上海东方投资监理有限公司
摘要：投资监理是实现造价控制的重要环节，应当贯彻于建设项目全过程中，以确保工程投资的有效性、实时性，实现企业经济效益的最大化。本文在简述投资监理主要工作内容的基础上，结合实践中具有代表性的案例，探析投资监理工作人员在建设工程各环节需要注意的要点，以便更好地控制成本，确保企业和项目经济效益的实现。
关键词：投资监理；建设项目；造价控制
工程项目建设延续时间长、参与方多，唯有在全过程落实工程投资监理，综合考虑投资金额、工期长短及工程质量，达到三者的完美平衡，方能有效控制项目工程造价，为企业追求和实现更多的经济效益和社会效益。
一、投资监理简述
投资监理与工程施工监理相类似，是指监管投资控制工作，即专业投资监理单位在接受业主委托后，负责预算项目工程建设各阶段的投资费用。在投资监理环节，首先将批准的工程总概算作为投资控制的目标，在切块分解总预算后，再对控制目标进行细化处理，应用控制理论的基本原理，合理估算工程费用。其次，充分结合现场具体情况，开展最终结算投资的定期分析及预测。最后，跟踪预算的执行情况，在此基础上实现预算费用的动态控制，严格估算与审查各类费用，并根据实际审查情况向业主方提供投资报告及有效建议，以达到工程项目造价控制的目的。通过投资监理工作的有序开展，可以在投资控制批准的概算金额内尽可能减少业主的资金投入，实现经济效益的最大化。
二、投资监理的主要工作内容
（一）协助业主进行项目可行性研究分析
项目可行性研究分析是指在拟定工程项目的规模及性能后，运用科学手段和理论来合理评估项目预期可实现的社会和经济效益。项目可行性研究在工程建设中起到重要的决策辅助作用，不仅为业主作出合理的投资决策提供依据，避免因为决策失误造成不必要的浪费，又能进一步促进投资效益的提升。在建设工程全周期费用中，项目设计费用虽然较低（一般占比低于1%），但是其对于投资总金额的影响却是最大的（一般超过75%）。出色的项目设计方案具有高度的前瞻性，充分预见了项目实施阶段可能发生的各种情况，使方案具有可操作性。此外，项目单位在充分实现建筑项目使用性能的基础上，借助合理的技术及设计方法一般还能进一步降低10%-20%左右的工程造价。因此，投资监理单位在投资监理阶段，必须在协助业主做好项目可行性研究的基础上，通过不断完善和优化以选出合理的工程设计方案，为业主初期决策提供技术支持。
（二）评审及修正初步设计
评审及修正初步设计是投资监理工作的重要组成部分，其工作内容与可行性研究分析相辅相成。一方面在评审和修正初步设计时，需要根据项目的地理位置、建筑类型、具体业态、经营计划等要素，挑选出一些相近的项目，对比分析已完成的近似项目与该项目初步设计过程中对应工况的异同，根据分析结果提出合理化建议，针对项目特点做出适量修正后，促使概算总投资趋于合理。另一方面专家评审是评定和审核初步设计方案的首要环节，投资监理人员须妥善组织和安排合适的专家对初步设计进行审查，及时指正初步设计中存在的不足及缺陷，确保拟建工程可以全方位符合业主的实际需求。
（三）组织完成招标工作
改革开放四十年来，我国建筑行业蓬勃发展，市场竞争越发激烈，可供企业选择的承包商数量也越来越多，企业在实践中一般通过招投标方式遴选承包商。招标文件的内容会直接影响业主挑选承包商时的判断，因此招标文件的内容必须详实、明确、无歧义，投资监理人员需要结合当前市场价格信息及工程实际情况，落实好招标文件的编制及审核工作；在编制招标文件中的工程量清单时，对于可能出现界面不清的情况，应明确各专业施工单位的具体工作内容。通过投资监理公司有序组织开展招标工作，可以选出具备相应施工水平的承包商，为后续项目的顺利建设提供保障。
（四）细化及规范合同条款
在确定承包商后，还需要签订正式的承包合同。在面对以非招投标形式确定承包商的情形时，在合同签署前，有必要细化及明确合同文本、技术条件及商务条款等内容，让承包商准确理解业主的具体要求，避免后续施工过程中可能发生的合同纠纷。
（五）代表业主进行商务谈判
近年来我国的市场经济体制虽然得到了一定程度的发展，但各供电、供水部门受传统技术经济体制的影响较大，依旧维持了垄断地位。业主方在面对垄断部门时，由于信息不对称、缺乏专业知识等原因，导致其处于弱势地位，这就要求投资监理人员充分发挥自身专业技术优势，在具体施工前代表业主方与相关垄断部门进行技术与商务谈判，维护和实现业主的正当权益。
（六）督促合同履行
督促合同履行也是投资监理中一项举足轻重的工作。投资监理人员需要根据合同的实际约定，定期计量承包方已完成的工程量，并相应支付其中已校验合格部分的工程款。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在上述过程中，投资监理人员应当密切关注实际施工的金额与施工合同约定金额是否存在差异，及时分析和解决影响工程项目投资的问题，保障业主的经济效益。
（七）有效处理工程索赔
工程建设的延续周期长，建设过程又容易受到各种因素的影响，导致工程变更的情况时有发生，部分工程变更可能会对投资金额造成较大影响。因此投资监理人员需要综合考虑合同、招投标文件及相关法律法规，严格核查工程变更，为业主提供合理的计价意见，确保业主的每一笔投资都可以用在刀刃上。投资监理人员在必要时还应主动协助业主对损害工程利益的相关行为提出反索赔申请，确保业主的合法权益不受侵害。
（八）核实原投标中的暂定价
随着科技进步及绿色节能建筑成为时代发展趋势，新材料、新技术如雨后春笋般不断涌现，导致招投标工作中，暂时无法确定的材料出现的概率大幅提升。在实践中，投资监理应当通过互联网等渠道搜集和了解相关市场价格信息，以丰富的工作经验和专业阅历为依托开展核价工作，使业主感受到投资监理工作对整个项目的投资效益所能起到的重要作用。在具体的投资监理工作中，如因遇到专精特新技术等特殊情况，投资监理人员可能还需要协助业主进行二次招标工作。
三、案例分析
（一）2009年12月-2015年11月上海某大型金融广场项目
项目概况：本项目位于上海北外滩滨江核心区域，项目占地面积1.39万平方米，总建筑面积119536平方米。本项目于2009年12月开工，2015年11月竣工。
本项目总投资约11.02亿元（不含土地费用），主要包括建筑工程造价5.81亿元（占总投资的52.76%）、装饰装修工程造价1.35亿元（占总投资的12.3%）及安装工程造价3.85亿元（占总投资的34.95%）。该项目荣获上海市建筑工程“白玉兰”奖等诸多荣誉。
管理重点难点和解决措施：该项目是由1幢38层的5A甲级办公楼（总高度179.7米）及商业辅楼组成，具有投资金额大、业态丰富、周边环境复杂、施工难度高等特点。项目囊括了围护支撑工程、超高层外幕墙工程、机电工程、高级智能化工程、消防工程、泛光照明工程等几乎所有类型的专业工程。
笔者作为投资监理公司的驻地项目经理，充分结合该项目特点，与项目组成员一同参与项目可行性研究分析，掌握市场动态，提供符合本项目的招标方案。例如：弱电系统项目招标通常选择一家分包商来承包弱电系统装置供应、安装、调试、操作及维修等内容。由于本次5A智能化大楼需要配置楼宇设备自控系统、智能建筑集成管理系统、能量计量系统等专业性较强的智能化系统，一般传统的弱电承包商不具备相应能力，而具有智能化系统安装能力的承包企业往往欠缺普通弱电系统的施工经验。为此，在弱电工程量清单编制过程中，笔者提出将弱电系统装置分标段发包，其中：一家分包商负责常规的综合布线系统、闭路电视监控系统、安保报警系统、车库管理系统、多媒体信息发布及查询系统及弱电机房等内容；另一家分包商则负责相关智能化系统。这样分标段发包，有助于业主选用具备相应弱电安装经验的承包商，兼顾本项目智能化及传统弱电系统安装的实际需求。
又如在变频滤波控制柜的定价过程中，笔者注意到施工单位递交的变频控制柜价格由变频器和滤波器二部分组成。笔者在仔细研究设计技术规格书、深入市场询价后，发现滤波器和电抗器均已内置在变频器中，该变频器的功能已满足技术规格书要求，已不需要再单独配置滤波器。为此，笔者代表业主与施工单位进行技术商务谈判，选出功能契合的设备，就此一项节约成本62.5万元。
通过负责该项目的造价监理工作，笔者深感配合业主挑选符合实际需求的分包商、在施工过程中严格核价，对实现全过程造价控制、节省项目建设成本具有重要意义。
（二）2011年5月-2012年9月上海某五星级酒店装修改造项目
项目概况：该项目建筑总面积约4.64万平方米，为一幢主体塔楼（地下2层、地上 27层）及裙楼（地上7层），建筑总高度99.95米。建筑为圆形筒体框剪结构，外立面装饰采用半隐框钛合金板玻璃幕墙。
本工程内容为该大酒店主体塔楼地上楼层的装饰及机电配套调整，主要包括原建筑内部局部拆除、室内精装饰及机电系统（包括消防、暖通、强弱电、给排水）等的平面移位施工内容。
管理重点难点和解决措施：本项目为五星级酒店，专业性强且标准较高，笔者意识到招投标阶段对酒店工程质量及最终呈现效果的重要性，明确把握招标工作的痛点，在本项目的投资监理中，重点推进了以下三方面的工作：首先，严格审查投标单位是否具有相应专业资质；例如，本项目酒店大堂中采用的大型水晶吊灯价值较高，在招标报名结束后，组织相关人员实地走访各供应商，核实供应商的供货能力及提供信息的真实性，避免滥竽充数、以次充好，提供不合格的产品和服务。其次，编制本项目拟采购物资详细清单时，明确所需物资的型号、规格、尺寸、性能等相应信息，有效避免因投标过程参与部门众多而引发的投标价格误报。最后，兼顾产品性能与效益，实现两者平衡；在产品性能符合本项目预期功能的基础上，考虑投标单位报价的合理性，选取合理低价，既节省业主投资，又达到酒店预想的设计效果，实现鱼与熊掌兼得。
四、结束语
投资监理工作是实现项目建设造价控制的重要方式，对投资监理人员的履职能力和职业素养提出了较高的要求。投资监理人员不仅需要掌握过硬的专业技能和法律知识，与时俱进、主动学习以适应新时期新形势下的工作要求，在投资监理工作中，善于抓痛点、疏堵点，还需要提高服务意识和服务水平，切实维护业主的正当权益，在合情、合法、合理的前提下，为业主争取更大的经济利益。业主方则应当认清投资监理工作的重要性及现实意义，采纳投资监理人员提出的合理化建议，实现项目建设全过程有效的成本控制，促使经济与社会效益得到进一步提升。
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作者简介：吴伟东，（1961.10- ），男，大学本科，注册造价工程师，上海东方投资监理有限公司技术工作室
论文作者:吴伟东
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第36期
论文发表时间:2019/4/28
标签：业主论文; 项目论文; 工作论文; 工程论文; 承包商论文; 人员论文; 造价论文; 《建筑学研究前沿》2018年第36期论文;