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摘要：由于在统一登记前各类不动产对象均是分开登记，归属不同职能部门，如房屋归住建，土地归国土，造成相应对象的测绘工作也由不同机构实施。并且土地、房屋等不动产测绘的规范、标准和技术平台不统一，造成登记信息难以有效共享和充分应用。房产和地籍测绘数据作为登记数据不可或缺的组成部分，两者数据的整合必然是不动产登记数据库建设的重要工作之一。
关键词：不动产登记；房产与地籍测绘；数据整合
一、数据整合
1、测绘数据
不动产登记数据库的主要内容之一就是不动产单元数据，测绘数据是不动产单元数据的主要来源。按照方案中的《不动产登记数据库标准(试行)》(以下简称“数据库标准”)，对于房屋和土地对象而言，空间类要素包括宗地、自然幢、界址点、界址线、注记等，非空间类要素包括逻辑幢、层、户等。对应于测绘数据，宗地要素可由宗地图斑生成，自然幢要素可由幢房屋面获得，逻辑幢、层、户等非空间要素可由楼盘表转换;界址点、界址线等在统一参考框架和投影后，符合精度要求的沿用；注记则根据使用的GIS平台数据结构进行转换。
2、整合
方案中的《不动产登记数据整合建库技术规范(试行)》(以下简称“规范”)给予各类登记数据整合原则性的指导规范，主要思路是:首先，对已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集；然后，依据数据库标准，采用抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库。在建筑物数据整合环节中，规范指出在数据整合前必须保证自然幢等空间信息的空间参考和城镇地籍的空间参考一致，房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地编码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。这样的指导意见过于理想，缺乏操作性。
张桥平等在城市地图数据库面实体匹配技术的研究中指出，同一地区不同来源地图数据库中同名面实体的匹配关系复杂，存在如多对一、一对多、多对多等关系(图1)［1］。唐文静认为由于应用目的不同，来源不同的地图中对同一地物的解释存在着差异，表现在点采集的密度、小特征的取舍、对象的分割等方面［2］。如图1所示，可将实线的面要素视作宗地图斑，虚线的面要素视作幢房屋面。在统一空间参考和地图投影后，将两者叠加会产生类似的效果。故而，在建立自然幢与宗地对应关系时，无法简单地使用面与面的叠置分析方法。此外，付丽莉等提出了基于任务协同的房地登记数据整合方法，构建了房地登记数据整合框架，解决了数据匹配、任务推送等关键问题，进行了相关应用实践［3］。文献中提到，针对土地登记数据与有空间图形的房产登记数据通过空间计算，以宗地为单位提取出落入同一宗地范围内的土地和房产登记数据。虽然文献中未详细说明空间计算的方法，但“以宗地为单位”的操作值得借鉴。此次研究中为解决面实体匹配问题，引入幢编号点要素数据，依赖幢编号、自然幢、宗地三者的拓扑关系，以宗地为单位，整合房产与地籍测绘数据，建立自然幢和宗地的对应关系，并利用测绘数据生成登记要素数据。
图1面实体的匹配关系
二、准备工作
1、数据库结构设计
根据相关规范并结合现有土地和房产登记业务等情况，设计不动产统一登记数据库标准。该标准包括不动产图形表、业务登记属性表以及相关表的字段名称、字段类型、字段长度、字段约束条件以及字典等信息。标准用于指导完成数据整合，为不动产统一登记信息管理平台运行提供数据支撑。
2、生成匹配结果
为解决面实体匹配的问题，匹配操作中引入幢编号点要素数据。幢编号点要素与相应的自然幢面要素一一对应，属性数据中记录相应自然幢的幢识别代码，即房屋代码的幢代码。此外，对幢编号、自然幢、宗地3类要素引入拓扑规则，规范要素间的空间关系。对数据做上述拓扑规则检查，修正错误后，以幢编号为中介，利用叠置分析等空间分析方法生成幢编号与宗地号对应关系。随后，利用登记数据、权籍调查数据中的坐落、地名等信息，核对对应关系。正确的，生成幢代码与宗地代码的对应关系；有矛盾或错误的，进行外业调查核实。
三、资料收集
1、国土资料
包括土地登记图形数据和土地登记业务数据以及相关标准参考资料。如土地登记图形数据是采用系统管理的，则需收集所用管理系统的操作手册和数据库设计文档。其中，图形数据包括地籍区、地籍子区、宗地等图层图形数据。若土地登记业务数据是采用登记系统管理的，就需要收集登记系统的操作手册、数据库设计文档以及系统建设的参考标准文档、登记的业务数据库以及登记申请表、审批表、登机卡、归户卡、收件单和地籍图、宗地图等原始纸质材料。
2、房产资料
包括房产登记图形数据和业务数据以及其他相关数据建设标准资料。房产图形包括房产登记的自然幢图层、构筑物图层等数据。房产登记业务数据包括楼盘表数据、房屋登记数据以及房屋登记申请表、审批表、房产证书、收件单和房产分层分户图等原始纸质材料和电子数据。如果房产登记采用系统管理，则还需要收集相关房产登记所用系统的操作手册、数据库设计说明书、系统建设方案和参考的相关房产标准文档。
四、数据整合方式选择
1、已建立不动产登记相关数据库
针对已建立不动产登记相关数据库的，可依据设计的不动产登记数据库标准结构与现有建立的不动产登记数据库结构进行对比分析，建立映射关系模型，将相关数据补充完善后转换到不动产登记信息数据库中。
2、已有不动产电子档案或部分电子数据
针对已有不动产电子档案或部分电子数据的，可依据设计的不动产登记数据库标准结构对已有部分电子数据建立映射关系模型，进行提取转换，转入不动产登记信息数据库中。对于部分缺少的数据则采用按照标准进行补录的方式完成入库。
3、没有电子数据只有不动产登记纸质档案
对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，可依据设计的不动产登记数据库标准结构从纸质档案中提取信息进行数据录入，建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。
4、生成登记要素
依据生成的匹配成果、测绘表，按照编码对应关系，生成数据库标准中的逻辑幢、层、户等非空间要素数据。最后，将整合后的测绘数据按数据库标准入库。
五、技术路线
1、无效数据清理
对原不动产土地和房产登记资料进行逐项检查，把已注销的权利在登记簿中、权籍图中进行标注剔除，并把相应信息转入档案库管理。档案库遵循原有不动产土地和房屋登记的档案管理要求进行管理。
2、规范化梳理
对原有不动产有效土地和房产登记信息进行梳理，对登记信息中同名异质和同质异名的问题，要根据不动产登记数据库标准制定转换映射模板，实现所有不动产登记信息语义的描述一致性。统一不动产数据的数据类型、小数点位数和数量单位应实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考保持一致原则。根据不动产登记簿需要记载和公示的内容要求，整理土地和房屋登记的缺漏信息，按要求参照纸质档案进行补充完善。
结束语
研究认为，不动产登记数据整合的过程不可能一气呵成。实际的做法是在不动产登记过程中，登记部门与测绘部门紧密合作，以宗地为单位，一方面集中整片对数据进行整合;另一方面，应日常登记申请要求，零散分块对数据进行整合。
参考文献
[1]张桥平，李德仁，龚健雅．城市地图数据库面实体匹配技术［J］．遥感学报，2004，8(2):107－112．
[2]唐文静．海陆地理空间矢量数据融合技术研究［D］．哈尔滨:哈尔滨工程大学，2009．
[3]付丽莉，尹鹏程，李钢，等．基于任务协同的房地登记数据整合模式研究［J］．中国土地科学，2015，29(2):82－88．
论文作者:陈向南,王园园,吴正洲
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第36期
论文发表时间:2018/6/11
标签：数据论文; 不动产论文; 数据库论文; 标准论文; 要素论文; 房产论文; 关系论文; 《建筑学研究前沿》2017年第36期论文;