超常规发展与发展中的隐忧：我国住房金融发展回顾与现存问题的探讨，本文主要内容关键词为：隐忧论文,住房论文,超常规论文,我国论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 发展的三个阶段
改革开放以来我国住房金融产业的发展，大体可以分为三个阶段：第一阶段，上世纪八十年代中期到1996年，政策引导与自发性增长阶段。1984年工商银行从原人民银行脱钩以后，四大国有银行开始经营部分商业性金融业务。这为以后几年，广东一些沿海发达地区如佛山、江门等出现银行借鉴香港地区的做法用贷款“供楼”的方式向购房者提供购房贷款创造了制度性的条件。这也可以看作新中国住房金融的开端。在这期间除商业性的住房金融以外，也进行了带有政策性色彩的住房储蓄与政策性的住房公积金制度的试点。1987年底，作为我国首批住房制度试点改革的烟台、蚌埠成立了住房储蓄银行，这是新中国历史上第一批专业性的地方房地产金融机构。1991年上海模仿新加坡中央公积金制度的模式创立了住房公积金制度，该制度到1994年已在全国各大中城市基本建立。
第二阶段，1997年到2000年，政策推动与外延式拓展阶段。为应对通货紧缩，国家希望通过扩大住房需求来拉动内需，其标志主要为1998年开始的货币化房改。同期，人民银行也出台了一系列配套的金融货币政策：1997年4月颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》，1998年5月颁布的《个人住房贷款管理办法》与1999年9月颁布的《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》从政策上明确了支持与推动商业银行发展住房金融的基调。如个人住房贷款期限可以最长至30年（《贷款通则》规定贷款期限最长一般不能超过10年），个人住房贷款实行特定低利率等。住房市场的加速形成与政策的推动使各家商业银行纷纷参与住房金融业务，改变了建行一家独大的局面。至2000年底，全国商业性个人住房贷款余额达到3316亿元，是1997年底的17.45倍，商业性个人住房贷款规模首次超过了公积金个人住房贷款。在这一时期，政府还加强了对各地住房公积金规范化运作的监督管理。国务院于1999年4月颁布了《住房公积金管理条例》（后于2002年做了进一步修订），这标志着我国公积金制度步入了法制化的轨道。
第三阶段，2001年至今，政策调控与超常规发展阶段。随着住房货币化进程的推进，房地产市场价格的持续上涨使个人住房贷款短期内不良率非常低，各家商业银行均将个人房贷视作优质资产，从而明确了坚持住房开发贷款与个人住房贷款相结合的住房金融业务推进策略，住房信贷重点向消费贷款倾斜。对此，人民银行与银监会已经意识到其中可能存在的长期潜在风险，所以，逐步改变了1997年以来以业务推动为主的政策思路，转而以加强风险管理和控制房贷规模过快增长为主：2001年6月出台《关于规范住房金融业务的通知》，2003年6月出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），2004年8月的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定了购房贷款借款人的最高收入偿债比，2005年3月取消了个人住房贷款实行的优惠利率待遇，仅允许个人住房贷款利率最低可以在央行基准利率的基础上下浮15%（一般贷款最低为下浮10%），2006年5月《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》明确了只有建筑面积在90平方米以下的自住住房，购房贷款的成数才能最高达到8成，2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定了第二套购房贷款利率执行基准利率上浮10%以上，贷款成数最高6成。但几乎每年都要出台的调控政策除在2005年取得短暂的效果以外，并没能影响到个人房贷规模的迅猛增加：全国商业性个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，至2008年第一季度已超过2.7万亿元。目前以住房贷款为主的房地产贷款占我国银行信贷资产的比重已经接近30%，我国银行业的利润约1/3来源于房地产金融及相关业务。
在这一阶段，我国还引进了商业性的住房储蓄业务与房贷证券化业务。2004年2月，我国首家中外合资住房储蓄银行——中德住房储蓄银行在天津正式成立，这标志着我国内地第一家按照市场化运作模式建立的住房储蓄银行开始启动运作。2005年4月，《信贷资产证券化试点管理办法》颁布实施，首只个人住房贷款证券化的债券也已于2005年12月成功发行。
至此，经过20多年的发展，具有相当规模的、以商业性房贷为主、住房公积金为辅，兼有住房储蓄与证券化的住房金融体系已在我国建立起来。
2 发展中存在的问题
虽然，我国住房金融在短短20多年时间里在规模上取得了惊人的发展，但本身存在的一些制度性、结构性的问题却随规模的过快增长而显得愈发严重。最主要的问题体现在以下两方面：
1.重商业性住房金融，轻政策性住房金融
在我国住房金融业务的整体发展过程中，以住房公积金制度为主体的政策性住房金融业务的市场份额及对整个住房市场的影响力正在逐步减少，业务的相对规模正在加速萎缩。首先，市场占比下降。虽然，最近几年我国各地明显加大了个人住房公积金贷款发放的力度，但目前全国个人公积金住房贷款余额也只相当于全国个人住房贷款总规模的1/8到1/9。其次，公积金贷款的覆盖人群基本为商业银行的贷款所涵盖，没有和商业性贷款形成一种互补。由于公积金贷款的借款人必须为缴交者，而能够缴交住房公积金的个人基本为能够顺利获得商业性房贷款的社会中高收入者。而真正需要通过政策性住房金融支持购房的广大中低收入的居民，很大部分因没能缴交公积金或缴交较少而不能真正享受到政策性住房金融的优惠利率贷款。我国很多地区个人公积金贷款非常低的不良率恰恰反映了这个问题。笔者在前两年曾经对上海的住房公积金做过一个研究，发现由于存在税收优惠与具有稳定的低成本公积金缴交额的资金来源，再加上优质的公积金缴交与贷款人群，2004年、2005年上海的个人公积金贷款的资产净收益率在2%左右，是同期上海个人商业性住房贷款资产净收益率的2倍。对比国外的政策性住房金融制度往往因需要补贴中、低收入居民而经营艰难，我国住房公积金制度这种高盈利与低资产不良率的现状还真是一种讽刺。
纵观世界各国住房融资的基本模式，可以归纳为以下两类：一类是市场化的，包括一般居民储蓄、一级及二级抵押市场等，其特点是利率的市场化。另一类是非市场化的，包括强制的住房储蓄和住房基金制度，其特点是游离于资金市场之外，需要特殊的渠道才能和资金市场相衔接，基本实行封闭运行。这两类大体分别代表了住房金融的商业性与政策性特征。一般来说，后者主要是用于解决中低收入居民购房的资金需求。而两者的同步发展不仅有利于住房金融市场上各运作主体的相互协调与分工，能够充分开展有序的竞争；也有利于居民享有更好的住房金融与社会住房保障服务。
此外，从上文对我国住房金融发展的回顾分析中可以看到，在发展的第三阶段即2001年以后，金融货币政策的调控已经越来越难对住房金融机构的运作产生实质性的影响。笔者一直认为，其中一个重要的原因就是商业性的住房金融运作机构市场占比过高。管理层的直接干预会违反市场化的原则，间接干预又因商业银行的商业化营运模式与利润目标与政策意图往往不一致而没有多大作用。而政策性的住房金融则可以直接反映政策的导向，更多地体现国家宏观调控的意图，更好地追求社会公平，减少商业性住房金融因片面追求效率而形成的不良影响。
2.重住房贷款，轻住房储蓄
不得不承认，目前谈到国内的住房金融，我们大都能想到的就是个人房贷。我国虽然有多次住房储蓄方面的试点，但规模都非常之小，现在看来都不能算成功。事实上国外很少有像我国那样，那么单一的采用个人住房贷款来解决社会住房问题的。他们普遍都采用贷款与储蓄（包括合同储蓄、强制储蓄、一般储蓄、人寿保险）相互结合的方法为购房者提供住房金融服务。此外，这种过分侧重于贷款的住房金融制度不但容易推高房价，而且也会给自身的发展带来很大的风险。而德国多年来形成的低增长的房价与安全高效的金融体系间的良性互动很大程度就是受益于大力发展的住房储蓄制度。
其实，从我国的国情看，居民住房状况的特点是：在住房货币化进程基本结束的同时，由于中低收入者占比较高，一半以上的城镇居民并不真正具有货币与信用支持的购房消费需求。根据有关专家的调查与笔者从事实际工作经历所感觉到的情况看，从2000年以来，我国城镇购房贷款的发放金额占整体购房的交易金额的比重在逐年下降，而发放购房贷款的平均抵押率却在逐年上升。这种现象说明，近年来我国社会贫富差距迅速拉大，高收入的购房者占比迅速上升，他们对住房贷款依赖程度低，房贷政策的调整基本不影响他们的购房需求。这也是2001年以来通过住房金融政策调控房地产市场效果越来越差的另一个重要原因。但房价的飞速上涨使需要通过信贷购房的一般借款人的购买力不断萎缩，购房贷款成数的持续上升成为必然的结果。而住房向高收入人群的积聚违反了社会公平，贷款抵押率的上升又容易造成金融风险。笔者以为，要解决上述的问题，除了需要大力发展政策性的住房金融以外，对各种住房储蓄制度管理层也应该在政策上大力推进，在税收上给予更多的优惠。如果住房储蓄的储金能够不随房价上升而相对贬值，而且能获得长期的、固定或相对固定的低利率贷款，则可以为住房储蓄的参与者带来稳定的预期。这在很大程度上可以平抑住房需求的周期性波动，化解高房价带来的金融风险，促进社会的和谐与公平。
住房金融制度的培育和发展对配套环境特别是住宅市场整体定位的依赖程度非常高。因此，虽然经过20多年的发展，我国仍没有形成兼顾公平与效率的住房金融体系也在情理之中。我国住房金融的超常规发展始于10年前的货币化房改，目前所形成的以商业性为主、以贷款为主的住房金融体系，很大程度上也是我国住房市场的过度商品化和过度商品化所引发的高房价所带来的副产品。所以，更多地恢复住房本身所应该具有的社会性、非商品化的特性，是我国住房金融能够真正协调与可持续发展的最重要的前提条件。