我国城镇居民住房消费的发展因素及趋势，本文主要内容关键词为：城镇居民论文,住房论文,因素论文,趋势论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着改革开放的不断深入，我国居民消费结构开始了转型、升级的过程，由过去主要解决吃穿温饱问题，转向解决住行的问题。虽然当前存在一些诸如体制改革滞后、商品房价格过高、住宅市场体系不健全、住房金融服务不完善等制约因素，但不容置疑的确是我国城镇居民的住房消费在不断发展、提高。据统计，1998和1999年，我国城镇住房投资分别比上年增长29.8%和16.2%，商品住宅销售面积分别比上年增长36.2%和24.9%，商品房销售额分别比上年增长37.6%和23.9%；商品住宅销售中，个人购买的比例分别达到73.7%和79.6%。不仅带动了与住宅建设相关的建筑、建材、钢铁、化工、轻工等产业的投资需求增加，也带动了水、电、燃气等居民居住消费的增长，以及与居民居住消费相关的住房装饰装修、家具、家电、交易、服务等行业，特别是我国第三产业中相对滞后的保险、金融等社会服务业的发展，同时还有效地扩大了建筑、建材、装饰、住房管理等劳动密集型产业的就业机会。可以说，住房消费已经成为经济增长的重要推动力量之一。
一、住房消费发展的因素
1.经济发展水平提高。一个国家或地区的整体住房消费水平，与国民经济发展水平有很大关系，其景气如何，归根结蒂取决于经济总体上的发展。太平洋西岸经济复苏加快，发展中的亚洲10个国家和地区2000年经济平均增长率可达5.7%（亚洲银行，1999）。与此同时，今后3-5年内，世界经济可望实现年均3%的稳定增长（慕尼黑经济所，1999）。伴随着世界经济的一片光明，中国经济正酝酿着一个新的增长周期。自1995年以来国内GDP增长率一路下行，现已走到本轮周期的谷底，来到经济波动上行阶段的坡前。明年，中国经济增长7.0%-7.5%已为大多数专家所接受（国务院发展研究中心、中国社科院课题组，1999）。经济规律证明，在周期的上升阶段，住宅投资占国内生产总值的比例会高于GDP增长速度约4个百分点。新一轮经济增长周期的到来，无疑会推动住房消费的发展。而且，据权威部门测算：“九五计划”中规定的五年内全社会固定资产投资13万亿的宏观调控目标，现已完成；与此同时，2000年我国国民生产总值将是1980年的6倍，达到8.6万亿元，比实现人均翻两番的要求多一成以上；人均国内生产总值将超过800美元，比五年前多了2200元。这将有利地促进住房消费水平的提高。如在香港，每增加1000港元的人均民生产总值，住房消费就增加120元，国民收入每增加一个百分点，住房消费相应增加7.34%。
2.城市化进程加快、城镇人口增加和家庭人员结构变化。据民政部《中国城市预测与规划》，我国农村人口每年平均以1%的速度涌入城市，城市人口流动率已达到30%。到2000年，全国城镇人口达4.5亿左右，城市化水平达到35%左右：到2010年，全国城镇人口达6.3亿人左右，城市化水平达到45%左右；我国的城市将由650个发展到1000个。随着城市化的发展和人口的自然增长，“九五”期末新增城镇人口将达1.95亿，共需增加居住面积17.55亿平方米，合建筑面积33亿平方米，形成对住房消费的一个很大需求。而住房消费与家庭人员构成也有密切关系。据对香港住房消费的研究，平均每增加1%的人口，住房开支便增加3.3%，而每增加一个人口，住房消费便增加24600港元。
3.住房制度改革的深入。1980年，邓小平同志就提出房改的思路，经过20年的尝试，取得了一定的成效。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布实施以来，各省、自治区、直辖市党委、政府非常重视，把深化城镇住房制度改革与加快住房建设作为经济工作的重要方面来抓，及时研究制订本地区进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设实施意见。到去年上半年，各省、自治区贯彻《通知》意见已经全部出台，停止了住房实物分配。通过公有住房出售、大幅度提租、建立住房公积金、实行住房分配货币化等措施，刺激居民家庭住房支出增加，提高住房消费支出在居民家庭消费支出中的比重，改善居民家庭消费结构。从部分地区方案实施情况看，住房货币分配对于刺激居民住房消费、促进住房建设的发展，起到了积极的推动作用。去年7月份到今年4月份，天津市住房交易大幅度上升，商品房销售面积和二手房交易面积分别比实行货币分配以前，同期增长57.6%和38%，职工个人购买商品房已占商品房销售面积的97%，基本步入了以个人为主体的住房消费新阶段。1998年底开始了实施货币化方案的苏州市，去年共向2600多名职工发放住房补贴近4500万元，补贴面积15万平方米，而领取补贴后职工购房金额4.25亿元，购房面积23.75万平方米，分别占全市个人购买商品房面积的47%和销售额的40%，职工购房金额是住房补贴额的9.5倍。住房货币分配对于刺激居民住房消费，起到了积极的作用。
4.家庭收入水平提高。这主要表现在如下几个方面：第一，工资水平提高。据统计，1999年城镇居民人均可支配收入达到5854元，比1995年增加1571元，1996-1999年间，城市居民收入年均增长5.6%；第二，储蓄增加。至2000年，我国已有6亿元的居民家庭储蓄，而银行存款利率一再降低，随着房价趋向合理，会有相当部分居民把储蓄用于住房消费；第三，恩格尔系数（食物类支出占消费总支出的比重）降低。据统计，我国城镇居民家庭的恩格尔系数在80年代初为56.7%，到80年代末下降到54.5%，而2000年又由1995年的49.9%降至40%左右。这说明人民以吃饱为标志的温饱型生活，正要向以享受和发展为标志的小康型生活转变。
5.中国加入WTO后对住房消费的影响。大致有如下几个方面：第一，国外保险业的介入。在住宅领域中涉及到保险业的有：住房抵押贷款的担保及证券化问题，在我国开放保险业之后，将面临着国际上的竞争；正在推行的商品住宅性能认定工作中，遇到的问题之一是：在住宅销售之后，若发现达不到相应的级别，由谁来负责向用户赔偿？最合适的答案应当是：保险公司；同样，对于施工质量、住宅部品质量等诸多问题索赔，也可考虑到保险机制的介入。第二，国外信息产业的介入。在当前住宅小区建设中，电讯网、卫星电视网、有线电视网（统称三网）已进入小区，与此相关的小区智能化技术与设备快速发展。中国的信息产业在复关之后不可能不对外开放，而在新世纪中，信息产业会进入每一个家庭，并将对人们的生活、工作模式产生巨大的影响。第三，住宅新技术及材料、部品的引进。中国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、部品厂商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，仍然会用于住宅建设中；当取缔了粘土实心砖之后，国外的集成化住宅结构体系及建房技术都有可能为我国所接受。第四，外国汽车的引进。复关之后，外国汽车将逐步以比现在低得的价格进入中国市场，我国也正拟启动汽车消费，汽车进入千家万户之后，对住宅的设计、小区的规划，乃至城市规划都提出了新的课题。以上这几个因素对我国的住房产业都有很大影响，对我国城镇居民的住房消费也将有大的促进作用。
二、住房消费的发展趋势
在中国宣告告别短缺走向丰富的21世纪，我国城镇居民的住房消费将出现如下趋势：
1.住房消费将持续增长，成为消费热点。据专家预测：随着城市化进程的加快和城镇人口的增加，今后50年我国城镇人口将增加到9.6亿，每年需新建住宅5亿平方米左右，扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年净增3亿平方米，到2050年就会净增150亿平方米。加上现有的60亿平方米，届时我国城镇的住房共计210亿平方米。如果当年有8%左右的存量房进入市场销售，就有17亿平方米上市。又预计当年每买卖一平方米住房，当事居民要多付200元，全社会就会增加住房消费3.4万亿元。当然，这笔住房消费是逐年增加的。我们预计，2020年全国城镇居民进入市场买卖住房产生的住房消费为8000亿元，然后用30年时间的逐步增长，最后达到3.4万亿元，每年增长在1000亿元以上。这样巨大的住房消费的逐年增长，就会长时期地产生启动消费、增加住房有效需求、拉动内需的重大作用，成为国民经济的增长点和消费热点。在21世纪上半叶，以住房为主体的房地产业，极有可能成为我国国民经济的支柱产业。
2.住房消费观念将进一步更新。主要表现在以下几个方面：
第一，消费观念走出购房一步到位、预期降价和储蓄后再购房的误区，形成早入市、早买房、早改善居住条件、早得益的观念。而且随着住房金融服务的完善，银行与房地产交易管理机构、开发商、公证机构、保险公司等各个与购房贷款相关部门的通力协作，简化贷款手续；同时，随着政府部门、新闻媒体、中介组织、开发企业都注意引导消费者确立正确的消费观念和消费行为，大力宣传“购房置业正当时”，共同努力，加热住房个人消费的气氛，将有更多的消费者、投资者进入房地产市场。
第二，二次置业、滚动置业观念形成。由于工作、学习的流动性，以及收入的增加等原因，那种购一套房住一辈子的观念已经改变。我国城镇居民逐渐意识到买房不仅是消费，也是一种投资行为。相对于股市的动荡和储蓄的低效，投资房产要稳妥得多，可以用来出租、典当、抵押、出售，不仅投资风险较小，保值增值能力强，而且也符合中国人特有的“置业”情结。中国经济景气监测中心最后的一项调查显示：35%的城市居民家庭准备将收入的节余部分用于投资，其中6成以上的家庭将选择金融、房地产、保险等新兴领域，而认为房地产有较好前景的家庭占15.8%。
第三，住房品牌观念开始树立。由于我国长期来处于住房短缺阶段，导致其它商品的品牌观念早已在人们心目中形成，但住房的品牌观念迟迟没有形成。随着住房市场由卖方转向买方，项目与日俱增，竞争必然升级。从最初的地段之争、价格比拼，到产品革新、促销创意和概念炒作、服务胜出。而消费者也越来越理性和日渐成熟，他们迫切想象购买“可口可乐”等品牌商品那样购买房子。因为品牌意味着质量优良，设计新颖，售前、售中、售后服务完善，企业文化内涵丰富，员工素质高，消费者购买放心等。现在，越来越多的开发商意识到：品牌是最具感召力和冲击力的手段。任何单项的竞争要诀都无法做到“既照亮天空、又击中目标”，而品牌可以。
3.住房消费的层次提高。这主要表现在：
第一，住房追求个性化。房子已不再是简单的遮风避雨的地方，在人们讲究生活品质的今天，对住宅品质提出了更高的要求。人们不再喜欢千篇一律的装修方式，而愿意按照自己的思想和意愿进行装修设计，以体现自己与众不同的品味。个性化已成为新世纪住房最大的卖点。一批个性鲜明的住宅已经出现，有的是从设计上体现个性化，有的是从室内装饰装修上突出个性化，有的是从建筑结构上来实现户型空间自由化等。
第二，注重社区文化消费。随着人们对生活素质要求的提高与舒适无极限的追求，对居住内涵的理解，存在着一个从物质的到精神的，从建筑审美到居住文化，这样一个不断变化、永续发展的过程。这种追求社区精神文化消费的趋势，要求发展商将其所倡导的生活主张，通过建筑、造园、环境、人文融为一体的信息，传递给居住其间的人们，创造出健康、积极、活力、休闲的文化氛围，令业主最大限度地享受和参与到建筑与环境中，去领略居住的真意。而且，这一趋势也导致人们对定制房的需求，即房地产商根据某一类消费者的生活形态、行为习惯、格局品位及他的需求心理、接受能力等特性，度身为其定造房子。定制化生产住宅可以从人们深层次的生理与精神需求层面上，满足现代人对生活品位的追求，倡导一种住宅文化，即高质量的生活空间、良好的人际关系、温情的社区氛围，为志趣相近的业主们构筑一个沟通交流的社区平台。
第三，住房消费讲求绿化、讲求生态效益，充分享受自然。现在的楼房已不光讲究楼房本身盖的如何，环境景观的设计也越来越讲究。特别是在倡导环保的今天，生态效益也成为住房消费中的热点问题。对于工作、学习压力日重，且生活节奏加快的城市居民来说，他们渴望在享受城市文明的同时，不再被迫面对人口稠密、居住质量恶化、城市公用资源紧缺和环境污染日益严重等城市问题；渴望置身繁华，却不失生活绿荫，在喧嚣的都市中寻觅一份大自然的宁静与清新。据悉：我国将推行“绿色住宅”认证制度，这是一种国际上新起的一种居住概念。在规划设计上，它充分考虑到人与自然的和谐统一；在项目建设中，采用节水设施、节能环保建材；提高绿化率，最大限度地保留自然水面，合理处理生活污水和垃圾并循环利用，将“环保”、“生态”理念融于居住区建设之中。
第四，购房方式智能化。随着科学技术的迅速发展，网上购房已是大势所趋。目前，已有好多家开发商将自己所有楼盘的资料登上网站，原先需要售楼人员不厌其烦介绍的楼盘位置、建筑外观、小区环境、房型、价格、付款方式的内容，如今可以通过网上多媒体方式直接传递给消费者。行家认为，在不远的将来，购房者将摆脱东奔西跑寻房源的苦恼；代之以悠闲地端坐在电脑之前比较楼盘，筛选满意后，发个电子邮件给开发商预约看房、预付定金、签订购房合同，并可按合同规定在网上通过信用卡方式交付房款；同样，开发商也可通过电子邮件通知客户权证办理情况和综合税费的缴付情况，让购房者在网上轻轻松松地选房购房。
第五，对智能型住房的需求。以信息科技为代表的知识经济时代带给现代人高效率、高品质、全新的生活理念和方式。它的飞速发展必将导致人们在家庭居住需求概念上的彻底变革，信息化智能住宅的出现与发展成为人类进步的必然。信息智能住宅通过对建筑结构、设施、服务和管理等方面的改善，根据用户的需求进行优化组合，从而为用户提供一个信息化的高效、舒适、便利的人性化环境。它不仅为用户提供智能化的安全和物业管理，同时还可以为用户提供综合的信息服务，如INTERNET高速接入、网上购物、VOD视频点播、网上预定、网上医疗、网上学校、网上游戏、园区一卡通和IP电话等。使用户足不出户就可享受到一体化的综合信息服务，充分享受现代化生活的独特魅力与感受。
总之，在走向小康的过程中，我国城镇居民的住房消费将呈现出多样的趋势，在居民消费结构中占的比重将越来越大，住房消费热的兴起将使住宅产业真正成为新的经济增长点。