九十年代国外房地产市场宏观管理（日本篇），本文主要内容关键词为：宏观管理论文,日本论文,房地产市场论文,国外论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
战后日本出现了三次地价暴涨。第一次是50年代，经济高速增长，产业结构急剧变化，人口和产业大量向东京、大阪等大城市地区转移；第二次是60年代，政府推行列岛改造计划，人们预期地价上涨，纷纷买地；第三次是80年代中期，人们集中于大城市及其周围购置房地产。地价的不断上涨，使价格远远背离了它的价值。如1974年地价比1970年上涨2.4倍，东京市区每平方米地价有的竟高达4000万日元以上。土地问题成为制约经济发展和居民福利提高的非常关键的社会经济问题。日本政府便从限制土地交易入手，加强房地产交易管理。
日本房地产交易市场活跃，但土地需求与供应之间的供需矛盾突出，政府的有效管理与调控就显得尤为重要。日本国土面积只有37.78万平方公里，比我国有的省份的面积还小，人口密度高达327.37人／平方公里。日本现有土地构成中，私人土地占65%，国家和地方自治团体占35%。国有和地方公有土地大部分是山林、河川、海滨地。以资产而论，国有和公有土地资产仅占日本全部土地资产总值的6%弱。私人和企业是房地产交易市场的主体，“私人”之间的房地产交易非常活跃。全国共有1.6亿个地段，每年进行交易的达200万个。各地政府设有不动产价格鉴定和土地测量人员，实行土地交易许可制、土地交易申报制、土地交易事前确认制、土地交易监视区制度和空闲地制度。①土地交易许可制是政府控制土地交易活动的重要手段。在城市规划区以内或以外，对于土地投机活动集中的地区，以及地价上涨过快或有可能出现上涨过快的地区，地方政府可以确定为“限制区域”。“限制区域”一经确定，在这个区域内土地交易超过一定面积标准，就必须得到地方政府的“许可”批准。有关部门对土地交易的“许可”审查，主要是从交易价格和用途两个方面进行。地价以附近地价水平及政府确定的指定地价（限制价格）为依据。用途倾向于鼓励公益事业征用、住宅用地、公共福利事业项目、债权担保，以及公共事业的“先买”等。②土地交易申报制利于控制那些足以影响土地市价或土地用途的大规模的土地交易。在“监视区”，超过一定面积的土地交易要向地方政府申报。在非监视区，市区以内超过2000平方米的土地交易、市区以外规划区以内超过5000平方米的土地交易、城市规划区以外超过10000平方米的土地交易也必须申报。申报的主要事项也是地价和用途。地方政府对申报的土地交易，认为地价过高，或土地利用不合理，地方政府可根据土地利用审查会的意见，向申报者提出降低或改变用途的劝告。多数听从劝告，修改原地价或目的。不服从劝告的，交易合同仍有法律效力，但将被公开“曝光”，很少有交易商去冒这个风险。申报劝告制实际上是日本宏观管理和调控房地产市场的一种有力手段。③土地交易事前确认制是对申报制的一种补充。交易双方价格和用途不违背申报制的基准，可以向地方政府提出事先确认申请，以简便手续。④土地交易监视区制度用于监视地价上涨过快的小规模土地交易。除了通过申报制控制大规模土地交易外，日本也重视监视小规模土地交易。凡地方政府认为某一地区地价上涨太快，或由于上涨影响土地合理利用，均可依法确定为地价监视区，时效5年。例如，福冈市近年地价涨幅大，已有55%的地区确定为监视区。⑤空闲地制度利于防止投机性囤积土地。“空闲地”的条件是：①市区以内2000平方米以上、市区以外规划区以内5000平方米以上、规划区以外10000平方米以上的土地；②该土地所有者取得土地已超过3年以上的时间；③该土地未做任何利用，或利用程度低；④必须按照土地利用规划促进合理利用。对于“空闲地”，政府提出利用意见。对于不服从者，地方政府选择地方公共团体购买者，通知当事人进行交易，还可根据城市规划及土地利用规划采取进一步措施。