中资企业海外房地产招标及合约阶段的成本控制
李雪
（北京中铁诺德房地产开发有限公司 北京市丰台区 100000）
摘 要： 中资企业海外房地产开发过程中的成本管理从工程招标到竣工验收面临诸多困难，在满足招标合规、成本合理的基础上，既要满足海外当地的审计需求，又要满足国内中资系统的审计，如招标审计、过程审计等。本文将从招标及合约规划阶段入手讲述海外房地产成本管理的控制措施。
关键词： 中资企业；房地产招标；成本控制
1 中资企业海外房地产招标及合约阶段成本管理的意义
中资企业海外房地产开发面临着不同的政治风险、制度风险、经济风险，如项目所在国针对我国驻外人员的政策要求、社会经济发展水平对供应商能力的影响、税收制度对公司运营及销售的影响、项目所在国对外国投资者的态度、社会治安情况、货币汇率等诸多因素带来的风险。面对这些风险及建筑市场采购渠道单一、竞争匮乏、资源稀缺、法律法规不完善、缺乏经验交流平台、各类造价信息获取难度较大的现状，作为项目执行层，房地产成本管理既要为实现公司的投资目标服务，保证工程项目施工质量，规避风险，又要将工程项目成本控制在合理范围内，满足目标成本要求，招标及合约阶段的成本控制就显得尤为重要。
2 建立完善的招标及合约阶段成本控制机制
招标及合约阶段，主要涉及招标预算、供应商考察、招标准备（招标前及招标过程中与工程部门确认工程技术标准、图纸、材料样品等）、招标文件发布、评标（含清标、评标、定标）等工作。通过增加招标环节竞争性来降低成本是应对海外招标成本控制的主要措施。
2.1 海外招标及合约阶段存在的问题分析
2.1.1供应商资质能力参差不齐，采购渠道单一
在坦桑尼亚这类不发达国家，海外房地产开发项目招标，具备资质条件和规模的供应商非常有限，有些专业几近垄断，很难找到三家及以上供应商，无法按中资企业要求进行邀请招标，形成有效竞争；且中资企业投资海外房地产，招标图纸、技术及施工标准需符合国内验收标准及规范，而当地企业大部分无法满足这项要求。因此，既能符合本地施工要求，又能满足国内技术要求的施工单位基本限定于当地华人华侨及中资供应商，但私人性质的供应商能力参差不齐，增加了供应商选择的风险。
2.1.2 招标阶段缺乏竞争，容易被围标
反之，对任意x ∈ X, 令 = γ, 则x ∈ X( 且X( 是X的滤子.如果 则1 X( 这与X( ∅是X的滤子矛盾，于是 ⊇ 令 (x → y) = γ′, 则x ∈ X( → y ∈ X( 且X( 是X的滤子.如果 ∩ (x → y), 则y X( 这与X( 是X的滤子相悖，所以 ⊇ (x → y).同理， ⊇ ∩ y).总之，为X的一个犹豫模糊滤子.
③向专业性强的潜在供应商做技术咨询，锁定技术标准，最大限度的避免清单缺项、减少后期工程量增减、变更、争议及索赔情况的出现，确保招标文件的严密性。
（1）招标准备：招标清单的准确性和价格的可靠性是控制工程招标成本不超过目标成本的前置条件。
当地清单报价组成方式与国内清单报价不同，当地供应商报价由专业的工料测量师（属地化）或非专业造价人员进行报价，清单报价组成没有固定格式，且工程量计算规则也不统一。在采取清单报价招标时就会面临投标报价出现多重计量标准的情况，产生报价偏差，而通常这种情况需要在合同履约过程中才会觉察，造成因计算规则不一致而引发的成本增减，为成本控制带来风险。
在采购标准化的过程中，过程文件范本是其中十分重要的一个环节，并且还是企业规章制度以及法律法规的承接载体[2]。而统一文件范本能够很好地维护各方面的利益，要求所有人员都严格按照标准来进行工作，以此来有效的解决采购工作技术和管理不统一、效率低下以及互相推诿等相关问题。此外，标准化的现场文件中包括招标、单一、竞谈等标准化文件。具体应该根据采购方式的不同来对它们进行分别编制，范本应该覆盖整个开评标过程所涉及的文件。
2.1.4 合同工期制约因素复杂，时间成本高昂
（1）招标阶段供应商资格审查。涉及到采购招标的专业工程，在招标前，需要建设单位对所有潜在的供应商进行全方位的了解，全面审查供应商的资质、业绩、管理水平、资信能力等，并实地考察供应商的在施及已完工程，综合评估供应商承接各专业工程的能力，以确定招标邀请单位在同一起跑线，有参与并承接相应工程的资质和能力。
2.2 做好海外招标及合约阶段成本控制的对策建议
2.2.1 严把供应商资格审查关，建立国际化采购渠道
（1）因海外房地产开发项目的特殊性，制约合同工期的因素较繁杂，合理的工期安排，是工程项目各项工作有序开展的基础。合同工期的制定应充分考虑并预判施工材料采购运输、清关等可能面临的风险及处理时限，制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，确保工程质量，以减少工程返工及施工成本支出。为保证工程工期，避免合同超期，应在合同中增设工期管理明细条款，严格控制合同工期并制定相应奖惩措施，明确双方的风险范围，避免工期管理出现不可控的局面，造成施工返工及成本的增加，为工程进度及成本控制保驾护航。
在坦桑尼亚这类不发达国家，海外房地产开发项目除小部分物料可以当地采购外，大部分材料需要从国内远程采购，这就需要大量的资金垫付，以保证远程采购的效率。而当地供应商对于远程采购普遍经验不足，且受工程进度、汇率波动、政策变化等不可预见因素影响，无法预估订货、装船、运输、检验、清关环节需要的具体时间，增加合同工期超期风险，甚至导致合同工期的无限期延误。
（2）合约阶段供应商资格评价。在合约履行阶段，对履约中的供应商表现进行考核打分，将表现合格的供应商纳入海外合格供应商库；对施工表现有待提高的单位增加考核期，如果仍然不能满足现场施工需求，则不再作为供应商合作备选单位，取消其今后工程招标的投标资格，以此保证建立优良的海外合格供应商储备资源信息数据库。
（3）转变思路，建立国际化采购渠道。中资企业海外采购渠道单一，较依赖于中国采购及当地采购，中国远距离采购往往要付出较高时间、人力及材料成本，而当地采购存在施工材料、工艺、综合管理水平不能满足房地产开发需求的情况。面对这种局面，建设单位应转变思路，为实现项目投资目标及目标成本负责，充分考察项目所在国及周边国家市场，整合多方资源，尽量扩大符合我们招标要求的供应商范围，实施国际化询价、国际化采购，为进一步采购提供强有力的信息支持和渠道保障。
2.1.3 对苏丹草干草产量的影响 不同微生物接种剂处理下苏丹草的干草产量(103 kg/hm2)由高至低依次为39.25 (F1)>38.83(F4)>38.80 (P)>38.73 (MR)>38.65(F3)>38.63(F5)>38.60(F6)>38.50(F2)>38.43(CK)。各处理与CK相比，施用接种剂苏丹草干草产量可提高0.17%～2.12%，F1、F4处理的苏丹草干草产量分别是P处理的1.01倍、1.00倍。可见，不同微生物接种剂均能显著提高苏丹草干草产量，其中，F1、F4对苏丹草干草产量促进效果最好(图1-C)。
2.2.2 增加招标环节竞争力，降低采购成本
面对海外招标投标单位竞争力不强，难以控制招标采购成本的现状。以降低造价，保证施工质量为原则，增加招标环节竞争力，降低采购成本。
一方面，充分利用竞争性谈判及经济评价后直接采购的方式，与投标单位进行多轮谈判，在确认报价符合清单及技术要求、满足招标需求的情况下，进行价格比对，择优确定中标单位，最大限度的降低招标采购成本。
另一方面，充分利用中资企业资信良好的优势，建立海外供应商长期合作框架协议机制，积极拓展资质能力优良的供应商参与海外房地产开发长期采购服务方案报价，择优选择合作供应商长期承揽海外相关工程；对选用的供应商增设试用期及考核机制，以增加各个企业之间的竞争力，降低采购成本。
2.2.3 重视清单报价的准确性，明确工程量计算规则
2.1.3 清单报价差异性风险
①确定招标清单的过程就是反复确认施工范围，锁定工程量，对比施工图做法与清单描述一致性的过程。
根据文献[4]中铰接式自卸车的工作原理，自卸车在空载且直线前进时，液压系统的能量损失主要分成两部分：一部分液压油通过叶片泵、高压过滤器、阀、管路和低压过滤器回到油箱，产生的压力损失转化为热量；另外一部分液压油因为零排量时柱塞泵的泄漏直接回到油箱产生热量。液压系统散热的主要途径是通过油箱与外界自然对流散热。以下针对自卸车液压系统产热和散热的过程进行热力学建模分析。
（2）严格控制建安成本，降低工程造价是房地产项目目标成本管理的重要内容之一。建安成本控制的核心是在满足工程质量及工期的前提下，成本最优。
坦桑尼亚房地产开发投资项目较为稀缺，一旦有地产项目招标，供应商就会寻求合作机会。但因坦桑尼亚的专业供应商屈指可数，导致招标时投标报价缺乏竞争性；供应商之间为达到彼此的生存平衡，也很容易达成协议，在投标报价时形成围标，以增加中标几率，造成建设单位招标定标价格偏高，增加成本控制风险。
（2）招标答疑：充分利用招标答疑阶段与各投标单位的互动机会，明确工程量计量标准，对各投标单位提出的质疑，特别是技术与工程量计算规则方面的质疑，应及时予以答复及更正，最大限度的避免缺项漏项、报价差异等情况发生。
（3）重视询标：为保证投标报价准确性，在清标过程中，严谨核对每项报价，对有异议有争议的地方，及时对投标单位进行问询、澄清，以更正投标单位报价与我方要求存在差异的报价情况，确保投标报价与我方招标报价的一致性，避免可能存在的非实质性、欺骗性、明显低于其个别成本的不合理报价及围标报价的情况，为确定合理的合同价奠定良好基础提供先决条件，减少合同争议的产生。
Wolverine销售和营销副总裁Suzanne Johnson表示： “我们看到许多使用不含PFC的服装产品。消费者现在正在寻找其他用于皮革防水剂的技术。将我们的高性能猪正绒面革与用于皮革的HeiQ DuPont ECO-LED无氟拨水剂相结合，为我们提供了满足消费者需求的途径。我们渴望为我们的品牌合作伙伴提供具环保防水性能的皮革”。HeiQ北美Brandforce副总裁Colin Lantz补充道：“这种非PFC防水处理的创新技术实现了Wolverine以HeiQ标誌性环保永续配方闻名的行业领先防水性能”。
图1为常见的六边形蜂窝夹芯胞元结构，其中h为直壁板的长度，t为斜壁板的厚度，l为斜壁板的长度，θ为蜂窝特征角。针对六边形蜂窝夹芯面内等效弹性参数的研究已广泛开展，以Gibson提出的胞元材料理论为基础，富明慧等[4]重新考虑了蜂窝壁板的伸缩变形对面内刚度的影响，对Gibson公式进行了修正，利用修正公式得到的双壁厚和等壁厚六边形蜂窝夹芯的面内等效弹性参数的计算式分别如式(1)和式(2)所示：
2.2.4 合理安排工程周期，严格控制建安成本
房地产招标及合约阶段的成本控制，与供应商的资信能力和综合水平休戚相关。作为建设单位，在对外招标阶段，面临缺乏海外供应商储备资源及海外供应商资质能力参差不齐的客观情况，严把供应商资格审查关，建立国际化采购渠道，对海外招标及合约阶段的成本管理具有重要意义。
②海外工程项目施工图预算要充分借鉴当地相同、相似工程的已完招标成本，结合当地市场环境变化，多方询价，做清单报价比对，确保价格来源的可靠性，以控制招标成本不超过目标成本。
例如，学生笔记时对“组成蛋白质的元素”在理解“氨基酸”的概念以及“氨基酸如何形成蛋白质”后可省略；对“线粒体、叶绿体基质中含有的特殊成分与结构——DNA、 RNA和核糖体”在学习了“原核生物与内共生起源学说”后可省略，因为前者均可由后者推知。当然这需要教师对课程内容的重构。因此，学生笔记更多的是对课程内容的选择与对课程内容是否理解的认知。
①设计优化：在保证工程质量的前提下，工程成本可以通过对施工图纸设计优化，来降低工程成本。设计优化既可以是建设单位提出，也可以是施工单位提出。为增加施工单位参与设计优化，降低成本的积极性，可以在施工合同中增加改进及优化设计奖励条款。
从出土陶瓷碎片和考古专家提供的数据可知，元朝末年至明朝初年景德镇已经能成熟的烧制釉里红瓷器，并且也一度创烧出青花釉里红这一品种瓷器。
②签证变更：合理控制签证变更，是合约阶段控制成本的必要举措。分析签证变更的必要性，严把设计变更、严控施工变更及进度计划变更，尽可能减少签证变更的出现；对不可避免的签证或变更，应在施工前或施工过程中同步核算签证变更成本对投资的影响，做到主动监控，严格审核，确保变更签证质量，杜绝不实及虚假签证变更的发生，避免投资失控。
③工程索赔：要严格审核承包商的索赔要求，其资料、依据、时限是否满足索赔条件，按合同约定予以索赔或驳回。作为建设单位，为最大程度的避免工程索赔，引起投资失控，应加强预见性。在招标文件编制前，要充分了解海外施工可能面临的气候、地质、政策规定、市场情况等硬性条件，对可能发生的情况有一个预判。在招标文件的合同文本中对施工单位的制约条款尽量达到无所不包的程度，对工期延误、权责不清等争议因素在合同中做好约定，确保双方履约有据可依，以减少索赔的发生，使成本可控。
3 高度重视施工合同管理
建设单位各部门负责人及各级专业负责人员，都必须高度重视合同管理。合同管理是成本管理的一项重要内容，是工程实施过程中进行成本控制的重要依据，也是对建设经济活动进行合理评价的依据。严格做好部门间的合同移交及交底工作，尤其是对极易产生争议项的关键控制点进行交底，不断完善和提升对合约阶段成本控制的管理方法和措施，为保证工程工期，控制成本保驾护航。
合约阶段的成本控制主要体现在两方面：①合同订立阶段，合同约定要充分考虑合同条款的合理性、可操作性和风险，避免约定超出供应商履约能力和工程现实条件的合同条款，对设计变更、现场签证、特殊工艺、结算的计价方法、违约、索赔、解决争议等处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，避免进度款审核、结算时产生分歧和矛盾。②合同执行阶段，要严格监控合同履行的效果，密切关注工程质量、进度等关键控制点是否符合合同要求，对有违背合同规定的行为进行及时取证、索赔，减少损失。
检测装置是排种装置中的重要组成部分，现在很多传统排种器存在漏播不易检测的弊端，针对此种现象设计了一款检测装置用于实时监测漏播率，对连续漏播进行报警[7]。由图1可知，上面对射型传感器用于检测带的充种情况，对未充种的孔实现计数n1,下面对射型传感器用于检测带的排种情况，对于成功排种的计数n2，转速检测装置对带每转1周检测1次，传至单片机，并记录圈数m，单片机内程序计算单周内漏播率δi，所以可得
4 结语
中资企业海外房地产成本控制涉及的方面还有很多，招标及合约阶段的成本控制仅仅是九牛一毛，针对海外房地产开发成本控制的难点，创新成本管理方式，探索制定相匹配的成本控制措施，有利于中资企业海外房地产成本控制经验的积累和管理水平的提高。
参考文献
[1]刘议霜.中资企业海外项目成本管理研究[J].中国经贸，2017（21）.
[2]林玉茹.分析国内工程量清单与国外的相同与不同[J].东方企业文化，2012（14）.
[3]周志珺.房地产企业全过程成本管理研究-以恒大地产为例[D].天津大学，2013.
[4]杨 秀.试论房地产项目投资成本控制及管理[J].经济视野，2013（14）.
中图分类号 ：F284
文献标识码： A
文章编号： 1673-0038（2019）12-0141-02
收稿日期： 2019-3-20
标签：中资企业论文; 房地产招标论文; 成本控制论文; 北京中铁诺德房地产开发有限公司论文;