土地增值税增值率筹划的技巧，本文主要内容关键词为：增值税论文,土地论文,技巧论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20％的免征土地增值税。而土地增值税的增值率＝(销售收入－扣除项目金额)÷扣除项目金额，从上式中可看出，控制土地增值税税负的关键是控制增值额，增值额为销售收入减去扣除项目金额；如果增大整个“扣除项目金额”，随之会带动增值率计算公式分子的减小和分母的增大，从而使增值率的变动呈现“乘数效应”。本文结合现行有关政策规定，就如何通过加大扣除项目金额进行纳税筹划，总结出三个筹划技巧，仅供纳税人参考。
技巧一：增加扣除项目金额进行有效的免税筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税，因此房地产企业建造普通标准住宅时，其土地增值税可以通过增加扣除项目金额进行有效的免税筹划。
［案例1］假设甲房地产开发公司开发A项目普通标准住宅小区，现已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，A项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为300万元，房地产开发成本700万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用140万元，预计取得住宅房屋销售收入1800万元，应缴纳税金及附加99万元。依据以上数据，计算甲公司应纳土地增值税：扣除项目金额之和＝300＋700＋140＋99＋(300＋700)×20％＝1439(万元)；增值额＝1800－1439＝361(万元)；增值率＝361÷1399×100％＝25.8％；因此，应纳土地增值税＝361×30％＝108.3(万元)。
如果A项目尚未全部完工结算，甲公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20％。假设甲公司再投入X万元，只要符合［1800－(1439＋X)］÷(1439＋X)＜20％条件，就可以免征土地增值税。计算得出X＞61万元。再考虑加计20％的扣除因素，61÷(1＋20％)＝50.83(万元)。也就是说，只要再投入不到51万元，该项目的增值率就小于20％，符合免税条件，可以不必缴纳108.3万元的土地增值税。
假如甲公司再投入52万元改善小区环境，则重新计算如下：扣除项目金额之和＝300＋(700＋52)＋140＋99＋(300＋752)×20％＝1501.4(万元)；增值额＝1800－1501.4＝298.6(万元)；增值率＝298.6÷1501.4×100％＝19.89％，小于20％。所以，A项目免征土地增值税。这样，甲公司只适当增加了A项目住房的开发成本52万元，既美化了住宅小区的环境，提高了购房户的满意度、促进其他房产销售，还节约了资金108.3－52＝56.3万元，并树立了企业良好的信誉形象。
不过要注意的是，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发［2006］187号，以下简称国税发［2006］187号)规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，并再次重申开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。此规定使得清算单位的相关税务规定更加明晰，对于分期立项、分期开发的房地产项目，税务机关在要求纳税人进行清算时有了执法依据。
同时，国税发［2006］187号明确了对扣除凭证的要求，不能提供合法有效凭证的，不予扣除；前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费不实或不符合相关要求的情况下，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，或采用其他适当方法核定其单位面积成本标准进行计算扣除；对公共配套设施相关成本的扣除方面。如果该设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；企业销售已装修的房屋，发生的装修费用可以计入房地产开发成本；共同成本、共同费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；而房地产开发企业的预提费用不得扣除。
技巧二：巧妙安排代收费用收取方式实现合法节税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字［1995］48号)的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用(《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税［2006］21号)文件对此进行了重申)。企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。
［案例2］某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。
方案一：如果企业将该费用单独收取，则：该房地产可扣除费用为300＋800＋(300＋800)×20％＋120＝1440(万元)；增值额为1740－1440＝300(万元)；增值率为300÷1440×100％＝20.83％；应纳土地增值税300×30％＝90(万元)。方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：该房地产可扣除费用为300＋800＋(300＋800)×20％＋120＋100＝1540(万元)；增值额为1740＋100－1540＝300(万元)；增值率为300÷1540×100％＝19.48％，则不用缴纳土地增值税。
可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入(不考虑企业所得税)。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元(100×5.5％)的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得84.5万元(90－5.5)的收益。
技巧三：把握税率临界点通过免税增加实际利润
《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20％的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税，这里的20％的增值额就是“临界点”。根据土地增值税临界点的税负效应，实际工作中，房地产开发企业首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率)，然后设法调整增值率，其中一个重要环节就是要合理确定商品房销售价格。
如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。
［案例3］地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000
的商品房，现有两种销售方案：方案一，按照2000元/的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。方案二，按照2100元/的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为674.2万元［672＋4000×100÷10000×5.5％］(根据规定房地产企业相应印花税不得扣除)。企业该采取哪种销售方案呢？
方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000＝800(万元)；房产的增值率为［(800－672)÷672］×100％＝19.05％；增值率小于20％的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。
方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000＝840(万元)；房产的增值率为［(840－674.2)÷674.2］×100％＝24.59％；增值率大于20％，需要缴纳土地增值税165.8×30％＝49.74(万元)；企业的税前利润为168－49.74＝118.26(万元)。
从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/，但是税前利润却下降了128－118.26＝9.74(万元)。所以，企业宜采取第一种销售方案，但需要特别需要重视纳税筹划中的风险规避。