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摘要：研究目的：探索小城镇群基准地价评估的技术方法，科学测算小城镇群商业、住宅和工业用地基准地价，为小城镇群基准地价评估研究提供参考。研究方法：文献资料法，实证研究法。研究结果：运用区域土地分等原理将同一区域的小城镇作为一个整体，即小城镇群统一研究，以镇为单元，构建指标体系对各个小城镇进行分等，通过回归分析建立商业、住宅、工业用地地价与分等指数之间的关系模型，较好地测算各类用地基准地价。研究结论：研究提出的方法不仅克服了小城镇基准地价评估资料缺乏等问题，而且将同一区域的小城镇作为一个整体研究，使不同小城镇之间地价具有可比性，对规范区域土地市场具有重要意义。
关键词：小城镇；群基准；地价
一、小城镇基准地价评估面临的困境
1、地价评估资料少,样点可利用率低
小城镇土地交易数量少造成地价样点资料偏少。由于小城镇还未形成完整的地价评估资料体系，导致有些资料，如规划覆盖率、容积率、地价指数、房屋重置价、物价指数等资料缺乏，不利于评估工作的进行。同时，因其土地交易管理滞后，市场交易极不规范，导致交易价格存在较大随意性，甚至出现样点测算地价为负值的情况。评估资料的缺乏和较低的样点可利用率给小城镇土地定级及基准地价评估工作造成了很多困难。
2、土地交易实例分布不均匀，形式单一
土地的交易量与土地质量、区位以及土地利用效益直接相关。小城镇住宅用地和工业用地效益较低，流动性差，其交易量较小。相较大城市，小城镇土地交易分布差异更为明显：高级别地段和道路两侧用地效益高，土地交易多集中于此，而其他地段则交易实例极少，甚至出现在大面积区域内很难找到交易样点的现象。同时，在交易实例中，由于小城镇自身土地市场不发育，土地交易呈现形式较为单一的特点。其中，商业用地样点主要以商铺和门面出租为主，其他交易类型几乎没有；住宅用地则主要以房屋出租为主，房屋买卖样点较少；工业用地的出让样点更是寥寥无几。
3、土地交易中隐价瞒价现象严重
小城镇的土地市场还处于初级阶段，由于土地交易制度不够规范、市场管理松散，土地交易大多私下进行，而交易双方为了逃避或少交税费经常少报、瞒报房地交易价格，致使样点调查信息严重失真。加之小城镇土地管理工作滞后，土地管理部门掌握的土地交易数据时效性较差，小城镇的基准地价评估工作所必需的数据和资料的准确性无法保证。
二、小城镇群基准地价评估技术路线
从基准地价评估的角度来看，一方面小城镇各类用地交易实例普遍较少，若以小城镇的个体单独去进行基准地价评估，则市场交易案例难以满足数理统计的要求[19]。另一方面，由于中国城镇土地所有权属于国家，土地交易只能是土地使用权在一定时期内的出让，小城镇土地价格在某种程度上说就是指土地的使用权价格。
从小城镇群自身特点的角度来看，一方面，小城镇群是指在城镇分布较为密集地区，由多个小城镇组成的，具有较高经济、社会、空间整合联系或要求的地域，其包含空间形态上的地理邻近性和功能内涵上的密切关联性两大特征。尤其是在当前城镇化背景和城镇外生发展模式下，作为一定地域范围内的城镇化过程与状态，小城镇规模日益发展壮大的同时，相邻小城镇间的联系与合作也越来越密切，整体性越来越突出。另一方面，小城镇群中各城镇经济发展水平、社会环境因素和自然区位条件的差别导致土地质量和收益存在显著的差异。而城镇土地分等正是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素进行综合分析，其反映和揭示的就是城镇与城镇之间土地质量的差异。再者，小城镇群中各城镇处于同一市场圈，故对于小城镇群基准地价评估来说，城镇土地分等可以较好地反映区域内不同城镇的土地价格水平。
因此，本文提出了在城镇土地分等的基础上进行小城镇群基准地价评估的技术方法。既将区域内的小城镇分为经济较发达城镇和一般城镇。经济较发达城镇是指城镇基础设施完善、土地功能分区比较明显、土地市场相对比较发育、土地评估基础资料比较丰富、城镇内土地级差收益比较大（可进行土地分级）的城镇；一般城镇是指城镇基础设施相对不够完善、土地市场发育差、土地评估基础资料比较缺乏、城镇内土地级差收益不明显的城镇。借助经济发达城镇土地分等和基准地价评估资料，将区域城镇看作城镇群的整体，以分等指数揭示各城镇之间土地质量和土地收益的差异本质，并对区域城镇等别进行初步划分。最后，通过各城镇样点地价平均值和分等指数建立回归模型测算各城镇各类用地的地价水平。
三、实证研究
1、研究区概况
惠城区位于广东省东南部，地理位置为东经113°49′—115°25′，北纬22°33′—23°57′，是惠州市的政治、经济、文化和交通中心。全区总面积1471 km2，辖桥东、桥西等10个街道办事处和三栋、沥林、马安、潼侨、潼湖、汝湖、横沥、芦洲8个镇，总人口约120万人。良好的自然条件、优越的地理区位加之完善的配套基础设施，为惠城区的发展提供了得天独厚的条件。尤其是近年来，全区社会经济迅猛发展，土地市场日渐活跃，然而其下辖的小城镇由于长期缺乏准确、合理、具有可比性的基准地价评估体系，各类用地价格随意性较大，极易造成国有资产的无形流失，亟需建立科学的小城镇基准地价评估体系对惠城区各小城镇基准地价进行评估，以规范土地交易市场。
2、数据来源
各小城镇人口、工业产值、人均耕地面积等数据来源于《惠州市统计年鉴》；道路、建成区面积、城镇基础设施等数据来源于各乡镇的乡镇总体规划、交通规划资料；土地市场交易数据来源于惠州市国土资源局提供的土地使用权出让、转让资料；房屋出租、商品房出售、铺面出租等数据主要来源于实地的调查；估价参数资料由对各城镇相关部门的走访调查获取。
3、结果与分析
分等因素因子选择及权重确定 在小城镇土地分等因素、因子选择上，首先，必须考虑因素、因子指标值的变化对小城镇土地质量有显著影响，且能直接客观反映城镇土地等别的高低；其次，因素、因子的指标值有较大的变化范围；第三，选择的因素、因子对不同性质城镇的影响有较大差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等别差异；第四，城镇土地分等因素、因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理[20]。在以上原则的指导下，本文通过专家咨询法确定了分等的因素、因子体系；因素、因子权重主要通过因素成对比较法确定。分等因素、因子体系及权重见表1。
总结：本文提出的小城镇群基准地价评估方法建立在土地分等基础之上，这是根据马克思的地租地价理论进行推演，并结合小城镇自身的特点得出的。该方法在惠州市惠城区、武汉市东西湖区等多个小城镇群基准地价评估的实践中得到了应用，基准地价评估结果经反馈，符合当地的实际情况，证明土地分等能够较好体现出小城镇群各小城镇之间的土地质量及价格差异关系，说明该方法可以适用于小城镇群基准地价的评估。
参考文献：
[1] 李龙华. 基于GIS的石泉县城镇土地基准地价评估研究[D]. 长安大学, 2015.
[2] 黄鑫, 陈英, 张仁陟. 西部卫星型小城镇工业用地基准地价测算方法研究——以兰州市皋兰县为例[J]. 甘肃农大学报, 2011, 46(4):105-111.
[3] 刘倍君. 小城镇基准地价的评估方法分析[J]. 建筑工程技术与设计, 2016(17).
[4] 邓娅杰. 小城镇地价与土地集约利用关系研究[D]. 四川师范大学, 2015.
[5] 高磊. 小城镇基准地价合理性分析[J]. 建材与装饰, 2015(22).
论文作者:董安伟
论文发表刊物:《基层建设》2017年2期
论文发表时间:2017/4/18
标签：小城镇论文; 地价论文; 城镇论文; 基准论文; 土地论文; 分等论文; 因子论文; 《基层建设》2017年2期论文;