黄瑞
运城市房屋征收与补偿管理中心 山西运城 044000
摘要：在房产测量阶段测量人员要把好测量关；在房屋建筑面积计算环节中，计算人员要严格遵循房产测量规范》；同时测量人员还要尽量减少预测和实测造成的面积差异。以求提高房屋建筑面积测算的精准度。
关键词：精准度；可靠性；严谨；责任
引言
房屋建筑面积测算是房产测绘的主要任务之一，其主要内容是测定房产权界、房屋的建筑面积、坐落位置形式、房屋的层次、结构、分户的建筑面积以及共用面积分摊等基础数据。这些数据经房地产发证机关确认后，作为核发房屋所有权证的测绘资料及所有权证的附图，是核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。
房屋建筑面积测算是一项十分细致而复杂的工作。测算成果的正确与否，涉及到千家万户的切身利益。从事房产测绘的技术人员必须认真负责地做好房屋建筑面积的测算工作，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。
首先就测量阶段的工作来简单阐述一下怎样才能减少误差，提高房屋建筑面积测量的精准度。
第一，施测前测量人员必须严格做好房屋和房屋用地调查工作。根椐GB/17986-2000《房产测量规范》附录：“房屋调查表”和“房屋用地调查表”规定的格式和内容进行细致的调查和登记。对房屋坐落、产权主、产别、层数（房屋的层数是指房屋的自然层数）、所在层次、建筑结构、建成年份（房屋建成年份是指房屋实际竣工年份，拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明）、用途（房屋用途是房屋的实际用途。一幢房屋有两种以上的用途，应分别调查注明）、占地面积、使用面积、建筑面积、墙体归属（房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙的借墙等三类）、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，一一逐项调查落实，现场记录下来。另外还要对房屋用地坐落、产权性质、土地等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、土地使用权来源、四至、界标、土地用地用途、用地面积和用地纠纷以及其他情况做如实详细的记录，认真准确地绘制好房屋用地范围示意图。
第二，施测时测量人员要对测站周围地形的特点、测绘范围、跑尺路线的分工等问题应有统一的部属，在测绘过程中司尺员和记录员要配合默契。司尺员在跑尺过程中，除预定的分工路线跑尺外，还应有其本身的主动灵活性，务使测绘方便为宜。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
第三，测量人员必须正确掌握常用测量仪器的使用方法和精准的读数方式。在使用卷尺测量时要使卷尺的零刻度对准被测物的一端，在同一高度紧靠被测物体进行测量，读数时视线垂直于被测物体末端所对的刻度线；使用手持式激光测距仪时测距仪的零端点要紧贴被测边长的起点，激光束应投射到位于被测边末端的目标板上，并使光束两端在同一水平面。要十分注意使激光束与墙面（或被测物）垂直，测量出被测物之间的平距。边长测量结果取位至0.01m，任何边长都应独立测量两次，两次测量的的差值应小于其被测长度值的0.05%，取两次测量的中数作为最后测量结果。
测量人员务必严格按照房屋建筑面积测量方法进行操作，把好测量关，尽量减小在测量过程中产生的误差，从而提高房屋面积测量的精准度。
其次,在房屋建筑面积计算这一重要环节中，计算人员一定要确保建筑面积的精准度。从业人员要严格遵循我国现行的《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定，把握好原则，理应计算建筑面积的计算建筑面积，该计算一半面积的计算一半面积,应计入分摊的就计入分摊面积。
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。根据计算建筑面积的有关规定和规则，能计算建筑面积的房屋原则上应具备下面五个普遍性的条件：应具有上盖、应有围护物、结构牢固，属永久性的建筑物、层高在2.20m或2.20m以上、可作为人们生产生活的场所。计算人员要牢牢谨记这五个必要条件，搞清楚面积计算的范围，以求不犯原则性错误。
房屋的外围尺寸应包括标准厚度的一般抹灰层（一般按0.02m厚度计算），但不包括镶贴块材、装饰面等艺术形式及凸出墙面的墙裙、附墙垛、烟囱、垃圾道等构配件尺寸。
上盖是必要条件，例如：阳台、架空通廊、走廊等，都应有顶盖才能算建筑面积，无顶盖的不能计算建筑面积（室外楼梯除外，它是按各层水平投影面积的一半来计算面积的）。
层高2.20m是一个界线，高于2.20m（包含2.20m）以上的自然层或房子才参加面积计算，否则不计算面积。（测量时应特别小心谨慎地进行观测，此时的测量参照点不宜少于4对，并使得上下4对参照点构成四边形，以保证测量成果的准确可靠。）
具有永久性。永久性是指在建筑红线控制范围内的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如钢、钢筋混凝土、水泥、砖、木、石等材料）构筑的，使用期限在半年以上的各种构造物建设的永久性建筑工程。一般地说，使用年限（期限）在25年以上，即可认为是永久性的房屋。
共有共用建筑面积及其分摊也是房产测绘中重要且复杂的一项工作，在计算分摊时一定要认真仔细，尽量减少纰漏，提高面积计算的精准度。
一般以幢为基础对共有建筑面积进行可分摊和不可分摊的划分。
可以分摊的共有建筑面积：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幛服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积等。
不应分摊的建筑面积：作为人防工程的建筑面积（大多高层建筑都设有人防工程，测绘人员一定要认真勘察现场，结合图纸，并和开发商仔细沟通，以免多算面积和面积计算不准确）；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用作公共事业的市政建设的建筑物。
随着时代的变迁，现代房屋设计功能综合多样化，格局布置新颖、复杂，增大了房屋面积计算的难度。这时从业人员更要认真仔细，增强责任心，对工作持有严谨细致的态度。详细查阅图纸，平面图、立面图、详图结合着看，前后把图纸看透。熟练掌握规范规定，弄清楚面积该算不该算，全算还是算一半，分摊还是不分摊。在进行分摊计算时严格按照计算规则进行分摊计算。应按照谁受益（占有、使用）谁分摊的原则，对各共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行各级分摊，并执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊至套或户。
另外测量人员还要尽量减少预测和实测造成的面积差异。测绘人员和建设开发单位要及时沟通，做好变更测绘。严谨把握我们测绘成果的精准度，以减少房屋买售两方之间矛盾和纠纷。
随着房地产业的飞速发展，商品房面积的精准性关系到广大人民群众的根本利益，房产测绘的结果与开发商和购房者的利益密切相关，只有在正确测绘的前提下，才能达到销售与购买双方共同满意的目的，房产测绘一旦出现偏差，很容易引起购房纠纷，影响房地产市场健康发展，因此对于房产面积进行准确的测绘，能够最大限度地避免购房纠纷的发生，对维护社会稳定具有重要意义。
做为房产测绘从业人员我们必须爱岗敬业，诚实守信，办事公道，刻苦学习，勤奋钻研，掌握现代科学知识和技能。保证房产测算成果的精准度，为广大群众提供准确的房产面积。做好开发单位和购房老百姓间的媒介工作，有效地推动房产测绘行业的健康发展。
参考文献:
1、陈清华.浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001（8）。
2、胡朝安．浅析房屋预、实测建筑面积差异的原因［C］． 华东六省一市测绘学会第十一次学术交流会论文集，2009
论文作者:黄瑞
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第34期
论文发表时间:2019/4/4
标签：房屋论文; 建筑面积论文; 测量论文; 面积论文; 房产论文; 人员论文; 永久性论文; 《建筑学研究前沿》2018年第34期论文;