商品房空置率的合理区间，本文主要内容关键词为：区间论文,商品房论文,空置率论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近两年来，我国房地产开发市场持续、快速发展，商品房销售价格趋升，空置面积总量不断增加，引发了国家、业内有关人士以及新闻媒体等对当前房地产市场是否“过热”的关注。其中认为“过热”的依据之一就是商品房空置率过高。有人简单照搬国际警戒线10％与我国商品房空置率进行比较，得出我国房地产业过热的结论，对有关部门制定调控政策起到了一定的负面作用。我国商品房空置率究竟多高为合理区间，国家统计局固定资产投资统计司副司长贾海近日撰写的一份研究资料认为，我国商品房空置率在15％-30％为良性发展的合理区间。
根据我国房地产开发业增量发展的特点、商品房开发空置面积中存在待销、滞销、积压面积的现实情况和6年来商品房、商品住宅空置率计算的结果，初步确定商品房空置率的4个区间：0-14％之间，空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展；15％－30％之间，空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展；31％－40％之间，空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展；41％－50％之间，空置积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停滞发展。
贾海认为，15％-30％为良性发展的合理区间。其主要依据为：
一是增量国情决定合理区间标准应大于国际水平。我国的房地产业起步晚、发展快，正处于第三个发展周期的上升期，快速发展的增量特征明显，商品房空置率和合理区间的判断幅度应明显大于国际标准。根据测算，在15％-30％之间，全国的商品房空置面积大致在6000万到1亿平方米左右，考虑到其中有待销等合理空置，空置总量比较合理，再大再小都不太合适。
二是从吸纳率来看，空置总量比较合理。15％-30％的商品房空置率，从理论上讲，也就是85％－70％的吸纳率(商品房租、售率)。如果是85％，意味着当年的租、售面积大于当年的竣工面积，还要消化3000万平方米左右的空置面积，是政府调控的最佳目标。如果是70％，意味着当年的租、售面积略小于当年的竣工面积，维持当年的空置面积基本不变，是经济发展和社会需求能够承受的。从实际情况看，2001年全国的商品房空置面积总量已经不小，不应再放宽界限。同时，从空置率的物业结构来看，商品住宅的空置率正好处于15％－30％之间，表明这一区间的确定也是比较合理的。
三是地方建设主管部门也是按30％的空置率进行调控。按现行空置率计算方法(如3年法)确定的我国商品房空置率合理区间的判断标准整体偏低，如对照10％的国际警戒线则不能发展了。因此一些建设主管部门在使用时基本把判断是否过量的标准确定在30％，虽然彼30％非此30％，但30％这一上限标准与实际应用的上限标准相吻合。如果商品房空置率超过31％，意味着当年的租、售面积要明显小于当年的竣工面积，造成当年的商品房空置面积明显增加，出现空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展的不利局面。因此，31％可以确定为商品房空置率不应超过的警戒线。同时，商品住宅、办公楼、商业营业用房因特点和需求不同，国家相关政策各异，其空置率的合理区间应分别确定。目前我国商品住宅空置面积占商品房的比率超过65％，商品住宅空置率的合理区间可暂用商品房空置率的标准。
贾海还从近年来我国房地产业的实际发展情况，对商品房空置率在15％－30％为良性发展的合理区间进行了验证。1997年，我国房地产开发进入第二个周期(1990－1997年)下降期的谷底。当年房地产开发投资出现负增大，商品房销售面积仅增长14％，空置面积增长25％以上。因此，商品房空置率最高，达41.5%左右，其中商品住宅56.7%。吸纳率最低，为54.1%。其中商品住宅38.5%。市场处于产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停滞发展阶段。
随着社会主义市场经济体制改革的深化，国家大力扶持、培育房地产业，使之成为国民经济新的增长点和消费热点。住房制度改革和住宅金融制度改革已取得阶段性成果，正蓄势待发。从1998年开始，国家决定在全国范围内停止福利分房，同时，加大经济适用房的反资力度，解决中、低收入家庭购房问题，极大地推动了房地产业的发展和购房观念的转变。到1999年，商品房吸纳率明显上升，突破了60％大关，其中商品住宅达63.5％。相应的商品房空置率也突破40％的大关，降至37.8％，其中商品住宅34.2％。随着住房制度改革的不断深化，居民个人逐步成为购房的主体，商品房平均销售价格稳步上扬，房地产开发市场供销两旺。同时，房地产主管部门不断加大消化空置商品房的工作力度。商品房吸纳率再创新高，2001年达到66.8％，其中，商品住宅突破70％大关，达70.8％。商品房空置率再降到31.9％的新低，其中商品住宅已进入15％－30％的合理区间，为28.1%。2002年，虽然全国空置面积总量有所增加，但市场化程度提高，消化空置面积的能力增强，商品房空置率回落到30.4％。首次进入警戒线内的合理区间，而商品房吸纳率持续走高到68.2％。
背景材料
商品房空置率、吸纳率指标计算公式
商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。反映当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。报告期可供销售、出租商品房数量应包括两部分，即上一年商品房空置面积和当年的房屋竣工面积，再减去不可销售和出租的面积。
商品房空置率＝报告期商品房空置面积/报告期可供销售、出租的商品房面积［上年度商品房空置面积＋(本年度竣工房屋面积－本年度不可销售、出租的房屋面积)］
商品住宅空置率、办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率可依此类推。商品房吸纳率或租、售率是指报告期商品房出租、销售数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。反映当年可供销售和出租的商品房数量中已经出租和销售的商品房的数量。即当年房地产市场吸纳了多少新建商品房。按照商品房吸纳率的定义还可按物业分别计算商品住宅吸纳率、办公(字写)楼吸纳率、商业营业用房吸纳率。
商品房吸纳率＝报告期商品房出租、销售面积／报告期可供销售、出租的商品房面积［上年度商品房空置面积＋(本年度竣工房屋面积－本年度不可销售、出租的房屋面积)］
商品住宅吸纳率、办公(写字)楼吸纳率、商业营业用房吸纳率的计算公式可依此类推。
商品房空置率、吸纳率指标计算公式是在广泛征求地方统计局意见的基础上确定的。目前各地区已经按照国家统计局办公室发文的要求，依据上述公式计算商品房空置率、吸纳率。