基金项目：嘉兴学院南湖学院重点SRT资助项目
摘要：房价问题既是经济问题又是民生问题。近年来，我国不少城市房价上升速度远远超过了经济和居民收入的增长速度。面对“居高难下”的房价，城镇居民是否还有足够的住房支付能力来满足自身的刚性需求值得探究。本文采用调查问卷的方式，以嘉兴市为例，力求对当前中国城镇居民家庭住房支付能力作出较为客观真实的判断与分析。对于帮助相关部门更好地为居民提供住房保障政策，改善城镇居民的居住条件具有十分重要的意义。
关键词：嘉兴市房价；居民收入；支付能力
一、嘉兴市房价变动历程
嘉兴市作为长三角的腹心地带，具有交通运输、资源、等优势，是其重点发展区域。2008年嘉兴市全市商品房平均售价为4032元／㎡，到2011年，全市平均售价为6920元／㎡。此后房价因受到调控政策的影响，相对稳定，甚至还出现了稳中下滑的趋势，2015年全市商品房平均售价为7184元／㎡。但在2016年下半年，在“去库存”措施的刺激下，房价又出现明显上升，尤其市区新建住宅，平均售价比上年上涨9.7％，达到8697元／m2。而到2017年，市本级商品住宅成交均价上涨到约10491元/㎡，同比上涨约40.0%；2018年市本级全年毛坯均价进一步上涨到约12250元/㎡，同比上涨约30.0%。而且，商品住宅的实际成交价可能远不止于此，按2018年的市场情况一般车位报价30万/个，带装修的算上费用约3000元/㎡。如此，一套商品住宅按面积100方折算，毛坯价普遍在15000元/㎡以上，精装价在18000元/㎡以上。
二、嘉兴市居民住房支付能力问卷调查的基本情况
本次调查，共发放问卷188份，回收有效份数147份。从调查对象职业构成看，如表1所示，本次调查涵盖了各个不同阶层的人群，不同阶层人群的收入水平往往存在较大的差异，因此本次调查能够比较全面的反映嘉兴市市民住房支付的状况，保证了调查数据的可信度；从调查对象年龄构成看，如表2所示，本次调查主要覆盖的是20-30岁和30-50岁这两个阶段的人群，而这两个阶段的人群，不论是从婚姻、就学角度看，都是购房意愿最为强烈的，因此，这在一定程度上保证了数据的有用度。
三、嘉兴市居民住房支付能力问卷调查的分析
1、住房状况及购房需求分析
（1）住房状况分析
从调查数据看，嘉兴市民目前自有住房拥有率（86.39%）很高，这一情况说明嘉兴市前几年房价控制在较合理范围内，市民有足够的住房支付能力来满足购房的需求。另从居住地段的调查看，如表3所示，目前嘉兴市民的居住区域明显表现出向次繁华或城市新兴区扩散的趋势。分析其原因，还是在于市中心区因交通便利、优质教学资源等因素而普遍房价较高，迫使市民向低房价区域转移。
（2）购房需求分析
虽然自有住房拥有率很高，但嘉兴市民仍有购房意愿。从调查数据看，78.23%的被调查者有近期购房的意愿，而且在有购房意愿的被调查者中，一年内有购房需求的达到了57.14%。分析其原因，主要在于嘉兴市民对于未来房价的变动趋势充满了焦虑。这一点，在购房目的分析中明显的表露出来。如表4所示，嘉兴市民近期内购房的第一目的是“为孩子准备”，其次是“投资”，这两个选项都说明市民对于未来短期内房价的较大幅度上升充满预期。
目前居住房屋面积的数据显示，目前家庭住房面积在100平方米以下的被调查者占比为53.74%；而家庭居住人口的调查数据显示，3人及以上的被调查者占比为67.35%，两个数据差额表明部分嘉兴市民家庭平均居住面积较小，有改善住房的需求，这与表4购房目的调查所显示的第三位原因是吻合的。
2、家庭收入及支付能力分析
从调查数据看，在有购房意愿的被调查者中，首要考虑的因素是“价格”，这与上文购房意愿的分析是一致的。同样，调查数据显示，在有购房意愿的被调查者中，需要租房贷款的比例达到了99.13%。那么，嘉兴市民的家庭收入，在目前的房价水平下，是否足以偿还每月购房贷款呢？
首先，调查数据显示，嘉兴市民能承担的购房首付比例前两位分别为40%和30%，合理的贷款期限前两位分别为“6—10年”和“11—15年”，结合2018年嘉兴市毛坯房单价每平方米15000元，课题组以购买一套100平方米商品房总价款150万元为例分析了居民在等额本息还款方式下，每月需承担的还款金额。
其次，根据数据，如表6所示，嘉兴居民每月最多能承担的购房贷款还款额，近一半的被调查者选择了“5000-10000元”，这与表4的模拟计算的结果是相符的。结合表4和表5的数据，可以发现目前房价基本已达到大多数嘉兴市民购房支付能力的上限。 第三，课题组调查了居民的家庭收入、消费和储蓄情况。数据显示，家庭实际到手收入在1万元以下的家庭占比为68.03%，家庭月消费额在5000元以下的家庭占比为65.3%，家庭月储蓄额在5000元以下的家庭占比为61.23%。从上述数据看，大部分家庭是难以承担表4所显示的每月还款金额的。出现此情况，原因可能有以下方面：
（1）调查者在接受调查时往往倾向于少估算家庭收入，将年终奖等不确定收入排除在外；
（2）表4是基于嘉兴居民认为的“合理贷款期限”和“合理首付比例”进行模拟计算的，而实际生活中的期限往往高于15年，如果将其延长至三十年，首付40%情况下，每月还款额将下降至4776.54元；
（3）购房作为一个家庭的重大开支，很可能会得到长辈的经济支持，从而减少生活开支，甚至帮助承担一定的还款额。
总之，从嘉兴市民的收入水平看，目前嘉兴市的房价已经达到或超过大部分人的支付能力。这一点，也在嘉兴合理房价范围的数据中有所反映，60.87%的被调查者认为合理房价应控制在每平方米15000元以内，66.95%的被调查者认为最高可承受的房价应控制在每平方米20000元以内。
四、调查研究的结论
嘉兴市总体房价偏高，已购房者有房贷压力且压力达到可承受极限，未购房者且有意购房者的还贷压力大大超过已购房者。这说明嘉兴市的房价水平并不合理。本次调查的主要目的是为了让社会公众了解嘉兴的房价，并发现嘉兴房价存在的问题，也希望能引起相关部门的关注，让他们了解和重视这个问题，并能够合理的控制房价的增长。
论文作者:许艳敏 施升瑞 夏珠洁 高清迪
论文发表刊物:《新材料.新装饰》2018年9月下
论文发表时间:2019/5/9
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