摘要：房地产企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。为保证房地产企业不出现浪费现象，必须采取合理有效的成本管理措施，通过房地产企业财务成本管理可以帮助企业节约资源和成本。因此本文针对房地产企业成本特点和管理现状进行了论述，并指出相应的解决对策，从而加强房地产企业的成本管理，促进企业发展。
关键词：房地产企业；成本管理；特点；问题
房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。地产业的改革，大大地促进了房地产企业经营管理水平的提高，成本管理正在由传统的事后算账、事后分析，逐出转向事前预测、事前控制，成本管理在房地产企业经营管理中的作用和重要性曰益且著。
一、房地产企业的成本特点
房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。
房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。
1.土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、成本控制的主要阶段及方法
在工程项目建设的过程中，工程造价控制贯穿各个阶段。要有效的控制工程成本，应该从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施。其中技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。以下几方面是工程建设过程中各阶段工程造价控制的主要方法：
1、可行性研究阶段。
对于房地产行业可行性研究报告的编制与应用应作为成本控制的第一重点。可行性研究是运用多学科手段综合论证一个工程建设项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利、对环境影响是否可控等的重要手段，是对社会效益和经济效益的综合分析与评价，即工程项目抗风险能力的结论。它为投资决策提供科学依据。房地产业往往因项目的匆忙上马忽略了该项工作重要性，房地产企业关心的往往是经济上的快速收益、房屋的样式是否美观、户型是否大众化等。但如果项目定位不准确而导致成本无谓增加、市场定价不合理而导致项目盈利能力下降或滞销等将给房地产企业带来不可弥补的损失。所以在各项工作中可研工作应作为重中之重来对待。
2、设计阶段。
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在工程项目建设中经济合理的设计成果是有效控制费用支出、高效使用建设资金的有力手段，可以从根本上杜绝浪费，从而保证目标成本的实现。通常情况下，成熟的开发企业多采用两种手段保证设计的合理性。
①限额设计，所谓限额设计一方面是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求，比如对主要材料如钢筋、混凝土含量等的指标要求。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资额不被突破。限额设计并不是只考虑节约，它可以处理好技术与经济对立的关系，提高设计质量，杜绝投资失控的现象。房地产企业往往考虑设计方面的节约，一味的压缩设计费、缩短设计周期，从而极有可能降低设计质量，造成工程成本不可逆转的浪费，这种行为是极不可取的。
②除限额设计外，开发企业往往聘请设计优化公司对即将投入实施的设计文件进行优化，此手段可有效提高设计水平、减少设计浪费，是降低投资成本的有效措施之一。
设计阶段工作是否完善对于目标成本的实现有着极为重要的意义，此阶段对于成本控制来说是仅次于可研的重要阶段，设计对成本的影响是不可逆的。
3、施工阶段成本控制的几个要点。
①现场签证的控制。现场签证主要指房地产企业与承包方签订工程合同后，由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更，是工程承包合同的补充内容。虽然签证费用的高低对工程建设成本的影响比例不大，但是有效控制现场签证的发生对阶段成本的控制及避免不必要的费用发生也有着重要意义。这就要求房地产企业制定完善的工程签证管理办法及设置合理的审批流程，以保证签证的准确性、及时性、规范性。使合同外的不合理费用不会额外发生。
②招投标。工程招标投标制度是业主在建设市场上择优购买活动的总称。是建筑市场上建筑产品、建筑物资的交易方式，因此它也成为建筑经济和投资的微观运行活动在建筑市场上的交汇。从经济学角度看，工程招投标作为一种交易方式具有两大功能：一是解决业主和承包商之间信息不对称问题，即通过招投标的方式使业主和承包商获得相互的信息；二是能够解决资源优化配置问题，即为业主和承包商相互选择创造条件，使业主和承包商获得双赢。通过招投标竞争来择优选定承包商，不仅有利于确保工程质量和缩短工期，更有利于降低工程造价，是造价控制的重要手段之一。
结语
房地产企业成本管理是全员参与、全过程、全方位的管理。企业要有完善的成本管理体系，企业领导者要有能够作出正确的战略决策、进行科学管理的能力：事前运用各种科学方法分析预测、科学决策；事中科学地组织实施精心管理，加强实施过程的成本监督和分析，做好各部门之间的协调工作，建立健全管理体制、奖惩机制，充分调动企业员工的积极性；事后科学地分析总结，全过程实行决策、设计、施工、验收等阶段的成本管理，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高项目开发的投资收益，能增强企业的核心竞争力，提高企业品牌形象，在复杂多变的经济环境和激烈的竞争中立于不败之地。
参考文献：
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[5]王新芳；房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学.2008.
论文作者:韦小莉
论文发表刊物:《基层建设》2017年第32期
论文发表时间:2018/1/24
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