王晓涛[1]2001年在《收益还原法纯收益的计量及预测系统开发》文中研究指明房地产估价在我国是一项新兴中介服务业，是在市场取向改革目标的确立和实施过程中逐渐发展起来的。作为新生事物，不可避免地在我国房地产市场建立的初期使用过程中出现各种各样的问题。作为房地产叁大估价方法之一的收益还原法，基础数据的确定在理论和实务上更是显得不够成熟。而这其中对收益还原法中一个非常重要的参数─纯收益的计量问题缺乏系统的研究，对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框架，导致收益还原法在实际应用中主观性和随意性很大，使得被称为估价方法中的“王后”的收益还原方法在实际工作中被扭曲，严重影响了收益还原法生命力。 本论文在选题上寻找收益还原法理论研究的薄弱环节和基础工作，提出动态收益还原法的思想，通过借鉴会计学、投资学、经济学等有关理论对收益还原法中纯收益内涵、外延有关问题进行了深入的探讨；通过借鉴经济学中预期理论、不动产经济周期理论对房地产纯收益的合理预测问题进行了科学的界定；运用灰色系统理论、随机时间序列理论、最优化等数学方法建立了不同条件下房地产纯收益预测的数学模型，并通过实证的分析验证了这些预测方法的科学性和有效性，为构建一个系统的收益还原法纯收益预测框架进行了研究。 论文同时注意解决各种数学预测方法在估价工作中的实际操作性问题，通过可视化收益预测支持系统开发为建立的数学预测模型服务于估价工作奠定了基础。因此本论文的研究成果对于指导收益还原法的估价实践能起到一定的指导作用。
徐慧[2]2006年在《城镇土地估价中土地纯收益的研究》文中指出土地纯收益是土地价格评估、不动产投资决策分析、土地利用规划管理工作中至关重要的参数之一。尤为重要的是，土地纯收益的精度对于土地价格的判断有着极为敏感的作用。在我国宗地评估实践中，限于研究手段和研究深度等方面的原因，目前在土地评估实践中对土地纯收益的理解、测算和运用等方面存在诸多问题。 本文侧重于理论研究，并以实例为佐证，在对土地纯收益的认识存在的误区澄清的基础上，通过分析土地纯收益的来源和形成基础，探析了土地纯收益的内涵和外延、界定了土地纯收益的本质。指出在土地纯收益额的选择和应用中，宜从经济收益观来考虑，而对会计收益要进行审视、分析，甚至进行必要的调整，使收益额更能真实、可靠地反映被评估标的的客观收益水平。通过对传统收益还原法的讨论分别指出总收益、总费用计算过程中应注意的问题，并引入贡献率的概念，用企业的整体收益分别乘以不同资产在企业整体收益中贡献的权重系数即贡献率，进行收益分割来求取土地纯收益的设想。通过对传统的收益还原法、净现值法、调整现值法等不同测算方法的对比分析，得出净现值法、调整现值法在现实的估价中为传统收益还原法的一种有效的补充，叁种方法应该相互结合相互校验。 最后，笔者在对土地评估中纯收益的影响因素分析、时空特征分析的基础上，指出土地纯收益和地价具有各自的独特作用和使命，不可能相互取代。基于此，笔者提出土地区段基准纯收益的概念，分析了土地区段基准纯收益的实践意义，以常熟市商业用地为例，探讨了土地区段基准纯收益的测算方案，试图建立土地基准纯收益动态监测体系，从而完成土地评估中土地纯收益的确定从“静态”向“动态”的转变。
景莉娜[3]2008年在《乌鲁木齐市耕地资源价值研究》文中研究指明随着城市化进程的加快,大量耕地因建设需要被征用,从而限制了粮食生产,粮食安全难以得到保障。同时,征地补偿过低,农民利益受损,增加了社会不稳定因素。然而,要解决上述问题,只有对耕地资源价值进行正确的认识和计量。本文在参考大量国内外相关文献的基础上,依据实际情况,首先对乌鲁木齐市的耕地资源价值进行了理论分析。其中包括耕地资源价值的理论基础和耕地资源价值内涵两部分,从而明确了耕地价值的构成,初步提出了耕地价值评估框架体系。接着研究了耕地资源价值的评价方法,即收益还原法、替代法和意愿调查法这叁种方法的基本原理和步骤等,并在此基础上,以乌鲁木齐市为例计算出了耕地资源的经济产出价值、社会保障价值、非市场价值和总价值。研究结果表明,乌鲁木齐市耕地资源的社会保障价值和非市场价值在总价值中占有一定的比重。评价结果证明,在以往的耕地征收过程中,人们忽视了耕地资源的其他价值,因此造成耕地征收价格严重偏低,这既是对农民利益的一种剥夺,也是对耕地资源价值的一种过低补偿利用。经济产出价值以外的价值应该得到认可,并应在土地交易中得以体现。最后,本文对该研究作了总结,并对其中存在的一些问题进行了讨论。
孙岑[4]2014年在《收益还原法在XX集团ABC百货大楼评估项目中的运用》文中研究指明随着市场经济的建立和健全，特别是土地有偿有期使用和住房的商品化等进程的深化，作为生产和生活基本要素的房地产越来越多的进入市场，进入流通。房地产进入流通离不开房地产价值评估。房地产价值评估活动不但是进行房地产市场管理的一把利刃，还能够保证房地产市场的正常运行并为交易双方提供强有力的保障。房地产价值评估已经深入到社会的各个层面，它不但能够为租赁、抵押、保险等房地产业务提供相应的价格参考，还可以帮助投资者做出投资决策，如果有投资者需要对某项房地产做出是否投资的决策时，房地产估价便可以提供一个投资价值的参考，并且房地产评估活动也成为了国家宏观调控房地产市场的关键手段。作为房地产叁大估价方法之一的收益还原法，虽然它的基本原理比较简单，却也是最为充分的，并且是最符合当前我国房地产市场发展趋势的一种评估方法，它与其他方法相比有着许多不可替代的优点。但是，由于我国相关准则中未对收益还原法中所涉及的各类参数的选取方法与原则做出明确的规定，并且评估最终结果容易受到外界的干扰，从而导致了收益还原法的操作难度较大。这也使得许多评估人员不愿意采用这种方法进行评估。所以，如何让现行的收益还原法更能够被评估人员所接受，并且评估结果更为准确客观合理，更能从长期价值趋势上反应房地产的价值，很好的为投资者所使用，是当前房地产评估亟需解决的问题。本文首先从理论出发回顾了国内外对于房地产估价以及收益还原法的研究情况，在前人研究的基础上，阐述了房地产评估方法体系的基本内涵并将收益还原法与市场比较法、成本法进行对比分析从而得出收益还原法相对于其他方法的优势所在。然后通过具体案例，实现理论与实践的结合。将收益还原法运用到XX集团ABC百货大楼评估项目中，通过这样的实践总结出这种方法的适用的范围以及使用的前提条件，并分别从政府角度、行业角度、评估机构和执业人员这几个角度出发提出完善建议。
李春华[5]2008年在《商业房地产收益还原率的研究》文中提出本文站在市场的角度,对西安市商业地产市场、商业地产经营模式、商业地产风险、商业地产开发关键进行详尽地叙述;对于传统租金结构深入地进行探讨,重新确定了租金价值结构构成因素的内涵。通过实例说明了商业地产定租金模型、物业费测算过程。商业地产之所以会成为亮点这与它具有高收益的特点是密切相关的,然而收益率的确定是商业地产估价中最棘手的问题。收益率指标的确定是测算商业地产价格的重要依据,但估价师在利用收益法从事商业用房价格评估时,往往对收益率的取值存在较大的随意性,缺乏科学的依据,因而容易导致评估价格发生偏差,为彻底解决这一问题,本人对西安市钟楼、小寨、康复路、高新等成熟商圈进行调研,通过努力采集了一手商业地产租金及价格,并对采集到的样本进行认真的筛选、修正、汇总与统计,通过对商业地产“租价比”的测算,最终得出了西安市商业地产综合收益率、分区商业地产收益率等一系列指标。通过这次调研所得到的结论,不仅对西安市房地产开发企业确立投资还原率、房地产估价机构利用收益法测算商业用房收益价格等方面有着重要的参考价值,同时,收益率指标的确定也对非住宅房屋拆迁补偿价格体系的调整也提供了十分重要的依据。本文利用灰色系统模型所得数据序列进行模拟与预测,进而通过对某一区域的收益还原率进行预测并由反推公式得出该商业地产的市场价值。求出西安市商业地产系统风险系数β,并应用安全利率加风险调整值法求商业地产收益还原率的公式。对收益还原法理论在实际应用中有一定的推动作用。
彭进[6]2009年在《房地产价值评估收益还原法研究》文中提出随着美国次贷危机演变为全球性金融危机,如何合理地评估房地产价值,准确地衡量房地产价值的底线,成为世界各国日益关注的焦点。我国房地产市场的迅速发展,近年来我国收益性房地产、投资性房地产价值评估案例的大量增加,使得收益还原法成为当前房地产价值评估中较为常用,非常重要地方法之一。但是目前收益还原法存在一些缺陷,如何对现行的收益还原法进行改进,使之评估结果更加准确客观,更能从长期价值趋势上反应房地产的价值,指导人们的投资购买决策,是当前房地产价值评估需要解决的重要课题。本文首先阐述了房地产价值评估的基本内涵,介绍了国内外房地产价值评估研究的基本情况,详细论述了叁种主要房地产价值评估方法市场比较法、成本法、收益还原法各自的理论基础和适用范围,并将收益还原法与其他二种评估方法进行比较分析,在此基础上重点介绍了收益还原法的适用性、局限性及其关键因素纯收益、资本化率的确定,对每个关键因素的含义、影响因素作了分析。其次,对现行收益还原法进行了几点改进,引入聚类分析提取资本化率,选取每平方米年租金、房地产装修情况、所处楼层叁个指标对具有相互可比性的房地产交易案例进行聚类分析,形成房地产组团,从而显示了可比实例可能存在的范围,解决了市场提取法可比实例选取难的问题,提高了选取可比实例的准确性和客观性。并尝试将资本资产定价模型引入到收益还原法中,建立了基于资本资产定价模型的收益还原法,对房地产风险、波动性因素进行定量分析,以期从长期价值趋势上准确判断房地产的价值,指导人们的投资购买决策。最后,运用改进后的收益还原法对南昌市房地产评估案例进行了实例分析,对南昌市高新技术开发区高新大道的15个房地产交易实例进行聚类分析,得出4个房地产组团,解决了南昌万科四季花城叁楼评估案例的可比实例求取问题。得出了南昌万科四季花城叁楼的评估案例的市场价值和内在价值,由于其内在价值低于市场价值,所以该评估案例目前不值得投资。
王焱[7]2018年在《耕地经营权价值评估研究》文中研究说明随着现代农业经济的快速发展,农业生产开始走上机械化和规模化的道路,土地经营权流转市场逐步扩大。耕地是涉农企业的生产资料,流转耕地的租金做为土地经营权流转健康有序发展的关键,依然存在着价值难以准确评估的问题。租金是土地经营权价值评估的基础,为了使土地经营权具有实际意义,可以指导土地租金价格的制定或做为抵押向金融机构借贷。所以有必要对耕地经营权价值进行评估。我国涉农企业取得耕地经营权有出租、转让、作价入股、质押四种主要方法,本文主要对租赁这种方法进行研究。本文主要运用收益还原法、市场比较法、剩余法,系数修正法,对耕地经营权的价值进行评估。找出不同方法下耕地经营权价值的差异,对比不同方法之间的优缺点,以确认最接近土地经营权的真实价值。本文以ZF公司为案例公司,运用不同的评估方法对其流转的耕地经营权进行价值上的评估,得到评估耕地经营权价值最优的方法。为涉农企业未来进行价值确认、抵押贷款、资产重组提供参考,也使农民更加充分的享受到流转耕地经营权带来的收益。
付京艳[8]2009年在《城市地下空间资源的价值与价格研究》文中研究说明合理开发利用城市地下空间资源具有节省土地费用、增加城市空间容量、改善交通与环境、提高城市防灾减灾效能等可持续发展的意义。有效评估地下空间资源价值,不仅能够充分认识地下空间资源开发的实际效益,防止对资源无序开发和浪费,而且是地下空间资源市场化运作的需要。国内外很多学者针对地下空间资源价值和价值评估的影响因素进行了一定的研究,但是还没有形成系统的地下空间资源价值评价体系,评估地下空间资源价值和价格的方法还不十分明确。因此本课题研究对扩展土地资源评价理论和方法以及合理开发地下空间资源具有现实意义。论文在大量研究国内外土地资源价值评估理论与方法的基础上,阐述了地下空间资源价值的概念和组成内容,研究了地下空间价值的形成机理和作用机制。城市地下空间资源价值可以分解为开发利用地下空间获得的效益和开发的成本两个部分,在数值上等于总效益和总成本的差值。其中效益部分包括较容易通过货币衡量的直接的经济效益和间接的社会与环境效益。论文借鉴土地资源价值评估理论中的收益还原法、成本逼近法和假设开发法等评估方法,给出了地下空间资源价值评估的原则、思路与方法。论文阐述了地下空间资源价格与价值的辩证关系和价格形成的宏观与微观机制。在分析地下空间资源开发效益的影响因素基础上,运用层次分析法和专家调查法构建了价格评估指标体系。根据计量经济学的特征价值理论,建立了适用于广场绿地和道路地下空间资源的特征价格评估模型。收集整理了国内13个典型广场地下空间开发利用的实际数据,利用特征价格模型回归拟合了地下空间资源价格测算的模型。论文最后针对兰州开盛广场绿地建设及地下空间开发项目案例,利用提出的经济价值评估方法测算了该地下空间开发项目的经济效益和地下空间资源的基准价格,采用拟合的特征价格模型测算了项目的地下空间资源市场价格。
黄健[9]2012年在《石油企业土地使用权评估研究》文中研究表明石油企业是用地大户，是国家政策重点支持的能源企业，而土地则是石油企业生存和发展的生命线。近年来，尤其是新《土地管理法》颁布之后，我国石油企业获得土地使用权的方式由无偿、无限期使用过渡到现在的有偿、有限期的出让土地制度，取得方式的改变导致了之前沿用的评估方法已经不适应企业的现状。因此，有必要对石油企业土地使用权评估现状进行研究，对评估方法进行改进，方便企业对土地资产进行整理、处置，提高生产水平。本文以“石油企业土地使用权评估”为题，首先对土地使用权的评估相关理论进行分析研究，确定了土地使用权应该作为无形资产进行核算。然后对石油企业土地使用权的特殊性和评估现状进行了论述，调查结果表明企业之前都是从成本和费用的角度对土地使用权进行评估，而忽略了石油企业土地使用权的价值是建立在未来收益的基础上，因此本文从收益的角度采用收益还原法对土地使用权进行了评估。然后根据石油企业土地使用权使用年限长、每宗收益不在同一个时点上等特点对收益还原法进行了改进，提出了新的评估公式。本文通过提出的评估方法，对选取的案例公司做了实证研究，得出了评估结果。然后对评估结果进行分析，验证了新的方法适合对石油企业土地使用权进行评估，同时对案例公司土地使用权的管理给予了相关建议。
刘苗[10]2014年在《洪湖市A土地价值评估研究》文中研究指明土地是人类社会发展中一切生产所必须的物质条件，也是一种稀缺和难以替代的资源。在经济高速发展的今天，土地资产和资金在国家、集体、单位和个人之间不断转换，在买卖和转换土地资产时必然面临一个突出而重要的问题——土地估价。土地估价不仅能调控土地市场供需和反映经济发展状况，而且是调整土地市场经济主体之间利益关系的保障。但是，由于我国土地市场，特别是小城镇土地市场尚未完全发育，土地估价法规尚不健全，土地估价技术尚有待提高，因此，在地价评估尤其是小城镇地价评估中出现了诸多问题和现实困难，影响了估价结果的准确性和科学性。本文在阐述国内外学者对土地价值和土地价值评估等相关理论研究的基础上，结合小城镇土地价值评估的发展现状，对洪湖市镇级商业用地A土地进行地价评估。本文在全面分析A土地基本情况及其地价影响因素的基础上，综合考虑各评估方法的适用性与优劣，采用基准地价系数修正法和收益还原法评估A土地价值。在基准地价系数修正法中，对影响地价的容积率、区域因素和个别因素分别进行修正。在容积率修正过程中，利用Eviews7计量软件，采用拟合样点地价回归方程方法得到容积率与地价之间关系的函数，科学地测算出容积率修正系数。在收益还原法中，选择市场比较法估算A土地潜在租金价格，成为确定土地纯收益这一参数值的关键。采用两种方法综合确定还原利率，一定程度上提高了还原利率的精确性。最后，取两种评估方法的算数平均值完成对A土地价值的独立评估，为小城镇土地价值评估确立规范有效的评估方法和程序提供借鉴。同时，通过此次评估，获得相关启示，并对小城镇土地价值评估中存在的问题提出相应建议。
参考文献：
[1]. 收益还原法纯收益的计量及预测系统开发[D]. 王晓涛. 西安建筑科技大学. 2001
[2]. 城镇土地估价中土地纯收益的研究[D]. 徐慧. 南京师范大学. 2006
[3]. 乌鲁木齐市耕地资源价值研究[D]. 景莉娜. 新疆农业大学. 2008
[4]. 收益还原法在XX集团ABC百货大楼评估项目中的运用[D]. 孙岑. 湘潭大学. 2014
[5]. 商业房地产收益还原率的研究[D]. 李春华. 西安建筑科技大学. 2008
[6]. 房地产价值评估收益还原法研究[D]. 彭进. 华东交通大学. 2009
[7]. 耕地经营权价值评估研究[D]. 王焱. 内蒙古农业大学. 2018
[8]. 城市地下空间资源的价值与价格研究[D]. 付京艳. 清华大学. 2009
[9]. 石油企业土地使用权评估研究[D]. 黄健. 西安石油大学. 2012
[10]. 洪湖市A土地价值评估研究[D]. 刘苗. 湖南大学. 2014
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