区域城镇土地价格体系研究——南京市域城镇案例分析，本文主要内容关键词为：城镇论文,南京市论文,案例分析论文,价格体系论文,区域论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
分类号 中图法 F062.1
随着土地有偿使用制度改革的深入，许多大中城市土地定级估价工作已经基本完成。然而，区域中小城镇由于经济发展水平较低，土地定级估价工作或可比性较弱或尚未完全展开[1]，在土地使用权出让、转让，土地联营、联建、折价入股等经济活动中，缺乏必要的地价参考，甚至存在盲目制定、压低地价水平的现象，造成国有土地资产的流失[2]。因此，迫切需要建立一套完善的区域城镇土地价格体系，将一定区域范围内不同规模、不同类型的城镇、城市置于统一体系中，实现城镇土地价格的网络对比，以保障土地管理工作正常有序进行，确保城镇土地国家所有权在经济上的实现，发挥土地资产对城镇基础设施建设的滚动开发效益，促进区域社会、经济、生态效益的持续发展。
本文对南京市域城镇土地价格体系进行了初步研究，旨在探索区域城镇土地价格体系建立和研究上的一些理论和方法。
1 理论基础
区域城镇土地价格体系是指在一定区域范围内，以城镇为单位，分等定级为基础，估价为手段，建立区域城镇土地等（次）级（别）和基准地价、宗地地价、商业路线价等空间地价体系，通过区域范围内不同层次的城镇土地价格的网络对比，反映区域城镇土地质量的相似性和差异性，为科学管理城镇土地提供服务。
城镇土地价值是在经济活动中实现的，直接体现为地租量的大小；市场交易的主体是土地产权的移交；区位条件是影响区域城镇土地质量的最重要因素。因此，地租、地价、产权和区位理论是建立区域城镇土地价格体系的理论基础。
1.1 地租理论
地租是直接生产者在使用土地过程中所创造的财富上交给土地所有者的部分，是土地财产权实现的经济形式。因此，地租是以产权为前提条件，与土地利用方式无关，土地利用方式决定了地租数量的大小。马克思认为资本主义地租的本质是剩余价值的分配形式之一，资本主义地租主要有绝对地租、级差地租和垄断地租3种。其中级差地租是最重要的地租形式，是指租用较好土地所获得的归土地所有者的超额利润，是区域城镇土地价格体系建立的理论基础。1.2 地价理论
在市场经济条件下，土地由于存在使用价值（效用）、资源有限性（相对稀缺性）及人类对土地需求（现实购买力）存在，土地价格仍然存在，“无非是出租土地资本化的收入”，即：地价＝地租／土地资本化率。
由于城镇土地所有权归国家所有，不能直接进入市场。市场交易的产权实质为使用权、租赁权、抵押权等。因此土地价格实质是具有一定年限的土地使用权价格[5]。
1.3 产权理论
土地产权是土地财产界定的法律表现形式。土地交易实质是产权的让予，地价是土地产权的交易价格。购买土地不是为获得土地本身，而是相对稀缺性带来的收益，以获取收益的资格和权利，即产权。土地产权是一组权利束，包括土地所有权、使用权、收益权、处分权等，根据各项权利大小、完整程度和构造差异，可以自由分离组合交易，也是社会主义市场经济下土地使用制度改革的理论依据。其外，产权亦决定了土地交易、评估登记才具有法律性。产权理论有助于认识地价的来源及形成机制，有助于区域城镇地价评估的科学性和精确性，有助于城镇土地资产明晰化，促使区域城镇土地价格体系的建立。
1.4 区位理论
区位是一个综合的概念，是指土地的自然地理位置在人类社会经济活动中形成的空间位置上的综合反映。区位理论是关于人类社会经济活动的空间分布及其空间中相互关系的学说，旨在探求人类社会经济活动的空间法则和规律[3]。因此，尽管某一事物的地理位置是固定不变的，但其区位受人类社会经济活动的影响是相对的、可以变化的[2]。人们选择经济集聚、城镇规模、交通条件等因素进行分析，考察土地利用合理布局。
此外，系统理论、不动产估价理论等也是建立区域城镇土地价格体系的理论基础。
2 技术方案
区域城镇土地价格体系是一定区域范围内不同层次城镇土地质量的类（型）、等（级）、级（别）及基准地价、宗地地价、商业路线价等共同组成的空间地价体系，实际上包括区域城镇分等和城镇土地定级估价等工作内容。为了建立科学的、合理的区域城镇土地价格体系，我们提出了以区域城镇类型划分为基础，试验区区域城镇土地定级估价为参照，样点资料为依据，建立了区域城镇土地类（型）、等（级）、级（别）和基准地价、宗地地价、商业路线价等不同层次的空间地价体系技术方案（图2）。
3 南京市域城镇土地价格体系研究
南京素有“虎踞龙盘”之美誉，全市下辖10区5县，面积6516kM[2]，人口518.30万，本项研究包括南京市域4个郊区和5个辖县，共72个镇。
3.1 类型划分
南京市域城镇受集镇规模、经济发展水平、区位条件、商服繁华、基础设施、政策倾向、自然环境、人文景观等多方面的影响，呈现多样性和复杂性。为了建立合理的、科学的市域城镇土地价格体系，我们从宏观区位条件、区域城镇空间布局特征分析出发，运用系统理论，模拟区域城镇空间结构自组织方式，考虑城市、交通、港口等经济区位因素的变异作用，将市域城镇划分为中心城镇型、城市辐射型、地域中心型、一般城镇型。
3.2 试验区域城镇土地定级估价
试验区域城镇土地定级估价是南京市域城镇定级估价工作基础。在区域城镇类型划分基础上，以代表性和可行性为原则，采用地方上报与资格评审相结合的方法，选择了8个城镇；根据国家《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》进行定级估价。鉴于此项工作已有国家标准，不予赘述，仅说明估价结果（表1）。
3.3 南京市域城镇土地分等研究
城镇土地分等是对一定区域范围内城镇土地综合质量的等级划分。土地等级反映了一定区域范围内城镇之间土地区位条件和土地收益水平的差异。城镇土地分等一般采用多因素综合评价方法，即在因素、因子分析、选择，指标量化、标准化、专家打分以及权重确定的基础上，计算城镇土地综合质量指数，进行排序分等。
3.1 因素、因子分析与选择
影响城镇土地综合质量的因素、因子很多，有宏观的、微观的；有静态的、动态的；有直接的、间接的，且因素、因子之间相互联系、相互影响。在南京市域城镇土地分等中，根据当地实际情况，结合指标可定量化等特点，选择了城镇规模、经济发展水平、交通条件、商服繁华、基础设施、其它因素等6大类因素（表2）。
3.2.2 指标量化与标准化
根据上述因素体系，我们设计了特殊的调查表，城镇规模由建成区面积、规划区面积、常住人口、流动人口等四个指标量化；经济发展水平由社会总产值、人均国民收入二个指标量化；交通条件由离重要干线距离、外联道路数、对外交通设施、镇区路网密度、中心城市距离等5个指标量化（表3）；商服繁华由营业总额、营业面积、利税总额等3个指标量化；基础设施由供电、供水、中学、小学、幼儿园、医院、液化气站等7个指标量化；优惠政策、人文景观、自然环境等其它因素则由地方领导、专家打分获得。
为了使指标具有可比性，我们根据实际情况，对城镇规模、经济发展水平、商服繁华等因素、因子采用极大值标准化；对离主干距离等因子采用极小值标准化；对中小学、幼儿园等因子采用极差标准化；对中心城市影响度等因子采用引力数学模型标准化（注：极大值标准化公式：I[,i]=a[,i]/a[,max]；极小值标准化公式：I[,i],=0,a[,i]=o或I[,i]=a[,min]/a[,i],a[,i]>0；极差标准化公式：I[,i]=a[,i]-a[,min]/(a[,max]-a[,min])；引力数学模型标准化公式：I[,i]=ΣW[,j]/a[,i][2]a[,max]式中：I[,i]是i因素或因子的标准化指标值，a[,i]是i因素或因子的量化指标值，a[,max]是i因素或因子指标的最大值，a[,min]是i因素或因子指标的最小值，W[,j]是j中心城市影响度权重，n是中心城市编号。）。
3.3.3 区域城镇土地分等
根据各指标标准化值和权重值，由下式计算城镇土地综合质量指数：
F[,i]=ΣI[,ij]W[,j] (2)式中 F[,i]是i个城镇的土地综合质量指数；I[,ij]是第i个城镇第j类因素的标准化指标值；W[,j]是j类因素的权重值。
由上述公式(2)计算南京市域各城镇土地综合质量指数；I[,ij]是第i个城镇第j类因素的标准化指标值；W[,j]是第j类因素的权重值。
由上述公式(2)计算南京市域各城镇土地综合质量指数，按指数高低排序，并与理论分析、实际情况结合，建立土地分等、土地综合质量指数界值（表4），进行初步分等。在此基础上，向南京市有关单位进行征询与反馈，根据反馈结果，对个别城镇作适当调整，分等结果如（表5）。
3.4 南京市域城镇土地定级研究
3.4.1 试验区域城镇土地定级规律分析
南京市域城镇土地定级以类型划分和试验区域城镇土地定级为基础。对试验区域城镇土地定级成果分析得出如下结论：①商业中心繁华度对土地级别和地价影响最大；②交通条件对土地级别分布具有重要的调整作用；③基础设施、环境质量区域差异性弱化，对土地级别只有局部调整作用；④土地产权完善度对土地级别具有修正作用。
3.4.2 定级因素选择与权重分析
根据主导因素、地域差异、可比性等原则，本文选择商服繁华度、道路通达度、对外交通便利度、基础设施完备度、环境质量优劣度等5大类因素，营业利润、利税总额、营业面积、网点数、车站、码头、供水、排水、中小学、幼儿园、医院、菜场、邮局、银行等16个因子。权重获取方法同分等因素（Delphi法），反复讨论，最终确定结果如表6。
3.4.3 南京市域城镇土地级别划分
土地级别表征土地质量的突变，形成级别界线。本文采用综合作用分频率法，将定级区域每10m×10m作为一个样点，依次计算1～100之间各分值的频率，形成综合作用分频率直方图。分析频率变化特征，删去变化较小的分界点，合并较小的分值区间，初步划分3级。并以级差收益测算、市场交易资料和专家评议验证上述结果，确定土地级别。
3.5 南京市域城镇土地估价研究
根据国家规程，本项研究共综合13478个商业用地样点，2183个工业用地样点，6734个住宅用地样点和312个农地收益资料（注：本项研究引用了南京市地籍处部分资料，工作范围是城镇建成区，引入农地资料的目的是为了控制城镇土地的最低价格，即农地价格与开发成本之和。农地价格可通过收益还原法或地价比照法计算，限于篇幅不再赘述，特此说明。）。运用估价方法、模型测算区域城镇土地等（次）级（别）商业用地、工业用地、住宅用地基准地价，最终确定综合基准地价（表7）。
3.6 南京市域城镇土地价格体系建立
南京市域城镇土地价格体系是由区域范围内不同层次的城镇类（型）、等（次）、级（别）和基准地价、宗地地价、商业路线价共同构成的。根据上述的基础工作成果，我们建立了南京市域城镇土地价格体系（表8）。
4 结语
在市场经济条件下，建立不同层次的区域城镇土地价格体系有利于进一步深化土地有偿使用制度改革，促进土地市场发育。亦是当前科学地管理城镇土地的理论和现实的要求，有利于区域城镇土地质量的网络比较，促进区域城镇社会、经济、生态效益的持续发展。
本项研究成果已经在南京市域城镇土地出让、转让等经济活动中得到广泛的应用，发挥巨大作用。亦为周边地区城镇土地价格体系建立提供借鉴和参考。