异性及其对策不仅非常重要，而且迫在眉睫。
3 广州市建筑面积计算规范的差异性分析
笔者以广州市为例，结合该市规划管理与不动产登记的行政审批实际情况，对规划管理部门在规划报建、规划验收阶段使用的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《广州市规划管理建筑面积计算办法》，与不动产登记部门在房产测绘、产权登记阶段使用的《房产测量规范》、《房屋面积测算规范》的各项条文进行逐项比对，分析建筑面积计算规范的差异性。
3.1 层高
（1）四个规范均以层高2.2米作为计算全面积的界线。其中，《建筑工程建筑面积计算规范》对层高在2.2米以下的部位计半面积，仅坡屋顶和场馆看台下空间层高小于1.2米可不计建筑面积；而《房产测量规范》、《房屋面积测算规范》对层高＜2.2米的部位不计建筑面积。
（2）除《广州市规划管理建筑面积计算办法》外，其他三个规范对层高≥2.2米的部位均按水平投影面积计算。广州市规划管理部门为杜绝开发商通过不断提高层高进行“偷面积”以谋取利益最大化的情况，在《广州市规划管理建筑面积计算办法》中规定住宅、商业、办公建筑的层高超过相应基准值后，根据“每2.2米为一层、余数进一”的标准，按其水平投影面积的倍数计算建筑面积。规划管理部门对层高与建筑面积的折算要求，是造成很多建设工程的规划许可建筑面积与不动产登记建筑面积存在较大差异的最重要原因。
3.2 阳台
（1）在旧版《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353—2005）的规定中，建筑物的阳台不区分主体结构内或主体结构外，也不区分封闭或不封闭，统一按照其水平投影面积的一半计算建筑面积。《房产测量规范》虽然不区分阳台属于主体结构内或主体结构外，但对封闭阳台是按全面积计算，对不封闭阳台是按半面积计算的，导致规划许可与不动产登记核准的建筑面积存在一定的差别，引起很多纠纷、困扰，尤其开发商容易利用此项规定合理合法地“偷面积”，如开发商将阳台设计为封闭阳台，规划报建按一半面积计算，节省出来的一半面积可以用来多建设一些房子，但卖给市民和不动产登记时按全面积计算阳台面积。新版《建筑工程建筑面积计算规范》对阳台的计算方法规定有了很大修改，将阳台是否属于主体结构内或主体结构外作为全面积还是半面积计算的前提。
（2）《广州市规划管理建筑面积计算办法》探讨了半开敞空间的计算办法，不同于其他三个规范，提出“建筑物的阳台不区分封闭或不封闭、主体结构内或主体结构外，统一按水平投影面积全算建筑面积。此条规定一经公布，在社会反响强烈，很多建设单位尤其是开发商提出反对意见，认为“过严过左”，此条规定最后成为该办法唯一不执行的条款，目前广州市规划管理部门内部使用的阳台计算规则是：“阳台的进深部分控制以楼层净高的系数（老城区居住建筑为0.7倍净高，新城区居住建筑为1倍净高）为限值，限值内按照水平投影面积一半计算建筑面积，超过限值部分按水平投影面积全算面积。住宅套内的阳台投影面积不得超出套内建筑面积的15%。”这规则有效地减少开发商利用半开敞空间“偷面积”的情况。
3.3 凸（飘）窗
（1）《建筑工程建筑面积计算规范》规定凸（飘）窗的窗台离地0.45以下且结构净高≥2.1米及以上的部位计半面积，其它不计面积；《广州市规划管理建筑面积计算办法》则将突出外墙结构边线≤0.5米且高度＜2.2米的凸（飘）窗不计算建筑面积。
（2）《广州市规划管理建筑面积计算办法》与《房屋面积测算规范》均规定凸（飘）窗的室内净高＞2.2米的部位按水平投影面积计算。
3.4 飘板
《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算规范》均未限制飘板的挑出宽度且均不计建筑面积；而《广州市规划管理建筑面积计算办法》限制飘板在挑出宽度0.5米内且无围护结构才不计面积，否则按其水平投影面积全算建筑面积。
3.5 架空层
（1）对于层高≥2.2米的架空层，四个规范均按水平投影面积计算建筑面积；对于层高＜2.2米的架空层，除《建筑工程建筑面积计算规范》按半面积计算外，其他三个规范均不计面积。
（2）在广州市的规划管理中，架空层、架空绿化层等部分作为建筑的公共开放空间，即使达到计算建筑面积的条件，也不会算入计算容积率建筑面积。
3.6 避难层、设备层
（1）对于层高≥2.2米的避难层、设备层，四个规范均按水平投影面积计算建筑面积；对于层高＜2.2米的架空层，除《建筑工程建筑面积计算规范》按半面积计算外，其他三个规范均不计面积。
（2）在广州市的规划管理中，避难层、设备层等部分建筑需计算建筑面积时，不会算入计算容积率建筑面积中，但累计不能大于规划条件核定的计容总建筑面积的3%。
3.7 檐廊
四个规范的计算方法均不一样。《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》均计半面积，但前者适用于有围护设施（或柱）的，后者适用于无柱的。《广州市规划管理建筑面积计算办法》仅在有围护结构且层高≥2.2米的情况下计全面积，其他计半面积；而《房屋面积测算规范》是在层高≥2.2米的情况下计半面积，其它不计面积。
3.8 门廊
四个规范的计算办法均不一样。《建筑工程建筑面积计算规范》规定门廊无论层高或有无围护结构均计半面积；《广州市规划管理建筑面积计算办法》对有围护结构的门廊计全面积，无围护结构的门廊计半面积。《房产测量规范》、《房屋面积测算规范》对有非独立柱或围护结构的门廊计全面积，有独立柱且层高≥2.2米的门廊计半面积。
3.9 雨篷
在《房产测量规范》、《房屋面积测算规范》中，无柱雨篷均不计面积；但在《建筑工程建筑面积计算规范》、《广州市规划管理建筑面积计算办法》中，仅有挑出宽度≤2.1米的无柱雨篷才不计面积，挑出宽度＞2.1米的无柱雨篷需计半面积。
3.10 室外楼梯
四个规范对室外楼梯的计算方法均不一样。《建筑工程建筑面积计算规范》规定专用于消防疏散的室外钢楼梯不计算建筑面积，其它室外楼梯无论有无永久性顶盖均计半面积；《广州市规划管理建筑面积计算办法》对有永久性顶盖的室外楼梯计半面积，无顶盖和用于检修、消防的室外钢楼梯不计面积；《房产测量规范》、《房屋面积测算规范》对有顶盖的室外楼梯计算全部面积，无顶盖的计算一半面积。
3.11 出入口坡道
《建筑工程建筑面积计算规范》对有顶盖的出入口坡道计半面积，无顶盖的不计面积；其它三个规范无相关规定。
3.12 采光井
《建筑工程建筑面积计算规范》对有顶盖的采光井按一层计算，结构净高≥2.1米计全面积，＜2.1米计半面积。其他三个规范无相关规定。
3.13围护结构不垂直水平面的楼层
四个规范对层高≥2.2m的部位均按其底板面的外围水平面积。但不同的是：《建筑工程建筑面积计算规范》对层高在1.2m以下的部位不计算建筑面积，层高在1.2-2.1m之间的部位计算一半面积；《广州市规划管理建筑面积计算办法》是层高在2.2m以下的部位计算一半面积；《房屋面积测算规范》则是层高在2.1m以下的不计算建筑面积。
4 建筑面积计算差异的影响
（1）经过2014年12月国务院、广东省、广州市政府的“大部制”改革后，规划管理和产权登记职能并入广州市国土资源和规划委员会。即，在同一个行政部门内使用不同规范计算建筑面积，出现了规划许可、产权登记之间的面积差异，不仅容易引发行政审批程序的混乱、矛盾与分歧，也造成同一栋建筑物按照不同规范重复采集数据和计算面积，从而造成数据的大量冗余与人、财物的浪费。
（1）在广州市的规划管理中，一栋建设工程的总建筑面积分为两部分组成：计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积，广州市的土地出让合同和规划条件所确定的建筑面积专指计算容积率的建筑面积。开发商利用地下车库的建筑面积不计算容积率、出售车位时仅需补缴少量地价的有利条件，在平衡建设成本的情况建设更多的地下停车位，可让开发商额外增加一笔较大的收益和利润。
（2）建筑面积计算规范不一致容易造成税费收缴的混乱。公开出让土地的地价评估与土地出让合同签订的建筑面积为计算容积率的建筑面积；缴纳市政配套建设费、人防易地建设费按规划许可的总建筑面积缴交；契税缴交则依据房产测绘面积，等等。
（3）容易引发地方政府、开发商、购房者间的矛盾。对于同一幢房屋，由于规划管理与不动产登记的建筑面积计算规范和关注点不同，往往使得规划许可面积、不动产登记面积有出入。在实际应用过程中，如果规划许可面积高于房产测绘面积，可售的房屋面积小于预期，必然影响到收益，开发商与购房者容易提出质疑，引发一些不必要的矛盾或冲突。
（4）在地方政府主要依靠土地财政的今天，一般开发项目的土地出让金动则上亿元、几十亿元，开发商利用“赠送面积”的方式漏缴的土地出让金等费用数目巨大，从而获得暴利。开发商利用建筑面积计算规范的飘窗、阳台计半面积、层高不同计算面积不同等规定，在规划验收后对房屋进行加、改建，作为“赠送”面积；而产权登记部门在网签备案以及产权登记时，均未把开发商“赠送”面积计入预售合同和不动产权证中。由于赠送面积实际是在取得规划验收合格证之后擅自调整规划的违法行为，未向政府相关部门报批，不计入建筑面积，不进行产权登记，开发商不仅变相少缴纳土地出让金、配套费，而且以赠送面积的销售口号变相提高房价，大大增加了开发商的利润。同时，某些“偷面积”方式甚至会改变建筑物的外立面、结构或占用公共部分，进而会影响城市景观、房屋安全或侵犯其他购房者的合法利益，如将不封闭的工作阳台封闭改为卧室，不仅增加建筑面积，还改变外立面。
5 建筑面积差异性问题的具体对策
随着我国进入全面建设小康社会的新发展阶段，为适应社会、经济、人民的发展需求，面对不断涌现各式各样的建筑设计，结合笔者多年来的工作经验与遇到的实例，对于建筑面积计算规范的差异性问题，笔者认为可以通过以下几方面着手处理。
5.1 建立完善的建筑测量监督管理机制
规划验收测量成果与房产测绘成果分别是规划验收、不动产登记审批的法定依据，其重要性不言而喻。因此，国土规划部门应当对建设工程竣工测量、房产测绘部门加强监管，制定相关测量的业务流程和规章制度，在日常管理中做到有法可依，违法必究；严格房屋测量（绘）市场的准入制度，提高测量单位、测量员的资质资格审查和管理力度；规范房屋测量（绘）行为，加强对房屋测量（绘）成果的审核、验收以及技术质量的把关，建立健全房屋测量（绘）执法监督体系，营造公平、公正的房屋测量（绘）市场环境，确保房屋测量（绘）数据的可靠性、公正性。
5.2 统一测量流程与精度要求
规划验收测量是建设工程规划验收最重要的测量手段，是建设工程是否符合规划审批要求的重要依据；而房产测绘是获取房屋空间信息和属性信息数据的唯一途径，是房屋不动产登记、拆迁补偿等工作的重要依据。统一规划验收测量与房产测绘的精度要求与测量流程，是应用建筑面积计算规范获取房屋建筑面积的内在要求。
首先，应当统一规划验收测量与房产测绘的精度要求。由于房产测绘面积涉及到房屋不动产登记、产权交易、拆迁补偿等，因此要求较为严格，分毫必争；而规划验收测量的建筑面积仅作为规划验收阶段使用，判断建设工程是否符合规划审批要求，因此要求较房产面积精度宽松。房产测量规范未对边长测量的精度要求与限差作出规定，仅对房产面积的精度要求与其限差进行规定，分为三级，各级房产面积的中误差和限差不超过表1的规定。而规划验收测量对边长测量和面积测量的精度均没有作出明确规定，但《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）对设计边长与测量边长（扣除抹灰和装饰的厚度）的较差限差进行了规定，如当测量边长扣除抹灰和装饰厚度后与设计边长的较差的绝对值在（0.028m+0.0014×D）之内（D为边长，单位为“m”）或规划主管部门规定的条件时，可按设计边长计算。在按规划报建图纸施工的情况下，广州市规划管理部门对实测建筑面积扣减外墙饰面面积后与规划许可建筑面积的误差限差为1%。如一栋住宅楼的面积为1万平方米，房产测绘面积的精度限差为20.4平方米，而规划验收测量面积的误差限差为100平方米。可见，规划验收测量与房产测绘的面积误差差值之大，严重影响到两者的建筑面积计算统一问题，故应当统一测量精度要求。
其次，应当统一测量流程。对于同一栋房屋，即使测量实施的单位不同，理论上房屋测绘面积应当与规划验收测量面积高度一致、统一。但由于房产测绘面积和规划许可面积的依据和关注点不同，往往两者的实测面积有一定的出入：
一方面是建筑面积计算的外轮廓界面问题。在广州，规划报建图纸的建筑面积是计算至结构面，由于建筑物竣工后已有外墙装饰面，规划验收测量则计算至外墙体的最外层表面（贴面、挂层、幕墙等），这样容易建成规划验收的建筑面积（尤其是计算容积率的建筑面积）超出规划报建，经常超过规划条件核定的计算容积率建筑面积，存在行政风险，也无形中给开发商合法地增加了建筑面积。对此，结合目前规划报建的同时大部分需要把关建筑物的外立面、景观效果，以及房产测量是沿建筑物外墙体的最外层表面的勒脚以上量取数据的，建议规划报建的建筑面积也是规划验收测量、房产测绘的做法，即规划报建、规划验收、房产登记的建筑面积统一计算至建筑物外墙体的最外层表面，避免大的误差。
另一方面，对一些利用钢栏、柱、玻璃等作为围护结构的建筑形式应统一边长测量规则，如使用玻璃或铁栏等作为不封闭阳台围护结构的，其边长计算范围可参照下列图2的图示进行测量：
图2不封闭阳台边长计算范围图示
还有就是对于上部是玻璃下部是墙体的组合式围护，边长测量应当统一是测量至玻璃（玻璃厚度）还是墙体外缘，见图3。
图3 组合式围护结构的边长计算范围
5.3 统一建筑面积计算规范
总体来说，目前国内大部分城市对城乡规划管理、不动产登记中的建筑面积采用了比国家标准更严格、细化的计算规则或办法，其制定重点和思路相对一致，但尺度因各城市自身的发展与管理诉求不同而有所不同。根据建筑设计最新的发展趋势以及相关城市类似计算规则的规律总结，从减少重复测量、资源浪费的角度出发，笔者建议将《建筑工程建筑面积计算规范》、《广州市规划管理建筑面积计算办法》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算规范》四个标准规范进行有机整合，合四为一，重新制定同时适用于规划审批、不动产登记工作的广州市建筑面积计算规则，消除分歧。对此，笔者提出以下几点统一建筑面积计算规范的意见建议，具体有：
（1）层高。随着时代的发展，建筑设计不断创新，本着发展、前瞻、开放、包容的城乡规划理念，规划管理部门不可能通过限制住宅、商业、办公的层高以便与产权登记部门在建筑面积计算取得一致。鉴于房产测绘同样将层高纳入测量项目之中，建议产权登记部门对住宅、商业、办公建筑的层高超过相应基准值后，也统一按照每2.2米为一层、余数进一的方法，按其水平投影面积的倍数计算建筑面积；同时，规划管理部门统一对层高2.2米以下的不计算建筑面积。
（2）阳台。在规划审批中，阳台的建筑面积计算通过与阳台进深距离、楼层净高、投影面积、套内面积挂钩，控制阳台面积，在一定程度上避免开发商“偷面积”，但也造成目前广州的房屋比较少出现大阳台，影响到购房者的居住环境，同时给规划审批造成一定的难度。同时，有些建筑物无法判断其阳台是主体结构内还是主体结构外。故从易于操作、便于审批的角度出发，建议规划管理、房产登记统一按“全封闭全算、不封闭半算”计算阳台的建筑面积。
（3）飘窗。飘窗设计有利于增大卧室的空间，为购房者提供视野开阔、舒适的居住环境，故应当鼓励此项建筑设计。鉴于四个规范对飘窗的建筑面积计算规范不一致，建议飘窗的建筑面积计算统一按“飘窗突出外墙结构边线小于或者等于0.5米且高度（含上下结构厚度）小于2.2米的，不计算建筑面积，超出上述规定的，按照其水平投影面积计算建筑面积。”
（4）飘板、雨篷。此类构筑物主要是用于遮风挡雨，景观效果、安装设备等情况，有利于购房者生活环境、品质的提升，建设单位很少通过此类构筑物来获利。广州的规划验收阶段经常遇到规划报建时雨篷外挑宽度小于2.1米而未计算建筑面积，但实际竣工情况超过2.1米而计算建筑面积，导致建设项目存在增加建筑面积的情况。对此，建议在规划管理方面放宽飘板、雨棚的要求，不限制其宽度，也不计建筑面积。
（5）设备层、避难层。鉴于广州市现行的建筑面积计算规定是一致，故仍按此执行。
（6）室外楼梯：对于房屋来说，楼梯是是交通和消防的必要构件，是至关重要的建筑结构及部位。由于楼梯的建筑面积作为公摊建筑面积的一部分，涉及到公摊系数的确定，其计算是相当关键的，尤其是室外楼梯。因为在一些综合性楼房里，可能存在室外楼梯是直接通到楼上的；就使用功能及设计理念而言，这种室外楼梯只是为了方便出入或作为消防疏散通道而考虑的。故，建议此类建筑不论有顶还是无顶，均不计算建筑面积。
（7）出入口坡道。鉴于此类主要是为了业主出行方便，避免雨水进入地下车库，无其他利用功能，不论有顶盖还是无顶盖，建议此类建筑不计算建筑面积。
（8）采光井：主要用于通风采光之用，井内无地面，无法作为居住、生活等其他使用功能，且未对购房者有直接影响，建议此类建筑不计算建筑面积。
6 结语
通过对广州市规划管理、不动产登记等行政审批所使用的不同建筑面积计算规范进行逐项地、系统地分析差异，并充分分析差异性所造成的影响，结合实际工作中的问题和经验，从行政管理角度提出解决这些差异性思路和处理方法，为今后的城乡规划管理及不动产登记工作提供了有价值的参考。
参考文献
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[2] 桑瑞芹.新时期对建筑面积核定的探究[J]. 城市建设理论研究，2013，（11）.
论文作者:邱俊冰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第9期
论文发表时间:2018/8/30
标签：建筑面积论文; 面积论文; 测量论文; 面积计算论文; 建筑论文; 广州市论文; 层高论文; 《建筑学研究前沿》2018年第9期论文;