GDP核算中自有住房服务虚拟计算的中日比较，本文主要内容关键词为：中日论文,住房论文,GDP论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
虚拟计算是国民经济核算当中一个非常独特的概念，重要且颇有争议。对居民自家持有的住房，就像对出租的房屋收取租金、支付房费一样，以自收自付的形式同时记录在国内生产总值的生产核算（包括在房地产业增加值）和使用核算（包括在居民最终消费支出）中。这样的记录被称为虚拟租金，它通常是国内生产总值核算中份额最大的虚拟计算。
国内生产总值的所谓“生产”概念主要是指面向市场（用以提供其他经济实体）的货物或服务的生产活动。租房的租金是居民作为享受住房服务而支付的款额，当然应记录在国内生产总值核算中的房屋出租业增加值和居民最终消费支出。但是居民自有住房服务，是居民自己享受住房服务并不提供给其他经济实体，也没有支付或收取租金，原本并不应该包含在国内生产总值的生产范围内。可是，考虑到如果自有住房的居民相互租房，就会出现即使与之前相比生活没有得到改善，房租收入增加，消费支出增加，从而国内生产总值也增加，这同样不合理。而且，居民自有住房比率因国而异，大不相同，如果国内生产总值只包括房屋租赁服务，却不包括自有住房服务的话，自有住房比率不同的国家之间国内生产总值就可能会不可比，从而失去GDP作为对世界各国经济规模的国际比较这一最重要的功能。对虚拟住房租金的记录则能有效地避免这些问题的发生。
然而，市场上实际并没有发生却以发生的形式进行虚拟计算的交易，都存在着一个共同的问题，就是它的估算结果极大地取决于其估算方法。FISIM（间接测算的金融中介服务）如此，本文所要讨论的虚拟住房租金也同样如此。
日本的国民经济核算统计是由内阁府经济社会综合研究所计算的。在2005年进行每隔5年举行的更新基准年的同时，内阁府对虚拟住房租金的估算方法进行了修订。通过此次修订，2003年房地产业增加值从69.15兆日元（约占日本国内生产总值的14%，按汇率计算约合49420亿人民币）下调为59.64兆日元（约占国内生产总值的12.2%，约合42622亿人民币），下调了16%左右。2011年更新基准年时又进一步下调为53.58兆日元（约占国内生产总值的10.8%，约合38288亿人民币）①。
几乎在同一时间，2004年第一次经济普查之后，中国国家统计局对居民自有住房服务的估算方法也做了修订。通过此次修订，2004年房地产业增加值从2378亿元（约占国内生产总值的2%）上调到6173亿元（约占国内生产总值的4.5%），上调了1.6倍②。
所谓房地产主要是包括自有住房的住房服务业。2003年，日本人均住房面积（40.1
）是中国（城镇25.3，乡村27.2）的1.47～1.58倍；中国的人口是日本的10倍左右。日本修订前的房地产业增加值是中国修订前的20倍以上。这意味着按人均计算的房地产业增加值是中国的200倍以上。这样的数据一直延续使用到2005年。然而，这个时期正是中外媒体、甚至包括学术界普遍认为中国的GDP被高估了的时期。
本文以下主要分为四个部分，第一部分整理SNA中有关居民自有住房服务计入国内生产总值的有关叙述及SNA中所建议的估算方法；第二部分考察日本的虚拟租金的估算方法；第三部分考察中国的估算方法；第四部分是根据统计数据对两个国家进行比较，并通过这些比较得出一些结论和启示。
二、SNA中有关自有住房服务虚拟计算的处理③
（一）自有住房服务为何要记入国内生产总值
SNA根据“第三者标准”对人类活动中是否可“由他人代替进行”用以界定“一般生产范围”，并对其中“生产者提供或准备提供给其他单位的所有货物或服务的生产”定义SNA体系中的生产范围。
另一方面，对并不提供给其他单位，住户自身生产、自身使用的自有住房服务，SNA做了如下定义：“居住在自有住宅的房主被看作拥有非法人企业，该企业生产住房服务并为其所属住户所消费。同时我们认为，生产的住房服务价值等于在市场上租用同样大小、质量和类型的房屋所要支付的租金数额。住房服务的虚拟价值记为住宅所有者的最终消费支出”（引自1993SNA，9.58节）。
也就是说自有住房者的自给性住户服务是作为例外而计入SNA的生产范围之内的。“自给性服务生产一般被排除在生产范围之外，但是自有住房者为自身最终消费生产的住房服务是例外，它总是包括在国民经济核算的生产范围之内”（引自1993SNA，6.29节）。自给性服务的记录意味着在市场的供需双方记入相同金额，并不利于测量和分析市场的不平衡，也不利于掌握经济发展趋势，因此在传统上存在很多对自给性服务记录的批评。对此，SNA将其作为例外列入生产范围之内的理由是：“自有住房与租用住房的比率，不同国家之间，甚至在同一国家的较短时期内，可能会有较大的差异。因此，如果不对自给性住房服务的价值进行虚拟，在国家间或不同时期，对住房服务的生产和消费进行比较就会严重失实”（引自1993SNA，6.29节）。这里明确了自有住房服务的虚拟计算对国内生产总值的国际比较和经济增长分析是必不可少的。
（二）对自有住房服务估算的两种方法
并不面向市场的自有住房服务当然也就不存在市场价格。对其虚拟价值的核算SNA首先提出的是市场房租估算法：“由于大部分国家都有组织良好的出租房屋市场，因此，自给性住房服务产出的估计能够使用市场上销售同类服务的价格进行，这与对生产的自给性货物或服务估价所采用的一般原则是一致的。换言之，自有住宅者生产的住房服务的产出，是根据市场上租户支付同样住房的租金，并考虑地理位置，邻里关系以及住宅本身的大小和质量等因素进行估价的。同一数据也记录在住户最终消费支出项下”（引自1993SNA，6.89节）。
不限于自有住房服务，这种市场价格估算法的基本前提是：“同类货物或服务必须在市场上有足够的数量买卖交易，以得到可靠的市场价格用于估价”（引自1993SNA，6.85节）。
不满足这些条件时，SNA则建议使用成本估算法。“如果得不到可靠的市场价格，可以使用次佳方法，即为自用而生产的货物或服务的产值等于其生产成本之和，也就是以下各项之和：中间消耗、雇员报酬、固定资本消耗、其他生产税（减生产补贴）”（引自1993SNA，6.85节）。
包括日本在内的主要发达国家基本上采用的都是市场房租估算法，中国至今使用的还是成本估算法。
三、日本自有住房虚拟房租的估算
（一）日本2005年修订前的估算方法
直到2005年，日本几十年来一直使用的都是非常简单的市场房租估算法④。
首先，对不论是自有住房还是出租住房统一计算全国总住房租金；然后，按自有住房占全部住房面积的比率估算自有住房部分的虚拟租金。其中计算时使用的全国总楼面面积、自有住房楼面面积及每平方米全国平均租金的数据取自《住宅·土地统计调查》（日本总务省）。计算公式为：
全国总住房租金（租金总额）=每平方米全国平均租金×全国总楼面面积
全国自有住房虚拟租金=全国总住房租金×自有住房占全部住房面积的比率
这样得到基准年自有住房虚拟租金数值之后，对基准年以外的年度及季度数值，全国总楼面面积及自有住房楼面面积的数据根据《建筑物着工统计》等；每平方米全国平均租金的数据根据CPI再进行调整估算。
对于这种自有住房虚拟租金的估算方法，荒井（2005年）指出：绝大部分出租住房主要是集中在大中城市的中心，而自有住房则是广泛分布在边远小镇及农村地区，虚拟租金估算时没有考虑住房的各种属性的差异，采用全国平均租金意味着用大中城市每户单位面积相对较小（即每平米单位面积昂贵的房屋租金乘以众多在边远地区自有住房的往往是大房子的面积），其结果会带来自有住房虚拟租金的高估。而且，在《县民经济计算》中，各都道府县仿照国家的方法使用各都道府县的平均住房租金来估算虚拟租金，会导致各都道府县自有住房虚拟租金总计小于全国自有住房虚拟租金。
（二）日本2005年修订后的核算方法
鉴于这些问题，“国民经济计算调查会议基准改定课题检讨委员会”于2005年2月25日决定，在2005年进行每隔5年定期举行的更新基准年的同时，对国民经济核算中的虚拟租金估算方法进行修订。具体方法是不再统一计算全国自有住房虚拟租金，而是各个都道府县分别计算，并且《国民经济核算》和《县民经济核算》中都进一步划分住房建筑结构（木制/非木制住宅）、建筑时期来进行估算⑤。
然而，问题并没有得到完全解决。正如荒井（2005）所指出的那样：“由于在同一都道府县内每户单位面积较小的出租住房也都主要分布在省都所在地等较为方便的地区，所以即便是分各都道府县进行估算，也不能否认仍有高估的可能性。”此外，同样是政府统计的投入产出表中并没有分地区来估算虚拟租金，这样就会导致政府统计间的不一致性等问题。
委员会作为未来的努力方向提出：“希望从长远来看，也可选择例如使用个人数据进行回归分析等方法对基准年虚拟租金数值做更精确地估算。”内阁府在2011年进行定期举行的更新基准年时对国民经济核算中的虚拟租金估算方法并未进行进一步修订。
（三）日本2005年修订前后的虚拟房租比较
下页表1是日本2005年修订估算方法前后的自有住房虚拟房租的数值比较。估算方法的修订是在2005年底举行，之前发表的2005年版《国民经济计算年报》为方法修订前的数值，该年报的统计对象是2003年。2006年版以后的《国民经济计算年报》为修订后的数值。2013年版《国民经济计算年报》由于更新基准年，数据上又有了一些修订。
首先，由表1中修订前的估算值，自有住房虚拟房租从1980年的15.9万亿日元增长到2003年的52.7万亿日元，增长了2.3倍，远大于同期国内生产总值1.1倍的成长。根据日本总务省统计局统计调查部国势统计课“住宅·土地统计调查报告”，1983年自有住房为21650户，2003年为28666户，20年间增加并不很大。由此可以得到“虚拟房租”2.3倍的增长中，自有住房面积增加的贡献非常有限。换句话说，大部分的增加是由于估算使用的每平方米全国平均租金带来的。东京的出租住房占日本全国的16.4%，其房租的上涨超过GDP成长率，对“虚拟房租”的增长起到很大作用。从整个消费来看，对自有住房虚拟的住房支出占住户最终消费支出的百分比由1980年的12.2%，上升到2003年的19.1%，也就是说，近2成的消费支出是由虚拟房租计算出来的。此外，占GDP比重也从1980年的6.6%上升到2003年的10.6%，换句话说，2000年以后的国内生产总值中有1成是由仅仅住在自己家里而生产出来的。
下面再由表1中修订后的估算值可以看出，与修订前相比所有年度都明显下调。2003年自有住房虚拟房租从52.7万亿日元，下调为44.8万亿日元，下调了15%；虚拟房租占住户最终消费支出的百分比下调为16.3%，占国内生产总值的百分比下调为9.2%。数据显示，在1995～2011年间尽管平均经济增长处于负增长，但虚拟房租一直处于正增长。因此，虚拟房租占国内生产总值的百分比从1994年的7.1%上升至2011年的10%，重新接近修订前的2003年，即占国内生产总值1成的水平。
四、中国对自有住房服务的估算
1990年代世界银行曾经对中国国内生产总值总量数据进行了大幅度上调。在其《转换中的中国统计体系》的考察报告中指出：中国统计体系受传统的物质产品平衡表体系（MPS）影响，在基本概念、调查范围、调查方法等方面存在着很大缺陷；价格体制仍保留着传统价格体制的许多本质特征，许多产品的价格仍受政府控制。从而导致中国官方GDP总量数据的低估和速度的高估。以此考察报告为依据，1994年，世界银行发表了《中国人均GNP》专题报告，将中国1992年GDP上调了34.3%。，其中，对住房服务支出和住房服务产出在范围和估价上分别调高了40%和179.8%。对中国GDP的上调一直持续到1998年。1999年国家统计局和财政部向世界银行提出了取消对中国官方GDP数据进行调整的要求，同时阐述了世界银行各种调整方法存在的问题，但这里唯有对住房服务上调的问题没有进行回应。之后，在许（2004）等许多论文中提到这个问题，也明确指出了GDP核算中住房服务低估的可能性。
在第一次经济普查之后，GDP核算发生了多方面的变化，除了资料来源的变化以外，在计算方法、核算范围，包括居民自有住房服务价值的计算方法上都发生了变化。
目前，城乡居民自有住房服务价值使用的还是成本估算法，即等于城乡居民自有住房的虚拟折旧，也就是说，城乡居民自有住房的固定资产价值乘以相应的折旧率。
在经济普查之前的常规年度GDP核算中，居民自有住房折旧是在按历史成本价格估价的居民自有住房价值的基础上计算的；在经济普查年度GDP核算中，居民自有住房折旧是在按当期市场价格估价的居民自有住房价值的基础上计算的。此外，经济普查之前，农村居民自有住房虚拟折旧率是2%，城镇居民自有住房虚拟折旧率是4%；考虑到：“一般来说，城镇居民自有住房比农村居民自有住房可能更加坚固耐用，使用的年限应该更长，所以城镇居民自有住房虚拟折旧率不应当高于农村居民自有住房虚拟折旧率”，经济普查之后，农村居民自有住房虚拟折旧率改为3%，城镇居民自有住房虚拟折旧率改为2%。
自有住房服务价值的这种成本估算法，不仅不包含中间消耗成本，而且市场房租估算法的房租中暗含了土地成本，而成本估算法中并没有考虑这个因素。此外，估算时采用的居民自有住房虚拟折旧率是否过低也有待进一步商榷。
因为中国第一次经济普查以前的有关自有住房服务业的虚拟增加值（或虚拟产值）的数据没有公布，表2比较了中日包括自有住房服务的整个房地产业的增加值和占GDP的份额。这里可以看到中国1990～2003年期间房地产业增加值大幅增加，但占GDP的份额最高也仅为2%。而日本1994年房地产业增加值竟然是中国的57倍，甚至超过了中国同年GDP总额，直到2003年也是中国房地产业的20倍以上。
第一次经济普查之后，2004年GDP上调了16.8%，其中92.6%是由于第三产业的上调。房地产业增加值也大幅上调，占国内生产总值的份额由普查前的2%上升为4.5%。普查之后首次也是至今为止唯一一次公布了居民自有住房服务业的虚拟增加值，如表3所示，占房地产业增加值近6成。
SNA基本上是从先进的市场经济国家诞生的国民经济核算体系，在这些国家里确实是“大部分国家都有组织良好的出租房屋市场”，而中国引进SNA的1980年代后期，对居民自有住房服务的虚拟计算不采用SNA所推荐的市场房租估算法，这在当初的历史条件下可以说是妥当的，可是第一次经济普查之后虽然对成本估算法进行了部分改善，但第二次经济普查之后也还是延续了成本估算法，并没有进行进一步完善。
五、GDP统计中有关居民自有住房服务业数据的中日比较
中国国内生产总值核算是以生产核算为主，支出法国内生产总值核算为辅；季度核算则只有生产核算。而日本恰恰相反，国内生产总值核算是以使用核算（即支出法）为标准，季度核算至今也只有使用核算⑥。
以下通过统计数据分别从国内生产总值核算的生产核算和使用核算两方面，对自有住房服务业的虚拟增加值及居民居住类消费支出进行中日比较。
（一）国内生产总值生产核算数据的中日比较
中国的生产核算数据资料相对翔实，本文首先从生产核算方面进行两国的比较。因为中日两国都没有系统公布自有住房服务业的虚拟增加值，这里对包括自有住房服务业的整个房地产业增加值进行比较。表4显示了中日两国最新公布的国内生产总值和房地产业增加值。其中，中国在第一次经济普查之后对国内生产总值历史数据也进行了修订；日本以2005年为基准年的生产核算数据只追溯到2001年，这之前的数据是以2000年为基准年的。
日本国内生产总值生产核算中的房地产业是由房屋租赁业和其他不动产业两个项目组成的，其中房屋租赁业包括了出租房和自有住房，房屋租赁业是把出租房和自有住房统一按照“每平方米全国平均租金×全国总楼面面积”的方法来计算租金总额的。根据2008年《住宅·土地统计调查》（日本总务省），以户数为单位的自有住房比率为61.1%；由于每户自有住房面积大于出租房，以面积为单位计算得出的自有住房比率超过80%。因此，可以说房屋租赁业增加值的80%以上是自有住房服务业的虚拟增加值。而2011年房屋租赁业增加值占房地产业增加值的87.5%，所以可以推测日本同年自有住房服务业的虚拟增加值占房地产业增加值的七成左右。这与表3显示的中国2004年居民自有住房服务业的虚拟增加值占房地产业增加值的56.6%相比，日本自有住房服务业的虚拟增加值占房地产业增加值的比例要远高于中国。
从表4可以看到，中国房地产业增加值与表2第一次经济普查之前的数据相比各年都有成倍的上调，随着经济增长按当年价格计算的房地产业增加值也是急剧增长。而日本房地产业增加值与表2修订前的数据相比各年都有大幅度的下调。
修订后的数据显示：与按同期汇率结算为人民币的日本相比，1980～2000年，虽然日本的国内生产总值是中国的4～7.8倍，但房地产业增加值却是中国的10～20倍以上。2000年以后的10年间，中日两国GDP快速接近，中国在2010年超过日本，但房地产业增加值却还停留在日本的一半左右。2011年日本的整体GDP虽然已远低于中国，可其房地产业增加值仍是中国的1.7倍。从房地产业增加值占GDP的份额来看，日本从1980年的8.9%上升到了2011年的12%，中国在1980年代仅为2%左右，1990年代3%左右，进入2000年以后上升为4%左右，最近几年才终于升为5%以上。
中国房地产业增加值占GDP的份额与1980年代相比虽然增长幅度很大。可是根据日本政府公布的最早的有关数据显示，日本房地产业增加值占GDP的份额早在1955年就已达到5.4%，1956达到5.9%，1960年为7.4%，1970年为7.8%⑦。然而被认为已存在房地产泡沫经济的中国，2011年房地产业增加值占GDP的比重为5.6%，仅相当于日本经济起飞之前的1955-1956年。这些数据说明中国经济普查以前的房地产业增加值可能存在着一定程度的低估，而且即使修订后也存在可能存在着一定程度的低估的可能。
房地产业增加值估算过低可能还造成了第三产业增加值整体的低估。表5对第三产业增加值及第三产业劳动生产率进行了中日比较，从表中可以看到，中国第三产业增加值在1990年代还不及日本的十分之一，即使是2011年也只不过是日本的三分之二左右。这个问题从第三产业增加值占GDP份额来看就更为严重，2011年日本第三产业增加值占GDP比重高达74.5%，而中国却仅仅只占43.3%。这个数字如果简单套用佩蒂·克拉克法则的话，中国2011年的产业构造不仅低于日本1980年的59%，甚至低于日本1950年的45.2%⑧。
再从第三产业劳动生产率来看，中国第三产业从业人员逐年增加，2010年已达到日本的6倍以上，而第三产业增加值远低于日本。日本第三产业人均增加值在1995年竟然为中国的61倍，即使到了2010年也仍然有近10倍的差距。因为第三产业的生产活动大部分是取决于劳动要素，中日劳动生产率的差距未免过大。笔者认为中国第三产业增加值从整体上存在着低估的可能。
（二）国内生产总值使用核算数据的中日比较
下面我们通过观察支出法国内生产总值项目，对中日两国进行比较。中国是从1993年开始进行支出法国内生产总值核算，可是公布的使用项目非常粗，仅为3项。第一次经济普查之后，对历史数据进行了修订，并从2004年开始公布居民消费支出的分类项目。与中国不同，日本一直主要是使用支出法国内生产总值核算，公布的使用项目也较细，也公布对自有住房服务的虚拟支出。
从表6中的居民消费支出对比可以看出，尽管中国的人口约是日本的10倍，但居民消费支出金额却远远低于日本，1990年代日本的1/8，到了2007年才接近日本的一半，2011年虽然中国国内生产总值的总量已经大大高于日本，可居民消费支出总额还是远远低于日本。另外居民消费支出占GDP比重的对比结果显示：日本居民消费支出持续呈增长趋势，经济增长中有一半以上依赖于居民消费支出的增长；相比之下，中国在1980年居民消费支出虽也曾占51%，接近日本同期的使用结构，但此后持续下滑，到2011年下滑为35%。这一方面可能说明了中国2000年以后的经济增长主要依赖的不是居民消费支出，而是外需及国内投资需求，另一方面也可能与居民对服务业消费支出的估算值过低有一定关系。
因为中日在公布的居民消费支出的分类项目中都没有对包括出租房和自有住房的住宅服务支出项目单列，而是包括了水电煤支出的“居住类支出”。另外日本公布了对自有住房的虚拟支出，其占居住类支出的份额约为66%～67%。由于中国没有公布这方面的数据，所以无从对比。表6显示：日本居住类支出占GDP比重逐年上升，2011年超过了15%；而中国一直在6%左右徘徊。再对比一下居住类支出金额可知，中国2004年居住类支出总额不到日本的1/5，2011年也还不及日本的一半。
进行消费支出比较，总额数据固然重要，也应考虑其消费人数。表7对人均国内生产总值及居住类消费支出进行了比较。首先，按同期汇率换算，虽然中国在2010年国内生产总值总量超过了日本，但日本的人均国内生产总值还是中国的近10倍。而中日人均对居住类支出的差距更是远大于国内生产总值，2004年中国包括自有住房服务虚拟计算在内的人均居住类支出仅为738元，而日本是40666元，是中国的55倍，到了2011年也仍是中国的22倍。
中日间对居住类支出的巨大差距是否与居住面积有关呢？表7对人均居住面积进行了比较。日本《住宅·土地统计调查》是逢3和逢8年进行。最新2008年日本人均居住面积42.5平方米，为中国城镇及乡村平均人均居住面积的1.35倍，而同年人均居住类支出却是中国的25.7倍，也就是说，日本每平方米的居民住房消费支出是中国的近19倍。日本的住房品质远高于中国，而中国房价在急剧上升，即使把质量因素考虑在内也不能解释中日间如此巨大的差距。有研究表明，中日间房价差距正在缩小⑨。
上述分析比较都表明，中国的国内生产总值核算中有可能对自有住房服务虚拟计算低估，同时日本也有可能对自有住房服务虚拟计算高估。
六、结论与启示
本文围绕国内生产总值核算中自有住房服务的估算问题，研究考察了中日两种不同的估算方法，并分别对生产法和支出法国内生产总值核算的官方统计数据进行了比较。实际上日本两次大幅下调自有住房虚拟租金的估算值，相反中国在第一次经济普查之后进行了大幅上调。可是即使从修订后最新的数据来看，中国对住房服务的估算值与日本相比可能仍然过低。
中国一直没有采用市场房租估算法，目前使用的还是只计入固定资产虚拟折旧的成本估算法，这可能是低估的主要原因。随着中国房屋租赁市场的发展，不久的将来，比如这次2013年的经济普查实施后对国内生产总值修订时，如果采用市场房租估算法，房地产增加值以及居民消费支出的估算值有可能会进一步上调。而日本2005年以后采用的分地区核算虚拟租金，即使用各个都道府县的平均房租进行估算的方法，以达到全国国内生产总值核算与地区核算之间的整合，也许会为中国今后采用市场房租估算法提供借鉴。
①数据分别取自2005、2006和2012年《国民经济计算年报》“经济活动别国内总生产（名目）”。
②数值分别取自2005年和2007年《中国统计年鉴》“3-5第三产业增加值”。
③尽管SNA已经有了最新版本2008SNA。但考虑到本文所讨论的是中日现行的国内生产总值核算方法，而中日现在主要都还是以1993SNA为标准，所以这里使用1993SNA进行论述。2008SNA在有关自有住房服务部分的论述方面与1993SNA相比基本一致。
④关于修订前的核算方法及问题主要参照《国民经济计算调查会议第6回基准改定课题检讨委员会》（2005年2月25日召开）的会议资料，笔者作为该委员会的专门委员也参加了审议，所有的会议资料之后都在内阁府网站上公布。此外，也参照了提交给该会议的参考文件之后，经过修改公开发表的论文。
⑤参见参考文献[9]p.18的注1。
⑥中日国内生产总值核算方法的比较参见参考文献[14]。
⑦数据取自《国民经济计算报告长期溯及主要系列昭和30年-平成10年》“经济活动别国内总生产（名目）”。
⑧日本1950年的数据取自参考文献[15]17页。
⑨有关中日房价比较参见参考文献[16]。