——南宁绿地289商业街区设计实践
蒋珂
杭州中联筑境建筑设计有限公司上海分公司 200092
摘要：商业建筑因其功能的独特性，要求设计师从商业营销的角度切入项目，宏观把握设计脉络。本文以南宁绿地289商业街区项目为例，论述了设计与商业相结合的可能性和现实意义，可以作为商业建筑设计实践的参考和理论依据。
关键词：建筑设计；商业运营；结合
引言
商业是买和卖两种行为叠加的产物。买方和卖方构成了商业的主体。商业建筑的主角同样是购买方客流和销售方开发商。他们的角色是第一位的。而建筑师是配角，处在外层的位置。建筑师在商业建筑的设计过程中其实是在为买卖双方理顺他们之间的商业关系，通过空间塑造让购买者买得愉快，心甘情愿，让销售者卖得顺畅，盆满钵满。在这个基础上，建筑师可以去建立一方自己的小天地，实现自己一点关于空间艺术的理想，但不能违背这个基本的商业架构。好的商业建筑设计师是商机的创造者，是艺术激情和商业智慧兼备的混合体，也是半个开发商。
1三道题
南宁绿地289商业街区地处南宁市青秀区，紧邻青秀万达广场。对于这个项目，开发商面前有三道难题需要跨越：
1.1 人气
项目地段还可以，距市中心2公里，从大的区位上来说，应该不担心客流量。但是从基地本身来讲，临接城市干道较少，只有西面和南面两个面可以设置商业入口。北面为和居住区之间的内部道路，道路级别不够。东面的市政道路与基地有较大高差，而且在短时间内市政工程无法实施，满足不了商业街区开业运营的时间要求。西边的滨湖北路较成熟，有大量人流，而南面东葛路东段由于东边市政道路施工封闭其实并不具备有效人流导入的条件。怎么在这四分之一段半路的开口区域内做出合理的商业人流组织是项目面临的首要巨大挑战。
1.2 亮点
商业最怕同质化。因为旁边有万达，项目怎么打造自己的特点就成了胜负手。开发商也是绞尽了脑汁，最后定下的策略是搞异域风情。而创新是不弄法式、西班牙式，而是引入了海派文化石库门。因为随着国内城际交通的发展，高铁让城市之间的交流越来越紧密，二线城市对一线城市的繁华的向往和推崇也是可见的，再加上开发商的总部设在上海，设计单位也在上海，推海派无疑从实现度上有较好的基础和现实意义。南宁找不到第二个海派地标，这在标识性上就具有了唯一性。
1.3 业态
最理想的状态是一开始开发商就已经由专业策划团队确定了具体的业态，具体的入驻商家，这样对设计的细节要求就一目了然。因为不同品牌的商家对空间、平面和造型都有自己独特的需求。而现实状况是开发商一般都在“想不清楚”的状态下不断的修改业态布局。这个项目的业态在设计过程中也一直处在动态变化中。业主方、建筑设计团队也在各自将自己的意愿加入到业态布局中，不断的探讨和深化。怎样让设计适应这种不确定性是一个需要真正思索的问题。
2 三个解
在这个项目中，建筑设计师和开发商一直保持着紧密的沟通。在高强度和快节奏的工作状态下，设计师尽可能的消化开发商的商业策略，将专业技能和商业运作相挂钩，使造型、空间和流线融入到有效的商业运营当中，力求使商业行为发生场所的细节完善和到位
2.1流线
关于流线最大的问题是东西方向的人流动能不足，无法像常见商业街那样在两个端头选两个口形成天然的商业动线。经过反复思考，形成如下方案：
首先西南角作为人流主入口毋庸置疑，这里是人流量最大的地方。其次在东端设置了一个微MALL，一方面拉动东南其入口的人气，另一方面也希望其成为西南入口人流的一个“对景”，带动东西向的人流动能。这样，从西南入口进入的人受到微MALL的吸引可以自西向东进入商业街南街，往前到达微MALL之后再由东向西通过商业街北街，完成一个商业动线的循环。这样就通过合理的动线组织弥补了基地东面阶段性人气不足的缺陷。
图1 商业流线布局
2.2 立面
配合开发商海派文化标签的定位，设计对立面风格进行了研究。首先设计不希望做纯石库门，因为功能中有MALL和LOFT的存在，现代风格是必不可少的。另外基于当地特有的文化背景，设计希望把骑楼元素也植入进来。这样就形成了石库门、现代和骑楼文化的混搭风格，对不同种类的人群更具有亲和力和适应性。设计将两条东西向的商业街定义为邕街和沪巷，根据不同位置立面的城市形态需求，形成现代风格、骑楼文化、石库门文化、新古典等风格的微差，丰富了城市和商业的界面。这样建筑群的视觉语汇就对同质化和单调有了天生的免疫力。另外由于这些风格都有近人尺度的建筑形态呈现，设计对建筑细节进行了精细化控制，对檐口、线脚、勒脚、压顶收口、彩釉玻璃纹样、穿孔板图案等立面细部进行了系统梳理，为之后的二次商业装修设计和商业街标识设计营造了一个很好的背景和基础。
图2 商业街区街景
2.3 空间
基于开发商不稳定的业态，商业空间无法精准确立。设计主要考虑商业街和街道空间开合收放的变化，增加其趣味性和可逛性。最开始的布局是遵循“通而不畅”的原则做了很多进退曲折的变化。而开发商为了获取更多的租售单元，要求改为直线型街道空间。为了打破这个兵营式布局的乏味感，设计想了很多办法，通过不同尺度的立面单元组合以及建筑体量的微进退，塑造了以入口广场、中央广场和MALL前区三个广场为节点的商业路径。屋顶花园、景观露台和休闲阳台的设置也柔化了建筑立面轮廓，使每个空间节点都有看点和驻足点。在实际运营中甲方引入的商家属于中档层次的，风格也较难成为有规模效应的商业形象，这时系统设计和规划过的建筑空间就起到了打造风牌视觉印象的效果，支撑起了整个商业街区的标识性。MALL围绕贯空各层的中庭打造共享性购物场所，为了强调竖直方向的连续性，顶部大面积天窗引入自然光。后来开发商引入三个旗舰店提升整个街区的人气，正好和这个垂直导向的空间布局相契合。这也印证了空间塑造对商业成功运作的积极作用。
图3 项目开业盛况
3结语
绿地289上海天地购物中心在8月18日开业，5小时内客流量达9万人次。开发商引入韩国CGV影城、天空之城亲子主题乐园、法国Le-super精品超市和石库门风格街区的酒吧以及特色主题餐饮多种业态相互配合，形成24小时全天候、全年龄段消费目的地。2018年夏天，289商业街区成为了南宁潮流风尚的新晋大本营。而依托商业街区，开发商首期推出的LOFT产品也成功去化。商业项目的火爆销售和商家蜂拥入驻见证了设计和商业行为相结合的有效性。希望类似的操作方式在更多的项目中被推广，最终让城市更美丽，更繁华，实现更多人心目中的都市之梦。
论文作者:蒋珂
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第36期
论文发表时间:2019/4/28
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