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摘要：精细化管理能以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本，因此在房地产项目的管理中得到了广泛的应用。本文针对房地产开发项目成本管理的问题进行了分析,并提出了精细化成本管理的优化方向,旨在为房地产开发项目精细化管理提供借鉴,以提升房产企业的管理水平。
关键词：房地产；开发项目；精细化管理
随着我国经济和城市建设的快速发展，房地产开发项目的数量不断增多。在这种竞争激烈的环境下,提高房地产开发项目的综合竞争力,扩展生存空间,是各房地产企业的共同目标。而传统的管理模式已经不能满足于外部环境的发展，因此引入科学的精细化管理已经势在必行。只有完善房地产开发项目的精细化管理,企业才能实现可持续发展。
1.房地产开发项目精细化管理的必要性
1.1房地产行业转型发展的要求
项目精细化管理作为当前行业发展的先进管理模式，已得到企业的广泛认可。自2016 年以来，受中央经济工作会议“房子是用来住的”等指导思想影响，房地产市场开始发生转变，行业企业普遍面临转型发展的压力。如何有效控制开发成本，保质保量地开发建设，为人民群众提供质优、价廉的住房，成为企业亟需解决的问题。精细化管理模式的出现，对于企业而言，是其着眼未来发展、提升核心竞争力的有效路径。开发企业由于受到两方面因素的影响，迫切需要进行精细化管理。其一，当前项目管理与精细化管理差距甚大。由于近年来市场饱和度逐渐提升，传统卖方市场开始发生转变，伴随楼市调控的常态化，企业的营利模式发生变化，优化管理、提升效能、开展精细化管理成为企业发展的必然趋势。其二，国内大型房地产企业纷纷谋求转型，其实力与市场份额日益扩大，而中小型企业要在市场夹缝中生存，就必须加强自身建设与管理，形成精细化管理体系，在保证质量的前提下，提高效能，提升利润。
1.2房地产企业适应市场竞争的必然
精细化管理是企业告别粗放式发展的关键，尤其是建设技术提升、管理体系优化、工程监理细化等方面，对于精细化管理有着十分重要的意义。一方面，精细化管理能够帮助开发企业适应当前以买方市场为主的市场主体，帮助企业向规范化服务、品牌化运营、精细化管理转变，从而谋求自身的长期发展，树立企业良好的正面形象，进而获得更大的利润与发展空间；另一方面，也能通过其加强对运营管理、成本管理、风险管理和投融资管理的优化，从而实现其管理效能的全面提升。
2.当前房地产开发项目精细化管理存在的问题
2.1项目管理制度不健全且标准不规范
虽然房地产行业在经济的带动下快速发展，然而其项目管理、制度建设等配套方面无法及时跟上项目的发展步伐，导致管理制度不完善、管理工作不规范的现象层出不穷，严重影响项目的建设。根据近年来笔者所参与的开发项目，笔者发现，这其中主要有两方面原因。其一，长期以来，国内房地产企业受到传统企业管理思想的影响，在项目管理和市场拓展方面，一直倾向于求全面、求规模、重份额、拼价格的观点，从而使企业管理者过分注重企业外部因素，忽视了对于企业自身的优化与完善，尤其是在企业自身的制度建设和规范化管理方面，规模化、同质化现象较为明显。部分企业在开发过程中过分注重经济效益，甚至出现了腐败、权力寻租等行为，这些都严重影响了项目的质量与效益。其二，项目管理精细化程度较低。尽管一些开发企业也制定了管理标准、监理标准等准入规范，但是这些规范一来处于初创状态，二来也缺乏束缚力，无法起到良好的效果。尤其是在开发过程中，企业盲目认为有了这些制度、规范、标准，就能实现对项目的充分管理。其实不然，企业所制定的这些制度、规范中的指标大多为静态指标，难以满足项目在开发建设过程中的各项动态内容要求，难以全面衡量、评估项目的开发状态与进程，所以很难起到预期的效益。
2.2项目组织管理不到位
在房地产开发项目的建设过程中，组织管理不到位是引起问题的关键。在组织管理中，主要存在以下几个方面的问题。
(1)组织管理不到位。不少开发企业在尚未进行招投标时，就已选择相应的设计单位、施工单位等，且部分单位资质情况较弱，对于建设质量的把控不严格，管理不完善，使建设质量降低。
(2)开发企业过分关注项目利润，忽视了项目的过程管理，使项目建设秩序较为混乱，承包商之间缺乏有序衔接。项目的建设从设备材料的采购到物资的仓储等都缺乏制度化管理，完全依靠约定俗成的规矩，导致各种情况频出。
(3)项目款项拨付缺乏明细规定。开发企业对于项目的款项支付缺乏明确的规定，难以有效拨付款项，承包商违约索赔也缺乏明确依据。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆大型房地产企业，尤其是央企，有着明确的项目财务流程，而中小型开发企业，尤其是项目公司，财务管理相对较为混乱，无法实现精细化管理，且建设单位也较难适应精细化管理。
2.3过于关注传统财务管理指标
当前，多数房地产企业在对开发项目进行管理时，过分关注传统财务指标，使企业管理成本居高不下。这主要表现在三个方面：其一，成本管理不合理。由于开发企业自身监管的缺失，一些投标竞标企业用低于成本的价格恶意竞标，得标后，在项目建设过程中工期延误、质量降低等现象频出[1]。由于合同对于涉及方的约束较弱，使设计不断变更，成本不断增加，甚至出现经济纠纷。其二，与建设单位职能分工模糊。开发企业在精细化管理过程中，以利润为导向，在项目前期，便要求管理者以成本管理为前提，对项目营利情况进行明确。这种过度关注财务指标、忽视工程管理细节的情况不仅无法有效降低成本、提升利润，还会导致项目管理秩序的混乱。其三，会计监督不力。目前，项目的会计人员多数为项目的参与人员，与项目有着利害关系，导致其在会计监督方面不能完全履行监督使命，可能出现会计信息失真等情况。此外，项目财务工作基础较弱，难以实现日清月结，会计账簿不合理等情况也影响着企业的财务管理。
3.房地产开发项目精细化管理策略
3.1完善过程标准化管理，注重质量控制
(1)加强设计评审，确保项目质量。房地产开发项目的过程标准化管理对于开展精细化管理有着十分重要的意义，其关键在于确保项目设计、项目建设、项目监管有具体的实施和监督标准，为精细化管理提供依据。目前行业企业中，设计单位、施工单位、监理单位数量较多，资质也各不相同。在这样的行业背景下，要规范开发招标标准，明确资质要求，遴选优秀设计单位。以“大宁瑞仕花园”项目为例：项目定位为高端住宅，在这样的定位下，企业选择优秀资质的单位进行设计，并邀请相关专业的专家对设计进行研究评审，从而修改形成最优的设计方案。方案确定后，企业根据世界先进的项目监管方式，委托行业中具有相当信誉的投资监理、设计监理、施工监理单位对项目质量进行监督，积极发挥第三方在项目开发建设过程中的作用。
(2)量化建设标准，控制项目质量。企业在项目建设的过程中，要明确不同阶段的建设要求、标准与目标，对不同目标进行全面控制，对于质量管理、技术材料、质量验收等进行细化考核，对于考核结果定期进行全面分析，根据分析结果，逐步优化管理控制，提升效能。在质量控制方面，对于施工单位施工方案的可行性、技术控制、质量控制、流程控制、作业控制等进行定期考核，及时纠正错误。在工程质量验收方面，根据实际情况，对于执行标准化程度进行考核，并依据住宅项目质量管控情况，明确具体的控制点、合格率，形成量化指标体系。
3.2控制全过程成本，注重精细化设计
(1)推广设计标准化，减少项目成本。项目管理的标准化应是自始至终的，尤其是设计的标准化，它是成本管理的核心[2]。在设计之初，建立标准化的设计方案，形成最优的成本管理模式，不仅有助于提高项目的精细化管理程度，还能有效提升企业在管理过程中的话语权，做到有章可循、施。利用BIM的可视化、定量化、可模性、可操作化等特点，通过建立BIM平台，相关项目参与者便可以更容易发现施工过程中的潜在危险，更为直观地对施工现场条件进行分析和施工过程中可能遇到的安全隐患进行评估，及时制定出有效的施工措施，从而改善和提高决策水平。
2.3.2安全控制管理
安全措施的制定和安全评价的分析是一个循环反复的过程。施工现场相关负责人根据碰撞检查中出现的问题对施工模型信息做出修正，并制定出相应的安全防护措施，并利用BIM技术将施工现场中容易发生危险的地方做出清晰的标记，告知现场人员在此处施工时应该注意的问题，将安全施工方式方法进行详细说明。如果BIM系统软件显示未超过安全设定值，则施工方式方法安全可靠可以执行；如果超过安全度将返回施工安全专项设计，重新调整安全措施方法，BIM施工模型中的相应数据重新输入，然后安全评价再次进行直至符合安全要求后才能继续下一步的实施工作。现场安全负责人可以将现场的施工图片、数据等信息实时上传到信息平台，项目管理人员通过与施工模型的比对，实时把控现场安全措施的落实情况，加强安全监管力度，杜绝任何侥幸心理的存在。
3.结语
综上，BIM在建筑项目施工管理过程中有着非常重要的地位,对建筑事业的稳定前行起着很大的作用。目前在国内,BIM技术的应用还未普及,工程应用的实践经验不足,理论研究也不够成熟。但笔者相信随着BIM在越来越多的工程项目中的应用，会有越来越多的业内人士发现BIM的价值，从而不断推广普及BIM技术，让更多的项目从中受益，使建筑在全生命周期各阶段都能做到可视化、参数化、智能化和最大效益化，让BIM技术成为建筑业可持续发展的强力助推器。
参考文献：
[1]曹文岩.BIM在施工管理中的应用研究[J].城市建设理论研究:电子版,2017(6).
[2]马汝刚.试论BIM在施工管理中的应用研究[J].工程技术:引文版:00099-00099.
论文作者:陈成宗
论文发表刊物:《基层建设》2017年第36期
论文发表时间:2018/3/22
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