摘要：房地产是国民经济的支柱产业，与房地产相关的上下游产业能达到200多种，既有传统产业也有新兴产业，具有明显的带动、辐射作用。房地产企业许多缺陷被掩盖，现在必须加以改进，才能更好应对复杂多变的市场，赢得主动，实现价值。
关键词：房地产市场机遇与挑战；精细化管控措施；不足及建议
一、新旧动能转换背景下，房地产行业特点、机遇与挑战。
习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上的讲话中指出 “要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，这是对房地产作为支柱产业的再次确认。促进房地产业持续发展，不仅因为这一行业能带动钢铁、水泥、电解铝等许多下游产业的发展，化解这些行业的产能，有效拉动就业，还在于从推进“人的城镇化”考量，房地产业的发展是让2.5亿缺乏市民权利的城镇常住人口能定居下来的必要物质前提。
房地产具有开发周期长，涉及面广、不确定性、不可逆转性等特点，所以必须加强全流程精细化管控，才能在山东省产产业转型升级中发挥应有作用，才能实现人们对美好生活的向往。
二、精细化管控措施应对策略
（一）、利用财务杠杆，进行资本运作，向绿色要效益，寻找新的利润增长点。
以控股、收购、合并等方式，公司行业涉及农业、新型建材、新能源的产业，形成协同效应。提高企业纵向延伸、横向联合的能力，形成更具竞争优势的特色产业集群。
签约项目涵盖文旅休闲、智慧产业、养老地产、医疗产业、特色小镇、长租公寓等转型升级等领域，与产业转型升级、提速动能转换极为契合。
（二）、数字化管理，为决策赋能，为企业腾飞插上科学的翅膀。
利用大数据整合统计、预算、财务会计、管理会计四大业务板块，形成一体化、综合化会计核算体系，做到节点化、网格化、动态化管理。
基于“大数据、云计算”等先进技术，解决了以前四大业务板块各自为政、重复劳动、数出多门、信息孤岛的乱象，将四者信息共享，提高工作效率，增强企业核心竞争力。
（三）、利用大数据助力土地研判、市场研究与项目定位。
房地产进入了“去库存”时代，需要新的方法、工具来取代过去的经验、关系，需要结合城市设施（POI）数据、房价数据、房地产企业数据、轨道交通数据、建筑数据、人口数据、人口热力图数据、人口迁徙数据、实时交通出行数据等多元数据、多种分析模型支持智能决策。将非行业数据与行业数据的深度结合、互补，全面掌握行业、市场的即时动向。
（四）、动态维护项目预算。
开发项目的预算，往往开始编制时匆匆忙忙，实施时马马虎虎，结束时潦潦草草，账目混乱甚至无账可查。需建立“编制有目标、执行有监控、完成有评价、反馈有应用”的全过程预算管理机制，动态监控成本与预算的对比情况，避免一个项目预算完成以后，就被束之高阁，后续发生的成本与预算再也没有对比评价监督的现象。
（五）、完善财务会计体系。
1、借鉴工业企业对成本的精准控制，科学合理设置会计科目。
装配式建筑是颠覆性的革命，最明显的特征是工业化、产业化和集约化，传统的房地产成本管控已不能跟上形势，因此，必须借鉴工业企业对成本的实时精准控制，提高企业核心竞争力。
由于一个开发项目涉及存住宅、商铺、写字楼等多种业态，并且分多期开发产品的情况，在开发产品科目中，应采用品种法和分步法相结合的方法，同时设置《合同台账》、《施工付款台账》、《成本台账》，采用财务与非财务核算相结合的方式，反映合同金额、应付金额、决算金额、付款进度、施工进度，将合同性成本与非合同性成本、显性成本与隐性成本实时反映。
2、编制第四张报表，企业核算不留空白区。
会计并非是简单意义上的算帐记帐，其价值在于如何千方百计地帮助公司降低成本、增加利润，以及帮助公司理财赢利。
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仅靠财务数据评判企业价值，已远远不能满足企业目前的需求，只有把非财务数据资产也纳入核算范围，才能更加全面准确衡量企业价值。
由于施工决算割算的滞后性、鉴证变更不及时、工程量、工程定额存在纷争歧义，更由于付款不及时，导致施工方开具的发票金额并不能全面反映总的施工成本，造成资产负债表上开发产品、应付账款金额与实际相差甚远。
由于大量预收款因交房时间拖后不能及时转入收入，开发成本也不能按比例结转，负债、利润也长期处于失真状态。
为此，需综合运用统计、管理会计的方法，解决游离于会计科目之外的业务事项，解决会计多处于事后、被动的状态，形成前瞻性、整体性报表，提供更完善、更准确、更有价值的财务数据，提供支持管理和决策的管理会计信息。
3、实施企业上云计划，构建大财务格局。
利用强大的网络系统以及企业信息系统（明源、OA等软件），作为IT平台，搭建财务共享服务中心。下设会计核算、工程核算、资金结算、成本核算、收入核算、内审督察、财经管理七个版块，为集团的风险管控、资金管理、资本运作、业务决策，提供低成本、高效率地决策支持信息。
4、打造绿色供应链，严格筛选合格供应商，打造绿色、智慧、人性的新型社区。
绿色设计、绿色采购、绿色生产、绿色营销，优先考虑使用具有良好性能、功耗更低的绿色环保材料，建立合格供应商名单，并定期进行评估。
以综合采购成本最低，利润最大化为总体原则，合理确定采购价格和供应商。根据公式：综合采购成本=不含可抵扣进项税的成本+（销项税-进项税）×附加税率，计算平衡点优先选择供应商。
付款时，建立“新旧动能转换快速通道”，对采用新技术、新材料、新工艺、新品牌、新设计的供应商，优先审批，快速付款。
三、房地产市场不足及建议
（一）、完善公司治理结构，做好顶层设计。
管理水平低下，跟不上时代发展的需要。我国房地产企业多属民营经济成分，以家族式管理模式居多，企业平均寿命仅为三年左右。
（二）、加强科技投入，以创新为总抓手。
与“互联网＋”的融合实现研发设计、生产制造、营销服务、经营管理信息化，实现住宅的数字化、网络化、智能化，打造最全面的地产物联生态体系。
从个性定制化、社区智能化、建筑绿色化、物业服务创新化等多个维度进行创新变革，提升城市品质，营造客户满意的生活。
（三）、以人为本，打造百年企业。
人才是发展生产力的第一要素，要建立先进科学的人才招聘、选拔、退出机制，确保人才进得好、留得住、干得欢、走得好，采用内部外部培训结合的方式提高现有人才素质，用物质和精神双重激励方式调动员工积极性。
房地产企业只有从全局出发统筹规划，充分考虑人才、技术、政策、经济等各方面的因素，提高创新意识，才能成功实现转型升级，发挥带动示范作用。
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论文作者:张海军
论文发表刊物:《基层建设》2018年第24期
论文发表时间:2018/9/18
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