（山东省济宁市汶上县房地产管理局，山东济宁272500）
摘要：保障性租赁住房作为一种特殊的公共物品，其供给与需求诸多影响因素中，室内空间设计尤其是户型设计，可谓基础层次的因素或曰关键因素。本文认为保障性租赁住房室内设计方面应尊重市场需求，宜贯彻适用、经济、灵活可变的原则，在设计时注意采用价值工程提升住房的性价比。
关键词：保障性租赁住房；室内空间设计；价值工程；供需平衡
前言
近年来保障性租赁住房闲置现象屡有发生。2015年11月，贵州某地甚至被爆出3万套保障房闲置数年乏人问津。究其根源，是供给与需求之间的不平衡。一般而言，对于保障性租赁住房的相关需求，可以通过市场调研的方式进行科学预测。但在供给方面，由于政策限制、不同地域财力不足或土地供给不足的局限，在规划方位、周边配套、容积率、绿化率、室内空间设计等方面往往不能尽如人意。在以上因素中，室内空间设计或曰户型设计是比较基础的一个，也是最容易改进的一个。
1对象选择
价值工程（Value Engineering）产生于20世纪40年代的美国，由美国通用电气公司采购部的麦尔斯首先提出。价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统的分析，不断地创新，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。其目的是以研究对象最低寿命周期成本来可靠地实现产品必要功能，以获取最佳综合效益。通常包括对象选择、信息资料收集、功能定义、功能整理、功能评价、方案创造、方案评价、方案实施、成果评价等过程。
本文拟在保障性租赁住房空间设计过程中，将各种生活分区如起居室、卧室、厨房、卫生间等房间的功能视为主要的研究对象，将通风、采光等功能性要求视为次要研究对象。进而系统地应用价值工程分析去除过剩功能，提升和突出必要功能，对影响必要功能的因素进行改进。
V＝F/C
V为价值系数，也可以理解为性价比；F为研究对象的功能评价系数，如各生活分区面积分配、通风、采光等对户型面积的理论需求之和与实际数值（变量）之和的比值；C为成本评价系数（由于保障性租赁住房多采取统一配置，建造成本相对固定，可视为常数1）。
2功能定义与整理---保障性租赁住房室内空间需求分析
保障性租赁住房包括公共租赁住房、成套小户型住宅及成套单人型宿舍。公共租赁住房是指指政府提供政策支持，由专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件，按略低于市场水平的租赁价格，向规定对象供应的保障性租赁住房。成套小户型住宅是指按完整的基本居住功能、由不同的使用空间组成、主要供二至三口人家庭居住使用的小户型住宅。成套单人型宿舍按完整的基本居住功能、由不同的使用空间组成，套内含一间或多间居室，每居室一般供一人居住使用的宿舍。
保障性租赁住房的空间设计应综合考虑住宅使用功能空间组合与家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素，满足家庭的基本居住生活需求。各地区根据不同的地方政策、经济指标、地域风俗、人口特征、城市建设规律，出台了一些地区性保障性租赁住房建设标准。如河南省出台保障性住房建设导则，建议除宿舍类公共租赁住房外，保障性住房每套住宅应设卧室、起居室（厅）、或卧室兼起居室、厨房、卫生间和阳台等基本空间。成套建设的公共租赁住房以I、II型为主，少数可以采取III型。各套型可分居住空间数，不宜小于“表1”的规定。
3功能评价
3.1经济性—经济评价
（1）保障性住房空间设计的经济性首要体现于对平面面积的控制。起居室、卧室、卫生间、厨房面积取值可以按照《住宅设计规范》GB50096－2005进行控制。而按照财政部等六部门的要求，公共租赁住房户型建筑面积以40m2左右的小户型为主，单套建筑面积控制在60m2以内。各功能空间建议采取标准户型及平面组合。
深圳相关主管部门根据不同需求将保障性住房分为四类：A类户型为一个或两个居住空间模式，建筑面积约35m2；B类户型为三个居住空间模式，建筑面积约50m2；C类户型为三个居住空间模式，并考虑可改造为四个居住空间的设计，建筑面积约65m2；D类户型为四个居住空间的模式，建筑面积约80m2。
重庆“遵循政府要求，合理控制住宅面积指标和户型比例；综合考虑建筑整体结构的经济性、合理性；强调户型设计的标准化”。单间配套：建筑面积30～35m2/户；1室1厅：建筑面积35～50m2/户；小2室1厅：建筑面积50～60m2/户；大2室1厅：建筑面积60～70m2/户；3室1厅：建筑面积70～80m2/户；套型面积大小和套型比例根据社会需求，具体项目的特点，在遵从政府具体要求的原则下实时调整。
吸取以上各地区的指导性政策的先进经验，结合中央政策要求，我们可以对保障性租赁住房户型指标进行一定程度的归纳总结，如表2所示，作为经济性评价的参考取值依据。
对于有老年人和残疾人的家庭由于考虑无障碍设计方面的因素，对以上空间有关尺寸可以适度放宽。
（2）应用价值工程对保障性住房空间设计进行经济性方面的功能评价。
具体到各个生活功能分区，其功能价值可以下式计算：
Vi=Fi/Ci
Vi为第i个评价对象的价值系数，Fi为第i个评价对象的功能评价系数（Fi=参考取值/实际取值，各生活功能分区分配面积可参考本文表2取最小值；通风、采光面积等功能性需求假定通过测算可采用乘以一定系数的方式确定，本文不作研究）， Ci为第i个评价对象的现实成本系数，取常数1。
关于保障性租赁住房空间设计方案的选择，在V>1的方案中，我们以值最大方案为优选方案，因为我们在进行功能系统定义与整理时，已经剔除了过剩功能和不必要功能，是在合理功能设置状态下的价值分析。V<1的方案则需要改进。
例1，北京某保障性住房项目A户型和B户型，试通过价值工程计算A户型的系统功能价值，和B户型各房间的功能价值。
户型A空间设计
卧室+起居室+餐厅 参考取值12+12+5，实际取值12.6
厨房 参考取值4，实际取值4.78
卫生间 参考取值3，实际取值3.27
其系统功能价值系数（12+12+5+4+3）/(12.6+4.78+3.27)=1.74>1，方案可取。
同理，户型B空间设计总体方案可取。其中厨房兼餐厅的房间功能价值系数（5+9）/9.36＝1.50>1，可取；兼作起居的卧室功能价值系数（12+12）/14.4＝1.667>1，可取；卫生间功能价值系数3/3.27＝0.917<1，有改进空间。
3.2适用性—技术分析
适用性的一般要求：（1）平面布局合理，分区明确。动、静，公共空间与私密空间分布合理，符合生活实际需求。（2）空间布置生活流线符合需要，室内空间流通。家具、电器，开关插座等布置合理，符合人性化要求。（3）通风、隔热、采光及人工照明合理，为用户提供舒适生活环境。
如上图户型C采光较差，户型D则是通风性较差，这两种方案需要进行改进。
4方案创造
价值工程的理想方案是使V等于或趋近于1。保障性租赁住房一般配置不高，已经剔除冗余功能的前提下，要求V的值越高越好，那么有以下几个途径可供参考。
4.1功能不变，成本下降
所谓成本下降，并不意味着采取降低质量标准或偷工减料等粗放的方法来降低建造成本，而是通过改进设计，注重节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运行管理，在建造过程中采取绿色施工措施与方案。北京地区建立保障性住房建设管理标准化体系，印制了公共租赁住房标准设计图集，率先在公共租赁住房中试点推行标准化设计、标准化性能评价制度，具有较强的指导功能与参考价值。例如，通过不同户型间的组合，减少住宅共用部分面积，进而达到降低成本，而功能不变的目的。
4.2成本不变、功能改进—空间设计的灵活可变性
保障性租赁住房设计应具有一定适应性，以满足下列需要：首先，保障性租赁住房的使用对象多样且更替频繁，其户型设计应能满足多种需求，使空间具有分隔的灵活性和改造的可能性；其次，保障性租赁住房的结构设计应能满足平面布局可灵活调整的需要；再次，保障性租赁住房后期具有大量维护工作，同时也具有改造的可能性，其设备设施设计应能满足便于维护、局部改造的需要。
基于此，保障性租赁住房设计需要对现有的空间充分挖掘潜力，节约使用面积。需要根据本地区居民的居住生活方式，适应不同住户的收入水平、家庭构成，满足价值多样化的要求。既应满足不同使用对象的生活需求，同时具备灵活调整的余地。公共租赁住房中的小户型，使用面积小，厨、卫所占空间比例较高，其空间划分过多，将降低空间多功能利用的灵活性。因此，在实际工程中，应允许使用对象根据需要利用家具进行空间分隔，如上图B1户型改进、B2户型改进。
4.3成本略有增加、功能大幅提升
住宅是由不同生活功能空间的组合构成的，在不影响采光、通风及动线安排等性能的前提下，空间的排列组合或复合，增加了空间设计的自由度和多样性，为住宅功能大幅提升提供了可能性。例如采用厨房的开敞部分和餐厅空间的复合、卫生间洗脸台操作空间与卧室入口处的空间复合等方式；通过过道壁柜、顶柜和阳台储藏空间的设置来充分利用和细分储藏空间等。这些空间复合设计，或储藏空间精细化设计，都是需要略微增加建造成本才能实现的，但是由于可以大幅提升住房的性价比，所以这种方案也是值得大力提倡和推广。
5特殊市场环境下的保障性租赁住房需求与供给分析
5.1变化中的市场需求
（1）在总体需求与供给方面，城市化进程的发展、产业结构升级进程的加快，使得人口正在快速地从乡村和小城镇向大中城市聚集，以致大、中城市一房难求，而中小城镇出现了某种程度上的过度供给现象。这一趋势不仅适用于解释商品房市场的供需变化，同样也适于解读某些地区的保障性租赁住房过度供给现象。
（2）在具体的功能需求方面，出现了更加多样化、差异化的需求。除了考虑家庭结构和年龄差距的多样化，也要看到近些年来，住房保障对象人群不仅包括城乡中低收入家庭和新就业无房职工，而且还将具有稳定收入的外来务工人员纳入了其中。这将进一步推动保障性住房空间设计的人性化、标准化、精细化。广州、济南、沈阳等地市根据特定目标人群的需求，分别推出了一定数量的“拎包入住”式公租房，大受百姓欢迎。
5.2去库存供给模式
当下商品房去库存形势严峻，国家鼓励租、购存量商品房作为保障性租赁住房来源之一。成熟的商品房产品较之于保障性租赁住房，功能更加齐全，且不受小户型面积局限，但在租金成本上可能相对也较高，仅适于中等以上收入家庭需求。
5.3 PPP供给模式
国家鼓励社会资本参与到保障性住房建设当中来，以PPP模式成立项目开发和运营公司，对保障性住房进行建设和运营。政府和社会资本合作模式是政府与社会资本在公共服务领域建立的一种长期合作关系，通过这种合作和管理过程，可以更有效率地为社会提供公共服务。这个供给方对市场需求具有较高的掌握程度，对目标市场进行更加详细的划分和规划，相应地在住房空间设计中采取更加灵活与实用的方案。相信这一措施可以较好地破解当前保障性住房大量闲置的难题。
6结语
为解决保障性租赁住房面积较小、功能要求较高的矛盾，在室内空间设计过程中，贯彻适用、经济、灵活可变的原则，采用价值工程去除冗余功能、提升必要功能，有利于提升和改进住房性价比，有利于在需求多样化、差异化的情况下达成新的供需平衡。
参考文献：
[1]深圳市保障性住房建设标准[S]
[2]BJ-GZF/BS，TJ1-2012北京市公共租赁住房标准[S]
论文作者:田春耕
论文发表刊物:《建筑建材装饰》2015年10月上
论文发表时间:2016/9/9
标签：住房论文; 功能论文; 空间论文; 户型论文; 价值论文; 需求论文; 系数论文; 《建筑建材装饰》2015年10月上论文;