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1980年4月的一天，邓小平登上了北京城的一座高楼之顶， 看着四周那些古老灰旧低矮的建筑物，对住宅问题即兴发表了一番观点：要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。
18年后的今天，当回顾房改走过的路时，我们惊奇地发现，十几年的起起伏伏、辛辛苦苦，我们就是在小平同志画的这个圈子里打转，我们努力做的还是他当年说的这几件事。
第一步和第一轮
中国的房改，第一步是什么时候迈出的呢？
70年代末，一些理论工作者和住房建设者在报刊上发表文章，呼吁澄清住房的商品属性， 探讨旧住房制度的弊端， 研究改革的可能性。1982年，国家正式批准选定常州、郑州、沙市、四平四城市进行住宅补贴出售试点，做法是按住宅价格由国家、单位各补贴一部分，再出售给个人。1984年10月，国务院决定在全国扩大城市公有住宅补贴出售试点。第二年，国务院领导人提出，要集中力量研究租金改革问题。此后，房改的讨论出现高潮，对低租金的弊端进行了充分分析，并提出了对房改的设想和思路。1985年1月，全国住房租金改革领导小组成立。 1986年1月，国务院住房制度改革领导小组成立。
中国房改的第一轮冲击波，发生于1987年。
1987年，似乎与住房有着某种联系：联合国决定是年为“为无家可归者提供住所国际年”，简称“国际住房年”，包括中国在内的130 多个国家在联合国登记参加了国际住房年活动；在中国， 《人民日报》8月1日发表一则消息：“经过一年零四个月的准备， 烟台市以提租发券、空转起步”为特征的城镇住房制度改革试行方案，经国务院正式批准，于今日起试行。这一改革，向住房商品化目标迈出了关键的第一步。”
同年，唐山、蚌埠等城市加入了房改试点的行列。1988年1月， 全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在3 年或多一点的时间内在全国基本推开。
持续了30年的中国福利住房制度开始受到冲击。此后，房改开始了以提租为主要任务的阶段。各地因地制宜，采取了多种形式推进房改，如小步提租只提不补、提租发贴超标加租、新房新制度、收取租赁保证金以息补租……等等。但是，在房改第一个小小的高潮刚刚到来时，中国发生了严重的通货膨胀，随后开始了国民经济的治理整顿，房改陷入相对的沉寂中。
步履蹒跚踌躇前行
1991年，全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院房改领导小组的工作报告认为，经过两年治理整顿，我国经济稳步发展，社会稳定，人民生活和收入水平在10年改革中有明显提高，具有一定的物质承受基础，再加上几年房改积累了一些经验，全国上下形成了房改的大气候。由此，房改又进入了一个新的发展阶段，各地本着贵在起步的方针，继续在提租、卖房等方面进行探索。同时，大多数城市开始测算、研究，准备制定本地住房制度改革的整体方案。
1993年底，第三次全国房改工作会议召开，次年发布实施了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。此后的房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容，全国各地的房改整体方案也陆续出台。
1994年以来，房改开始向深度和力度方向发展，在建立新的住房体制上有所收获。在出售公房方面，各地不断规范售房价格，使标准价逐步向市场成本价靠近。除北京、天津外，全国可出售公房的50%以上已出售给职工。在提租方面，各地制定了提租规划及相应的步骤，使调整过低的公房租金工作有了实质性的进步。目前，各地公房租金水平达到了每平方米0.8元——1.8元之间，35个大中城市公房租金平均达到1.29元，深圳、大庆等部分中小城市及张家港港务局等部分国有大中型企业，已率先达到了成本租金水平。
建立住房公积金，是近年房改的得意之笔。上海由于成功地建立了住房公积金的筹集、管理、向职工发放购房抵押贷款等运行机制，被国务院领导誉为“新的住房制度的雏形”，尤为引人注目。
长期从事房改工作的张其光先生对房改的四个阶段进行了概括：第一阶段是1980年—1985年，内容是公房出售试点，主要形式为三三制，即个人、单位和国家各支付房价的1/3，由于单位和国家的补贴量大，资金不能实现自我循环而于1985年取消；第二阶段是1986年—1990年，主要内容是提高租金、发放补贴，将租金提高到原有水平的10倍以上，同时为租房职工发放相当于工资25%的补贴。因1988年出现严重的通货膨胀（当年通货膨胀率达18.5%，比1986年高出12个百分点），使原计划用3到5年在全国普遍推开的提租补贴方案未能实行，此后3年中， 房改基本处于停顿状况；第三阶段是1991年—1993年，内容是出售公房，职工以标准价购买部分产权，目前已售出的公房绝大部分集中在这一阶段，此阶段的特点是房改工作从少数试点城市扩展到全国；第四阶段从1994年至1997年，主要内容是建立住房公积金制度，实施国家安居工程及经济适用住房建设。
一场争论不休的改革
中国的房改是走提租的路，还是以卖房为主？房改从一开始就出现了方案设计上的租、售道路之争。
1987年烟台等地的房改以提租发补贴为主要内容。在这种提租与补贴持平的改革思路下，职工个人的负担没有随着收入的增加而增长，地方财政部门及各个单位却因负担越来越重而难以落实补贴资金。所以，提租的方案没有能普遍推广。
此外，据从事房改的同志分析，提租虽然公平，但阻力也大。因为旧住房体制的既得利益者往往是领导，在提租方案中他们的支出增加太大。如烟台房改，领导干部月增支20元—50元左右。在大城市制订房改方案时，领导多不同意提租，一些城市的房改方案在人大讨论时很难通过，只好一再降低提租水平。所以，在房改中一度出现绕道走、用卖房的办法来甩包袱的现象。也就是说，卖房一度占了上风。由于卖房既能吸引个人资金，又不增加工资、不增加财政支出，所以一度推广很快。但由于出现了低价售房，导致新的社会不公，又不能在建立新住房体制方面发挥很好的作用，所以，这种一卖了之的单兵突进倾向被制止。
在卖房问题上的争论也一直没有停止。
关于公房出售资金归谁管理的问题。财政部门一度认为，公房是国有资产，售房资金理应交财政统一管理，再用于新的住房建设。而房屋产权单位则不想买这个账，他们考虑的十分现实，某单位领导很坦率地对记者说：“我卖房收了100万，产权归了职工，85万交你财政， 我剩15万还不够维修，我疯了？”此外，大家最怕的是售房资金上交财政后变为大锅饭，花到别的地方，虽然财政表示收回的资金仍用于住房建设，但没有人能监督财政，就算真的用于建房，人们还要问：“用于谁的住房建设？”
这个问题在1995年底的房改工作会议上有了说法，当时到会的国务院副总理朱镕基表示，售房款所有权是产权单位，可以放到公积金里。
此外，关于低价售房是否造成国有资产流失问题，关于住房价格、资金管理、金融委托的部门利益问题等等，一直在争论不休。可以说，房改一直伴随着争论的风风雨雨在进行。
吹响最后的进军号
房改多年，应该说我们的城市住房制度已发生了很大变化，但这些变化还不足以使一个新制度显现雏形。细细琢磨，我们的住房制度可以用八个字来概括：新的不新，旧的不旧。
新的不新，是指虽然年年叫房改，叫了十几年，但新建住房不断进入旧体制，单位买房再无偿分房的旧体制在延续。就从1987年算起，每年城镇住宅建设都在1亿平方米以上，近几年更保持在2亿平方米左右，这些新房的绝大部分都延用了无偿分配给职工、低租使用的老办法，进入我们所要改革的旧住房体制。虽然出售公房的工作一直没有停止，但新建住房进入旧体制的速度超过了存量公房的改革速度。
至于已经出售给职工的公房，也仍然处于新旧过渡的状况中。在一些单位，职工虽然买了住房，但由于是有限产权，没有产权证，住房不能抵押，不能买卖，人们认为是花钱买了个使用权。 房改规定的买房5年可上市交易的政策，也因为没有具体的政策配套而无法落实。已售公房成了似商品而非商品的住房，何时能以何种方式进入市场，为广大职工所关注。
旧的不旧，是指我们多年的存量公房以及进入旧住房体制的新房，已不完全是旧的面目，而是开始体现某些市场因素。如：全国可售公房中，已有50%以上按照房改制定的标准价出售给职工；在新分住房时，许多单位采取了收取一定押金或集资建房资金等有偿分配住房的办法；公房租金虽然提得缓慢，但毕竟在向商品化的目标不断迈进。
最主要的是，在全国住房制度还未摆脱旧体制构架时，已有少数先行者率先实行了住房分配货币化，建立了城镇住房制度商品化的新体制构架，如广东的顺德、中山、佛山、斗门等市县。而广东、陕西、山东、天津等地已宣布停止福利分房，为结束旧体制划出了时限。
搞了十几年的房改，我们的确向前走了很多，住房观念逐渐在变。但也必须承认，我们的制度转换尚远未完成，大多数城镇职工还停留在福利住房制度的观念中，还在等待单位分房；房租改革进行了10年却只迈出了有限的一小步， 房租支出占职工家庭收入的比重从1978 年的 1.93%，降到1985年的0.96%，又降到1991年的0.73%，到去年才达到5%左右；与此同时，房屋价格上升很快，租金与售价的比差从80年代末的1∶120上升为1∶140，离商品化的目的地越来越远了。
如果说，房改之初我们主要着眼于筹集住房资金，着眼于住房分配的社会公平，那么，今天我们则希望通过房改实现住房的经济作用，通过房改使住房的持久消费的特性服务于国民经济的持续发展。这既是经济发展的必然，也是房改发展的必然，只有到了今天，建立住房新制度的希望才到来。
回顾我们走过的路，逝者已去，往事依稀。如今新的进军号响起。新一届政府的庄严承诺，必将为这项事业开辟新的局面。