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摘要：近年来，住宅价格一直高居不下，这使得一些居民的住宅需求得不到满足，居住环境得不到改善，严重影响了我国小康社会的建设、国民经济的增长和国家四个现代化的进程。中央政府每年都会出台房地产调控政策，但是这些政策未能起到抑制房价的作用，其根本原因是政府着重从供给方面进行调控，并没有认识到投机性需求才是房价上涨的主要因素。抑制投机性需求是政府调控房地产市场的重点，政府必须掌握投机性需求的信息，才能提出针对性的调控政策。
关键词：住宅；调控；投机性需求
一、住宅性需求的特点
1、多样性
住宅包括普通住宅、别墅、公寓、花园洋房等。住宅本身的多样性决定了住宅需求的多样性，而且购房者收入水平、生活习惯的差异也是导致住宅需求多样性的原因。
2、区域性
住宅的区域性主要表现在城市居民与企业对房屋的需求，在每一个城市的需求是不同的，所以其表现出来的区域性也有很大的差别。因为需求的性质不同，其需求差异性很大，在黄金地段，即使价格再高，需求仍然不减；在偏远地段，即使价格再低，其需求仍然不旺。
3、层次性
在城市中人们对住宅的需求也与其消费的能力有关，因为不同的消费人群其经济实力，与其对周边生活的环境有着重要的联系。所以说不同层次的消费人群，所选择的住宅能够满足其生存资料、发展资料和享乐资料等不同层次的需求，也可以称为居民住宅的基本需求、标准需求和舒适需求。
4、双重性
住宅性需求的双重性主要指的是住宅在使用的过程中可以当做一种投资，也可以当做是消费品。在住宅作为消费品时是购买者通过主观自主性对住宅进行需求，在购买的同时消费者也会将住宅的未来发展空间作为一项参考项目；而作为投资而言，购买者是以获取收益为最终目的。
二、政府调控政策错位，对于住宅需求调控的缺位
1、调控政策忽视住宅需求的类型
我国历年来的房地产宏观调控失误，其实质在于政府对各种住宅房地产需求的无差异对待，致使居住性需求和投机性需求的叠加造成房价的飞涨。温总理在2010年两会上提出要在任期内把房价保持在稳定的水平上。稳定房价，其实是短期调控。多年来的房地产宏观调控之所以未能控制房价，很大程度在于混淆了长期政策和短期宏观调控政策的区别，以供给调控为主的长期政策在稳定房价方面无疑捉襟见肘。
为了使调控取得短期成效，必须改善和加强需求调控，而需求调控的基础是分析需求的不同类型和特征，针对影响房价的主要因素加以调控。
政府把住宅需求看做是一个整体的概念，只从宏观角度出发，制定调控房价的政策。这种住宅调控政策忽视了投机性需求是房价上涨的推动因素，不仅不能起到对住宅市场的调控作用，反而会打击人们的消费性需求，助涨投机性需求。
2、调控政策以供给调控为重点
总体而言，2009年5月以前，我国政府对住宅房地产市场的宏观调控都以调控供给为主，具体表现如下表所示：
注：根据姚玲珍、刘旦《房价调控对策研究》整理得出。
从政府历年的调控政策可以看出，调控的重点都只针对供给一个层面，虽然2005年以后，政府开始使用利率、税收政策调控房价，但是调控的主体仍然不明确，未能充分考虑需求层面的问题，特别是投机性需求的影响。所以，政府的调控政策未能取到预期效果。
3、地方政府对于住宅开发商的调控力度不足
在我国，地方政府可以通过出售土地使用权获取高额利润。加强调控力度必须打压房价，由此打击投机性需求，投机性需求的减少会降低土地的需求，因此土地出售就会减少。对于那些出现财政赤字的地方政府，住宅房地产业是他们财政收入的主要来源，调控政策会造成财政收入的严重损失，所以部分地方政府拖延相关条例的实施，使得中央政府的调控政策未能生效。
例如，深圳地区在针对房屋住宅的新政策出台之前，出现了更改变化的情况，而这样的变化让深圳地区的房地产开发商很是困惑，而担心的“一户一房”的限购政策在最后被取消。而在南京地区虽然政府对外宣称对楼价的控制已经初见成效，但是实际上在南京90平米左右的新房成交价格却同比增长了25%。
4、保障性住房建设缺乏具体的保障措施
保障性住房是各地政府为了能够平衡和调节住宅市场的一种重要的方式，也是对城市中低收入的居民的一种住房的保障。我国中央领导在2010年曾经反复的强调保障性住房的重要性，以及在各大城市中保障性住房的建设数量以及在住房中所占的比例。各地不断地相应国家领导的号召，让保障性住房进入到一个新的发展阶段，并不断的进行完善。但是在住宅房屋制度中，针对保障性住房的细致界定还存在模糊的情况，其对主体的细致划分不合理，以及房源的不稳定和缺少，或是退出的方式和制度上存在不完善。这是保障性住房未能发挥调控作用的关键因素。
要使政府对于住宅需求的调控政策起到相对应的作用，必须弄清楚住宅居住性需求的分类，根据各种类型的特征，制定相对应的调控政策。本文根据居民对于住宅需求的紧迫性把住宅居住性需求的类型分为三类：住宅保障性需求、普通住宅需求和高档住宅需求。
三、住宅居住性需求调控方法
1、增加保障性住宅
（1）两限商品住房。所谓的两限商品住房就是指在针对房价进行限制，针对房屋的户型进行限制，这样就能够让居民在购买的过程中确保能够经济实用，户型合理。
（2）经济适用房。所谓的经济适用房，就是对居民购买房屋的一种保障，其主要的特点就是经济和实用。经济适用住房面积控制在60-80平方米左右，对有一定支付能力的低收入家庭的住宅需求有很大的作用。
（3）廉租房。在各个城市中的廉租就是归属政府所有，其是用政府所制定的低价租金租给经济收入比较低的家庭，所使用廉租房的家庭对其住房没有所属权。
（4）政策性租赁房。对于既不能享受廉租房待遇也买不起经济适用房的这类人群，政府或其委托机构，按照市场租价向他们提供可租赁的住房，而且提供相应的租房补贴。
政府在加强民生建设方面一再强调，必须加大保障性住房的建设力度，促进房地产市场的健康发展，改善人民群众的居住条件。
2、改善普通住宅
普通住宅即普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，单套建筑面积在140平方米以下。中国是一个人口大国，除了部分先富裕起来的居民，大多数居民仍然属于中低收入阶层，解决中低收入阶层的住房问题，成为政府调控住宅必须解决的首要问题。
（1）改进住房供应政策，建设标准型住宅。
对于中低收入阶层来说，能够承受的是中档次的普通商品住宅，套型面积在60—90平方米左右。政府制定相应的政策，要求房地产在建设过程中多建筑标准住房，这样就可以满足居民的需求，并减少大户型的比例，从而改变城市住房的整体构造。
（2）强化房价控制政策，加大对普通住房价格的监管力度。
住房市场的房价主要是有经济结构决定，而住房的价格与市场也形成了正比的联系。但是市场的盲目性和滞后性会使住宅市场出现“市场失灵”，这就要求政府必须对住宅市场进行监督，特别是住宅价格波动的监控。
政府应该从三方面做好监管工作：
①监管普通住宅建设成本。针对目前房地产开发商普遍存在的虚报成本、哄抬房价等现象，政府加大监管力度，能使普通住宅建设成本回归真实，有力控制房价的上涨。
②监管普通住宅开发市场。高档住宅开发获取暴利的情况普遍存在使得大量资本涌向高档住宅行业。政府的有效监管可以促进普通住宅房地产市场的投资，使其达到合适的水平。
③整顿住宅价格秩序。普通住宅价格的差异性很大，城市中的住房很多都是一房一价的情况。所以政府需要通过严格的监管，让房价回归真实，从而确保购房者的自身利益，以此调节房价市场的结构，满足居民对住宅的正常需求。
（3）坚持税收优惠政策，减轻普通住宅购房者负担。
对住宅进行税收是能够对整体房价的宏观调控，而且税收的优惠政策也能够遏制不合理的投资现象，鼓励居民进行有效的购买。
①在调整购房税收优惠政策是，应该正确的实施差别利率政策，这样可以让中低层经济收入者拥有购房的能力，从而提高购房居民的贷款能力，其中贷款利率应根据购房者的实际情况制定优惠的贷款利率，支持中低收入者的贷款购房行为。
②制定购买普通住房的特殊政策。城市中的购房人员可以通过自身的经济条件进行选择房屋的档次，并实现定居的现状。为此政府可以通过以下资助的方式鼓励购房者：首先，可以通过特殊的政策鼓励经济条件不理想的人员以优惠的价格购买住宅；再者，通过特殊政策，刺激中低收入人员购买二手房屋，并通过减免税收或是低息的方式吸引更多的购买者；最后，可以采用对购买中低价位房屋的购买者施行税收减半的特殊政策。
3、抑制高档住宅
城市中的高档住宅一般都建筑面积大，价格高，所以政府为了能够协调住宅市场应该对高档住宅通过税收进行抑制。随着人们的生活水平不断的提高，人们的消费水平也在逐步提高，在满足了吃、住的基本需求之后，部分人开始追求物质的享受。在住宅市场中，也出现了高档住宅需求不断上升的现象。因为高档住宅的需求会分散住宅房地产投资资金，必须受到政府抑制。具体可通过以下途径：
①通过开征高档住宅交易税和物业管理税，提高高档住宅成本。
②提高抵押贷款条件和利率，抑制中高收入阶层购买高档住宅的需求。
四、结语
综上所述，文中主要对住宅需求的特点进行了分析，并指出，政府调控政策错位，对于住宅需求调控的缺位，进而提出了对于住宅需求的调控方法，即增加保障性住宅、改善普通住宅以及抑制高档住宅。通过以上方法可以更好的对当前住宅进行调控，以此来满足各类群众对于住宅的需求。
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论文作者:陈娜
论文发表刊物:《基层建设》2017年第19期
论文发表时间:2017/11/9
标签：住宅论文; 需求论文; 政府论文; 政策论文; 住房论文; 房价论文; 高档论文; 《基层建设》2017年第19期论文;