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1 风险的概念和风险分析
（1）风险的概念
笼统来讲，风险是未来灾害发生的不确定性，它是不以人的意志为转移的。如果损失一定发生或一定不发生就不存在风险。
对于风险一般有两种说法，其一认为收入或本金的可能损失，或者预期收益不能达到，因而具有难以琢磨的变动性。另一种说法认为风险是指投入一定数额的资金将来收益大小的不确定性。这两种说法的实际意义基本上是一致的。从投资的动机上来讲，投入一笔资金希望能得到若干收益。从时间上来看，投入本金是在当前，其数额是确定的，取得收益是在将来，相隔一段时间，在这段时间内变动性很大，而促成变动性的因素很多，每种因素都可能使本金损失、收入减少且他们的数额无法确定，并且时间越长其不确定性就越大。因此，风险是指有未来的不确定性而产生投入本金和预期收益损失或减少的可能性。
（2）风险分析
风险分析就是要辨识、估计和评价风险并做出全面、综合的分析。一般可分为三个步骤：
①风险的辨识
风险的辨识是风险分析的第一步，其目的就是找出风险之所在和引起风险的主要因素，并对其结果做出定性分析。由于房地产业的投资额比较大，风险分析的准确程度直接关系到项目的成败，它是整个开发过程中的重要一环。
②风险的估计
在房地产开发的整个过程中，房屋从设计、建造到销售、分配使用，每个环节都面临着风险。开发商要对每个环节风险发生的可能性及其后果大小做出定量的估计。
③风险的评价
它主要是评价风险及其对目标的影响，提出应采取的相应措施，以供决策参考。风险评价是整个风险分析的目的所在。
风险分析与决策密切相关。风险分析的目的就是为了提高决策的正确性，因此风险分析是决策过程中一个必不可少的部分，充分有效的风险分析将能大大提高决策的可靠性和正确性，从而将决策失误的可能性降到最低。
2 房地产投资风险和分类
（1）房地产投资的特点以及风险
房地产商品是一种与其他一般商品有很大区别的特殊商品，这就决定了房地产投资与其他投资相比有自己独特的特点。房地产开发项目的投资过程是一种预测将来需求而进行产品生产的过程。它具有以下几个鲜明特点：
①不可移动性
由于房地产开发属于不动产投资，它具有不可移动性。开发商在进行房地产项目的投资开发时，必然面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
②投资周期的长久性
房地产开发项目的投资周期一般比较长。开发期长，各种社会经济环境发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就越不稳定，风险也就越大。房地产开发项目一经启动，资金一经投入，就很难根据情况的发展加以改变和调整。开发期过长也可能导致房地产商品对需求的反应滞后。
③投资金额巨大
一个房地产开发项目少则几百万、多则几千万、几亿甚至更多。而开发过程投入资金流动性差，相对于其他投资工具又不易变现。因此，房地产投资者面临能否按期筹措项目顺利开展所需资金及承担较高的资金成本风险。
（2）房地产投资风险的分类
①自然风险
自然风险是指自然界的突发事件。如地震、水灾及其它地质灾害。这种风险是客观存在的。房地产开发商能够做的是有效回避，所以在对某地进行投资开发以前，应该对当地的环境条件、地质地貌、气象条件进行详细的了解。
②经营风险
它主要是指因为经济活动、景气循环等总体经济因素影响到不动产投资的经营效益。例如，经济不景气使大众的投资意愿降低及购买力下降，因而购买或承租不动产的能力降低，并造成不动产价格或净盈利的下降。房地产开发所受经济不景气的打击远远大于其他行业。
③财务风险
因为借款而带来的风险称为财务风险。借款使投资者能以较小的资金参与较大规模的投资计划。然而在借款后，投资者所承担的风险也会增加。不管经营的情形如何，投资者都要支付债权人的利息，从而对现金流动造成压力。在经营困难时，借款过多可能会使公司无法支付利息而造成破产。由于大部分房地产投资都以较少的自有资金参与较大的投资开发计划，所以借款投资在扩大盈利的同时，如果经营不善会使亏损扩大。
④工程完工风险
这种风险体现在设计和施工中出现工期延误、质量不符合要求、工程费用超支等方面。这方面的风险是可以主动抵御的。如选择资信好、技术可靠的承包商，签订规范的合同，做好工程管理工作等。
⑤流动性风险
通常各个开发商的楼盘各不相同、各具特色。每个开发商的房地产商品都具有自己的特点和卖点。所以在房地产交易前，消费者会做一番细致的相关楼盘资料收集和研究分析。即便在消费者决定购买后，往往必须安排贷款及处理相关程序。这些都需要一段时间，这对于急于销售的开发商造成不利。因此在竞争激烈急需回款的情况下，开发商不得不降价销售，形成损失风险。
⑥公共政策和法律风险
各种与房地产有关的政策法规由政府部门控制。而房地产开发受一些金融法规的影响十分明显。如税法的修改、新的金融政策出台、土地出让政策的变化、城市开发计划的改变都会引起项目来来的变化。
⑦企业管理风险
由于企业经营管理水平限制，以至未达到预期的收益。如财务制度混乱引起的资金周转缓慢；营销方式单一落后而引起的销售缓慢等。
从我国目前情况来看，房地产投资的回报率较高但也有很大的风险。但只要房地产投资开发商仔细分析处理，许多风险是可以降低甚至规避的。
3 房地产投资风险的控制方法
（1）可行性研究
可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案和经营方案的经济效果，研究项目开发的必要性和可行性，进行开发方案选择和投资方案决策的科学分析方法。
①机会可行性研究
机会可行性研究的任务是以资源条件和市场预测为基础，建立投资方向，选择投资项目，寻找最有利的投资机会，分析拟开发项目的市场供需情况、市场价格问题以及项目竞争能力。
②过程可行性研究
过程可行性研究阶段将对房地产投资项目进行全面技术经济论证：分析拟投资的房地产项目面对的限制条件、优惠措施及资源状况等软硬条件的环境研究；从拟投资开发的设计方案中择优；对项目从筹建到规划设计、工程施工、竣工到交付使用等整个项目的进度安排；项目成本及估算；项目的筹资方案分析、奖金平衡分析、现金流量分析及偿债能力分析；项目竣工后的经济效果估算、销售或租金收入估算等等。
③财务可行性分析
对于房地产投资项目进行财务评价，按国内现行市场价格和国家现行的财税制度，从投资的角度分析和测算项目的收益和费用，计算项目在财务上的获利能力，以判断项目在财务上的可行性。
（2）转移风险
由于房地产投资具有数额巨大，资金占用周期长的行业特点，迫使房地产开发的大多数经营者都要负债经营，这进一步加大了房地产开发的经营风险。在这种情况下，选择与其他单位联合开发的方式，固然会让利于人，但同时大大减少可能损失的承担额度，转移了风险。
（3）投资于不同区域的分散策略
房地产投资者还可以用不同地区的投资开发来搭配，用这种方式来化解房地产投资风险。这里所说的不同区域是以经济活动来划分的，而不是以行政区域来划分。这样当一个区域的经济不景气时，另一个区域可能经济飞速发展。这样当经济不景气地区的投资给开发带来损失时可以由另一个经济繁荣区域的开发项目带来的利润来补偿。这样远比把所有项目都投资在一个经济地区的风险小的多。