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摘要：建筑设计一般分为四个阶段：前期概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。每个阶段需要完成的目标是一个递进的关系，且不可逆。每一个阶段完成后才能进入下一阶段设计，因此建筑设计是一门具有很强逻辑性的专业。具有规模的建筑设计公司能够给在职建筑师提供接触建筑设计各个阶段工作的机会，在工作过程中慢慢锻炼成长。
引言：目前土地开发市场，甲方开发商比较旺盛的设计需求是前期概念设计阶段，尤其深圳城市更新项目及临深片区的“三旧改造”项目，有其自身的特点，能够介入前期法定图则或控规的修改，也因此决定前期概念设计成为这个时期的重要协助手段，也是绝大部分设计公司占领市场的主流部分。本文针对建筑设计的最初阶段，从最核心的项目设计需求进行剖析，分享在面对不同类型的项目时，应如何快速准确的击中项目核心需求。
一、“主导主体”意愿
建筑师从学习建筑设计开始都会首先要领会一个理念：建筑设计是满足人使用功能这个需求为前提。建筑设计往往也带有较强的目的性和目标。当今市场行为占主导的建筑设计相比过往带有更多的复杂性，这跟行业规范，地方管理技术规定及相关政策法规、审批、市场客户风向等均有关联，并且这种复杂性表现为阶段性。以下就不同阶段所表现的不同需求进行阐述。
一个带有市场行为的建筑项目，从纸上构思到实体落地，中间将出现不同的“主导主体”，政府机构如规划局、交委、人防办、消防大队、更新局、专家小组等，甲方机构有设计部、运营部、招商部、集团领导等。第三方合作机构如咨询公司、检测审查公司等，这些“主导主体”特点是带有明确的意愿和目的，并常常表现出以下情况：（1）依次出现，结束时不需要延续上一主体意愿。（2）同时多个出现，并需叠加考虑多个“主导主体”的意愿。
政府职能部门意愿：从城市规划和城市发展的立场出发，严格遵循规章和时序，按城市整体规划-控制性详细规划-法定图则-已颁布最新法规条文等执行并不可逆。
甲方开发单位意愿：从商业盈利的立场出发，争取价值最大化。遵循政府的意愿，但常常也尝试通过沟通合理调整上位规划意愿，实现平衡双方意愿。
第三方合作机构意愿：从专业技术的立场出发，严格执行行业规章，并遵循政府及甲方的意愿运用合理的技术措施。
在前期概念设计阶段，较多遇见的是政府意愿和甲方意愿。
把握好以上“主导主体”的意愿，对建筑设计来说最大的好处就是能够进行有针对性的设计，做到准确把握项目定位，同时避免过度设计或无效设计。建筑设计的本质是服务“人”，而处理“人”的需求往往也是最难最复杂的。项目的开展到落地，很多时候靠技术层面并不能够主导解决，如果没有真正理解不同阶段“主导主体”的需求，往往事倍功半。
二、熟悉了解开发流程
总结绝大部分开发企业项目操作流程，主要分为土储阶段、方案设计、施工阶段。每个阶段的成果由设计、策划、运营、招商部门组成的项目团队一起进行评审。
目前设计公司大量的前期设计对应的就是开发商土储阶段。土储就是企业为了能够持续开发盈利，寻找有价值的土地作为资源储备。土储阶段设计的核心问题是定位落实验证、产品策划、测算支持和风险提示。可研设计要加强土地价值分析及风险提示，确保定位在设计上的可落地性和风险可控；要进行多方案比较与相关专业互动，多角度综合确定最优方案；要清晰产品序列，突出产品分析，以明确与市场竞品关系；要重视指标计算，便于准确测算夯实成本。反映了土储阶段的成果和结论对甲方进行决策的重要性。有价值的土地可以理解为在满足规划条件下，能实现盈利的土地。因此建筑设计要做的就是协助进行价值判断。建筑设计要充分理解这个“主体意愿”，很多时候开发商进行内部评审后，可能得出土地不值得投资的决策，项目也就此结束搁置，而这个决策往往是一个综合分析的结果。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆拿地市场竞争也十分激烈，当土地拿下后，便进入方案设计，才是真正需要设计全面铺开的阶段。
建筑师需了解开发商拿地的途径，主要有几类：政府招拍挂、渠道合作开发、不同形式的收购。目前比较多的都是政府招拍挂的拿地方式，这种方式提供给设计的资料较齐全，建筑设计公司对应相应的规划条件设计预案，开发商按照附带的出让条件结合建筑设计预案进行综合评审。其余两类设计条件则由甲方与合作方共同商拟后提供给设计公司，其余基本类似。
三、从规模判断项目的主体意愿
政府出让土地规模上的规律基本分为两类：规模适中的为定向出让。通过招拍挂方式平台操作。另一种是规模特别大的为意向出让，通过类似竞争性谈判的方式，向社会有一定规模的开发商收集规划概念和开发思路，通过比选谈判确定开发主体。
而甲方在这两种不同的拿地项目中，所采取的策略也不同。以项目规模为分类标准，归纳为以下两种方式：
（1）城市规划用于开发建设的用地，宗地面积在2.5万~5万平米之间较为常见，当居住项目总用地面积规模在25万平米以下，相当于约5~7个地块含地块之间的规划道路面积。这种规模属于大型社区规划。非居住用地，如商务办公地块、工业用地、教育配套用地等，一般在5万平米以下用地面积，均基本可以判定是以满足甲方意愿为为目标的拿地方案。
（2）当居住或以居住性质为主的用地面积超过30万平米以上，非居住性质用地面积大于10万平米以上，已达到片区规划的范畴，此时项目的目标更多是满足政府意愿为主导。甲方意愿会先服务于政府意愿，争取得到政府的认可。
四、在设计中体现不同主导主体的意愿的方式
4.1政府意愿的表达内容
（1）服从于上位规划的定位和要求，响应城市中远期规划指导思想。
（2）分析、提取、融合城市独特的人文历史。
（3）挖掘项目内外的城市问题，如交通、安全隐患、就业等，从建筑设计的角度提出解决方式。
（4）完善城市功能，如生活配套，、城市休闲康体场所、城市景观等。
（5）梳理内部景观、具有历史保护价值的建筑、周边重要配套等有利资源。
（6）重塑邻里关系、促成产城融合等经济、民生内容。
4.2甲方意愿的设计工作要求
（1）满足当地规划部分及土地出让方所要求的条件，这些条件需同时满足土地出让条件和当地规划要求的条件，并要留有一定的余地。这是保证经济测算准确性的首要条件。
（2）提供地产商用于经济测算所必需的其他指标。这些指标往往比报规指标要详细。比如在某项目中，就要求车库面积和塔楼地下室面积分列。
（3）提出多产品组合方案的比较结果，进行货值比较。这一步往往会根据商业策划报告来定，但如果商业策划滞后于设计，则需有初步的市场调研，并提供产品建议和多产品组合方案的比较，协助业主做货值计算和市场判断。
（4）对于地王类项目，规划和产品设计由售价“倒逼”，强排就要着手高溢价产品设计，而不能再使用“行货”。比如2015年底深圳地王尖岗山项目，容积率1.6，预估售价9万，唯有靠最大量的别墅类产品入市，才有盘活的一丝可能。这是典型的“售价倒逼产品，产品决定规划”的的案例。最终的强排方案充分利用场地高差，做出了溢价空间极大的联排和墅质洋房，奠定了业主拿地的信心。
结束语：对于一个商业化的设计公司来说，除了少数项目外，大部分项目，建筑师都应遵循“我们应设计什么，我们必须设计什么？”而不是“我们想设计什么？”甚至也不应是“甲方要什么，我们就设计什么。”因此，建筑师应通过理性的推导、求证到达设计的终点。
参考文献
[1]汤兰.试论概念设计在建筑结构设计中的应用分析[J].科技创新与应用，2014.
[2]郑军辉.概念设计与结构措施在建筑结构设计中的应用.城市建筑，2012.
论文作者:陈浩明
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第19期
论文发表时间:2017/12/15
标签：意愿论文; 项目论文; 甲方论文; 建筑设计论文; 阶段论文; 主体论文; 政府论文; 《建筑学研究前沿》2017年第19期论文;