（上海复旦建筑规划设计研究院有限公司 上海 200092）
【摘 要】随着商业地产发展迅速，为了营造更丰富的购物体验，提升商业地产项目效益，设计的理念和手法不断发展。作者在十多年的工作经历中，考查，学习并且参与过许多商业地产项目的策划与设计，对商业地产的发展有一定的了解。本文就当下商业地产的设计原则和设计理念做了一些梳理和分析，希望为未来商业地产设计提供一些发展的思路。
【关键词】现代；商业地产；设计理念；业态
【中图分类号】TU247 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2017）08-0035-02
随着中国的房地产事业蓬勃发展，与之相应的商业地产也迎来了高速发展期。商业地产从最初自发的集贸市场到专门的商业街，再到大型的购物中心，特色商业街，专业商业中心等。本文将从商业地产设计的几个方面进行剖析和整理，希望对以后的设计工作有一定的启发作用。
1.商业地产价值判断
众所周知，项目地段对商业地产项目影响较大，但同时，其它因素也不可忽视。一个好的商业地产项目需要各个因素取得良好的条件，才能确保成功。具体如下表：
同时，对于具体的项目而言，各楼层的价值也不相同。一般情况下，首层的价值最高，为平均价值的130%左右，二层约为首层的65%~75%。三层约为首层的40%~60%。（如有其它因素：如地铁，游乐设施等，需按实际情况考虑，同时考虑各个城市消费文化和习惯）。
2.商业地产商圈
大型商业项目必须注重商圈的辐射范围，合理确定商圈对商业地产的效果有决定性作用。商圈一般有三个层次：核心商圈，辐射半径约1.5~2公里，步行20分钟，占80%消费份额。次级商圈，辐射半径5公里以内，任何交通工具20分钟以内，15%消费份额。边缘商圈，辐射半径5公里以外，任何交通工具40分钟以内，5%消费份额
因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同，各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的，各级商圈需要根据调研结果来具体划分。
核心商圈包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，它的消费能力直接关系到项目的核心价值。边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较模糊或者出现飞地型的特征。
3.商业地产分类
按照市场辐射范围分类包括：
邻里商业。服务范围约1公里，总建筑面积约2万平方米，商圈内人口约5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店。
社区商业。服务范围约3公里，总建筑面积约5万平方米，商圈人口5～10万人，主力店为标超或大型超市，同时可包含影院、电器、体育用品、儿童主题等多个次主力店。
区域商业。服务范围约为3～6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积约5～10万平方米，商圈人口约在10～25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4～5个次主力店。
超区域型商业。服务范围达10公里以上，超出本地区域；总建筑面积约10～15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1～3家，多个次主力店，商圈人口＞50万。
超级型商业。超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20～50万平方米，至少3～5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市。
目的地型商业。依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地。
按照行业业态分类：
零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）。
娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV、游艺厅、儿童乐园）。
餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）。
健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）。
专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）。
居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）。
4.商业地产项目的功能及业态组合
随着商业地产规模逐步扩大，商业中心也越来多样化，集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。据研究显示，各种业态最佳功能比例是：零售、餐饮、娱乐为50:20:30。
在业态分布上主要有三种：主力店，次主力店，及独立品牌店。
主力店主要有高端百货、大型超市、家居、建材等。主力店的进驻有许多优势如：集客能力，品牌效应，带动作用，广告效应以及长期租约等。同时主力店租金非常低，常带有排他性协议，整体的磨合难度大等，也给项目带来一定的风险。
次主力店有知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所等。次主力店的优势在于聚客能力强，租金回报远高于主力店，在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面占有优势。
独立品牌店有饰品、服饰、化妆品，保健品，烟酒店金融机构等。独立品牌店是购物中心盈利最多的部分。个性品牌能丰富购物中心的功能，同时聚集各类客源。
商业场所的业态分布：
商业场所业态主要以价值为导向进行布局。其中，底层商业人流量较大，商业价值最高，通常安排高附加值商品如：珠宝，化妆品，奢侈品等。地下一层商业价值次之，通常布置超市，专业及特色卖场等。地上二层及以上商业价值逐层递减。
例如某综合商业体业态布局：
地下一层：华联超市、甜品、冰淇淋、茶叶、寿司、巧克力、面包、蛋糕、比萨、休闲小食。
底层：珠宝、化妆品、香水、钟表、名品、女鞋、女包、 酒店大堂。
二层：少女流行服饰、休闲鞋、表、饰品、眼镜、少女休闲装、彩妆、护肤品。
三层：服饰、少淑服饰、餐厅、杂货内衣、补妆室。
四层：淑女套装、黄金珠宝、皮包皮件、餐厅、售后服务中心。
五层：绅士杂货、男士内睡衣、袜子、西服、衬衫、男士精品、用品、皮包皮件、旅行箱、男鞋、烟具用品、商务休闲服、钟表、内衣、餐厅、修改室。
六层：休闲服饰、牛仔服饰、休闲包、鞋、少男服饰、户外旅游用品、运动服饰。
七层：保健器材、手机、相机、烹煮锅具、电器用品、瓷器、家用寝具、文教。
八层：童装、育婴室、孕妇装及用品、活动会馆、婴童家具、玩具、婴儿用品、学习用品。
九层：电影院、健身房、高端餐饮。
5.商业地产的运营模式及利弊分析
商业地产的主要运营模式有销售型，持有出租型，以及租售结合型。
持有出租的方式有分散出租型及整体出租型。
分散出租的优点是租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化；容易改变功能或调整经营，未来容易出售。缺点是需充分重视前期定位工作，需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高；且经营风险较大。
整体出租优点是不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；同时物业可进行抵押贷款；且升值空间较大。缺点是收益较低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。
只售不租的经营模式优点是相对省力且风险较低，资金周转快。缺点是失去了更大收益前景的可能性；同时无法对小业主业态进行选择，缺乏有效管理，商业经营不稳定。
租售结合的商业模式可分为分片整体出租，及分片与散租相结合的出租模式两种。其中分片整体出租的优点是租金比整体出租高一些，风险分散、租金相对有一定保证。可进行抵押贷款，比整体出租更便于带租约出售；灵活机动，某一层经营失败时，开发商能重新招租操作较简便。缺点是需重视前期的商业定位；需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。
分片与散租结合的出租模式结合的出租模式优点是大小租户的结构使项目稳定性提高且主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，同时有利建立完整的租户资源库。缺点是要求具备很雄厚的自有资金同时需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力要求极高。
6.结束语
随着商业地产的发展，各个主流开发商都形成了自己特色的商业物业产品线，如万达的万达广场系列，龙湖的天街系列，瑞安的天地系列等。对土地的使用效率，商业动线布局，建筑立面特色及地域文化内涵都有较深的研究。相信在开发企业和设计师的共同努力下，商业地产必将迎来新的发展。
论文作者:赵前
论文发表刊物:《建筑知识》2017年8期
论文发表时间:2017/6/20
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