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摘要：在新形势下，不动产投资方面已被提出全新要求，需要客观分析多方面因素，科学转让的基础上，合理化缴纳土地增值税。因此，本文结合具体案例，从不同角度入手客观分析了不动产投资后再转让缴纳土地增值税的有效途径。
关键词：不动产 投资 再转让 缴纳 土地增值税 途径
一、具体案例
2011年9月，王某购买了一套两百万的写字楼，2012年11月，王某将该不动产投资到M公司，让专门的中介机构进行合理化评估，该不动产公允值达到八百万。在投资该不动产之后，王某已持有M公司一定股权，即20%。2013年7月，M公司出售了该不动产，出售价格为九百万。出售之后，由于受到多方面主客观因素影响，在缴纳土地增值税中，存在一定的问题，尤其是增值数额计算、土地增值税纳税人义务方面，出现不同意见，影响不动产投资再转让方面一系列工作有序开展，需要多层次优化土地增值税缴纳，解决征纳双方在这方面的问题。
二、不动产投资后再转让缴纳土地增值税的有效途径
1、不动产投资后再转让缴纳土地增值税问题
1.1M公司
在缴纳土地增值税方面，M公司认为要客观分析该不动产投资入股时候的公允价值，以此为基点，有效展开当下土地增值税前扣除工作。M公司认为根据当下在不动产投资再转让方面一系列规定，比如，投资、联营的房地产等，所转让的房地产，在一定时间段中，不需要缴纳土地增值税，但如果属于投资或者联营类型的企业，不动产投资后再转让，需要根据具体情况，缴纳一定的土地增值税。如果借助房地产实现入股，投资方并没有获取货币、货物等，要坚持“纳税必要资金”的原则，根据相关规定，享受优惠免征收对应土地增值税权利，简单来说，单从投资来说，不需要缴纳土地增值税。就M公司来说，所获取的该不动产是在金额折合20%股权下获取的，不属于无偿获取，需要科学转让扣除成本。在实际转让中，不考虑税金，M公司只需要根据转让的增值额，即一百万，缴纳对应的土地增值税。
1.2税务机关
在该案例中，税务机关和M公司有着不同意见，在转让王某这一不动产中，M公司需要追缴王某在不动产投资方面的土地增值税，还要根据不动产转让具体情况，再征收一定的土地增值税。根据相关规定，在该案例中，王某属于土地增值税方面的义务人，不动产再转让之后，王某已不再享有这方面的税收优惠，需要投资时候获取的增值额六百万，进行合理化计算，补缴一定的土地增值税。就M公司来说，根据《土地增值税暂行条例》，再转让王某不动产之后，便成为对应的纳税义务人，需要根据具体规定，客观计算增值额方面一系列扣除项目。在该案中，王某不动产投资再转让之后，不动产的拥有者已发生了质的变化，也就是说，投资入股时候，王某所获取的不动产评估资金便是M公司获取不动产之后需要支付的成本。
2、具体分析
在新形势下，我国根据土地增值税存在的问题，优化了《土地增值税暂行条例》，如果单位、个人转让国有土地使用权之后获取一定金额，则需要缴纳相关的土地增值税。如果是以房地产为基点入股投资，在“纳税必要资金”这一原则下，案例中的王某并没有获取货物、货币等，在土地增值税方面，可以享受对应的优惠暂免政策，但对于投资或者联营类型的企业来说，再转让不动产的时候，需要缴纳一定的土地增值税。在再转让过程中，M公司已成为土地增值税方面的纳税人，一旦所转让的不动产产生效益，M公司则需要根据具体收益，缴纳土地增值税。在该案例中，不动产所有权出现了转移现象，由于属于投资行为，也没有获取实质性的增值所得，在“纳税必要资金”原则下，M公司可以根据相关条例，享受相关优惠政策，暂时不需要缴纳土地增值税，当然，王某这一不动产计税基础也没有发生实质上的变化。在相关条例作用下，投资后再转让环节中，M公司已成为征税对象，已不再是王某不动产的股东之一，在土地增值税方面，需要分摊一定的税款。在缴纳土地增值税方面，增值额的出现并不是受单一因素影响，其体现在多个方面，比如，公共资产、公共行为，纳税人需要客观分析多方面因素，制定科学、合理的土地增值税筹划方案，优化利用相关方法，科学计算增值税，避免和实际情况不吻合，下面便是土地增值税筹划方案情况。
三、旧房转让方面
就旧房转让来说，在计算土地增值税方面，相关人员需要根据具体情况，进行合理化计算，合理缴纳土地增值税。如果根据土地使用权，支付金额并对旧房进行估价，纳税人员可以根据《增值税暂行条例》等，根据旧房、建筑物二者评估价格，进行合理化计算，所获取的余额便是增值额，再根据具体规定，便能计算出需要缴纳的具体增值税。在旧房转让过程中，如果无法提供在土地使用权方面需要支付的具体金额，但清楚具体基准地价，可以客观评价旧房价格，纳税人员需要第一时间把旧房评估价格、基准地价评估价格方面的具体信息提供给税务机关，将获取的余额作为增值额，再计算缴纳的土地增值税。在旧房转让过程中，如果无法获取各方面评估价格，所转让的旧房属于外购，可以提供旧房购买时的发票，纳税人可以根据我国税务局在土地增值税方面制定的一系列规定，根据旧房购置时间、转让时间，以年为基点，加计5%计算的方法，准确计算旧房购置发票所载金额，客观计算扣除项目，以年为基点进行计算，如果不足一年但在6个月以上，则需要按一年进行计算。此外，在旧房转让过程中，如果旧房评估价格、购房发票等都无法及时提供，税务机关不需要客观分析具体增值额，以《税收征管法》为媒介，核定旧房转让方面的具体土地增值税。
四、结语
总而言之，在新形势下，不动产日渐增多，不动产投资后再转让日渐复杂化，难度不断增加。在缴纳土地增值税方面，纳税人必须多角度准确把握土地增值税方面一系列规定，结合相关法律条例、规章制度等，明确自身在这方面的权力、义务，科学计算所缴纳的土地增值税，按时缴纳土地增值税。
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论文作者:刘慧
论文发表刊物:《防护工程》2017年第9期
论文发表时间:2017/9/4
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