宜人度对写字楼租金的影响
——以北京CBD 为例
周 歆 张 波
(北京大学政府管理学院，北京 100871)
摘要： 随着经济发展和信息化程度的进一步提高，写字楼人群愈加注重生活品质和用户体验，其租金成为“宜人度”的重要表达。以北京中央商务区的主要范围作为研究对象，探索写字楼租金的传统影响因素是否发生改变、区域品质是否以及如何影响写字楼价格。结果表明，水平距离对写字楼价值的影响不显著，而以层高、客梯数量、楼层总数为代表的垂直距离，和以餐厅数量、公园数量、文化设施数量为代表的区域品质对写字楼价值影响显著。餐厅和文化设施数量仅在一定阈值内有效，否则适得其反。
关键词： 北京CBD；写字楼；租金；宜人度；影响因素
写字楼是房地产市场的重要组成部分，是一座城市商务活动的典型发生场所。写字楼租金水平是企业竞价能力的反映，与企业档次和盈利能力密切相关。写字楼品质某种程度上与城市经济发展双向互动影响。上世纪七八十年代起，已有诸多文献讨论写字楼租金的决定因素，例如写字楼的建筑品质、空置率、设计舒适性、不同承租方的影响等[1]。但是，在新经济发展的条件下，科技、交通和互联网的发展已经大大改变商务运营模式，写字楼内办公的创新人群偏好也发生了一定变化。因此，写字楼租金影响因素的变化存在研究空间。本文以北京中央商务区(Central Business District，简称“CBD”，下同)为例，探讨在新经济的背景下，传统因素是否还对写字楼租金有影响。考虑到创新人群的偏好，本文还将探究区域品质对写字楼租金的影响作用。这些讨论，对于如何创造、选择良好的营商环境，提升区域品质，提高经济效率和社会效率，鼓励商务办公人员的知识溢出都具有一定意义。
一、理论综述
对写字楼租金影响因素的研究，国内学者关注较少，国外文献则更加深入广泛，但分类方法不一。通常认为，写字楼租金由其物理属性、区位属性、邻里属性、租户权力等构成。其中，物理属性包括内部服务设施、可达性、建筑结构等。区位属性包括其在城市内的绝对位置和功能区内的相对位置等。邻里属性包括周边的商业环境和自然环境。租户权力包括租约长短，维修和使用成本(如物业费)等[2]。根据已有研究所证实的影响因素，本文将之归为四类：
其一是区位特征。无论是在城市特定区域，还是在整个大都市区，都有研究证明距离对于租金具有显著影响。例如，Cannaday和Kang(1983)认为建筑到CBD的距离对租金具有显著影响[3]。Brennan(1992)将芝加哥大都市区写字楼按照区域分类，并转化为虚拟变量，探究所在区域对写字楼租金的影响。结果显示，在11个研究区域中，仅有2个不显著，租金与区域选址密切相关[4]。
选用直径48 mm、壁厚3.5 mm钢管作注浆管。注浆头制作：先将注浆钢管底端5～10 cm范围加工成圆锥形，钢管锥形以上40 cm范围4个方向各打上1排直径为8 mm小孔，间距5 cm，然后在每个小孔上放上图钉(作简易逆止阀)，再用绝缘胶布加硬包装袋缠绕包裹，以防小孔被浇桩的混凝土堵塞。在注浆范围上下各设钢环保护，以防止包裹物在埋入时脱落。
三是“原则+例外”模式。这是建立在国际投资法争端解决模式下能容纳文化遗产保护的新模式。一方面应承认国际投资争端解决中心(ICSID)对此类案件有管辖权；另一方面，在解决争议时应充分考虑到文化遗产争议的非投资性文化价值。
综上，得到检验写字楼租金影响因素的方程：
高河想起姑家的亲朋：和蔼亲切的大表哥杨年丰，聪明顽皮的二表哥杨年喜，活泼的小表姐杨晓梅。哦，还有娟儿。
其三是人为属性。Cannaday和Kang(1983)发现市中心区域写字楼平均可租面积，最低的租约时限对租金影响显著，但是到最近的商场的距离不显著[3]。Glasscock等(1990)基于路易斯安那州首府巴吞鲁日(Baton Rouge)的数据，发现写字楼租金变化影响空置率[10]。此外写字楼内的行业聚集情况，就业率和开除率，财产税率也均是影响因素[11]。资质认证也是决定租金的重要方面。例如，Robinson等(2016)揭示了绿色认证(LEED)标识对写字楼租金存在9.3%的溢价。在绿色认证的指标中，最受重视的是空气质量和自然光情况[12]。在实践中，wework等共享办公空间的提供商虽尚未出现大量学术文献进行对照研究，但其实际运行模式中的租约安排、公共空间等显示出对租金的显著影响。
传统农业用水主要采用大水漫灌，这种方式不但不利于农作物生长，而且灌溉之后会导致土壤板结。从提高农业生产效益、提高水资源利用效率方面出发，需要我们积极应用先进的节水灌溉技术。现阶段农业生产过程中，应用较为频繁的节水灌溉技术主要包括微灌、喷灌、低压管道灌溉几种模式。
随着国内经济的快速发展，大数据、人工智能时代到来，商务人群的经济行为和模式发生了重要转变。目前重要的写字楼研究大多集中在20世纪八九十年代，对商务人群的偏好缺乏更细致的认识，尚无文章聚焦新经济条件下写字楼租金影响因素的变迁，对公共设施的合理配置思考较少。
二、研究框架
Hough(1983)曾探讨“建筑口碑会否内生为租金”，其中对建筑是否“好”的评价指标主要来自于建筑物的宜人度。文章将写字楼的层数、总楼面面积、是否是芝加哥地标，是否获得美国建筑师协会(AIA)颁发的建筑设计奖等作为变量放入回归模型。结果显示，与最近的车站的距离，总楼面面积，有否餐厅和小卖部，建筑物本身是否是地标等5个变量显著，其余变量不显著[14]。
新经济下，“宜人度”与工作效率和人才吸引能力密切相关，因此日益成为企业选址的重要考量标准。本文主要探究“宜人度”对写字楼租金的影响，即用户所感受到的工作适宜性对写字楼价格的影响。基于前人研究，本文将“宜人度”的概念分解为分为三个维度，即“水平距离”、“垂直距离”和“区域环境”。水平距离是写字楼到CBD的距离，以及写字楼到附近交通设施的距离。这能够在从商业联系度上表现办公楼与中心联系的便捷性和可进入性。垂直距离包括建筑物理属性决定的距离，如写字楼的标准层高，楼层总数，以及电梯数量等，均能代表写字楼内的垂直联系便捷程度。区域环境主要指写字楼周边的基础设施，既包括餐厅、商场等人文景观，也包括公园广场等自然景观，能代表区域内的宜业程度。
程瀚喝酒喜欢喝茅台，甚至非茅台酒不喝。当年，程瀚曾安排专人开着皮卡去机场拉茅台酒。除了喜好茅台，程瀚对红酒同样青睐有加，曾安排专人去上海采购拉菲。合肥市公安局指挥中心楼上、特警支队食堂二楼上有很大一个包厢，里面设置如同夜总会，就是为程瀚设置的，有很多高档的红酒、洋酒、啤酒。
写字楼附近1500米范围内的文化设施数量对租金的影响是以往研究中没有提及的。笔者认为，相比拥有最少文化设施数量的写字楼，拥有较多的文化设施数量的写字楼会产生16.8%的溢价，且在5%的水平上显著(P<0.05)。但是拥有最多文化设施数量写字楼相比于最少数量的写字楼，在租金上则没有显著差别，即文化设施的数量并非越多越好。这是因为本文研究的对象是中央商务区，以办公职能为核心。搭配以一定的文化设施能丰富员工的精神生活，但过多并不会对增加宜人度。
线性形式：P =α 0+∑α i Z i +ε
对数形式：lnP =α 0+∑α 1Z i +ε
对数线性形式：lnP =α 0+∑α i Z i +ε
本研究将不同的影响因素分组，采用逐步回归法，进行6次回归，模型拟合度依次提升。回归结果如表2所示：
笔者将写字楼数据放入四种模型中分别比较检验，最终选定对数线性形式作为本文特征价格模型的函数形式。
三、模型设计
写字楼租金成交价格由于涉及商业机密、缺乏统一的交易平台而难以获取。但根据前人研究，挂盘价格与最终成交价格存在较为稳定的关系[15]。因此，本文将办公租赁平台“好租网”上公布的日均单位面积价格代替成交价格，作为写字楼的租金变量。
笔者选取北京CBD三个主要构成商圈为研究对象，覆盖范围北至工人体育场北路，南至通惠河北路，东至金台西路，西至东大桥路两侧，即好租网上的“CBD商圈”、“团结湖商圈”和“国贸商圈”，共85座写字楼样本。分别查找每座写字楼的经纬度坐标、总楼层、客梯数、楼盘均价、标准层高、空置率等信息，剔除异常值后，留下72个有效样本。除去有缺失值的样本之后，最终进入模型的样本为63个。其中，每座写字楼的租金以其所有在租房源的均价计算，基本可以忽略由楼层高低、租约时间长短等带来的影响，故以上两个影响因素忽略不计。空置率数据无法通过统计检验，故将该变量舍去。统计结果发现，国贸三期的日均租金最高，故将国贸三期作为CBD的中心。为严谨研究，在测算写字楼到“中心”的距离时，除了传统意义上到CBD中心的步行距离之外，本文还测算了传统城市中心天安门的直线距离。同时，测算了距写字楼最近地铁站的步行距离。
区域品质评估方面，本文从电子地图上搜集北京市兴趣点(POI)信息，共获得朝阳区和东城区餐饮兴趣点22819个，公园196个，大型商场312个，地铁站点134个。除了以上传统影响因素之外，考虑到现代商务人群对身体健康越来越重视，本文将健身房纳入模型，获得健身房兴趣点1349个。除了对健康生活的追求，人们的精神文化生活也不断丰富，故将文化设施纳入模型，其中包括博物馆、档案馆、电影院、科技馆、美术馆、天文馆、图书馆、展览馆等，获得文化设施兴趣点共919个。新经济条件下，企业与银行网点发生频繁交易的需求下降，因此本文未将银行兴趣点纳入统计范围。以上POI的经纬度信息导入ArcGIS后，测算以写字楼为中心，600米以内(狭义步行距离)地铁数量，1000米以内(广义步行距离)的商场、餐厅、健身房数量，以及1500米以内的公园、文化设施数量。
为保证模型估计量在经济学和统计学上的合理性，本研究将变量逐一进行正态分布检验，把符合正态分布要求的楼盘均价、标准层高、到天安门的距离、到国贸三期距离、到地铁站的距离直接取对数进入模型(P>0.05)，把无法通过正态分布检验的总楼层、客梯数、健身房数量、餐厅数量、商场数量、公园数量、文化设施数量等按照数据分布特征，采用分位法进行定序分类。其中，“步行距离600米范围内有无地铁”为虚拟变量，作为“到地铁站距离”不显著时的替代变量。“国贸三期是否在800米范围内”为虚拟变量，作为“到国贸三期距离”不显著时的替代变量。变量信息描述统计如表1所示：
表1 变量信息
(续表)
其二是物理属性。最先被讨论是的是可租面积、建成时长、层数租金的显著影响[5]。90年代以后，建筑物年限、楼层面积也被纳入模型中，作为反映建筑质量、楼内设施情况、建筑新旧程度最重要的指标[6]。但也有学者认为，建筑物年限的解释力相对较弱[7]或无关紧要，例如Brennan(1984)对芝加哥CBD的研究[4]。此外，还有建筑高度和标准层面积等影响因素[8]。进入21世纪后，对物理属性的讨论还加入了公摊面积、楼内公共空间比例等[9]。
lnP =(floor +α 1lnhe +ela +α 2lndi gm +α 3lndi tam +α 4lndi sub +GYM +RES +PARK +ART )+c
需要说明的是，本文模型基本不涉及内生问题。模型的内生性问题主要有五个来源：遗漏变量偏差、选择偏差、双向因果、动态面板和测量误差[21]。其中，本文的研究对象是写字楼的楼盘均价的总体情况，因此不存在选择偏差。样本中的自变量都是先于定价而存在，故基本不存在互为因果的问题。在多重共线性的检验中，方差膨胀因子(VIF)均小于10，平均方差膨胀因子为1.76，证明没有多重共线性的存在。所使用的数据均为客观数据，不存在测量误差的情况。本研究所采用的数据是截面数据，也不存在滞后项带来的偏差。由于数据可得性问题，难免存在一定的遗漏变量，有待未来进一步研究。但遗漏变量的存在并不影响结论的可信度。
四、实证分析
半对数形式：P =α 0+∑α i lnZ i +ε
其四是区域品质。Clapp(1980)将写字楼两个街区内的办公室的面积总量、洛杉矶的雾霾指数等作为变量放入租金回归模型中进行检验，发现对写字楼租金影响显著，雇员的平均通勤时间也对租金有影响。但是，Clapp同时发现，写字楼内部的宜人度指标，例如大厅情况和电梯情况对租金则不显著[5]。之后还陆续有学者发现公园、餐厅、商场、银行、幼儿园等对写字楼租金有显著影响，但大都采用虚拟变量的形式验证[7]。Jim(2009)基于2005年～2006年期间的香港住宅区房价交易信息，评估香港最重要的两种自然景观——港口和山脉对住房价格的影响机制，发现只有海港景观对房价具有显著的作用，但在山景则不明显[13]。
表2 回归结果
(续表)
注：*表示在10% 的水平显著；**表示在5% 的水平显著；***表示在 1% 的水平显著。
模型1仅纳入水平距离变量，模型很不显著。模型3在模型1的基础上，加入垂直距离变量，即标准层高、楼层总数和客梯数量。由于部分数据的缺失，最终参与回归的样本共63个。结果显示，模型的解释力大大提升，所有自变量可解释因变量价格48%的变动，且除楼层变量在5%的水平上显著外，其余每个代表垂直距离的变量均在1%水平上显著。
模型4中加入代表区域宜人度的变量“餐厅数量”和“公园数量”，已有研究表明这二者均有显著影响。加入回归模型之后发现，整体解释力从55%提升到62%，调整后的R2也从48%提高到53%，模型非常显著(Prob F=0.0000)。公园数量和餐厅数量均在不同程度上对写字楼租金产生影响。基于此，模型5纳入代表商务人群消费偏好的创新变量，即健身房数量和文化设施数量。结果发现文化设施数量显著，但健身房数量并不显著。这可能是在办公楼附近的健身房容易遇见工作伙伴或上班过度劳累无暇使用，故部分人不愿在公司附近的健身房活动的原因。调整后的模型解释力进一步上升3个百分点，达到56%，且非常显著(Prob F=0.0000)。
为去除不显著变量对回归模型的影响，本文得到最终模型6。将不显著的变量剔除后发现，楼层数量、客梯数量、层高、公园数量、餐厅数量、文化设施数量对写字楼租金具有显著影响，以上变量的相互作用将导致价格58%的变动，整体解释力很强，且模型非常显著(Prob F=0.0000)。经检验，最终模型6满足零均值、等方差的条件，即自变量取一定值的条件下，总体各误差项的条件平均值为0，总体误差项的方差都为一个常数(Prob>chi2=0.3121)。且自变量取任意不同值时，其误差项之间相互独立(Prob>chi2=0.5892)，自变量的变化与误差项无关，总体误差项满足正态分布(Prob>chi2=0.2140)。模型通过线性关系检验(Prob>F=0.1527)，自变量与因变量之间存在显著的线性相关关系。因此，该模型在统计学上有意义。
总之，枳术宽中胶囊与埃索美拉唑联合治疗GERD具有较好的疗效，可有效改善患者的临床症状及炎症状态，安全性较好。
图1 残差检验
具体而言，水平距离变量整体不显著，这和以往结论不同。为验证水平距离变量的显著性，本文还在模型2中使用两个替代变量，即“写字楼600米范围内是否有地铁”和“写字楼是否在距离国贸800米的步行范围内”参与回归，结果仍然不显著。这可能有三个方面原因。其一，新经济的条件下，互联网显著提高信息交流的便捷性，视频会议等形式使远距离“见面”交流成为可能，企业对中心的依赖性降低。其二，将国贸三期定义为CBD中心有一定偏离，就业密度或人口密度的最高点也可能是实质中心。其三，相对于整个大都市区，在CBD内的通勤指标和距离指标通常不显著，因为商务中心区内写字楼之间的差异较小，基础设施基本共享。若置于城市尺度上，可能会显著。城市中功能的集聚性和组团内部的扁平化，符合新经济下人们对于写字楼水平宜人度的感知。交通可达性方面，存在部分商务人群不乘坐地铁上班的情况，导致统计上的不显著[5]。Oven(2006)发现写字楼到交通节点的距离变量对租金影响不显著。北京CBD的研究支持了这一观点。本文分析可能是交通节点的噪音、拥堵、犯罪率等负面影响抵消了交通便利在伊斯坦布尔所带来的效用[9]。
垂直宜人度方面，本文选取的三个变量均显著，且解释因变量48%的变化。因此，垂直适宜性对写字楼的租金价值具有重要影响。其中，客梯数对写字楼价值的影响最为突出。以客梯数最少的写字楼(第一类)作为对照组，拥有较少客梯的写字楼(第二类)租金比最少客梯的写字楼高28.4%，拥有较多客梯的写字楼(第三类)租金比最少客梯的写字楼高33.2%，拥有最多客梯的写字楼(第四类)租金比最少客梯的写字楼高56.2%，以上三组对比均在1%的水平上显著(P<0.01)。这说明客梯数量越多，写字楼的租金越高，且组间边际效用递增。
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在繁忙的CBD中，步行是面对面交流最有效的交通方式，其中又以楼内的步行最为方便，而沟通不同楼层之间的主要交通工具便是电梯，因此电梯数量成为楼内垂直距离可达性和宜人度的重要指标[8]。值得注意的是，Clapp(1980)关于洛杉矶大都市区写字楼市场的研究已将电梯纳入变量，作为“内部适宜度”指标参与回归，但是结果并不显著[5]。在Oven(2006)的研究认为电梯对伊斯坦布尔写字楼租金具有一定影响，但影响水平较低[9]。余岷燚(2017)使用OLS方法和GWR模型分别针对杭州市写字楼租金特征价格进行回归，发现电梯数量对租金具有较强的解释力。本文研究支持了这一结论。随着高楼越来越多，电梯作为垂直联系的方式，其数量对租金具有显著影响。从研究结论的演变可知，建筑科技的发展和写字楼高度的不断攀升，使电梯数量愈显关键，成为衡量宜人度的关键因素[16]。
标准层高不仅决定垂直距离长短，也决定办公环境品质，影响宜人度。Ho(2005)在研究不同人群对写字楼属性的价值评估时发现，办公者和设计者更加重视标准层高。较低的层高容易使员工产生压迫感，影响工作效率和身心健康。回归模型结果显示，层高的对数每变动一单位，将对租金产生0.508的溢价，并在5%的水平上显著(P<0.05)。具有较高标准层高的写字楼造价更高，同时也有更好的宜人度和用户体验，从而具有较高的租金[17]。
写字楼的楼层总数是垂直距离里最不显著的变量，但也在10%的水平上对租金有影响(P<0.1)。写字楼层数越多，租金越高。具体而言，相对于30层以下的楼宇，30层以上的将产生15.8%的租金溢价。导致写字楼总层数显著的原因可能有五方面，其一，写字楼的层数越高，越容易形成地标，具有品牌效应，对入驻企业产生正外部性。Hough(1983)证实了建筑物的地标效应将对租金具有显著影响[14]。其二，写字楼层数越多，造价越高，产生的租金溢价也越高。其三，高层写字楼大多建成时间较短，配套设施完善。其四，楼层多意味着同等标准层面积下能吸纳的企业更多，容易产生集聚效应，便利内部协作，带来知识和金钱外部性。其五，Ahlfeldt等(2015)指出写字楼楼层数越多，则高层能看到的风景越多，宜人度显著提升[18]。
区域品质的评估方面，不同于以往研究，本文将传统的餐厅和公园数量虚拟变量转化为定序变量，并加入文化设施数量，回归结果显著。多篇文献都已提到写字楼周边是否存在餐厅对租金具有影响[19]。表2显示，当写字楼周边1000米范围内的餐厅在504个～573个之间时，写字楼的租金最高。相对于这个区间内的餐厅，拥有最少餐厅的写字楼(第一类)租金将下降31.7%，在1%水平上显著(P<0.01)；拥有较多餐厅的写字楼(第三类)租金将下降23.6%，在5%水平上显著(P<0.05)；拥有最多餐厅的写字楼(第四类)租金将下降22.5%，在5%水平上显著(P<0.05)。换言之，写字楼周边的餐厅在一定的范围内有利于租金价值的提升，但是过多餐厅会对租金产生负面影响。这是由于餐厅密集，人流量加大、环境嘈杂，影响办公效率和办公环境，降低宜人度所致。
回归结果还发现，写字楼周边1500米范围内的公园数量越多，租金价格越高。公园对高压力高强度环境下的商务工作者而言，既是锻炼身体的极佳场所，也是休憩、交流的公共空间，能有效提升周边区域品质和写字楼宜人度。Kim(2015)，Ahlfeldt(2015)等对此皆有论述，表2的研究结论也支持了这一观点[20]。世界大都市的商务区周边大多匹配较大面积的公园场所，如纽约曼哈顿旁的中央公园等。相比于拥有公园数量较少的写字楼，拥有公园数量较多的写字楼租金提升22.4%，且在1%的水平上显著(P<0.01)。
当下人们环境保护意识不断提高，不仅寻求经济上的突破，也坚持走可持续发展的科学道路，力求对于环境的保护。近年来，我国建立了严格的空气考核体系，对于空气中的各项系数进行了严格的测评，尤其关注臭氧对于大气环境的影响。造成臭氧污染的因素很多，且臭氧浓度有自身的发展规律，相关环境部门应进行研究与治理，提升我国大气环境质量，保障人们的生活环境。
写字楼是由一系列属性组成的异质性商品，每个属性都是写字楼租金的组成部分。对此，特征价格模型(Hedonic)模型具有典型适用性。因此，本文选取特征价格模型作为探究写字楼租金影响因素的方法。从研究进展来看，特征价格模型通常有如下几种形式：
地质灾害监测物联网应用层软件系统功能特点 王安玉，李建波，杨开平，黄文康，高志轩，韦学林，卢 誉(2-44)
五、研究结论
本文主要研究写字楼宜人度对其租金的影响。国内外文献主要将影响因素指向所在区位特征、建筑结构特征、人为功能属性、区域环境品质四个方面。考虑到新的技术经济形势和商务人群的偏好转变，本文采用“宜人度”的概念，认为写字楼宜人度可分解为三部分，即水平距离宜人度、垂直距离宜人度和区域品质宜人度。水平距离宜人度是指到中心的距离，以及写字楼的交通可达性；垂直距离宜人度是指写字楼内垂直联系的便捷性和丰富性；区域品质宜人度是指写字楼周边环境和设施分布的适宜性。根据该框架，本文利用办公租赁网站“好租网”的挂牌数据，和电子地图上各个设施分布的POI数据，选择对数线性形式，对北京CBD主要区域内的63座写字楼进行OLS回归分析。主要结论如下：
1.水平距离适宜度对写字楼租金没有显著影响，这与大部分已有研究差异较大，可能是因为新的经济和技术条件所导致的人们的出行方式和商业模式的改变导致，也可能与研究的尺度有关。这说明在CBD内部写字楼租金对水平距离变量整体不敏感，对宜人度无显著影响。
2.垂直距离适宜度对写字楼租金具有显著影响，解释租金将近50%的变化，具有较高可信度。其中，客梯数量对日均租金影响最为显著，且具有组间边际递增效用。写字楼层高越高，办公者舒适感越强，宜人度提高，工作效率越高。此外，楼层总数也对写字楼租金具有微弱影响。在标准层面积一定的情况下，楼层总数越多，能吸纳的企业就越多，集聚效应越强。加上本身建筑成本的增加，楼层越高的建筑倾向于收取更高租金。但是鉴于其微弱的显著度，本文认为过多楼层不能显著提升租金，即写字楼达到一定层数后，用户边际效用不再增加。
3.区域品质适宜度对写字楼租金具有一定影响。区域品质变量的加入使模型的拟合度有将近10%的提升，对日均租金具有重要解释作用。区域品质反映公共设施对写字楼的外部性，合理的设施分布将对写字楼产生正向溢价。其中，本文发现餐厅的分布有一最优阈值，即半径1000米范围内，餐厅数在504～573个之间，租金最高，其余范围的餐厅数量与之相比，宜人度下降，对价格有负作用。与此相似的还有文化设施的数量。一定程度上，文化设施增加会使租金更高，但超过28个以后，文化设施的增加不再对租金产生影响，与文化设施最少时无显著差异。
综上，笔者认为，提升写字楼的宜人度，应该着重提升在垂直距离上的用户体验。对于房地产开发商而言，一定合理范围内较高的层高、较多的电梯数量和较多的楼层总量，都对写字楼价值的提升大有裨益。完善垂直联系上的用户体验，如安装观景电梯、提升电梯速度、改善电梯品质，或通过视觉设计拓展办公空间，都将对写字楼租金产生明显溢价。对于企业而言，在选择写字楼时，应重点参考垂直距离上的舒适度和便利性。垂直距离上较高的宜人度可能提高工作效率和公司业绩。
《全唐诗》中唐代明确涉及隋堤柳意象的诗歌有80余首,但从诗歌的创作时间上来看,初盛中晚各时段显得十分不均衡。早在贞观时期,唐太宗《春池柳》即有“年柳变池台,隋堤曲直回”[注]彭定求等:《全唐诗》(增订本)卷1,北京:中华书局,1999年,第15页。 的诗句,但这还不能算是明确的隋堤柳诗歌意象。整个初盛唐近140年的时间里,除了个别诗人,隋堤柳并未纳入唐代诗人的抒情视野。直到安史之乱后,相关作品才开始涌现。
1）法语“enfanter”作为动词，有“分娩，生小孩，创作，产生”的意思；词根是enfant，即儿童，小孩，该词在英语可对应infant或者child，由于以这两个词作为词根的词汇并无动词，且考虑到法语原句中enfanter qqch à qqn的用法，固多数译本选用了create一词作为“enfanter”的翻译。
改善区域品质有助于提升写字楼宜人度。政府应合理规划，创造良好的营商环境，优化公共设施的布局结构，注意供给的合理范围，最大化市场效率，充分发挥中央商务区的经济功能。这将对城市经济产生重要影响。此外，修建更多公园，提升绿化率，也是提升城市居民幸福感、体现人文关怀的重要方式。这与《北京城市总体规划(2016～2035)》中“留白增绿”的中心城发展思想高度一致。对于企业和房地产商而言，根据自身运营情况，选择适合的办公环境，将有利于最大化效用。市场与政府联合，共同营造良好的区域品质，助力办公环境改善，丰富和完善写字楼周边的公共设施，互为补充，互利共赢。
本文试图在如下方面进行了探索性工作。其一，发现传统变量水平距离变量对CBD内部写字楼租金没有显著影响；其二，与以往国内研究不同，发现写字楼层高对写字楼价格具有显著影响，且写字楼总层数对租金具有微弱影响，而客梯数量则具有组间边际效用递增的特点；其三，首次将设施数量的计算纳入到区域品质的评估中，突破虚拟变量的处理方法；其四，首次发现文化设施对租金具有显著影响；其五，发现公共设施的分布有一定的合理阈值，否则将适得其反。以上结论和创新将为政府、企业、地产开发商决策提供一定参考，对中国大都市中央商务区的分析具有重要意义。
本研究的不足之处在于，将成交数据用挂牌数据加以替代，可能会影响到模型的解释力，且部分写字楼的建筑特征数据难以获取，可能还有其他重要的解释变量未能放入模型中。结论里不显著的公共设施变量，不代表实际无显著影响，可能因为目前的供给不足(区域待更新或建设中)而无法显著，有待后续研究进一步检验。在未来的研究中，亦可拓宽研究视域，探究北京其他商务区的写字楼租金影响因素是否一致，提高样本量，探索北京市写字楼租金影响因素。
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中图分类号： F726
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)20-0135-07
作者简介：
1.周歆，北京大学政府管理学院硕士研究生。
参观、访问、旅游是观察生活、接触社会的好形式。比如参观植物园，让学生好好观察几种植物，拣自己最感兴趣的植物来写一写；参观了海洋生物世界，可让学生写一写其中有特点的生物；寒暑假里去旅游，可以有目的地进行观察，写一写旅游见闻。我校学生在参观访问了福利院之后，写下的随笔就显得很具体、有感受。让学生有所见才会有所感，就不会无病呻吟，写的是真景，抒的是真情，感受的是真感受。
2.张波，北京大学政府管理学院副教授，博士生导师，经济学博士。