房地产企业成本管控研究
张 勇
(天津市金地城市建设有限公司，天津 301800)
[摘 要] 房地产企业要想在日趋激烈的市场竞争中生存与发展，必须要重视成本管控工作。本文分析了成本管控的重要性，根据当前成本管控存在的问题，提出了合理的应对措施，希望能够对房地产企业提高成本管控水平、增强企业的经济效益和竞争力起到一定的帮助作用。
[关键词] 房地产企业；成本管控；问题及措施
1 房地产企业成本管控的重要性
2016年，房地产市场在“去库存”的背景下经历了新一轮快速上涨。面对一、二线城市房地产市场明显过热现象，党的十九大报告提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。面对不断出台的宏观调控政策和住房制度改革，市场必然要回归理性。房地产企业单纯依靠价格上涨盈利的局面已经成为过去。今后，只有注重成本管控，获得低成本经营发展，成本管理水平做的好的企业，才能取得良好的经济效益，在市场竞争中立于不败之地。
2 当前房地产企业成本管控存在的问题
2.1 成本控制意识不足，缺乏合理的成本控制体系
长期以来，房地产企业只要顺利交房，就能获得高额的利润，使得企业在成本控制方面不够重视，没有建立合理的成本控制体系，没有制定成本管理制度，部门和人员配置不合理，造成成本费用偏高。有些企业虽然建立了完善的成本控制体系和制度，但也是形同虚设，没有得到执行。部门间权责划分不够明确、协同意识差，造成内部成本消耗比较大。如果工作一旦出现偏差，就会带来巨大的经营和财务风险。房地产项目开发周期长，成本核算环节多，各个成本环环相扣。很多房地产企业只注重施工阶段，忽视了前期的立项、规划设计、招标等过程。只注重事后的成本控制，忽视了事前、事中的成本控制。只注重开发成本的控制，而忽视了管理费用、财务费用和税金的控制。
2.2 未实施全面预算管理
全面预算是企业通过内外部环境的分析，在预测与决策的基础上，配置相应的资源，对企业未来一定时期的经营和财务作出具体计划。全面预算体现了预算的全员、全过程、全部门的特征。企业的总目标，通过预算被分解成各部门的具体目标，如果各部门都完成了具体的目标，企业的总目标也就有了保障。预算也是企业成本控制标准、考核依据，在经营中起着很大的作用。房地产企业投资大，所需资金多，没有预算或预算不合理，会造成资金短缺或闲置，给企业造成重大损失。
对长距离泵站输水系统的水力瞬变进行理论分析和预测，从而采取安全可靠、管理方便、经济实用的水锤防护措施，是优化工程设计，确保工程安全运行的关键，对于保障生活生产用水及社会经济发展，具有非常重要的实际意义和理论价值。
2.3 缺乏完善的合同管理
房地产企业从土地购买到交房入住，涉及很多合同，而且合同金额大，一旦出现重大诉讼纠纷，将会给企业造成不必要的损失。目前，很多中小房地产企业对合同管理不够重视，没有建立完善的合同管理制度，导致合同管理混乱，容易引发合同纠纷。也没有设立法务部，导致对合同的审批，缺少专业法律人员的参与。如果合同中存在重大欺诈、显失公平的条款，会在履行中给企业带来损失。如果企业发生诉讼失败，企业形象、信誉会受损。
首先，预算编制阶段，应当根据企业发展战略和年度经营计划来编制，按照上下结合、分级编制、逐级汇总的程序，编制年度全面预算。预算编制要科学、合理和可行，避免指标的过高或过低。
2.4 缺乏激励机制
房地产企业的每一个项目都应当开展可行性研究，编制可行性研究报告，并组织各部门和专家等进行充分论证和评审，出具评审意见，作为项目立项的依据，避免决策失误，引发盲目投资。成本控制体系主要包括对土地成本、前期费用、建安成本、配套设施成本、管理费用、财务费用、税金等的控制。土地成本，尽可能争取政府的优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠。前期费用，搞好政府关系，争取报批报建费用减免。设计单位争取最优性价比，虽然设计费在房地产项目全部成本中所占比例不大，但规划设计环节在房地产开发成本中却处于绝对重要地位，往往决定项目成本的70%～80%。因为设计阶段确定了产品结构形式、材料选用、设备选型等，工程投资多少，是否合理，在设计阶段就已经确定了，施工阶段只是按图施工，工程造价的高低实际上掌握在设计者手中。招投标阶段，加强对投标工作各环节的监控，避免决策失误。工程项目一般应当采用公开招标的方式，选择质优价低的施工单位和材料供应商等。建安成本，控制建筑材料和设备的成本，按技术规范和设计规范进行施工，合理、有效地节省施工成本。管理费用，建立合理的费用支出标准和规范的费用审批流程，各项支出严格执行资金使用计划，并加大部门考核力度。财务费用，合理筹措和运用资金，节省资金成本。税金，合理税收筹划，关注国家税收政策，利用税收减免和优惠，降低税务成本。
3 完善房地产企业成本管控措施
3.1 增强成本控制意识，建立成本控制管理体系
其次，预算执行阶段，企业全面预算要层层分解，分解到各部门和各相关人员，切实按照预算来执行。企业办理采购与付款、销售与收款、成本费用、资产购置与维护等业务和事项，均应符合预算要求。超预算或预算外的事项，实行严格的审批。根据资金使用计划，及时筹措资金，避免资金短缺和闲置，给企业造成损失。
激励机制是激发员工潜能，调动员工积极性的重要手段，对企业的发展至关重要。房地产项目从立项、建设等各方面都可以进行优化或筹划，降低成本和税负，而这些工作都依赖于员工的奉献。适当的激励，可以增强员工的责任感和使命感。而一些中小房企往往缺乏激励机制，人性化管理体制匮乏，企业文化建设意识还很淡薄，使他们不愿意对员工付出太多，导致无法留住优秀员工。没有合适的激励机制，员工的积极性得不到发挥。许多管理者往往对已发生过的问题善后处理大肆认可，而对事前的预防控制建议不当回事，导致员工“多一事不如少一事”心态。
3.2 实施全面预算管理
比如，在教授《断魂枪》时，一个班级可以采用常规教学导入；另一个班则可以援引有关国粹京剧的传承与发展的新闻事件“京剧进课堂”导入。
最后，预算考核阶段，预算实际执行情况要定期分析，通过分析超支和节约的原因，解决执行中存在的问题，提出改进意见，为今后工作提供借鉴。严格按照预算考核制度，奖励先进，处罚落后，在增强预算工作权威性的同时，也加强了全体员工的责任意识。
而这些产业平台将来规模都会足够大。这些平台未来也许不会达到阿里或腾讯这样通用产业平台的规模。因为阿里、腾讯都是抓住了社会最基本需求的通用平台，所以它的规模体量的确是很大的一个量级。但是产业互联网，其自身价值非常明显，而且也有很大发展空间。
房地产企业全面预算工作，必须得到公司领导的重视。设立预算管理委员会组织、监督预算的工作，其成员由企业负责人及相关部门负责人组成。预算管理委员会应制定相应的预算管理制度、工作程序、部门职责等，保证预算工作的顺利开展。
成本领先战略是企业的基本竞争战略之一，即通过低成本地位来获得持久的竞争优势。企业要在竞争中生存发展，就必须增强成本管控意识，建立成本控制管理体系。有效的成本管控需要对企业全过程的管控，需要企业全员的参与。建立成本控制体系，设立成本控制部门和主要负责人协调各部门和岗位，提高全体员工的内控意识，是一个企业成本控制的基础。同时考虑到中小房企资源不足，专业技术管理人才少等，中小房企可以选择适合于自己的成本控制体系。但是，关键还是要有一个成本控制的意识存在。
得失相当条件通常只有理论意义，没有考虑不同能量形式之间的转换效率。1955年，英国科学家劳森提出了利用核聚变发电的最低条件，被称为劳森判据。该条件考虑了核聚变生成的能量和加热等离子体能量之间的转换效率，并将其假设为50%。
3.3 加强合同管理
房地产企业应当加强合同管理，制定合同订立、审核、履行、存档等制度。归口管理部门应定期对合同进行统计，检查合同履行情况，维护企业合法权益。有条件的企业，可以设立法务部或聘请法律顾问，对各类合同签订、履行进行严格的审核。对于影响重大、涉及较高专业知识的合同，应当组织法律、技术、财会等专业人员参与谈判，必要时可以聘请外部专家。合同的履行部门也应参与合同签订过程的谈判，共同发现合同履行的难度，从而使合同履行部门能够充分了解合同内容，增强合同的执行力。
企业应当建立合同专用章保管制度，合同经过审批后由法定代表人签字后，才能加盖合同专用章。加强合同信息安全保密工作，未经批准，合同信息知悉人员不得以任何方式泄露合同涉及的商业秘密。对大额的资金收付，企业财会部门应当根据合同条款收付款项，对没有订立合同的，应当拒绝，并及时报告有关情况。加强合同管理的目的在于增强合同的严谨性，减少合同纠纷，最终降低成本。
3.4 建立成本控制激励机制
21世纪的企业竞争，主要是人力资源的竞争。房地产企业一般员工人数不多，但却是一个高智能的团体，要想在激烈的竞争中生存和发展，必须在一定程度上依赖于其人力资源的有效激励。适当的激励机制可以有效地激发员工的积极性和创造性，同时可以避免一些舞弊事件的发生。
激励包括物质激励和精神激励。企业对于员工的物质激励主要是提高优秀员工的劳动报酬，制定与业绩挂钩的薪酬制度，体现效率优先、兼顾公平。精神激励主要是通过表彰，对作出工作贡献员工的一种肯定，让其有更多的荣誉感更努力工作。通过表扬先进，让更多的员工学习榜样的力量，形成积极上进、勤奋学习和团结互助的企业文化。
煤炭建设项目的设计阶段可分为初步设计阶段、技术设计阶段和施工图设计阶段，在初步设计阶段要完成对项目的工程概算，技术设计阶段完成项目的修正预算，施工图设计阶段需要完成具体的工程造价预算。从概算到预算的过程，是对投资不断细化和精细化的过程。除了设计阶段，在项目的整个建设周期内，都贯穿着项目的工程造价(图1)。
4 结 论
房地产企业成本管控是一个复杂而系统性的工程，涉及开发全过程和全方面，需要全员参与。管控工作要取得实效，需要建立一个有效的成本控制体系，需要好的激励机制激发员工的创造和奉献。随着市场竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，通过实施全面预算、加强合同管理，提高企业的成本管理水平，实现成本管控给企业带来的经济效益，增强企业市场竞争力，促进企业健康、持续地发展，顺利度过当前的困境。
参考文献：
[1]侯文锋.中小房地产企业成本控制存在的问题及对策探析[J].中国集体经济,2017(23):22-23.
[2]武小娣.房地产企业成本核算存在的问题及对策[J].中国市场，2018(30).
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.14.071
标签：房地产企业论文; 成本管控论文; 问题及措施论文; 天津市金地城市建设有限公司论文;