农村集中居住区建设是统筹城乡发展的关键环节，是城乡一体化建设的基本载体，是实现城市化与农业现代化的结合点，是新农村建设的突破口。近年来,随着经济社会的发展，城镇化速度加快，群众生活水平不断提高，就业渠道不断扩展，广大农民改善生活、居住条件的愿望越来越迫切，按照统筹城乡发展、节约集约用地的原则，促进农村集中居住区的建设，从而逐步实现住宅向小区集中，人口向城镇集中，土地向规模集中，企业向园区集中，逐步实现村庄变社区，农民变市民的转变，改善农村环境，提高农民生活质量。
一、农村集中居住区建设的必要性
农村居民点土地浪费严重。以莱城工业区为例：现有70个行政村，总人口79760人（其中农业人口75420人），24564户，宅基地26486座，农村居民点用地面积20623亩。人均占地面积172平方米，户均559.3平方米，大大高于省政府规定的人均100平方米的控制标准。由于历史原因，村庄用地布局散乱，一户多宅、宅基地闲置现象普遍存在、多数村庄成为空心村，根据调查，农村闲置或基本闲置宅基地占全部宅基地的四分之一强，据此计算仅莱城工业区闲置宅基地面积就在5000亩以上，相当于每年省政府下达的全市农用地转用计划指标的2.5倍。同时，工业区的发展需要占用大量耕地。据粗略统计，工业区成立来共审批土地2570多亩，如果仅仅依靠省政府分配的农转用计划指标远远不能满足经济发展的需要，耕地占补平衡的压力巨大，通过旧村改造，建设集中居住区，腾出建设用地空间是满足经济发展用地的重要甚至是唯一途径。如果工业区建设集中居住区的规划目标实现，仅仅利用5000亩即可完成安置，可腾出土地15000多亩，基本满足近十年的发展用地。二是建设水平还不够高。配套设施不完善、道路质量差，不畅通，综合防灾、减灾能力十分脆弱。三是人居环境较差。乱停乱放、随意摆摊设点、垃圾遍地、柴草成堆，居住环境脏乱差的现象非常突出。四是农民有限的资金被固化和消耗在反复拆建住房上，直接影响了农户的经济积累和农村消费市场的有效启动，造成社会财富和各种资源的巨大浪费。这些问题的存在，和统筹城乡一体化的发展方向是极不适应的。因此，实施农民集中居住已成为当务之急，势在必行。
二、推进集中居住区建设过程中的制约因素
尽管农民的集中居已经成为当前和今后一段时间内的必然进程，而且目前的工作进展也比较顺利，但是在实际工作中也存在很多的困难和问题。一是土地的制约。由于我市基本农田的比例过大，集中居住区建设往往因占用基本农田或农转用指标无法落实致使土地无法审批，已经严重影响了该项工作的开展，同时容易造成新的违法占地，而且此类违法用地制止和拆除难度相当大，给土地执法监察造成很大困难，目前，全市的土地利用总体规划修编工作已经接近尾声，只要在规划修编中各级政府充分考虑、统筹安排集中居住区的建设，这一问题基本能够解决。二是资金制约。目前农村集体组织的经济力量普遍较弱，个别村甚至基本没有集体收入，而该项工作需大量的资金保障，据调查目前建安成本在800元/平方米左右，拆迁成本在5-6万元/户，完成一个200户的中等规模村庄的拆迁改造，扣除现有的政策补助和村民购房款的回收资金，仍需投入在300万元左右，仅靠村集体的力量难以承担。三是观念的制约。故土难离，农村群众特别是老年人大都有固守一方水土的观念，而且从来都是独门独院的生活习惯，要想彻底改变也非一朝一夕的事。四是生产生活方式的制约，从目前的情况看，大多数的农村群众仍然以土地的种植收入作为主要经济来源，群众的生产生活条件还普遍较低，集中居住与生产生活方式在一定程度上不相适应。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
三、推动集中居住区建设的几点建议
（一）规划先行、精心布局、分步实施
考虑不同自然地理条件，及生产力发展水平和实施的可行性，兼顾民风习俗，面向未来，适应发展，合理确定。以规模大、区位及基础设施好的现有村庄进行改造、扩建、集聚为主，以新建村庄为辅。具体建设应区别不同区位，确定不同形式，做到多层、低层相兼容。要按照集约用地的原则，尽量提高居住建筑容积率。一是搞好配套，完善功能。只有搞好配套设施建设才能使群众生产生活方便，提高生活质量，吸引群中入住。例如：在工业区核心居住区建设中，实施林马河景观带建设工程；建设高标准中心小学；完成口镇大街等六条道路建设；并搞好绿化亮化工程；逐步实施和完善给水、排水、燃气、热力、电力、电信等基础设施配套工程建设，不断完善综合配套功能。二是规划要适应群众的生产方式和居住习惯。充分考虑养殖、农具存放等特点，考虑不同人群如年老、疾病、低收入人群等居住要求进行科学规划，并进行公示，充分征求群众意见。三是根据各居住区的特点，科学确定建设周期，不一哄而上，尽量做到“规划一步到位，建设分期实施”。
（二）多元融资，突破资金制约
坚持多元化融资的方式，解决好资金问题。加大政府先期投入，要树立“以资金换取发展空间”的观念，在现有的政策支持的基础上，进一步制定政策，加大投入，从土地收益中设立集中居住区建设专项基金，专款专用；鼓励单位和个人以独资、合资和入股等形式，按照“谁投资、谁所有、谁经营、谁受益”的原则，投资兴建相关的公用基础设施；鼓励农民采取以劳代资、以资参股等形式，参与集中居住区建设，逐步建立起国家、社会、个人多元化投入的机制。
（三）统筹兼顾、保障权益
农村集中居住区建设的根本是通过建设改变农民的居住生活条件，这就要求集中居住区建设必须达到农民“住得起，住得好”，这是建设的立足点。在安置时，充分考虑农民的承受能力，安置房采用成本价供房，使农民基本能够在拆迁旧房的基础上，少补甚至不补就能住进新房，这对于集中居住区的建设将起到积极的促进作用。困难户、五保户、老年人等的安置是个难点，必须根据实际情况，拿出相应措施，做到“老有所住，弱有所栖”，切实保证弱势群体的利益。同时建立健全各种农村保险制度，解决农民的后顾之忧。对于低保家庭，出台相关政策进行补助，使其能够住得起房。
四是拓宽安置渠道。在安置对象上，首先确保被拆迁户，同时由村拟定方案，报相关政府批准，在遵循“一户一宅”的原则下，面向全市范围内的农村居民出售。达到宅基地申请条件，但在农村没有宅基地的，由所在村出具没有宅基地证明，本人出具放弃申请宅基地的承诺书，由所在乡镇国土所审核备案，购买安置房屋后不再审批其他宅基地；有宅基地而购买安置房的，由本人出具承诺书，放弃原宅基地。原宅基地由所在村村委收回，统一安排使用，也可以在村庄统一拆迁改造时拆迁。该村在以后拆迁改造时不再安排其安置住房。对以上购房人员，开发单位应建立台帐并报国土所备案。
五是简化审批程序。在目前土地审批的过程中，按照要求应提供拆迁和安置户的名单和户籍证明，但在实际情况中，按照“集中居住”的原则，安置户不仅仅是拆迁户本身，还要吸纳周边村民入住，安置的对象具有一定程度的不确定性，造成建设面积的安置人数的不对等，从而造成土地无法审批。建议对集中居住区建设用地按照项目进行审批，只要规划、环评、立项手续齐全，拆迁方案、安置方案、腾出土地利用方案切实可行，旧村改造方案经政府批准，提供拆迁名单和拆迁协议后就予以审批。在收费上按照宅基地标准进行，从而简化和加快审批。
论文作者:邹勇,赵玉华,李芳
论文发表刊物:《基层建设》2016年18期
论文发表时间:2016/11/17
标签：居住区论文; 宅基地论文; 农村论文; 土地论文; 农民论文; 村庄论文; 工业区论文; 《基层建设》2016年18期论文;