摘要：房地产开发项目涉及的内容广泛，这也就导致整个开发过程的成本构成的较为复杂，制定有效的成本控制措施，促使房地产开发项目的成本可以得到有效的抑制，进而扩大房地开发项目的成本控制效率，实现房地产开发项目的经济效益与社会价值。本文进一步分析了房地产开发项目成本控制的主要措施，以供同仁参考借鉴。
关键词：房地产；开发项目；成本控制；主要措施
一、房地产开发项目成本费用结构体系
1.1房地产成本费用构成
研究房地产企业的成本费用控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售5个阶段。房地产开发成本主要包括以下几个方面:一是土地征用及拆迁补偿费，这是房地产开发成本的主要内容。二是前期工程费，主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等费用。三是建筑安装工程费，是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
1.2房地产开发费用
房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。一是管理费用。是指房地产开发企业的行政管理部门(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。二是财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。三是销售费用。是指房地产开发企业为销售产品或提供劳务过程中所发生的费用，如广告费、支付给销售人员的工资及福利费等。
1.3成本管理控制重点
房地产开发税金是指房地产开发企业转让、出租、销售、提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应缴纳的城建税、营业税、土地增值税、教育费附加等。房地产开发项目成本管理控制的重点:从经验来看主要应该对项目的土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，开发间接费用，基础设施费，公共配套设施费进行控制。控制项目成本费用应特别关注的2个最重要的环节，即设计阶段和工程、设备、材料合同洽谈阶段的成本管理。
二、房地产开发项目成本控制体系
2.1信息系统
完善的信息系统，可以使得房地产开发项目全过程的成本信息、合同信息、合同变动情况、设计变动情况、市场信息、现场施工情况信息等得到全面的采集，并反映给成本控制人员，促使成本控制人员采取适宜的控制措施，进而提高成本控制的实效性。成本控制人员在实际的信息应用过程中，需要根据系统的分级、分类等功能进行应用，定期的生成成本报告，并与预算进行对比，明确导致成本增加的原因，并分析的导致成本增加的原因和个人，制定有效的应对措施，避免同类的问题再次出现。例如：某房地产开发项目，结合全面预算管理系统，科学的展开限额和预算的设计，尽可能的减少开发过程中的成本，提高资金的利用效率，推动房地产项目的市场竞争力。
2.2组织系统
房地产项目的开发过程涉及的内容十分驳杂，这也就使得的房地产开发企业在全过程的成本控制中，需要重视成本管理的作用，并建立符合企业基本情况的组织管理系统，进而扩大企业的成本管理效率和质量，规避风险，实现成本控制的目的。例如：某房地产开发企业建立以责任中心为基本单元的组织系统，促使各个部门在房地产开发的过程中，承担明确的责任，使其在全过程中的作用得到全面发挥，并结合预算管理，在提高工作效率的基础上，促使房地产开发项目的质量，及其后续的服务质量可以得到有效的提升，实现房地产开发项目的效益。
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2.3 考核系统
建立完善的考核体系，可以进一步推动房地产开发项目的成本，控制质量和控制效果可以得到提升，下列为某房地产开发企业制定的考核系统的具体内容。（1）针对各个部门的成本情况，制定统一的尺度，尤其是超出预算的额度，提高考核体系的有效性。（2）规定成本目标，将统一的成本目标纳入到考核体系中，进而推动企业的成本管理的效率，并将其作为一个考核指标，将其作为衡量部门各个人的绩效标准。（3）根据企业的基本情况，科学的对成本计量方法，将实际成本和预算成本对比情况作为的成本考核的指标。（4）建立完善的奖惩，结合成本控制的基本情况制定完善的奖惩机制，使得各项内容可以得到有效的控制，实现房地企业的持续绿色健康发展。
三、房地产开发项目成本控制的主要措施
3.1前期调研
可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
3.2设计阶段
控制项目成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%-90%。规划设计的考虑，要围绕住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合要好。因而要保证设计的质量，切实加强设计阶段的项目成本管理，就必须采取有力措施。主要措施有以下几个方面：加强设计阶段的经济论证，实行限额设计，实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，加强设计出图前的审核工作。
3.3施工阶段
施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与，推荐厂家，监督质量及合理限价”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
3.4竣工结算阶段
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。 审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
结束语
做好房地产开发项目的成本控制工作需要从工程设计与项目施工两个方面入手。由于房地产项目投入资本较大，且大资本运作多在施工过程中。不过相关费用资本的使用计划却是在规划设计阶段制定的。所以，要做好房地产项目的成本控制工作，就必须做好项目的前期设计及施工过程控制，做好项目成本的动态管理工作，从而相关企业对成本控制的能力，实现预期的成本控制目标。
参考文献
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论文作者:李佳佳
论文发表刊物:《基层建设》2017年第23期
论文发表时间:2017/11/9
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